住宅ローンの審査は借り入れを希望する人の審査だけでなく、担保となるマイホーム（物件）の審査も行われます。
金融機関としては、住宅ローンの返済が滞ってしまったときに、土地と建物に設定した抵当権を利用して土地と建物を処分して返済が滞った資金を回収する必要があるためです。
今回は住宅ローン審査のときの物件の評価について確認していきましょう。
新築分譲住宅の担保評価の場合
一般的には、不動産会社が販売している住宅の価格、つまり、マイホーム購入価額を担保評価額としていることが多いため、購入価額の100％の金額までの借入れ可能です。
ただし、金融機関によっては不動産担保評価会社を利用して不動産担保評価を行った結果を優先して100％融資してもらえないケースもあります。
建物の建築の場合
一般的に、建築請負契約の価額を担保評価額としているため、建築費の100％の金額までの借入れが可能です。なお、通常はここで承認された融資金額相当分をつなぎ融資で借り入れることになります。
中古住宅の担保評価の場合
購入価額を担保評価額としていることが多いようです。
ただし、一戸建てで、建物が古い場合には、土地だけの評価額となることもあり、購入価額よりも評価額が低い場合には、全額の借入れはできないこともあります。
また、金融機関により中古住宅についてはマンションのみを融資対象とする場合もあります。
その他、建築基準法や都市計画法など各種法令に違反していないかなどの審査も行われます。
権利関係・建築規制について
下記に該当する物件の住宅ローン審査申込には注意が必要です。
■借地権、定期借地権
借地権付の住宅の場合、土地には抵当権が設定出来ないことから、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。
■保留地
区画整理事業の保留地を購入する場合、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。
なお、当サイトでご紹介しているイオン銀行では、一定条件を満たす場合は保留地上の建物でも借入が可能です。
■建築基準法
建物が建築基準法への適合が必要です。建築確認を受けていること、検査済証の交付を受けていることを確認しましょう。また中古住宅の中には、建築時の建築基準法に適合していても、その後の法改正により、現在の法には適合しないケースがありますので、中古物件の場合は特に注意して事前に確認してください。
■都市計画法
市街化調整区域は、原則一般住宅などの建物を建てることができませんが、一部市街化調整区域の住宅を購入するケースもあるようです。住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。
