住宅ローン審査

年収400万円台でも住宅ローンは十分に組めます。問題は「通るかどうか」よりいくらまで借りられるかで、その答えは金利水準しだいで数百万円単位で動きます。返済負担率35％の上限いっぱいまで使った場合、年収400万円の借入上限は金利年1.0％なら約4,133万円ですが、【フラット35】の最頻金利である年3.460％（2026年9月資金受取分）では約2,839万円にまで下がります。

住宅金融支援機構が示す返済負担率の考え方をもとに、年収400万円台の審査基準と借入可能額の目安、そして「借りられる額」と「無理なく返せる額」の差を順に整理していきます。

住宅ローンの審査で見られるのは申込者の返済力だけではありません。担保になるマイホームそのものにいくらの価値があるかを金融機関が見積もる「物件評価（担保評価）」が並行して行われ、その評価額が借入額の上限を左右します。返済が滞ったときに、土地と建物に設定した抵当権をもとに物件を処分して貸したお金を回収する必要があるためです。

つまり収入や勤続年数に問題がなくても、物件の担保価値が足りなければ希望額まで届かないことがあります。ここでは物件評価の考え方を、新築・建築・中古の3パターンと、フラット35のような公的な制度の要件に分けて整理していきます。

三井住友銀行の住宅ローンの申込条件は、借入時に満18歳以上満70歳の誕生日まで／完済時に満80歳の誕生日まで、融資金額は100万円以上3億円以内、融資期間は1年以上39年11ヵ月以内です。指定の団体信用生命保険に加入でき、指定の保証会社の保証を受けられることも条件になります（WEB申込専用住宅ローンの商品説明書・2025年11月20日現在）。

ここで見落としやすいのが、商品説明書に「当行および当行の指定する保証会社の審査があり、その結果によってご融資利率が異なる場合があります」と明記されている点です。審査は通るか落ちるかだけでなく、適用される金利も決めます。

三井住友銀行は三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行と並ぶメガバンクの1つですが、現在はWEB申込専用住宅ローンが主軸です。自然災害で被災した際に返済が一部免除される「自然災害時返済一部免除特約」や、夫婦のどちらかに万一のことがあったときに残高が0円になる連生団信「クロスサポート」など、他行では扱いの少ない保障も用意しています。

以下では、申込条件・審査の流れ・審査で見られるポイントを、公式の商品説明書をもとに順に整理します。

年収100万円台でも住宅ローンを組むことはできます。ただし選択肢は限られ、現実的な候補は年収の下限を設けていない【フラット３５】と、前年度年収100万円以上で申し込める民間銀行（イオン銀行など）が中心になります。実際、フラット35最大手のSBIアルヒ（旧ARUHI）で住宅ローンを借りている人のなかにも、年収100万円台の人が一定数存在します。

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結論から言うと、フラット35は「雇用形態・勤続年数」の間口が広い一方で、落ちるときの理由はほぼ4つに絞られます。①信用情報に事故がある ②総返済負担率（年収400万円未満は30%以下／400万円以上は35%以下）を超えている ③申し込んだ金融機関の独自基準に合わない ④物件が技術基準を満たさず適合証明書を取得できない——の4点です。とくに近年は金利上昇で②が増えています。総返済負担率は「実行時の金利」で計算されるため、金利が上がるほど同じ年収で借りられる額は小さくなるからです。

• フラット35の申込条件（年齢・勤続年数・雇用形態・年収・国籍）と物件側の条件
• 年収別の借入可能額の目安を、2026年9月の実際の金利で見直すとどうなるか
• 審査に落ちる4つの理由と、申し込む前に打てる具体的な対策

フラット35は、国土交通省が所管する独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する、全期間固定金利タイプの住宅ローンです。借入時から完済まで金利が変わらないため、返済計画を立てやすいのが特徴です。

フラット35は、商品開発元である住宅金融支援機構に直接申し込むのではなく、住宅金融支援機構と提携する金融機関を経由して申し込む仕組みになっています。提携する金融機関は、メガバンクや地方銀行・信用金庫・ネット銀行のほか、住宅ローン専門のモーゲージバンクなど全国300以上あります（取扱金融機関により適用金利が異なります）。

この記事では、フラット35の審査基準と、審査に通らない・落ちた理由とその対策について解説します。

フラット35と民間の住宅ローンの違いは「提供する法人の目的」

フラット35と民間銀行が提供する住宅ローンの根本的な違いは、商品を提供している法人の目的がまったく異なるという点です。

フラット35を提供する住宅金融支援機構は、国土交通省などが所管する独立行政法人です。幅広い国民の住環境の改善を支援することを目的としており、そのために提供されているのがフラット35です。一方、住宅ローンを提供している民間金融機関（銀行・信金・JAなど）は、あくまでも営利目的の法人です。

この違いが、フラット35が「公的な役割をになっている住宅ローン」と言われる理由です。フラット35は、「幅広い国民がマイホームを持てるようにすること」「優良・高性能な住宅を日本に普及させること」といった国の方向性に沿って提供されている点を理解しておきましょう。

そのため、パート・アルバイトで働いている人でも利用できる可能性がありますし、団体信用生命保険への加入は任意で、健康上の理由で団信に加入できない人でも利用できます。住宅ローンの審査基準は民間金融機関の住宅ローンとかなり異なっており、フラット35は雇用形態などの面で一般的な住宅ローンより申し込みのハードルが低い面があります。

住宅ローンの審査は、契約する人の信用力や返済能力の審査が中心ですが、もう一つ重要になるのが、担保となるマイホーム（物件）に対する審査です。この物件の審査こそ、いわゆる「担保評価」「担保価値」の確認です。

契約者本人の審査は、年齢・勤務先・勤続年数・年収などさまざまな観点から、その人の信用度や、将来にわたり安定した収入で住宅ローンを返済できるかを確認することを目的に行われます。

それでは、物件の審査とはどのようなもので、物件の評価が低くなるのはどんな場合なのでしょうか。また、物件評価は住宅ローンの審査にどう影響するのでしょうか。この記事では、こうした観点から住宅ローンの担保評価を、基礎から順に整理していきます。

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住宅ローンは、個人が借りるローン商品の中でも特に厳格に審査されます。

カードローンなどの審査と比べて、住宅ローンの審査は複雑です。住宅ローンは数千万円単位のお金を貸して、10年以上かけて返済してもらうため、金融機関としてはさまざまな観点から総合的に審査する必要があるからです。また、その審査基準も金融機関によって大きく異なります。

この記事では、住宅ローンの審査で必ず確認される「勤続年数」「年齢」「健康状態」の3つの視点について、基礎から順を追って整理します。なお「健康状態」は、銀行そのものではなく保険会社が提供する団体信用生命保険（団信）の加入審査という形で確認されます。

マイホームは人生最大の買い物であり、そのために借りる住宅ローンは人生最大の借金です。有利な条件で住宅ローンを利用するためには、どこが審査されるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。

住宅ローンの審査基準や落ちた理由は公表されない

住宅ローンの審査基準をすべて公表している金融機関はありません。

また、審査に落ちた人に対して、なぜ落ちたのかその理由を丁寧に教えてくれる金融機関もありません。近年は住宅ローンの審査にAI（人工知能）が活用されるようになって複雑化しており、金融機関側も簡単には教えられないという事情があります。

ただし、「勤続年数」「年齢」「健康状態」は比較的わかりやすい審査項目です。なぜなら、これらは商品概要説明書などに条件（目安）が明示されているケースが多い項目だからです。

それでは、主要な住宅ローンで「勤続年数」「年齢」「健康状態」がどのように扱われているのか、順を追って確認していきましょう。