住宅ローンの審査は、住宅ローンを契約する人の信用力や返済能力審査が中心ですが、それに加えて、担保となるマイホーム（物件）に対する評価も行われます。
契約者に対する審査は、年齢や勤務先・勤続年数・年収などの様々な観点から、その人が将来を通じて安定した収入を得られるのか、という点が評価されます。
では、購入する物件の評価はどのようなものなのでしょうか。また、物件の評価が低くなるのはどんな場合なのでしょうか？そして、それらの物件評価が住宅ローンの審査にどのような影響があるのでしょうか？
この記事では上記の観点について解説していきたいと思います。
住宅ローンの担保評価とは？
住宅ローンは、何千万円～数億円もの高額なお金を1人（または２人）に対して貸すことになる金融少雨品です。そのため、様々な観点で総合的に審査されますし、少額のローンに比べると厳しく審査されます。
住宅ローン審査には契約者（人物）の審査と購入する物件への審査があり、契約者（人物）の審査ではこの人は返済がきちんとできるかどうかという観点を審査します。
物件の審査とは担保価値を評価すること、です。
担保評価額とは、住宅ローンの融資に担保として設定する不動産（土地や建物）の評価額のことです。
銀行が住宅ローンを融資をするときには、契約者が返済できなくなった場合に貸出金を回収できるように、不動産などの担保をとりますが、その担保物件が融資額に見合う価値があるかどうかを評価するのが担保評価になります。
不動産の担保評価額は、金融機関が競売で落札されるであろう時価を算定し、それに金融機関ごとの掛目を掛けて算出します。担保掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無により、70パーセント程度に定めらています。
この担保から計算した担保評価額に契約者（人物）の評価を加味して融資可能金額を決定します。そうなると担保評価額が低い場合には、融資額が少なくなることが考えられます。
では担保評価額が低くなるのはどんな場合が考えられるのでしょうか。
担保評価が低くなる事例
担保として評価を下げてしまう場合の例を上げてみましょう。
傾斜地の場合
傾斜地とは、宅地造成等規制法施行令１条２項により「この政令において崖とは地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす上地で硬岩盤以外のものをいい、崖面とはその地表面をいう」と定められた土地になります。
簡単に言いますと、傾斜のある土地のことを法地・崖地といいます。
この法地・崖地には利用制限があり、15度以上の傾斜は利用不可能となっています。また、法地・崖地を含む土地は、その土地の部分部分の傾斜度に分けて、減価されていくことになります。
15度以上は20〜50％の減価、15度未満においては10〜30％の減価が一般的な数字になり、用途制限に加えて、災害のリスクも考えなければなりません。
法地・崖地は「眺望が良くて、気持ちいい！」といったメリットもありますが、審査をする金融機関からすると慎重な評価をせざるを得ない土地と言えます。
私道への立ち入りが必要な住宅の場合
購入した土地への出入り可能な道路が公道であれば誰でも通行可能です。しかし、それが指導であった場合には評価が低くなることがあります。
私道は誰かが所有している道であり、さらにこの所有者の違いによって、私道は二通りに分かれます。
- 地主の所有物
土地の売買時に、その私道の利用料が含まれているケースが多いでしょう。もしくは、別途通行料を支払う必要もあります。
- 周辺住民の共有
その私道を囲んだ周辺住民の共有の私道である場合があります。この共有は登記をする必要はないものなので、全所有者が私道を通常使用していた場合は、購入者も当然のごとく私道の利用権を引き継ぐことになります。
私道の状態が良くない場合、住民対地主もしくは住民間でトラブルが発生している可能性があります。
私道は公道とは違ったトラブルが発生しがちなことからも担保評価の面では不利になります。売買の際は、権利関係だけではなく現況もしっかり確認する必要がありますね。
住宅ローンの担保評価が低い場合の対応策
担保評価が低い場合には住宅ローン審査に不利になるのでしょうか。
これは銀行により審査の内容が異なり、その内容についても詳細は外部には絶対に出てこないためなんとも言えないというのが本当のところです。
ただ住宅ローンの審査は、契約者本人の人物と建物の2つの評価を行います。
例えば、担保評価の高いマンションを購入しようとしたとして、申込みを行った人物がフリーターだった場合に審査が通るでしょうか？通りませんよね。逆に担保評価が低い物件だったとしても公務員や大企業に勤務している場合には審査が通る可能性が高そうです。
建物の評価よりも人物の評価が重要視される傾向があり、住宅ローンの審査で一番重要なことは「安定した収入」があることになります。もう1つ大事なことは「個人の信用情報に問題がない」ことです。
担保評価が低い物件を購入する場合でも、この2つのポイントを注意しておけば住宅ローン審査に通る可能性が高くなります。
