住宅ローンは、個人が借りるローン商品の中でも特に厳格に審査されます。
カードローンなどの審査と比べて、住宅ローンの審査は複雑です。住宅ローンは数千万円単位のお金を貸して、10年以上かけて返済してもらうため、金融機関としてはさまざまな観点から総合的に審査する必要があるからです。また、その審査基準も金融機関によって大きく異なります。
この記事では、住宅ローンの審査で必ず確認される「勤続年数」「年齢」「健康状態」の3つの視点について、基礎から順を追って整理します。なお「健康状態」は、銀行そのものではなく保険会社が提供する団体信用生命保険（団信）の加入審査という形で確認されます。
マイホームは人生最大の買い物であり、そのために借りる住宅ローンは人生最大の借金です。有利な条件で住宅ローンを利用するためには、どこが審査されるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。
目次
住宅ローンの審査基準や落ちた理由は公表されない
住宅ローンの審査基準をすべて公表している金融機関はありません。
また、審査に落ちた人に対して、なぜ落ちたのかその理由を丁寧に教えてくれる金融機関もありません。近年は住宅ローンの審査にAI（人工知能）が活用されるようになって複雑化しており、金融機関側も簡単には教えられないという事情があります。
ただし、「勤続年数」「年齢」「健康状態」は比較的わかりやすい審査項目です。なぜなら、これらは商品概要説明書などに条件（目安）が明示されているケースが多い項目だからです。
それでは、主要な住宅ローンで「勤続年数」「年齢」「健康状態」がどのように扱われているのか、順を追って確認していきましょう。
住宅ローンには「安定した収入」が必要
住宅ローンは「何年もかけて返済するローン」です。そのため審査では、「継続的かつ安定的な収入が期待できるか」が重要視されます。
収入の安定度をはかる指標の1つが「勤続年数」です。あわせて勤め先（会社）も確認されます。どんな会社でどれくらいの期間働いているかという点から、安定して収入を得られる可能性が高い人かどうかが判断されることになります。
会社や仕事を頻繁に変える人よりも長く勤めている人のほうが高く評価されますし、一般的には中小企業よりも大企業や公務員のほうが高く評価される傾向があります。
主要金融機関の勤続年数の基準
以下は、主要な金融機関の住宅ローンで公表されている勤続・営業年数の条件を整理した比較表です（各行の商品概要説明書をもとに2026年8月時点で確認）。
| 金融機関 | 勤続年数の基準 | あわせて求められる収入の条件 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 条件なし | 前年度の年収（自営業は申告所得）200万円以上 |
| SBI新生銀行 | 給与所得者は条件なし／自営業は業歴2年以上 | 前年度税込年収300万円以上の正社員・契約社員（自営業は2年平均の所得300万円以上） |
| イオン銀行 | 給与所得者は6カ月以上勤務／会社経営者・個人事業主は事業開始後3年経過 | 給与所得者・会社経営者は前年度年収100万円以上（個人事業主は前年度所得100万円以上） |
| りそな銀行 | 給与所得者は1年以上／給与所得者以外は勤続または営業年数3年以上 | 前年の税込年収100万円以上 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 条件なし | 安定かつ継続した収入があること |
| ソニー銀行 | 条件なし | 前年度の年収（自営業は申告所得）400万円以上 |
| SBIアルヒ（フラット35） | 条件なし | 総返済負担率の基準（年収400万円未満30％以下／400万円以上35％以下） |
近年は住宅ローンの審査も多様化しており、人気を集める住宅ローンでは「勤続年数を一律に定めない」傾向が強まっています。なお、上記の条件は各行が見直すことがあるため、申し込み前には必ず各金融機関の公式サイトで最新の条件をご確認ください。
ただし「一律に定めないだけ」であり、転職したばかりの人と勤続10年の人が同じ評価になるわけではありません。独立したばかりの自営業者よりは、勤続年数が長いサラリーマンのほうが審査は通りやすくなるでしょう。
表を見比べると、もうひとつ大事なことがわかります。勤続年数の条件がない金融機関ほど、代わりに年収のハードルが高いという点です。ソニー銀行は前年度年収400万円以上、SBI新生銀行は前年度税込年収300万円以上といった具合で、「勤続年数を問わない＝誰でも通る」ではありません。勤続年数と年収は、どちらか一方だけを見るのではなくセットで確認するのが正しい読み方です。
なお、SBI新生銀行の「業歴2年以上」は自営業（個人事業主）に対する条件で、給与所得者には勤続年数の定めがありません。自営業の場合は業歴に加えて2年平均の所得（経費控除後）が300万円以上であることも求められます。このように、同じ「◯年以上」という表記でも、対象が給与所得者なのか自営業者なのかで意味がまったく違う点には注意してください。
盤石の経営基盤があれば別ですが、「安定的な収入」というよりも「成功すれば資産家になれるかもしれない」という性質があること、会社の借り入れの保証人になっているケースがあること、雇用保険に加入していないため収入が途切れやすいこと、といった不安定さがその理由です。
年齢について
年齢の条件は、「借入時（申込時）の上限」と「完済時の上限」の2つがセットで定められているのが共通点です。一方で、細かな数値は金融機関ごとに差があります。以下は主要な住宅ローンの年齢条件です（各行の商品概要説明書をもとに2026年8月時点で確認。条件は見直されることがあるため、最新は公式サイトでご確認ください）。
| 借入れ時年齢 | 完済時年齢 | |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 申込時 満18歳以上満65歳未満 | 満80歳の誕生日まで |
| SBI新生銀行 | 借入申込時 満20歳以上満65歳以下 | 満80歳未満 |
| イオン銀行 | 申込時 満18歳以上／借入時 満71歳未満 | 満80歳未満 |
| りそな銀行 | 借入時 満20歳以上満70歳未満 | 満80歳未満 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 借入時 満18歳以上満65歳以下 | 満80歳未満 |
| ソニー銀行 | 申込時 満20歳以上／借入時 満65歳未満 | 満85歳未満（ワイド団信は満81歳未満） |
| SBIアルヒ（フラット35） | 申込時 満70歳未満（親子リレー返済は満70歳以上も可） | 借入期間は「80歳－申込時年齢」と35年の短いほう |
完済時年齢を「満80歳未満」とする金融機関が最も多いのは、住宅ローンと同時に加入する団信（団体信用生命保険）の保障が80歳前後で終了する設計になっているためです。ただしソニー銀行のように完済時「満85歳未満」まで認めている銀行もあり、「80歳未満で統一されている」わけではありません（同行でもワイド団信を選ぶ場合は満81歳未満に短くなります）。
80歳完済を守りながら35年返済で住宅ローンを借りるには、45歳までに住宅ローンを契約する必要があります。これが「45歳の壁」と呼ばれる目安の正体です。
45歳を過ぎても、完済時の年齢が上限に収まるように返済期間を調整すれば、住宅ローンを借りること自体はまったく問題ありません。ただし、返済期間が短くなると毎月の返済負担は増えるため、家計の支出をしっかり確認しておきましょう。
「借入期間50年」の登場で何が変わったか
近年は借入期間の上限を50年とする住宅ローンが登場しています。イオン銀行は1年以上50年以内、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は新規借入で1年以上50年以内、auじぶん銀行も1年以上50年以内、SBI新生銀行も変動金利（半年型）の住宅購入・建設資金であれば5年以上50年以内といった具合です（いずれも2026年8月時点・各行公式サイトにて確認）。
ただし、50年ローンを選べても、完済時年齢の上限そのものが延びるわけではありません。完済時「満80歳未満」の枠は変わらないため、50年をフルに使えるのは実質的に30歳前後までの人に限られます。また、借入期間が35年を超える場合は金利が上乗せされる商品もある点に注意が必要です（イオン銀行、SBI新生銀行の変動金利（半年型）では、35年超で上乗せがあることが公表されています）。「返済期間を延ばせば毎月の返済額は下がるが、総返済額は増える」という原則も変わりません。
特に、多くの人は65歳～70歳ごろに収入が途絶えるか大きく減少します。老後の生活を安定させるために、退職金を使った繰上返済も想定してシミュレーションを立てるなど、退職後の生活についても意識しておきましょう。
もちろん理想は、現役で働いていて収入が大きいうちにローンを完済してしまうことです。退職後のライフプランを立てやすくするためにも、何歳でローンを完済するのかを意識して借り入れるようにしましょう。
健康状態について
健康状態は、銀行そのものが審査するわけではありません。その代わりに「団信」という保険商品を活用して、契約者の健康状態に関するリスクを保険会社に転嫁する仕組みが採用されています。
指定する団信（団体信用生命保険）への加入を必須にすることで、団信に加入できない人（持病・病歴がある人）への貸し出しを抑えつつ、契約者が死亡した際などには保険金で住宅ローンを完済してもらえる仕組みが構築されています。
過去に大病を患ったり、現在治療中の病気があったりすると、住宅ローンを諦めるしかないのか——というと、そんなことはありません。金利の上乗せを負担する必要はありますが、通常の団信よりも引受条件が緩和された「ワイド団信」を利用することで住宅ローンに加入できる仕組みがありますし、フラット35であれば団信に加入しなくても契約できます（住宅金融支援機構が「健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も【フラット３５】はご利用いただけます」と明記しています。その場合の借入金利は団信加入時と異なります）。
ワイド団信の条件は金融機関ごとに異なります。2026年8月時点で各行が公表している内容を挙げると、auじぶん銀行は上乗せ金利＋年0.300％（満65歳以下の方が対象）、ソニー銀行は上乗せ金利＋年0.200％（完済時年齢が満81歳未満に短縮）、イオン銀行は所定の上乗せ金利があり借入時満50歳未満が条件です。上乗せ幅だけでなく加入できる年齢の上限も変わるため、両方をあわせて確認してください。
なお、団信に加入せずにフラット35を利用する場合は、万一のときに残債が家族に残ります。民間の生命保険などで別途備えることをセットで検討し、「団信に入らない＝保障がなくてよい」と考えないようにしましょう。
ワイド団信について詳しく説明したこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンのワイド団信とは？ 高血圧、糖尿病、うつ病でも利用可能？！
団信の内容で選ぶなら選択肢の一つに
健康状態や団信の手厚さが気になる人にとっては、団信の内容も金融機関選びの重要なポイントになります。たとえばSBI新生銀行は、上乗せ金利0円の一般団信のほか、ガン団信や全疾病保障付団信（2026年3月2日開始・上乗せ0円）を用意しており、保証料0円・一部繰上返済手数料0円といった諸費用の分かりやすさもあわせて、検討に値する選択肢の一つです。なお、かつて選べた安心保障付団信（介護保障付き）は新規申込を終了しているため、古い情報のまま比較しないよう注意してください。団信の保障範囲や条件は各行で異なるため、金利だけでなく保障内容もあわせて比較するとよいでしょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 転職したばかりでも住宅ローンは借りられますか？
A. 勤続年数を一律に定めない金融機関も増えており、転職直後でも借りられる可能性はあります。ただし、同業種へのキャリアアップ転職か、勤務先が安定しているかなどが見られます。申込時には、年収が記載された雇用契約書や採用通知書、年収見込証明書、給与明細書などの提出を求められるのが一般的です。転職前後で条件が変わることもあるため、申し込み前に各金融機関へ相談すると安心です。
Q. 45歳を過ぎると住宅ローンは組めませんか？
A. 組めます。完済時年齢の上限（多くは満80歳未満）に収まるよう返済期間を調整すれば契約可能です。ただし返済期間が短くなると毎月の返済額は増えるため、退職後の収入も見据えた無理のない返済計画が大切です。
Q. 持病があると住宅ローンは諦めるしかありませんか？
A. 諦める必要はありません。引受条件が緩和されたワイド団信を扱う金融機関を選ぶ、あるいは団信加入が任意のフラット35を利用するなど、選択肢はあります。健康状態に不安がある場合は、団信の条件を早めに確認しておきましょう。
Q. 勤続年数は「1つの会社」で数えるのですか？
A. 数え方は金融機関ごとに異なり、公表されていないことも多いのが実情です。「同一勤務先での年数」を求める銀行もあれば、通算の就業年数で判断する銀行もあるため、転職経験がある人は勤続年数の数え方を申込先に直接確認するのが確実です。表に挙げた条件はあくまで公表されている目安であり、実際の判断は個別審査になります。
Q. 契約社員や派遣社員でも申し込めますか？
A. 雇用形態ごとの取り扱いは金融機関で差があります。たとえばSBI新生銀行は申込条件に「前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員」と明示しており、契約社員も対象に含まれます。一方で、雇用形態を条件として明示していない金融機関もあります。「正社員でなければ無理」と決めつけず、申込条件を1行ずつ確認することが大切です。
Q. 3つの条件を満たしていれば審査に通りますか？
A. 申込条件を満たすことと、審査に通ることは別です。実際の審査では、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）、他の借入状況、物件の担保評価、返済履歴なども総合的に見られます。勤続年数・年齢・健康状態は「入口の条件」であって、合否そのものではないと考えておきましょう。
※本記事に記載の申込条件・年齢条件・団信の内容は2026年8月時点で各金融機関および住宅金融支援機構の公式サイト（商品概要説明書等）にて確認したものです。条件は随時見直されるため、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。
