auじぶん銀行 住宅ローンのデメリット｜上乗せ金利・団信の注意点

auじぶん銀行の住宅ローンのデメリットは、担当者がつかずに多くの判断を自分で行う必要があることと、条件によって金利が上乗せされることの2点に集約されます。物件価格の80％を超える借入は年0.045％、35年1か月以上の借入期間は年0.100％の上乗せとなり、固定金利の適用中に全額を返すと33,000円（税込）の手数料がかかります。

変動金利の基準金利は2026年10月1日に年3.741％へ引き上げられ、2026年11月に新規で借りる場合の変動金利（全期間引下げプラン・物件価格80％以下）は年1.734％です。がん50％保障団信の条件、返済額の見直しルール、借り換えにかかる費用にも、申し込む前に確かめたい条件があります。

店舗を持たないネット銀行は、店舗の維持費や人件費がかかりにくい分、金利や手数料を有利に設定しやすいとされています。その一方で、どの住宅ローンにも弱点はあり、auじぶん銀行にも利用前に知っておくべき注意点があります。

メリットとデメリットを並べて比べたい場合は、auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・デメリット特集もあわせて参考にしてください。

auじぶん銀行とはスマホ完結型のネット専業銀行

auじぶん銀行とは、2008年に「じぶん銀行」として開業したネット専業銀行のことです。スマートフォンが広く普及する前から、アプリで取引を完結させる金融サービスを目指し、スマホ銀行という考え方を早くから形にしてきました。

住宅ローンは当初、三菱ＵＦＪ銀行の商品を代理販売する形でしたが、2015年12月から独自商品の取扱いを始めました。携帯電話・電気・インターネット・TVの利用に応じた住宅ローン金利優遇割（最大年0.15％の引下げ・2026年11月時点）や、がん保障を組み込んだ団信を軸に、利用者を広げてきました。

住宅価格や建築費の上昇が続くなか、頭金を抑えて諸費用も借入に含める人は珍しくありません。auじぶん銀行は印紙税・登記費用・事務手数料・火災保険料・仲介手数料・引っ越し費用などを住宅の購入資金とあわせて借りられます。諸費用だけを借りることはできません。

審査の申込みから契約、借入後の残高管理や繰上返済まで、スマホで手続きを進められます。来店は不要で、一部繰上返済の手数料も無料です。共働きや子育てで時間が取りにくい世帯には、手続きの負担が軽い点が利点になります。

一方で、店舗の窓口で対面の相談を受ける仕組みは基本的にありません。住宅ローンは数千万円を数十年かけて返す契約です。収支や将来設計に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーなど第三者の専門家に相談する方法もあります。

このように、auじぶん銀行の住宅ローンは、スマホで手続きを済ませたい人や金利優遇を使える人に向いています。比べるときは表示金利だけでなく、優遇条件を続けられるか、上乗せ金利がかかるか、総返済額はいくらかまで見ておくと、借りたあとの想定外を減らせます。

auじぶん銀行のデメリットは、原則として担当者がいないこと

auじぶん銀行の住宅ローンで最も大きい弱点は、店舗で自由に相談できないことです。全国どこからでもスマホで手続きできる反面、顔を合わせてじっくり話を聞きたい人には物足りなく感じられます。

わからない点は住宅ローンの問い合わせ窓口に電話で質問できます。ただし対応するオペレーターはその都度変わるため、以前の相談内容を最初から説明し直す場面もあります。相談できる内容も、電話で話せる範囲に限られます。

店舗のある銀行であれば、教育費が必要になる時期や老後資金との両立をヒアリングしながら、返済計画の提案を受けられることがあります。auじぶん銀行ではこうした個別の提案が原則としてないため、自分で情報を集めて返済計画を組み立てることになります。

auじぶん銀行を所属銀行とする銀行代理業者（auフィナンシャルサービスや三菱UFJ eスマート証券など）を通じて申し込む経路もありますが、相談の形式や窓口は経路ごとに異なります。電話の受付時間は平日9時〜20時、土・日・祝日9時〜17時です（12月31日〜1月3日を除く・2026年11月時点）。

手軽さとコストを重視してオンライン完結を選ぶのか、対面相談を重視して店舗のある金融機関も候補に入れるのか。自分に合う進め方を先に決めておくと、住宅ローン選びで迷う時間を減らせます。

新規の借り入れ時に想定されるデメリット

住宅ローンを新しく借りるときは、借入金額、借入期間、金利タイプ、団体信用生命保険（団信）、ペアローンの有無などを決める必要があります。auじぶん銀行では、これらを自分で検討して決めなければならない点がデメリットになります。

借入金額は頭金で決まり、80％超は金利が上乗せされる

物件価格と借入可能額が決まっている場合、最終的な借入金額は用意できる頭金で決まります。auじぶん銀行の借入金額は500万円以上2億円以下（10万円単位）です。

借入は少ないほど利息負担は軽くなります。ただ、生命保険やがん保険をあまり手厚くしていない人は、団信の保障を活用する考え方もあります。借入額と保険の役割をセットで考えると、家計全体の保障を見直すきっかけになります。

事務手数料や利息を抑えたい人は、頭金を多めに入れて借入額を減らす方法が向いています。事務手数料は借入額の2.20％（税込）で、借入額が大きいほど初期費用も増えます。さらに物件価格の80％を超えて借りる場合は年0.045％の上乗せ金利がかかります（2026年11月時点）。頭金は初期費用だけでなく、適用金利にも影響します。

借入期間は35年を超えると上乗せ金利が続く

借入期間は慎重に決める必要があります。長く借りておけば繰上返済で期間を短くできますが、短く借りたあとで期間を延ばすことはできないからです。auじぶん銀行の借入期間は1年以上50年以下で、35年1か月以上の長期返済にすると年0.100％の金利上乗せとなります。

この上乗せは、借入後に一部繰上返済などで当初の借入期間が短くなっても、引き続き適用されます。35年ちょうどにするか、40年・50年にするかで金利が変わるため、それぞれの返済額と総返済額を分けて試算しておくと判断しやすくなります。

借金は早く返したいという気持ちだけで短い期間を選ぶと、毎月の返済に余裕がなくなることがあります。教育費や車の買い替えなど、今後の支出も並べたうえで期間を決めることをおすすめします。

金利タイプは特約終了後の引下幅まで確認する

金利タイプに関するデメリットとして挙げられるのは、当初期間引下げプランの優遇期間が終わったあと、適用金利が大きく上がることです。当初の金利の低さだけを見て選んだ結果、特約終了後の返済額に驚いて借り換えを考える人もいます。

金利が上がらない前提であれば、全期間引下げプランの変動金利で借りたほうが総返済額は少なかった、というケースは十分にありえます。auじぶん銀行の変動金利は全期間引下げプランのみで、固定金利特約は当初期間引下げプランと全期間引下げプランから選びます。特約期間が終わると、申し出がない限り変動金利へ移ります。

変動金利を選ぶ場合は、返済額の見直しルールも関係します。金利は年2回（4月1日・10月1日）の基準日に見直され、元利均等返済なら返済額は5年ごとに見直されます（5年ルール）。増額されても従前の返済額の125％が上限です（125％ルール）。

返済額が急に跳ね上がらない一方で、金利上昇が続くと元金が減りにくくなり、最終返済日に未返済の残高が残る可能性があると商品説明書にも明記されています。

2026年11月に借り入れる場合（物件価格80％以下）の金利は、変動金利が年1.734％、固定10年（当初期間引下げプラン）が年3.360％です。固定10年の引下幅は当初10年が年2.120％なのに対し、特約終了後は年0.845％まで縮みます（いずれも2026年11月時点）。

例えば固定10年の参考基準金利は2026年11月時点で年5.480％です。仮に11年目も同じ水準なら、適用金利は当初の年3.360％から年4.635％（5.480％－0.845％）に上がる計算になります。当初の金利と特約終了後の引下幅は、セットで比べてください。

全期間引下げプランの基準金利は2026年10月1日に引き上げられ、年3.741％になりました（2026年11月時点も同じ水準）。すでに借りている人の金利もこの基準金利に連動します。10月1日の基準日で決まった新しい金利は、12月の約定返済日の翌日から適用されます。

背景には政策金利の上昇があります。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げ、9月24日から適用しました（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」）。続く10月30日の会合では、政策金利を1.25％程度で据え置いています（日本銀行 金融市場調節方針に関する公表文）。

auじぶん銀行では店頭で相談できないため、固定と変動の選択も自分で判断するのが前提です。会合のたびに金利が動くとは限らず、据え置きが続くとも限りません。変動金利を選ぶなら、金利の予想を当てにするより、返済額がどこまで増えても家計が回るかを先に計算しておきましょう。

当初期間引下げプランが向いている方

ここまで読むと、当初期間引下げプランは途中から金利が上がる分、不利な商品に見えるかもしれません。しかし、次のような考え方の人には選ばれています。

1. 将来の支出増が見えているため、一定期間は金利上昇のリスクを避けたい
2. 当初の固定金利期間のうちに完済する予定である
3. 借り換えのため、35年などの長期のローンは組めない

1つ目の例としては、返済中に子どもの大学費用が発生する子育て世帯が挙げられます。5歳の子がいる家庭が固定20年を選べば、大学進学の時期に金利が上がって返済額が増える事態を避けられます。

2つ目は、転職や独立を考えていて返済を早く終えたい人や、将来は持ち家を賃貸に回すことを考えている人などです。優遇された固定期間で返済を終える計画なので、その後の金利上昇は気にしないという考え方です。

3つ目は借り換えのケースです。借り換えでは、元の住宅ローンの残りの返済期間を基準に借入期間を決めます。元のローンの残存期間が25年であれば、auじぶん銀行で35年ローンに組み直すことはできず、借入期間は25年程度が上限になります。

このように、ライフプランや借り換えの事情に合わせて当初期間引下げプランを選ぶ人もいます。

団信の選び方は年齢と借り方で変わる

auじぶん銀行には複数の団信があります。がん50％保障団信とは、がんと診断されたときに住宅ローン残高が半分になる保障が付いた団信のことです。がんに加えて4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）の50％保障も付いています。金利を上乗せすれば、がん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムも選べます。

がん50％保障団信は、50歳以下の単独での借入なら上乗せ金利がありません。ただし、50歳以下で一般団信（特約なし）を選ぶと通常より年0.054％低い一般団信限定金利が適用されます。言い換えると、がん50％保障を付けた場合は一般団信より年0.054％高い金利で借りることになります。

auじぶん銀行の団信の内容

単独で借りる場合の団信の保障内容は、下の表のようになっています（2026年10月時点の公式サイトの内容です）。上乗せ金利や保障内容、加入年齢は改定されることがあります。

	一般団信	ワイド団信	がん50％保障団信	がん100％保障団信	がん100％保障プレミアム
上乗せ金利	なし	年＋0.300％	なし	年＋0.050％	年＋0.150％
加入できる年齢	満18歳〜満65歳	65歳以下	満18歳〜満50歳	満18歳〜満50歳	満18歳〜満50歳
死亡・高度障害、リビングニーズ	○	○	○	○	○
がん診断時の保障	×	×	残債が半分になる	○	○
4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）	×	×	残債の50％	×	残債の100％
全疾病長期入院保障	×	×	○	○	〇
月次返済保障	×	×	○	○	〇
各種給付金	×	×	×	×	○

50歳以下で一般団信を選んだ場合の一般団信限定金利は、2026年11月に借り入れる変動金利で年1.680％（物件価格80％以下・2026年11月時点）です。通常の変動金利の年1.734％より低いため、疾病保障を厚くするか、金利の低さを取るかを比べて選んでください。51歳以上は特約付きの団信を選べず、一般団信かワイド団信になります。

掛け捨て型のがん保険は、保険金額100万円〜200万円程度の商品が一般的です。がん診断時に1,000万円以上を受け取れる生命保険もありますが、保険料はかなり高くなります。がん保険は治療費や療養中の生活費に備えるもので、がん団信は治療後も続く住宅ローンの返済負担を軽くするための保障です。

がんになったときに収入が大きく減りそうな仕事であれば、がん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムが候補になります。勤務先が安定していて返済額をなるべく抑えたい人には、がん50％保障団信か一般団信が合っている場合があります。

団信に加入したら加入中の保険は解約していい？

住宅の購入時は住宅ローンに意識が向きがちですが、保険を見直す時期でもあります。団信への加入で保険を減らせる人もいますが、団信に入ったからすぐ解約する、と考えるのは危険です。これまでの保険の内容によっては、むしろ追加で備えたほうがよい人もいるからです。

団信を検討する機会は、加入中の保険を棚卸しして、入れ替えを考えるきっかけになります。

生命保険の検討順序

団信に加入して生命保険を解約してよいのは、団信だけで必要な保障を十分にまかなえる場合です。足りない場合は保険を残しておく必要があります。必要保障は、一般的に次の順で考えます。

＜必要保障の検討順序＞

1. 死亡保障について考える
2. 医療保障について考える
3. 老後保障について考える

3つ目の老後保障は資産形成型の保険の役割になるため、ここでは説明を省きます。

死亡保障は、遺族がこの先暮らしていくために必要なお金を準備するのが基本です。配偶者と子どもがいる人であれば、生活費や子どもの教育費が準備すべきお金にあたります。

配偶者の収入が少ない家庭では、世帯主の死亡時に団信で住宅ローンがなくなっても、生活費や教育費が足りなくなるおそれがあります。遺族年金の額は加入歴や家族構成で大きく変わり、それだけで生活費と教育費をまかなえるとは限りません。見込額は日本年金機構の資料や「ねんきんネット」で調べられます。こうした家庭では、団信とは別に死亡保険で備える考え方が合っています。

2025年6月13日に成立した年金制度改正法により、遺族厚生年金は2028年4月施行予定で見直されます（厚生労働省「遺族厚生年金の見直しについて」）。18歳年度末までの子がいない一定年齢未満の人は原則5年間の有期給付となる一方、給付額には加算が上乗せされます。すでに受給している人や、18歳年度末までの子を養育している間の人などは影響を受けません。

配偶者の収入が多く、団信の保障だけで十分な家庭であれば、加入中の死亡保険を解約しても困らない可能性があります。ただ、解約した保険には同じ条件で入り直せないことが多いため、解約前に保険の専門家へ相談することをおすすめします。

がん保障や医療保障について、団信と医療保険は役割が異なります。団信は住宅ローンの返済を保障するもので、医療保険は治療費や入院費を保障するものです。治療費で預貯金が減るのを避けたい人は、がん保険や医療保険で別に備える方法もあります。

ペアローンと収入合算は団信と控除の範囲が違う

共働き世帯の増加や住宅価格の上昇を背景に、ペアローンで住宅ローンを組む夫婦が増えています。夫婦がそれぞれ1本ずつローンを組むペアローンは、2人のキャリアプランと家庭のライフプランを踏まえて慎重に決める必要があります。

auじぶん銀行では収入合算も選べますが、収入合算は合算者が連帯保証人になる形で、連帯債務の取扱いはありません。団信に加入できるのも住宅ローン控除の対象になるのも申込者本人だけです。借り方による違いはペアローン・連帯債務・収入合算の違いを解説した記事で詳しく比べています。

店舗のある銀行であれば担当者と話し合いながら結論を出せますが、auじぶん銀行では家庭でよく話し合う時間を自分たちで設ける必要があります。ここまでの検討事項を自分で判断できる人であれば、大きな問題にはなりにくいでしょう。迷う場合は、専門家に相談して決めた内容を確認してもらう方法もあります。

auじぶん銀行は2025年1月14日からペアローン向けの連生団信を取り扱っています。夫婦のどちらかに万一のことがあった場合に、2人分のローン残高が保障されます。上乗せ金利は選ぶプランに応じて年0.200％〜0.450％で、がん50％保障団信を選ぶ場合も年0.300％の上乗せになります。

2人が同じプランを選ぶ必要があり、支払事由に該当していない側の免除された債務は一時所得として課税対象になる点にも注意が必要です。

借り換え時に想定されるデメリット

いま他の銀行で住宅ローンを返している人のなかには、auじぶん銀行への借り換えを考える人もいます。金利差によって返済総額を減らせるケースはありますが、効果を正しく判断するには、事務手数料や諸費用を含めた総コストで比べることが欠かせません。

借り換えで100万円以上の利息を減らせるように見えても、事務手数料（借入額の2.20％・税込）、抵当権の設定と抹消の登記費用、司法書士報酬などを差し引くと、実際の効果が数十万円にとどまることもあります。

見かけの効果を見誤る原因の多くは、自分で行う試算の入力漏れです。店舗のある銀行であれば担当者が総支払額の見積もりを示してくれますが、ネット銀行では自分で条件を入力して試算します。費用項目を入れ忘れると、その分だけ結果が実際より有利に出てしまいます。

auじぶん銀行のシミュレーションでは、現在の借入残高や金利、残りの期間を入力して、借り換え後の返済額や諸費用を試算できます。借り換え元だけでなく、auじぶん銀行から将来さらに借り換える場合の費用も確かめておきましょう。固定金利の適用中に全額繰上返済すると33,000円（税込）の手数料がかかり、変動金利の適用中は無料です（2026年11月時点）。

借り換えは金利差だけで決めず、手数料・諸費用・残りの返済期間までを含めて比べてください。

手続き時に生じるデメリット

auじぶん銀行では、住宅ローンの申込手続きをウェブサイトのマイページ上で自分で進めます。必要書類はウェブサイトで確認でき、順番どおりに進めれば手続き自体は難しくありません。

それでも、担当者が一つずつ案内してくれる店舗のある銀行と比べると、書類の不備に自分で気づく必要があります。審査の段階ごとに必要な書類をマイページで確認し、提出前に記載内容を見直すと、手続きのやり直しを防げます。

注文住宅ではつなぎ融資を別に用意する必要がある

注文住宅は、土地を購入してから建物を建て始め、完成後に引き渡しを受ける流れです。auじぶん銀行の住宅ローンは、戸建ての新築資金を建物の完成時に一括で融資します。

そのため手元資金が十分でない人は、土地代や着工金、中間金など建物の完成前に払うお金を、つなぎ融資で用意する必要があります。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間だけ借りる短期のローンのことです。

auじぶん銀行自身はつなぎ融資を取り扱っていませんが、東光商事株式会社のつなぎ融資を紹介しており、つなぎ融資の金額を住宅ローンの借入金額に含めて申し込めます。アプラスのつなぎ融資を使う場合の手続きの流れも案内されています（2026年11月時点）。他のネット銀行の対応はネット銀行の住宅ローンとつなぎ融資の対応をまとめた記事で比べられます。

デメリットはあるものの人気が高いauじぶん銀行

ここまで紹介したauじぶん銀行の住宅ローンのデメリットは、事前に仕組みを知っておけば多くを避けられます。情報を正しく整理すれば、ネット銀行ならではの利便性と金利水準を活かせます。

まず大切なのは、商品説明書と団信の案内を丁寧に読むことです。上乗せ金利がかかる条件、団信ごとの保障の違い、返済額の見直しルールは、借りたあとの返済額に直結します。とくに年齢や借り方によって団信の扱いが変わる点は、申込前に整理しておきたい部分です。

次に活用したいのが住宅ローンシミュレーションです。借入金額・期間・金利タイプを入力すれば、毎月の返済額や総返済額を試算できます。担当者が対面で助言してくれるわけではないため、試算で総費用を自分で把握しておくことが判断ミスを防ぎます。

判断に迷ったときは、住宅ローンの問い合わせ窓口に電話で質問できます。土・日・祝日も受け付けているため、平日に時間が取れない人でも相談しやすい体制です。店舗で担当者とじっくり話したい場合は、対面で相談できる金融機関や銀行代理業者の窓口とも、同じ条件で比べたうえで選ぶとよいでしょう。審査の申込条件や上乗せ金利の詳細はauじぶん銀行の落とし穴と審査基準の記事で解説しています。

auじぶん銀行のメリット

auじぶん銀行は、ネット銀行としての運営コストの低さを金利と団信に反映させています。連帯保証人は原則不要で、審査の結果として保証付金利プランになる場合も、保証料相当額は金利に含まれ、別途の保証料の支払いはありません。

先に紹介したがん50％保障団信は、死亡・高度障害時に残高がなくなる保障に加え、がんと診断されたときに残高が半分になる保障が付いています。さらに、けがや病気（精神障害を除く）で一定期間以上（※）入院した場合の保障もあります。

※「一定期間以上」の解説

31日連続で入院した場合→その後も入院が継続して30日に達するごとに毎月の返済額が保障される（月次返済保障・継続した入院に対し5回、通算36回が限度）

31日連続で入院し、その後も入院が継続して合計180日以上となった場合→残債が100％保障される（全疾病長期入院保障）

金利や団信の上乗せ幅、手数料は改定されることがあるため、利用前にauじぶん銀行の最新情報で確かめてください。

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