住宅ローンの審査で必ず確認されるのは、勤続年数・年齢・健康状態の3つです。いずれも長い期間返済を続けられるかを測る入口の条件で、基準は金融機関ごとにかなり違います。勤続年数を条件にしない銀行ほど、代わりに年収のハードルを高く設定している組み合わせが目立ちます。
健康状態は、銀行そのものではなく団体信用生命保険（団信）の加入審査という形で確認されます。数千万円単位のお金を10年以上かけて返す前提なので、返済力はこの3つを含めて多角的に見られます。
審査基準と落ちた理由は公表されない
住宅ローンの審査基準をすべて公表している金融機関はありません。審査に落ちた人に理由を詳しく説明する金融機関もなく、審査にAI（人工知能）を活用する例も増えて、判断の中身は外から見えにくくなっています。
その中で、勤続年数・年齢・健康状態は比較的わかりやすい審査項目です。商品概要説明書などに条件の目安が明示されていることが多いからです。
住宅ローンに求められるのは安定した収入
住宅ローンは何十年もかけて返済するローンです。そのため審査では、継続的かつ安定的な収入が期待できるかが重視されます。
収入の安定度をはかる指標の1つが勤続年数です。あわせて勤め先も確認され、どんな会社でどれくらいの期間働いているかから、安定して収入を得られる可能性が判断されます。
会社や仕事を頻繁に変える人より長く勤めている人のほうが高く評価され、一般的には中小企業より大企業や公務員のほうが評価されやすい傾向があります。
自営業・個人事業主として申し込む場合の見られ方は、給与所得者とは別の軸で整理しておくと迷いません。詳しくは自営業・個人事業主の住宅ローン審査｜年収基準と通すためのポイントで解説しています。
主要7行の勤続年数と年収の基準
以下は、主要な金融機関の住宅ローンで公表されている勤続・営業年数と収入の条件を整理した比較表です（各行の商品概要説明書等をもとに2026年10月に確認）。
| 金融機関 | 勤続年数の基準 | あわせて求められる収入の条件 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 公表の条件になし | 前年度の年収（自営業は申告所得）200万円以上 |
| SBI新生銀行 | 給与所得者は公表の条件になし／自営業は業歴2年以上 | 前年度税込年収300万円以上の正社員・契約社員（自営業は2年平均の所得300万円以上） |
| イオン銀行 | 給与所得者は6カ月以上勤務／会社経営者・個人事業主は事業開始後3年経過 | 給与所得者・会社経営者は前年度年収100万円以上（個人事業主は前年度所得100万円以上） |
| りそな銀行 | 給与所得者は1年以上／給与所得者以外は勤続または営業年数3年以上 | 前年の税込年収100万円以上 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 公表の条件になし | 安定かつ継続した収入があること |
| ソニー銀行 | 公表の条件になし | 給与所得者は前年度年収400万円以上（自営業者は前年度または直近3期平均の申告所得の低いほうが400万円以上） |
| SBIアルヒ（フラット35） | 定めなし | 総返済負担率の基準（年収400万円未満30％以下／400万円以上35％以下） |
人気を集める住宅ローンでは、勤続年数を一律に定めない傾向が強まっています。一律に定めないだけで、転職したばかりの人と勤続10年の人が同じ評価になるわけではありません。
表からはもう1つ、勤続年数の条件がない金融機関ほど、年収のハードルが高いことが読み取れます。ソニー銀行は前年度年収400万円以上、auじぶん銀行は200万円以上で、勤続年数を問わないことは誰でも通ることを意味しません。
このように、勤続年数と年収はセットで確認するのが正しい読み方です。年収基準が低い銀行は、そのぶん勤続・営業年数で安定性を担保していると考えると整理しやすくなります。
SBI新生銀行の業歴2年以上は、自営業（個人事業主）に対する条件です。給与所得者には勤続年数の定めがなく、自営業の場合は業歴に加えて2年平均の所得（経費控除後）が300万円以上であることも求められます（同行「パワースマート住宅ローン商品説明書」）。
同じ「◯年以上」という表記でも、対象が給与所得者か自営業者かで意味がまったく違います。勤続年数の条件を明示していないメガバンクの考え方は、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン審査基準｜年収・勤続・事前審査の条件もあわせて読むと比較しやすくなります。
ドコモSMTBネット銀行は10月30日から対面相談コースが申込先に
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、WEB申込コースの仮審査申込の受付を2026年10月30日（金）17時で終了予定です。それまでに仮審査を申し込んだ人はWEB申込コースで手続きを続けられ、以降は銀行代理業者が窓口になる対面相談コースで申し込みます。
表の条件（安定かつ継続した収入・勤続年数の定めなし）は、同行の住宅ローン商品概要説明書（2026年8月3日現在）によるものです。対面相談コースでは店舗の専任スタッフに資金計画から相談でき、転職直後など勤続年数に不安がある場合も、提出書類を確かめながら進められます。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、銀行代理業者のSBIマネープラザで、店頭やオンラインで専門スタッフに相談しながら申し込めます。
ネットで申し込む「WEB申込コース」は2026年10月30日で新規の仮審査受付を終了したため、これから申し込む場合は、SBIマネープラザなどで手続きする「対面相談コース」が窓口になります。対面相談コースでは、物件価格の80％以内で借りる場合の金利も引き続き案内されています。
- 審査や金利タイプの選び方を、専門スタッフに対面で相談できる
- 借り換えやペアローンも、シミュレーションで比べられる
- ドコモSMTBネット銀行のフラット35（買取型）も相談できる
SBIマネープラザでドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを相談する
※PR SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行とSBI新生銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。金利や優遇条件は毎月見直されるため、最新の条件は申込前にご確認ください。
盤石の経営基盤があれば別ですが、「安定的な収入」というよりも「成功すれば資産家になれるかもしれない」という性質があること、会社の借り入れの保証人になっているケースがあること、雇用保険に加入していないため収入が途切れやすいこと、といった不安定さがその理由です。
経営者ならではの審査の見られ方は、社長・経営者の住宅ローン審査の解説で詳しく整理しています。
年齢は借入時と完済時の2つで決まる
年齢の条件は、借入時（申込時）の上限と完済時の上限の2つがセットで定められているのが共通点です。細かな数値は金融機関ごとに差があります。
以下は主要な住宅ローンの年齢条件です（各行の商品概要説明書等および住宅金融支援機構の公表内容をもとに2026年10月に確認）。
| 借入れ時年齢 | 完済時年齢 | |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 申込時 満18歳以上満65歳未満 | 満80歳の誕生日まで |
| SBI新生銀行 | 借入申込時 満20歳以上満65歳以下 | 満80歳未満 |
| イオン銀行 | 申込時 満18歳以上／借入時 満71歳未満 | 満80歳未満 |
| りそな銀行 | 借入時 満20歳以上満70歳未満 | 満80歳未満 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 借入時 満18歳以上満65歳以下 | 満80歳未満 |
| ソニー銀行 | 申込時 満20歳以上／借入時 満65歳未満 | 満85歳未満（ワイド団信は満81歳未満） |
| SBIアルヒ（フラット35） | 申込時 満70歳未満（親子リレー返済は満70歳以上も可） | 借入期間は「80歳－申込時年齢」と35年の短いほう |
完済時年齢を満80歳未満とする金融機関が多いのは、住宅ローンと同時に加入する団信の保障が80歳前後で終わる設計になっているためです。フラット35も借入期間の上限を「80歳－申込時の年齢」と35年の短いほうと定めています（住宅金融支援機構【フラット３５】ご利用条件）。
一方で、ソニー銀行のように完済時満85歳未満まで認めている銀行もあり、80歳未満で統一されているわけではありません。同行でもワイド団信を選ぶ場合は満81歳未満に短くなります。
80歳完済を守りながら35年返済で借りるには、45歳までに住宅ローンを契約する必要があります。これがいわゆる45歳の壁と呼ばれる目安の正体です。
45歳を過ぎても、完済時の年齢が上限に収まるよう返済期間を調整すれば、住宅ローンを借りること自体は可能です。返済期間が短くなるぶん毎月の返済負担は増えるため、家計の支出を先に確認しておく必要があります。
借入期間50年のローンで、年齢の意味はどう変わったか
近年は、借入期間の上限を50年とする住宅ローンが増えています。イオン銀行・auじぶん銀行は1年以上50年以内、ドコモSMTBネット銀行は新規借入で1年以上50年以内です。ソニー銀行も2026年5月11日以降の申込みから、最長35年を最長50年に延ばしました。
SBI新生銀行は、変動金利（半年型）タイプの住宅購入・建設資金で合計借入金額が500万円以上の場合に、5年以上50年以内を選べます（いずれも2026年10月に各行公式の商品説明書・お知らせで確認）。
ただし、50年ローンを選べても、完済時年齢の上限そのものが延びるわけではありません。完済時満80歳未満の枠は変わらないため、50年をフルに使えるのは実質的に30歳前後までの人に限られます。
借入期間が35年を超えると金利が上乗せされる商品もあります。auじぶん銀行は35年1か月以上で年0.1％の上乗せ、ソニー銀行は借換えで35年を超えると0.2％の上乗せと公表しており、イオン銀行も35年超は金利を上乗せするとしています。35年超で借りるときは、上乗せの有無と幅を確かめてください。
返済期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、総返済額は増えます。多くの人は65歳～70歳ごろに収入が途絶えるか大きく減るため、退職金での繰上返済も想定して、退職後の生活まで含めた資金計画を立てておく必要があります。
理想は、現役で収入が大きいうちに完済することです。退職後のライフプランを立てやすくするためにも、何歳でローンを完済するのかを決めてから借入期間を選ぶと失敗が減ります。
健康状態は団信の加入審査で見られる
健康状態は、銀行そのものが審査するわけではありません。団信という保険を使って、契約者の健康状態に関するリスクを保険会社に移す仕組みが採られています。
団信とは、借入者が死亡した場合などに保険金で住宅ローン残高を弁済する保険のことです。民間銀行は指定する団信への加入を必須にしているため、団信に加入できない人への貸し出しは原則として行われません。
過去に大病を患った人や治療中の病気がある人も、住宅ローンを諦める必要はありません。金利の上乗せを負担すれば、通常の団信より引受条件を緩和したワイド団信を利用できる場合があります。
もう1つの道がフラット35です。住宅金融支援機構は、健康上の理由などで団信に加入しない場合もフラット35を利用できると明記しています。その場合の借入金利は、新機構団信付きの金利から年0.20％引き下げられます。
ワイド団信の条件は金融機関ごとに異なります。2026年10月時点では、auじぶん銀行は年0.3％の上乗せ、ソニー銀行は年0.2％の上乗せで加入時満65歳未満・完済時満81歳未満、イオン銀行は借入時満50歳未満が条件です。
上乗せ幅だけでなく、加入できる年齢の上限も変わります。金利の上乗せは完済までずっと効いてくるため、総返済額への影響まで見ておくと判断しやすくなります。
団信に加入せずにフラット35を利用する場合は、万一のときに残債が家族に残ります。民間の生命保険などで別途備えることをセットで考える必要があります。
ワイド団信の引受条件や対象になりやすい持病については、住宅ローンのワイド団信とは？ 高血圧、糖尿病、うつ病でも利用可能？！で詳しく解説しています。
団信の保障内容と上乗せ金利も比べる
健康状態や保障の手厚さが気になる人にとっては、団信の中身も金融機関選びの判断材料になります。上乗せ金利なしで付く保障の範囲は、年齢や加入形態で変わることがあります。
- SBI新生銀行……一般団信の上乗せ金利は0円。全疾病保障付団信（2026年3月開始）も上乗せ0円です。かつての安心保障付団信（介護保障付き）は新規申込を終了しています
- ドコモSMTBネット銀行……スゴ団信は50歳以下なら金利の上乗せなしで、がんを含む3大疾病のリスクに備えられるとしています
- auじぶん銀行……50歳以下の単独加入なら、がん50％保障団信は上乗せ金利なしです。ただし一般団信を選ぶと一般団信限定金利が適用され、通常より年0.054％低くなります
同じ上乗せ0円でも、比べる相手の金利との関係で実質の負担は変わります。各行の申込条件や団信の詳細は、SBI新生銀行の住宅ローン審査基準やソニー銀行の住宅ローン審査の解説でも整理しています。
よくある質問（FAQ）
Q. 転職したばかりでも住宅ローンは借りられますか？
A. 勤続年数を一律に定めない金融機関も増えており、転職直後でも借りられる可能性はあります。ただし、同業種へのキャリアアップ転職か、勤務先が安定しているかなどが見られます。申込時には、雇用契約書や採用通知書、年収見込証明書、給与明細書などの提出を求められるのが一般的です。
Q. 45歳を過ぎると住宅ローンは組めませんか？
A. 組めます。完済時年齢の上限（多くは満80歳未満）に収まるよう返済期間を調整すれば契約可能です。返済期間が短くなると毎月の返済額は増えるため、退職後の収入も見据えた返済計画が欠かせません。
Q. 持病があると住宅ローンは諦めるしかありませんか？
A. 諦める必要はありません。引受条件を緩和したワイド団信を扱う金融機関を選ぶ方法と、団信加入が任意のフラット35を利用する方法があります。健康状態に不安がある場合は、物件探しと並行して団信の条件を確認しておくと安心です。
Q. 勤続年数は1つの会社で数えるのですか？
A. 数え方は金融機関ごとに異なり、公表されていないことも多いのが実情です。同一勤務先での年数を求める銀行もあれば、通算の就業年数で判断する銀行もあるため、転職経験がある人は申込先に直接確認するのが確実です。表の条件は公表されている目安で、実際の判断は個別審査になります。
Q. 契約社員や派遣社員でも申し込めますか？
A. 雇用形態ごとの扱いは金融機関で差があります。SBI新生銀行は前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員を対象とし、りそな銀行も契約社員を含む給与所得者は勤続1年以上で申し込めるとしています。一方、ソニー銀行は契約社員・派遣社員・パートなどは申込みできないとしています。
Q. 3つの条件を満たしていれば審査に通りますか？
A. 申込条件を満たすことと、審査に通ることは別です。実際の審査では、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）、他の借入状況、物件の担保評価、返済履歴なども総合的に見られます。勤続年数・年齢・健康状態は入口の条件であって、合否そのものではありません。
参考・出典
本記事に記載の申込条件・年齢条件・団信の内容は、2026年10月に各金融機関および住宅金融支援機構の公式サイト（商品概要説明書等）にて確認したものです。主な公的出典は住宅金融支援機構【フラット３５】ご利用条件です。
制度や商品の内容は改正・改定されることがあるため、利用前に各機関の最新情報で確かめてください。
