お金の教科書に掲載する情報には金融機関のPR情報を含みます。

この記事では、auじぶん銀行をはじめとするネット銀行の住宅ローンで注文住宅を建てるときに避けて通れない「つなぎ融資」を、仕組みから銀行ごとの対応状況まで体系的に整理します。表面的な人気や金利の低さだけに惑わされず、建築途中の資金繰りまで見据えて判断するための視点を身につけましょう。

auじぶん銀行の住宅ローンは、累計融資実行額が5兆円を超え、多くの利用者から選ばれてきました。低水準の金利や手厚い団体信用生命保険、さらにau経済圏を活用した金利優遇サービスといった点が、高い満足度につながっています。

ただし、最大限に優遇された金利で利用するには条件が細かく、携帯電話や電気、インターネット、テレビといった指定サービスの利用が前提になります。金利優遇の幅や適用条件は見直されることがあるため、最新の内容は必ず公式サイトでご確認ください。

また、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）で、審査の結果によっては保証付き金利プランが提示されることもあります。人気の住宅ローンだからといって審査が甘いわけではなく、年収や勤続年数、他の借入状況、自己資金比率、物件評価などを総合的に判断され、希望額どおりに借りられないこともあります。団信にも免責条件や年齢制限があります。

要するに、誰にとっても「理想の住宅ローン」になるわけではないということです。優遇条件を満たせるか、返済期間の設定が総支払額にどう影響するか、団信オプションの費用対効果、そして自分が審査を通過できるかを冷静に見極めることが欠かせません。数字の良さだけに惹かれず、必ず条件欄の細部や注意書きを確認し、最終的には実際の適用金利と総返済額で判断することが重要です。

注文住宅を建てる際の資金計画は、建売住宅やマンションの購入に比べて格段に複雑です。土地の購入から建築の着工、中間金の支払い、そして引き渡しに至るまで、いくつもの段階で支払いが発生するため、事前に全体の資金の流れを明確にしておく必要があります。

一般的な住宅ローンは、完成した建物を担保として引き渡し時に融資が実行される仕組みです。そのため、家が完成する前に必要となる土地代や建築費の一部は、別の方法で資金を準備しなければなりません。

こうした建築途中の支払いに対応するために利用されるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を一時的に借り入れ、建物完成後に本融資（住宅ローン）で一括返済する仕組みです。土地の決済金や着工金、中間金の支払いなど、自己資金だけでは対応が難しい局面で活用されます。

また、工事の進行に合わせて住宅ローンを段階的に実行する「分割融資」という方法もあります。こちらはつなぎ融資を利用せずに済むケースもありますが、金融機関によって対応可否が異なります。

特にネット銀行では、つなぎ融資や分割融資に自社では対応していないことが多く、注文住宅を検討している人にとっては重要な確認ポイントとなります。金利の低さだけで住宅ローンを選んでしまうと、いざ支払い段階になって資金繰りに困ることもあるため注意が必要です。

さらに、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定される傾向があり、工期が延びるほど利息負担も増加します。融資回数や利用期間に制限が設けられているケースも多いため、建築スケジュールと資金計画を密接に連動させておくことが欠かせません。2026年は金利のある世界に戻りつつあり、変動型やつなぎ融資が連動する短期プライムレートにも上昇圧力がかかっている点にも留意しましょう（後述）。

注文住宅では、「いつ、どの段階で、いくら支払うのか」を事前に整理し、つなぎ融資や分割融資を含めた全体の資金計画を立てることが、無理のない家づくりにつながります。住宅ローン選びの段階から、金融機関に「つなぎ融資の対応状況」「融資条件」「利息発生のタイミング」などを具体的に確認しておくことが大切です。

それではつなぎ融資の仕組みと具体的な銀行の選び方について解説していきます。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

インターネットとスマートフォンが普及し、パソコンやスマートフォンで銀行取引を行うのが当たり前の時代になりました。すでに住宅ローンはスマホで申し込むのが当たり前の時代と言えます。
さらに時代は進み、AIを利用した住宅ローン審査も定着しています。そうした時代の流れもあって、今、ネット銀行で住宅ローンを借りる人が大きく増えました。

例えば、auじぶん銀行はメガバンクに匹敵する金額の住宅ローンの新規貸し出しを行っています。

一般的に、店舗を持たないネット銀行は銀行サービスを提供するための店舗費や人件費といった経費がかかりにくいので、その分、預金やローンの金利を良い条件で提示できるとされています。実際、住宅ローンも、ネット銀行は手数料や金利などの諸条件が対面型の銀行よりも有利な傾向があります。

たしかに、ネット銀行の住宅ローンは、金利やサービスなどの融資条件が有利ですが、ネット銀行の住宅ローンはけっして万能というわけではありません。どんな住宅ローンにもメリットやデメリットが存在するように、ネット銀行の住宅ローンにもデメリットがあります。

もちろん、ネット銀行の住宅ローンの中でも人気が高いauじぶん銀行の住宅ローンは、様々な住宅ローンの人気ランキングでも上位で、デメリットよりもメリットが上回っていると言えます。実際、住宅ローンの残高も順調に増えていて、利用している方が非常に多い住宅ローンです。

それでもデメリットや注意点は必ず存在しています。

この記事では、ネット銀行の中でも比較的人気の高いauじぶん銀行について、デメリットや落とし穴になりそうなポイントを中心に解説したいと思います。こちらのサイトでもより詳しくデメリットを解説しているので合わせて参考にしてください。

低い金利と、将来の病気やケガに備えられる疾病保障サービス、そして住宅ローンを借りた後の口座の利便性の高さから、幅広い利用者に人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンでいわゆる”オーバーローン”の状態で住宅ローンを借りることができるのかを解説しています。

（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）

※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。

結論として、auじぶん銀行の住宅ローンは実質的にオーバーローンに対応しています。無条件に物件価格を超えた金額を借りられるわけではありませんが、住宅ローンの事務手数料や不動産会社への仲介手数料など、数十万円から数百万円の諸費用を住宅ローンの借入額に含めることが可能なため、最終的に住宅価格以上の金額を借りることができる仕組みになっています。

auじぶん銀行の住宅ローンに戸惑いの声！？

上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。金利引き上げから数か月経過して困惑の声そのものは減ってきていますが、時間の経過と共に利用者が”あきらめた”、”慣れてしまった”と言えそうです。

一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。

SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報はこちらから

オーバーローンは当たり前の時代に？

“住宅ローンをオーバーローンで借りる”

この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”ような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金なども住宅ローンに組み込めるのが一般的になってきています。

つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。

様々な銀行が、正式なサービスとして諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金額を、無意識のうちにオーバーローンの状態で利用しています。

（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）

オーバーローンにはメリットもあればデメリットもある

オーバーローンを活用する最大の魅力は、自己資金をほとんど使わずにマイホームを取得できることにあります。住宅購入時の諸費用や引っ越し費用までまとめて借りられるため、手元資金を別の目的に温存できるのが大きな利点です。

また、住宅ローンは他のローンより金利が低水準であることが多いため、マイカーローンやリフォームローンなど高金利の借り入れをまとめて一本化することで、毎月の返済負担を抑えられるケースもあります。最近は物価高騰や住宅価格の上昇で自己資金を貯めづらい人が増えており、オーバーローンを利用する層も確実に拡大しています。

一方で、オーバーローンは「借りすぎ」のリスクをはらむのも事実です。住宅価格を超える金額を借り入れる以上、当然返済総額は膨らみ、返済期間が長期化する可能性が高くなります。2026年は日本銀行の利上げを背景に住宅ローン金利にも上昇圧力がかかっており、変動金利で借りる場合は将来的な金利上昇局面で負担がさらに増す懸念も無視できません（金利動向は時点で変わるため最新は各金融機関・日本銀行の公表情報でご確認ください）。

加えて、融資額が物件の担保評価を超えていると、万一売却する際に売却代金だけでローンを完済できない状態に陥るリスクがあります。こうした背景も踏まえ、資金計画を立てる際は「借りられる額」ではなく「返せる額」に着目することが、オーバーローン活用を成功させるカギと言えるでしょう。

オーバーローンの定義に注意

ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。

当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む」違法なオーバーローンもおすすめしません。

一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。

auじぶん銀行の住宅ローンを検討する際、人気ランキングや口コミ評価だけで結論を出すのは早計です。ネット上では「低金利」「団信が充実」といったポジティブな評価が目立ちますが、実際に重要なのは審査の中身と商品設計の細部です。条件を正しく理解していなければ、想定していたメリットが十分に得られない可能性があります。

auじぶん銀行はサービス開始以来、累計の住宅ローン実行額が5兆円を突破し、ネット銀行の中でも確固たる存在感を築いています。特に変動金利の水準と、がん保障や全疾病保障を組み込んだ団信のラインアップは強みです。au経済圏との連動による金利優遇も含め、スペック面では非常に競争力があります。

ただし、その「低金利」は無条件ではありません。住宅ローン金利優遇割を最大限活用するには、au回線（au／UQ mobileなど）やじぶんでんき、対象のインターネット・テレビサービスといった所定のau関連サービスの利用が前提となります。優遇幅は組み合わせに応じて変わり、対象サービスや引き下げ幅は随時見直されているため、申し込み前に必ず最新の適用条件を公式サイトで確認することが不可欠です。

さらに見落とされがちなのが、優遇の適用開始時期です。申し込みと同時に即時反映されるとは限らず、条件充足後に一定期間を経て適用されるケースがあります。また、途中で対象サービスを解約した場合は優遇が終了する取り扱いとなります。つまり、契約時点の金利だけでなく、完済まで条件を維持できるかどうかが実質金利を左右します。

審査面でも注意が必要です。auじぶん銀行はネット完結型で手続きがスムーズな反面、収入の安定性や勤続年数、既存借入状況のチェックは相応に行われます。特に他の無担保ローンやカードローンの利用状況は審査に影響しやすく、事前に整理しておくことが望ましいでしょう。また、団信付きローンである以上、健康状態の告知内容も重要です。疾病保障付き団信を希望する場合は、一般団信より告知項目が増えるため、事前に条件を把握しておくべきです。

商品仕様の面では、事務手数料が借入額の2.20％（税込）となっている点も見逃せません。借入額が大きいほど初期費用に直結します。また、物件価格の80％超の借入や、35年を超える長期返済（最長50年まで選択可）では金利上乗せが発生します。表示金利だけを比較すると魅力的に見えても、総返済額ベースで他行と並べて試算しなければ、本当の有利不利は判断できません。

まとめると、auじぶん銀行の住宅ローンは、au経済圏を継続的に利用する人にとっては非常に合理的な設計です。一方で、通信や電力を柔軟に乗り換えたい人や、優遇条件を長期維持できるか不透明な人にとっては、想定よりメリットが薄れる可能性があります。

住宅ローンは「いま一番安い銀行」を選ぶ商品ではありません。金利、団信、優遇条件、事務手数料、審査の通りやすさまで含めて、自分の家計とライフプランに合致するかを冷静に見極めることが、後悔しない選択につながります。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

価格.comの住宅ローン人気ランキングやオリコン顧客満足度®︎調査 住宅ローンでは、各種部門で上位にランクインしています。

ただし、どんなに優れた住宅ローンでもご自身が利用できなければ意味がありませんし、住宅ローンを利用するには総合的な融資審査を通過する必要があります。審査に通過できないとその住宅ローンは利用できないため、誰でも希望する住宅ローンを利用できるわけではありません。

特に、金利などの借り入れ条件が良いauじぶん銀行の住宅ローンは、しっかりとした審査が行われているとも言われます。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンについて審査基準・落とし穴（デメリット）などについて解説していきます。また、住宅ローンは、申し込み時だけでなく契約後の落とし穴やデメリットにも注意する必要があります。

auじぶん銀行の住宅ローンに興味を持ち始めた人、審査に通るか不安に感じている人に参考にしていただければと思います。

夫婦や親子といった親族2人の収入を活かして住宅ローンを組む方法には、「ペアローン」と「収入合算」の2つがあります。どちらも借入可能額を増やし、より理想的なマイホームを購入しやすくするための仕組みです。審査では2人分の収入を合算して返済能力を判断するため、単独では難しい金額の借入も実現しやすくなります。

ただし、収入を合算できるからといって、家計の負担を超える借入は避けるべきです。とくに2026年は金利が上昇局面に入っており、変動金利で借りる場合は将来の返済額が増える可能性も見込んでおく必要があります。住宅ローンで最も重要なのは「いくら借りられるか」ではなく「どのくらい無理なく返せるか」です。ここを誤ると、後々の生活設計に支障をきたすことになりかねません。

ペアローンは、夫婦や親子がそれぞれ別々に金融機関と契約を結ぶ形です。双方の収入をもとに審査され、物件も共同名義で登記されるため、資産と返済責任を平等に共有する仕組みになります。借入額を大きくできるというメリットがある一方で、契約手続きが2件分となるため事務手続きが煩雑になり、将来の離婚や相続などの際に処理が複雑になるリスクもあります。

一方の収入合算は、親子や配偶者などの同居家族の収入を合算して、代表者1人の名義で住宅ローンを契約する方法です。この場合、返済能力を高く見せられるため借入上限を伸ばせますが、返済責任は主たる契約者にのみ発生します。合算者が連帯保証人になるケースも多く、形式上の責任分担がペアローンとは異なる点に注意が必要です。

どちらの方法も審査上は有利に働く可能性がありますが、最終的に重視すべきは返済計画の現実性です。特に初めて住宅ローンを利用する人の多くは、「ペアローンと収入合算の違いが分からない」という段階から検討を始めます。その際は、まず金利や付帯保障の条件を比較するのが理解しやすいアプローチです。

近年はネット銀行を中心に、低金利かつ保障内容が充実した住宅ローンが増えています。中でもauじぶん銀行は、店舗を持たずにすべての手続きがウェブ上で完結するという利便性が強みです。対面相談はできませんが、申し込みから契約までスピーディーに進められるため、忙しい共働き世帯や遠方在住者にも向いています。

auじぶん銀行のペアローンや収入合算の仕組みを理解しておくことで、他の銀行との違いを明確に比較でき、自分たちの収入構成に合った最適なローンプランを見つけやすくなるでしょう。