産休・育休中でも住宅ローンは申し込めます。2026年9月時点で、SBIアルヒ（フラット35）・ソニー銀行・auじぶん銀行・ドコモSMTBネット銀行・SBI新生銀行・イオン銀行・りそな銀行などが、条件付きを含めて産休・育休中の申し込みを受け付けていることを公式サイトで公表しています。
ただし「受け付けている」ことと「無条件で借りられる」ことは別です。審査で見られるのは休業中の入金額ではなく休業前の収入と、復職後に見込まれる収入で、休業期間を証明する書類や復職の見込みを示す書類が追加で必要になります。
妊娠が分かったのが申し込みの途中だった場合の対応も含め、収入の変化・申し込みのタイミング・銀行ごとの取扱いの順に整理します。
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つなぎ融資とは、注文住宅の土地代金や着工金・中間金を、住宅ローンが実行されるまでの間だけ立て替えて借りる短期のローンです。住宅ローンとは別契約で、建物の引き渡し時に実行される住宅ローンでまとめて完済（一本化）します。
住宅ローンは原則として完成した住宅の引き渡しと同時に融資が実行されるため、担保になる建物がまだ存在しない建築期間中の支払いには使えません。この時間差を埋める方法が、つなぎ融資と分割融資（分割実行）の2つです。
以下、両者の違い・実際にかかる費用・どの銀行がどこまで対応しているのかを、2026年9月時点の各社公式情報で順に整理します。
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SBI新生銀行の住宅ローン（パワースマート住宅ローン）は、前年度の税込年収が300万円以上の正社員・契約社員、または業歴2年以上で2年平均の所得が300万円以上の自営業者であれば申し込めます。会社員の勤続年数には明確な条件がなく、仮審査（事前審査）を行わず本審査だけで完結するのも大きな特徴です。
申込時の年齢は20歳以上65歳以下、完済時は80歳未満。保証料と一部繰上返済手数料は0円で、事務手数料は借入金額×2.20％（税込）がかかります。以下、申込条件・審査の流れ・金利・諸費用・団信の順に、2026年9月時点の公式情報で整理していきます。
楽天銀行のフラット35は、融資事務手数料の安さが最大の武器です。返済口座を楽天銀行に指定すれば、新規借入はお借入額×1.10％（税込）、借り換えは0.99％（税込）。フラット35を扱う金融機関の標準的な水準である2.20％（税込）と比べると、初期費用はおよそ半分で済みます。
一方で、見落とすと損をする「落とし穴」も3つあります。返済口座を楽天銀行以外にすると手数料が1.43％（税込）に跳ね上がること、頭金1割の有無で適用金利が変わること、そしてワイド団信の取り扱いがないことです。
楽天銀行はイーバンク銀行を前身とするネット銀行で、2026年3月には預金口座数が1,800万口座を突破しました。日本政府が100％出資する住宅金融支援機構と提携し、全期間固定金利の「フラット35」を主力商品の一つとして提供しています（変動と固定を選べる「金利選択型」の住宅ローンも別途取り扱っています）。
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パートやアルバイトで働く人でも、住宅ローンを組める可能性はあります。鍵になるのは、勤務形態そのものを一律の申込条件にしていない【フラット３５】です。年収の下限も設けられておらず、収入の安定性と返済負担のバランスが基準を満たせば申し込めます。
逆に言えば、民間銀行の住宅ローンの多くは正社員などの安定収入を前提としており、パート・アルバイト単独では申し込み自体を受け付けてもらえないことが少なくありません。借入先の選択肢は狭いけれど、ゼロではないというのが正確なところです。
とくに、フラット35の取扱件数で長年トップクラスのシェアを維持しているSBIアルヒには、パートやアルバイトの人にフラット35を貸し出してきた実績があります。取扱実績の多さは、非正規雇用の申込みに慣れているという意味で相談しやすさにつながります。
以下では、審査で見られる項目を「なぜ不利になるのか」「年収と返済負担率」「収入合算」「他の借入」「頭金」の順に整理します。年齢・健康状態・信用情報・担保評価など、職業による違いがない審査項目は割愛します。
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ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン審査は、公表されている条件を見るかぎり特別に厳しいわけではありません。申込年齢は満18歳以上満65歳以下、年収の下限は非公表で「安定かつ継続した収入があること」とだけ定められ、正社員のほか会社役員・自営業・契約社員・派遣社員も対象です。
むしろ注意したいのは、審査が「通る・落ちる」の二択ではない点です。公式サイトには審査結果によって表示金利に年0.100％〜0.300％が上乗せとなる場合があると明記されています。つまり「通ったが、広告の金利では借りられない」という結果があり得ます。
さらに2026年9月からは、金利の前提そのものが変わりました。「環境配慮型住宅への特別金利優遇」と「物件価格の80％以下でお借入れいただく場合の金利優遇」は、WEB申込コースでは2026年8月実行分をもって終了し、WEB申込コースの変動金利（通期引下げプラン）は年1.750％の一本になっています（ドコモSMTBネット銀行 公式「金利｜WEB申込コース」・2026年9月18日確認）。自己資金を2割入れて金利を下げるという従来の作戦は、WEB申込コースでは使えなくなりました。
以下、公式サイトが公表している借入条件とよくある質問（Q&A）をもとに、2026年9月時点のドコモSMTBネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）の審査基準を、条件・金利上乗せ・必要書類の順に整理します。（審査基準そのものは一般に公表されていないため、公表資料から読み取れる範囲にとどめています。）
住宅ローンの借り換えとは、新しい住宅ローンを借りて今のローンを完済し、返済先を乗り換えることです。判断のものさしはシンプルで、金利差によって減る利息が、借り換えにかかる諸費用を上回るかどうか——この一点に尽きます。一般には「金利差0.5％以上・残高1,000万円以上・残り返済期間10年以上」のいずれにも近いほど効果が出やすいとされます。
ただし2026年は、この計算の前提そのものが動いています。日本銀行の政策金利は2026年6月に年1.0％程度へ引き上げられ、全期間固定の【フラット35】は2026年9月の資金受取分で年3.460％（融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下・新機構団信付きの最頻金利）まで上がりました。「借り換えれば必ず下がる」という低金利時代の前提は、もう通用しません。自分の契約がいまの条件と比べて不利になっていないかを点検する、という視点で読み進めてください。
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ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンで「落とし穴」と呼ばれるものの正体は、広告に出ている金利がそのまま適用されるとは限らないという点に集約されます。審査結果による上乗せ（WEB申込コースで年0.100％〜年0.300％）、団信プランによる上乗せ（年0.200％〜年0.400％）、借入期間40年超の上乗せ（年0.150％）、そして物件価格の80％を超える借入で金利区分が変わる仕組み——この4つを知らずに申し込むと、想定していた返済額と実際が食い違います。
2007年9月に住宅ローンの取り扱いを開始したドコモSMTBネット銀行は、住宅ローンを代表するネット銀行の一つです。2024年度のネット銀行における住宅ローン新規実行額はNo.1（同社調べ・2025年3月31日時点）とされており、業界でもトップクラスの低金利と、保険料の自己負担なしで付帯する手厚い団信「スゴ団信」を武器に、今も利用者を増やし続けています。公式サイトから申し込む住宅ローン（WEB申込コース）、店舗で相談しながら申し込む住宅ローン（対面相談コース）、フラット35（Web申込）などを提供しており、2023年8月からは最長50年の住宅ローンの取り扱いも始まりました。
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年収300万円台でも住宅ローンは借りられます。ただし「いくら借りられるか」は金利で大きく動きます。2026年9月のフラット35の金利（融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下・新機構団信付きで最も多い金利＝年3.460％）で35年借りた場合、頭金なしの上限の目安は年収300万円で約1,825万円、年収380万円で約2,312万円。同じ条件でも金利が年1.000％なら年収300万円で約2,657万円ですから、低金利期に書かれた試算をそのまま参考にすると数百万円単位で見誤ることになります。
国税庁の「民間給与実態統計調査」令和6年分（2024年）によれば、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は478万円で、前年から3.9％（18万円）増加しました。年代別にみると30代の平均給与はおおむね400万円台で、年収300万円台は30代の平均をやや下回る水準にあたります。とはいえ特別に低い水準ではなく、一部の特殊な商品を除けば住宅ローンを利用できないということはまずありません。
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変動金利と固定金利は、どちらか一方を選ばなければならないものではありません。1つの住宅ローンを2本の契約に分け、変動と固定を組み合わせて借りる「ミックスローン」という方法があり、auじぶん銀行でも利用できます。返済額も総返済額も、変動だけ・固定だけで借りた場合のちょうど中間に収まるのが特徴で、「変動の低さは捨てがたいが、金利上昇も怖い」という人の折衷案になります。ただし契約が2本になるぶん登記関連費用が増え、審査結果によっては選べないこともあります。
一般的に変動金利は固定金利よりも低金利ですが、金利上昇リスクがあります。一方で、固定金利は変動金利よりも金利が高く返済負担は重くなります。目先の低金利を取るか、安定を取るか——その二者択一に見える問題を、auじぶん銀行の住宅ローンを例に整理していきます。
※本記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンの内容は、2026年9月時点に同行のウェブサイトで確認した情報に基づき記述しています。
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