住宅ローン

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンを検討する際に、見落とされがちな審査の着眼点や商品性の落とし穴について触れ、表面的な人気や高評価に惑わされずに判断するための視点を整理します。

auじぶん銀行の住宅ローンは、累計融資実行額がすでに5兆円を超え、多くの利用者から選ばれてきました。低水準の金利や手厚い団体信用生命保険、さらにau経済圏を活用した金利優遇サービスといった点が、高い満足度につながっているのは確かです。

ただし、優遇金利を受けるには条件が細かく設定されています。携帯電話や電気、インターネット、テレビといった指定サービスの利用が前提となる場合も多く、最大年0.15％の優遇が適用される一方で、開始時期がずれたり、返済期間が長くなると逆に金利が上乗せされるケースも存在します。また、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）と高めで、審査の結果によっては保証付き金利プランが提示され、表面上の金利と実際の負担が異なることもあります。

人気商品だからといって、審査が甘くなるわけではありません。年収や勤続年数、他の借入状況、自己資金比率、物件評価などを総合的に判断され、希望額通りに借りられないこともあります。さらに、団信には免責条件や年齢制限があり、ペアローンを利用する場合には上乗せ金利や税務上の扱いまで確認が必要です。

要するに、誰にとっても「理想の住宅ローン」になるわけではないということです。優遇条件を満たせるか、返済期間の設定が総支払額にどのように影響するか、団信オプションの費用対効果、そして自分が審査を通過できるかを冷静に見極めることが欠かせません。数字の良さだけに惹かれず、必ず条件欄の細部や注意書きを確認し、最終的には実際の適用金利と総返済額で判断することが重要です。

注文住宅を建てる際の資金計画は、建売住宅やマンションの購入に比べて格段に複雑です。土地の購入から建築の着工、中間金の支払い、そして引き渡しに至るまで、いくつもの段階で支払いが発生するため、事前に全体の資金の流れを明確にしておく必要があります。

一般的な住宅ローンは、完成した建物を担保として引き渡し時に融資が実行される仕組みです。そのため、家が完成する前に必要となる土地代や建築費の一部は、別の方法で資金を準備しなければなりません。

こうした建築途中の支払いに対応するために利用されるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を一時的に借り入れ、建物完成後に本融資（住宅ローン）で一括返済する仕組みです。土地の決済金や着工金、中間金の支払いなど、自己資金だけでは対応が難しい局面で活用されます。

また、工事の進行に合わせて住宅ローンを段階的に実行する「分割融資」という方法もあります。こちらはつなぎ融資を利用せずに済むケースもありますが、金融機関によって対応可否が異なります。

特にネット銀行では、つなぎ融資や分割融資に対応していないことが多く、注文住宅を検討している人にとっては重要な確認ポイントとなります。金利の低さだけで住宅ローンを選んでしまうと、いざ支払い段階になって資金繰りに困ることもあるため注意が必要です。

さらに、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定される傾向があり、工期が延びるほど利息負担も増加します。融資回数や利用期間に制限が設けられているケースも多いため、建築スケジュールと資金計画を密接に連動させておくことが欠かせません。

注文住宅では、「いつ、どの段階で、いくら支払うのか」を事前に整理し、つなぎ融資や分割融資を含めた全体の資金計画を立てることが、無理のない家づくりにつながります。住宅ローン選びの段階から、金融機関に「つなぎ融資の対応状況」「融資条件」「利息発生のタイミング」などを具体的に確認しておくことが大切です。

それではつなぎ融資の仕組みと具体的な銀行の選び方について解説していきます。

住宅ローンの団信とは？

この記事ではauじぶん銀行の住宅ローンの団体信用生命保険（団信）について解説しています。

団信とは、住宅ローンの債務者（住宅ローンを借りている人）が亡くなった場合などに、住宅ローンの残債が保険金で返済される生命保険のことです。「その銀行の住宅ローンを利用する人」を1つの団体として加入することから、団体信用生命保険、と呼ばれています。

一般的に、住宅ローンを利用する人は団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。

今の時代の住宅ローンの場合、団信の保険料は銀行が負担するので私たちが保険会社に直接保険料を支払うケースはほとんどありません。

※住宅ローンの利息の一部が団信保険料に充てられるだけなので、実質的には私たちが負担していることに違いはありませんが。

団信は私たち住宅ローンの利用者が保険会社と契約して加入するものですが、私たちが団信に加入することは、銀行にも住宅ローンの返済が滞納するリスクを回避できるメリットがあります。住宅ローンを借りる側にとっても、家族や遺族にマイホームを残しながら、住宅ローンを残さずに済むというメリットがあります。

疾病保障を利用する目的は？

次に住宅ローン／団信の疾病保障サービスについて解説していきます。

住宅ローンの団信に疾病保障をセットする目的は、住宅ローンを返済中に大きな病気にかかったり、交通事故などよるケガに備えることです。

一般的な保険で言えば、生命保険に加えて、就業不能保険や医療保険を追加することです。そう考えるとわかりやすいと思います。

つまり、疾病保障は、命に関わるほどではない病気やケガなどでも、所定の条件を満たした時に保険金が支払われる保険で、その保険金を住宅ローンの返済に充当されて返済がされる商品です。

生命には危険は及ばなくとも、病気やケガで困っている時に、住宅ローンの残高を0円にしたり、半分にしたりすることができることで安心感が増すのは言うまでもないでしょう。

疾病保障を利用することで、将来、大きな病気やケガにあって収入が減った時に、住宅ローンの返済に困らずに済む可能性を高められます。

疾病保障を住宅ローン（団信）にセットすることは、安心して住宅ローンを組むための一つの方法です。

ただし、疾病保障を充実させようとすると費用負担が大きくなるので、保険料が発生することが多いため、家計の状況やコストとリスクのバランスを考慮検討することが重要です。

auじぶん銀行について

また、auじぶん銀行は大手銀行と大手通信サービス企業が共同で出資して2008年6月に誕生したネット銀行です。

銀行口座数は2010年5月に100万、2015年に200万、2020年に400万、2022年には500万、2024年には600万を突破し、その後も順調に利用者を増やしています。

住宅ローン融資実行額も2020年9月に1兆円、2022年3月に2兆円、2023年5月に3兆円、2023年10月に3兆5,000億円、2024年3月に4兆円、2024年6月に4兆5,000億円、2024年11月に5兆円を突破しています。このペースはネット銀行の歴史の中で最速ペースで、今も急激な勢いで住宅ローンの利用者を増やしています。

夫婦や親子といった親族2人の収入を活かして住宅ローンを組む方法には、「ペアローン」と「収入合算」の2つがあります。どちらも借入可能額を増やし、より理想的なマイホームを購入しやすくするための仕組みです。審査では2人分の収入を合算して返済能力を判断するため、単独では難しい金額の借入も実現しやすくなります。

ただし、収入を合算できるからといって、家計の負担を超える借入は避けるべきです。住宅ローンで最も重要なのは「いくら借りられるか」ではなく「どのくらい無理なく返せるか」です。ここを誤ると、後々の生活設計に支障をきたすことになりかねません。

ペアローンは、夫婦や親子がそれぞれ別々に金融機関と契約を結ぶ形です。双方の収入をもとに審査され、物件も共同名義で登記されるため、資産と返済責任を平等に共有する仕組みになります。借入額を大きくできるというメリットがある一方で、契約手続きが2件分となるため事務手続きが煩雑になり、将来の離婚や相続などの際に処理が複雑になるリスクもあります。

一方の収入合算は、親子や配偶者などの同居家族の収入を合算して、代表者1人の名義で住宅ローンを契約する方法です。この場合、返済能力を高く見せられるため借入上限を伸ばせますが、返済責任は主たる契約者にのみ発生します。合算者が連帯保証人になるケースも多く、形式上の責任分担がペアローンとは異なる点に注意が必要です。

どちらの方法も審査上は有利に働く可能性がありますが、最終的に重視すべきは返済計画の現実性です。特に初めて住宅ローンを利用する人の多くは、「ペアローンと収入合算の違いが分からない」という段階から検討を始めます。その際は、まず金利や付帯保障の条件を比較するのが理解しやすいアプローチです。

近年はネット銀行を中心に、低金利かつ保障内容が充実した住宅ローンが増えています。中でもauじぶん銀行は、店舗を持たずにすべての手続きがウェブ上で完結するという利便性が強みです。対面相談はできませんが、申し込みから契約までスピーディーに進められるため、忙しい共働き世帯や遠方在住者にも向いています。

auじぶん銀行のペアローンや収入合算の仕組みを理解しておくことで、他の銀行との違いを明確に比較でき、自分たちの収入構成に合った最適なローンプランを見つけやすくなるでしょう。

低い金利と将来の病気やケガに備えることができる疾病保障サービスに加えて、住宅ローンを借りた後の口座の利便性も高いことから、幅広い利用者から人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンでいわゆる”オーバーローン”の状態で住宅ローンを借りることができるのかを解説しています。

（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）

※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。

結論として、auじぶん銀行の住宅ローンは実質的にオーバーローンに対応しています。無条件に物件価格を超えた金額を借りられるわけではありませんが、住宅ローンの事務手数料や不動産会社への仲介手数料など、数十万円から数百万円の諸費用を住宅ローンの借入額に含めることが可能なため、最終的に住宅価格以上の金額を借りることができる仕組みになっています。

auじぶん銀行の住宅ローンに戸惑いの声！？

上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。金利引き上げから数か月経過して困惑の声そのものは減ってきていますが、時間の経過と共に利用者が”あきらめた”、”慣れてしまった”と言えそうです。

一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。

SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報はこちらから

オーバーローンは当たり前の時代に？

”住宅ローンをオーバーローンで借りる”

この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”のような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金、家具や家電のお金も住宅ローンの中に組み込めるのが常識になってきています。

つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。

様々な銀行が、正式なサービスとして各金融機関が諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金利を無意識にオーバーローンの状態で利用しています。

（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）

オーバーローンにはメリットもあればデメリットもある

オーバーローンを活用する最大の魅力は、自己資金をほとんど使わずにマイホームを取得できることにあります。住宅購入時の諸費用や引っ越し費用、家具・家電の購入費用までまとめて借りられるため、手元資金を別の目的に温存できるのが大きな利点です。

また、住宅ローンは他のローンより金利が低水準であることが多いため、マイカーローンやリフォームローンなど高金利の借り入れをまとめて一本化することで、毎月の返済負担を抑えられるケースもあります。最近は物価高騰や住宅価格の上昇で自己資金を貯めづらい人が増えており、オーバーローンを利用する層も確実に拡大しています。

一方で、オーバーローンは「借りすぎ」のリスクをはらむのも事実です。住宅価格を超える金額を借り入れる以上、当然返済総額は膨らみ、返済期間が長期化する可能性が高くなります。将来的な金利上昇局面では負担がさらに増す懸念も無視できません。

加えて、融資額が物件の担保評価を超えていると、万一売却する際に売却代金だけでローンを完済できない「オーバーローン状態」に陥るリスクがあります。特に近年は金利が上昇基調にあり、住宅ローンの負担増が現実味を帯びています。こうした背景も踏まえ、資金計画を立てる際は「借りられる額」ではなく「返せる額」に着目することが、オーバーローン活用を成功させるカギと言えるでしょう。

オーバーローンの定義に注意

ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。

当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む違法なオーバーローンもおすすめしません。

一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。