住宅ローンの審査では、借入を希望する人（申込者）の審査だけでなく、担保となるマイホーム（物件）そのものの審査も行われます。
金融機関としては、返済が滞ってしまったときに、土地と建物に設定した抵当権をもとに物件を処分し、貸したお金を回収する必要があるためです。
そのため、いくら申込者の収入や勤続年数に問題がなくても、物件の担保価値が低いと希望額まで借りられないことがあります。今回は、住宅ローン審査における物件の評価（担保評価）について、新築・建築・中古に分けて体系的に確認していきましょう。
目次
担保評価額とは
担保評価額とは、金融機関が「その物件にどれだけの担保価値があるか」を見積もった金額です。住宅ローンの融資額は、この担保評価額が一つの上限の目安になります。評価額が購入価格を下回ると、その差額分は自己資金で補う必要が出てくる点に注意しましょう。
担保評価の考え方（評価方法・掛け目）
担保評価の考え方は物件の種類によって異なりますが、一般には次のような方法が用いられます。土地は、公示価格・路線価・近隣の取引事例などをもとに評価します（取引事例比較法など）。建物は、同じ建物を今建て直した場合の費用（再調達価格）から、築年数に応じた価値の目減り（減価）を差し引いて評価するのが一般的です（原価法・積算評価）。
さらに金融機関は、こうして算出した評価額に一定の「掛け目（評価率）」をかけて担保としての評価額を決めることがあります。掛け目は物件の種類や金融機関の方針によって異なるため、実際にいくらまで借りられるかは、必ず申込先の金融機関に確認しましょう。購入価額がそのまま担保評価額になるとは限らない点をおさえておくことが大切です。
新築分譲住宅の担保評価の場合
一般的には、不動産会社が販売している住宅の価格（マイホームの購入価額）を担保評価額としていることが多く、購入価額の100％の金額までの借入れが可能です。
ただし、金融機関によっては不動産担保評価会社による独自の評価結果を優先し、購入価額の100％まで融資されないケースもあります。
建物を建築する場合
注文住宅などで建物を建築する場合は、一般的に建築請負契約の価額を担保評価額としているため、建築費の100％の金額までの借入れが可能です。なお、建物の完成前に支払いが必要になることが多いため、承認された融資金額相当分を「つなぎ融資」で先に借り入れるのが通常です（完成・引渡し後に本融資へ切り替えます）。
中古住宅の担保評価の場合
中古住宅も購入価額を担保評価額としていることが多いようです。
ただし、一戸建てで建物が古い場合には、土地だけの評価額となり、購入価額よりも評価額が低くなることがあります。その場合は、購入価額の全額を借り入れできないこともあります。また、金融機関によっては、中古住宅についてはマンションのみを融資対象とする場合もあります。
そのほか、建築基準法や都市計画法など各種法令に違反していないかなどの審査も行われます。
物件タイプ別の担保評価の傾向
これまでの内容を、物件タイプごとに整理すると次のようになります。
| 物件タイプ | 担保評価の考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 新築分譲住宅 | 購入価額を評価額とすることが多い | 独自評価で100％融資にならない場合あり |
| 注文住宅（建築） | 建築請負契約の価額を評価額とする | 完成前はつなぎ融資が必要になることが多い |
| 中古マンション | 購入価額を評価額とすることが多い | 築年数・管理状況も見られる |
| 中古一戸建て（古い建物） | 土地のみの評価になることがある | 評価額が購入価額を下回ると全額は借りにくい |
権利関係・建築規制について
下記に該当する物件は、住宅ローン審査の申込にあたって特に注意が必要です。
■借地権・定期借地権
借地権付きの住宅の場合、土地に抵当権を設定できないことから、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借入れが難しいケースが多いです。注意してください。
■保留地
区画整理事業の保留地を購入する場合、土地の登記が未了であることなどから、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借入れが難しいケースが多いです。注意してください。
なお、金融機関によっては、一定の条件を満たせば保留地上の建物でも借入が可能な場合があります。取扱の有無や条件は各金融機関の公式情報でご確認ください。
■建築基準法
建物は建築基準法への適合が必要です。建築確認を受けていること、検査済証の交付を受けていることを確認しましょう。また中古住宅の中には、建築当時の建築基準法には適合していても、その後の法改正により現在の法には適合しない（いわゆる既存不適格）ケースがあります。中古物件の場合は特に注意して、事前に確認してください。
■都市計画法
市街化調整区域は、原則として一般住宅などの建物を建てることができません。一部、市街化調整区域の住宅を購入するケースもありますが、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借入れが難しいケースが多いです。注意してください。
フラット35を利用する場合の物件要件
長期固定金利のフラット35（住宅金融支援機構）を利用する場合は、民間ローンとは別に、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準を満たしている必要があります。
具体的には、購入・建築する住宅について物件検査を受け、技術基準に適合していることを示す「適合証明書」の交付を受けることが必要です。あわせて、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることも確認されます。適合証明書が発行されない物件はフラット35を利用できないため、中古物件などでは、事前に適合証明書を取得できる物件かどうかを不動産会社に確認しておくと安心です。なお、物件検査には検査機関ごとに異なる手数料がかかり、お客さま負担となります。
また、フラット35には住宅の床面積の要件もあります。一戸建て・連続建て・重ね建ては床面積70㎡以上、マンションなどの共同建ては専有面積30㎡以上が対象です（住宅金融支援機構・2026年7月時点。最新の要件は公式サイトでご確認ください）。担保評価だけでなく、こうした面積・技術基準も満たしているかを、物件選びの段階で確認しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 収入は問題ないのに、希望額まで借りられないことはありますか？
A. あります。住宅ローン審査は申込者だけでなく物件の担保評価も対象です。物件の評価額が購入価額を下回ると、その差額は自己資金で補う必要が出てくるため、希望額に届かないことがあります。
Q. 中古の一戸建ては借りにくいのですか？
A. 建物が古い場合、土地のみの評価となって評価額が下がり、全額を借り入れできないことがあります。築年数や構造、法令適合の状況によって扱いが変わるため、購入前に金融機関へ相談しておくとよいでしょう。
Q. 物件の評価が不安なときはどうすればよいですか？
A. 多くの金融機関では事前審査（仮審査）の段階で物件の確認も行われます。気になる物件は早めに事前審査で確認しておくと、購入計画を立てやすくなります。なお店舗相談とオンライン手続きの両方に対応するSBI新生銀行など、相談しやすい金融機関をうまく活用するのも一つの方法です。
