住宅ローン

この記事では「低金利で人気のネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資への対応状況」について解説しています。

「つなぎ融資」や「分割融資」は注文住宅を家を建てる時に利用するサービスです。

注文住宅は地方で利用される割合が高いこともあって、フラット35や地銀の住宅ローンでは提供されているケースが多くあります。一方、ネット銀行の住宅ローンのように首都圏や関西圏などの都市部に強い住宅ローンは、つなぎ融資に対応していないことが多くあります。分割融資にも対応していません。

その為、注文住宅で家を建てる予定で、かつ、ネット銀行の住宅ローンを利用したいと考えている場合、住宅ローンの選び方や手続きに注意が必要です。

注文住宅の資金計画は建売住宅やマンションの購入時と比べて複雑です。

まず、土地の購入から建築の着工・引き渡しといった段階ごとに、複数回の支払いが必要になります。銀行が提供している一般的な住宅ローンは完成した物件を担保に引き渡し時に融資する商品なので、家が完成するまでに支払う必要があるお金のことを考える必要があります。

このような土地の購入時などに売主に支払う資金や建築の着工時に建設会社に支払う資金は、住宅ローン以外の手段で用意する必要があり、一般的にこのような状態で利用するのが「つなぎ融資」です。

ネット銀行はつなぎ融資や分割融資に対応していないことが多いため、注文住宅で家を建てる人は住宅ローン選びと一緒につなぎ融資についても考える必要があります。

それではつなぎ融資の仕組みと具体的な銀行の選び方について解説していきます。

住宅ローンの団信とは？

この記事ではauじぶん銀行の住宅ローンの団体信用生命保険（団信）について解説しています。

団信とは、住宅ローンの債務者（住宅ローンを借りている人）が亡くなった場合などに、住宅ローンの残債が保険金で返済される生命保険のことです。「その銀行の住宅ローンを利用する人」を1つの団体として加入することから、団体信用生命保険、と呼ばれています。

一般的には、住宅ローンを利用する人は団体信用生命保険（団信）への加入を求められます。

団信の保険料は銀行が負担するので私たちが保険会社に直接保険料を支払うケースはほとんどありません。（銀行が負担すると言っても、住宅ローンの利息の一部が団信保険料に充てられるだけなので、実質的には私たちが負担しています。）

団信は住宅ローンの利用者が保険会社と契約して加入するものですが、私たちが団信に加入することは、銀行にも住宅ローンの返済が滞納するリスクを回避できるメリットがあります。住宅ローンを借りる側にとっても、家族や遺族にマイホームを残しながら、住宅ローンを残さずに済むというメリットがあります。

疾病保障を利用する目的は？

次に住宅ローン／団信の疾病保障サービスについて解説していきます。

住宅ローンの団信に疾病保障をセットする目的は、住宅ローンを返済中に大きな病気にかかったり、交通事故などよるケガに備えることです。

生命保険に加えて、就業不能保険や医療保険を追加することをイメージするとわかりやすいと思います。

疾病保障は、病気やケガなど所定の条件を満たした時に保険金が支払われる保険で、その保険金は住宅ローンの返済に充当されます。病気やケガで困っている時に、住宅ローンの残高を0円にしたり、半分にしたりすることができます。

疾病保障を利用することで、将来、大きな病気やケガにあって収入が減った時に、住宅ローンの返済に困らずに済む可能性を高められます。

疾病保障を住宅ローン（団信）にセットすることは、安心して住宅ローンを組むための一つの方法です。

ただし、疾病保障を充実させようとすると費用負担が大きくなるので、保険料が発生することが多いため、家計の状況やコストとリスクのバランスを考慮検討することが重要です。

auじぶん銀行について

また、auじぶん銀行は大手銀行と大手通信サービス企業が共同で出資して2008年6月に誕生したネット銀行です。

銀行口座数は2010年5月に100万、2015年に200万、2020年に400万、2022年には500万、2024年には600万を突破し、その後も順調に利用者を増やしています。

住宅ローン融資実行額も2020年9月に1兆円、2022年3月に2兆円、2023年5月に3兆円、2023年10月に3兆5,000億円、2024年3月に4兆円、2024年6月に4兆5,000億円、2024年11月に5兆円を突破しています。このペースはネット銀行の歴史の中で最速ペースで、今も急激な勢いで住宅ローンの利用者を増やしています。

夫婦や親子といった2人の収入を活用して住宅ローンを組む方法にペアローンと収入合算というものがあります。

ペアローンと収入合算を利用する目的は基本的には同じです。それらを利用する大半の目的が住宅ローンの借り入れ可能額を増やすことです。

2人の収入で住宅ローンを返済していく計画として申し込むことで、金融機関から借り入れ可能な金額を増額してもらえる可能性が高まります。希望する借入金額を融資してもらえるようにすることで、目当てのマイホームを購入しやすくすることが基本的な目的です。

もちろん、毎月の返済額が家計にとって大きな負担になる金額の住宅ローンを借りるべきではありませんが、親子や夫婦の力を合わせて住宅ローン返済能力を高く示すことで、住宅ローンの借入金額の増額させ、希望する価格のマイホームを購入することがこの2つのサービスの最終ゴールです。

ペアローンは、一般的に配偶者や親子と言った親族2人が住宅ローンを組みます。ペアローンの場合は2人がそれぞれが金融機関とそれぞれ住宅ローンを契約することになります。

最終的には2人分の収入が住宅ローン返済に充てられる資金として審査を進めることになりますので、合算した返済能力を判定されて、どちらか1人の収入では借りられない金額の借り入れができるようになります。

ペアローンの場合、物件も共同名義と言う形で登記されます。その結果、資産も返済責任も2人で共有することになります。

2つのサービスのデメリットとしては契約の手間が増えることがあげられます。また、万が一、離婚することになった場合などに面倒な調整が増える可能性があることもデメリットです。

収入合算は、親子など、同居する家族がそれぞれの収入を合算して、一人で住宅ローンを組む方法です。この場合も、返済能力が高くなるため、通常より高額な住宅ローンを組むことができます。ただし、返済責任自体は主たる借り手のみにあります。

いずれの場合も、返済能力が増すため、住宅ローンの審査に有利になる可能性がありますが、住宅ローンは無理は禁物で、返済能力に見合ったプランを考える必要がありますし、借り入れ後も責任を持って返済していく意識を持つことが大切です。

住宅ローンは初めて利用する人が大半なので、ペアローンも収入合算も初めて聞く人が多いと思います。大半の人は「どちらを選べば良いか分からない、選ぶどころかそもそもよくわからない」と悩むことになります。住宅ローン選び自体悩んでいる人は、まずは「金利」で比較しましょう。最近は通常の銀行より低い金利で提供しているネット銀行を優先的に確認していくのがおすすめです。

ネット銀行の住宅ローンは金利が有利なだけでなく、疾病保障や保証料などの条件も有利なケースが多いためです。

なお、このコラムではネット銀行の中でも人気が高いauじぶん銀行の住宅ローンを使って、ペアローンや収入合算の仕組みについて解説していきたいと思います。

auじぶん銀行はスマホサービスに強いネット銀行なので支店はありません。店頭でスタッフとの対面相談はできません。その代わりウェブ上で必要な情報収集や手続きはほとんど行うことができ、忙しい現代人向きの銀行となっています。auじぶん銀行のペアローン・収入合算の条件を理解すれば、その情報を基に他の銀行の住宅ローンも比較検討しやすくなります。

低い金利と将来の病気やケガに備えることができる疾病保障サービスに加えて、住宅ローンを借りた後の口座の利便性も高いことから、幅広い利用者から人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンでいわゆる”オーバーローン”の状態で住宅ローンを借りることができるのかを解説しています。

（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）

※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。

結論として、auじぶん銀行の住宅ローンはオーバーローンにも実質的に対応しています。もちろん、「無条件でマイホーム価格以上の金額を貸してもらえる」わけではありませんが、住宅ローンの事務手数料や不動産会社に支払う仲介手数料などの数十万円・数百万円単位のお金を住宅ローンに含んで借入することができるため、結果的に住宅の購入価格を超える金額を借りることができます。

住宅ローンに含んで借り入れできる費用確認はこちら

オーバーローンは当たり前の時代に？

”住宅ローンをオーバーローンで借りる”

この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”のような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金、家具や家電のお金も住宅ローンの中に組み込めるのが常識になってきています。

つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。

様々な銀行が、正式なサービスとして各金融機関が諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金利を無意識にオーバーローンの状態で利用しています。

（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）

オーバーローンにはメリットもあればデメリットもある

オーバーローンを利用するメリットは、手元の資金を利用せずにマイホームを購入できる点です。また、住宅ローンの金利はマイカーローンやリフォームローンより低いので、それらの借り入れをまとめることで総合的に有利になる場合もあります。

もちろん、オーバーローンにはデメリットもあります。オーバーローンは住宅価格以上の借り入れ金額になるため、当然、活用すればするほど借入額が増加して返済期間や返済額も増えます。

住宅ローンの総支払額が増加して、経済的負担が大きくなる点はデメリットと言わざるを得ないでしょう。また、担保となる物件の評価額を超える融資を受けるため、家を売っても住宅ローンを完済できないリスクが高まる点にも考慮する必要があります。

オーバーローンの定義に注意

ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。

当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む違法なオーバーローンもおすすめしません。

一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンの審査基準と商品性に関する落とし穴（デメリット）などについて解説しています。

auじぶん銀行の住宅ローンは、5兆円を超える貸し出し実績があります。たくさんの人が利用しているだけでなく、利用している人たちのユーザ満足度も高く、第三者の調査機関や評価機関による調査でも頻繁に上位にランクインしています。

このように人気と顧客満足度を兼ね備えている住宅ローンがauじぶん銀行の住宅ローンです。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

価格.comの住宅ローン人気ランキングやオリコン顧客満足度®︎調査住宅ローンでは、各種部門で上位にランクインしています。

ただし、どんなに優れた住宅ローンでもご自身が利用できなければ意味がありませし、住宅ローンを利用するには総合的な融資審査を通過する必要があります。審査に通過できないとその住宅ローンは利用できないため、誰でも希望する住宅ローンを利用できるわけではありません。

特に、金利などの借り入れ条件が良いauじぶん銀行の住宅ローンは、厳しい審査が行われているとも言われます。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンについて審査基準・落とし穴（デメリット）などについて解説していきます。また、住宅ローンは、申し込み時だけでなく契約後の落とし穴やデメリットにも注意する必要もあります。

auじぶん銀行の住宅ローンの興味を持ち始めた人、審査に通るか不安に感じている人に参考にしていただければと思います。