住宅ローンの担保評価とは？低くなる事例と審査での対応策

住宅ローンの審査は、契約する人の信用力や返済能力の審査が中心ですが、もう一つ重要になるのが、担保となるマイホーム（物件）に対する審査です。この物件の審査こそ、いわゆる「担保評価」「担保価値」の確認です。

契約者本人の審査は、年齢・勤務先・勤続年数・年収などさまざまな観点から、その人の信用度や、将来にわたり安定した収入で住宅ローンを返済できるかを確認することを目的に行われます。

それでは、物件の審査とはどのようなもので、物件の評価が低くなるのはどんな場合なのでしょうか。また、物件評価は住宅ローンの審査にどう影響するのでしょうか。この記事では、こうした観点から住宅ローンの担保評価を、基礎から順に整理していきます。

住宅ローンの担保評価とは？

住宅ローンは、何千万円〜数億円もの高額なお金を貸す金融商品です。収入だけでなく、現在の勤務先や勤続年数、健康状態など、さまざまな観点で総合的に審査され、カードローンなどの少額のローンに比べてかなり厳格に審査されます。

前述のとおり、住宅ローン審査には契約者（人物）の審査と、購入する物件の審査があります。契約者（人物）の審査では「返済をきちんとできるか」を、物件の審査では「その物件の担保価値」を評価します。

担保評価額とは、住宅ローンの融資にあたって担保として設定する不動産（土地や建物）の評価額のことです。銀行が住宅ローンを融資するときには、契約者が返済できなくなった場合に貸出金を回収できるよう、不動産などの担保をとります。担保とは、返済してもらえない状態になったときに、それを売って資金を回収する権利のことで、その物件が資金を回収できるだけの価値があるかどうかを評価するのが担保評価です。

不動産の担保評価額は、まず金融機関が競売での落札相場を算定し、それに金融機関ごとの一定の「掛目」を掛けて算出するのが一般的です。掛目は住宅ローンの種類や保証機関の有無などによりますが、おおむね70％程度に定められていることが多いとされます。

この担保評価額に契約者（人物）の評価を加味して融資可能額を決定します。したがって、物件の担保評価額が低いと借入可能額が減り、希望金額を借りられなくなる可能性があります。

「担保評価額＝購入価格」ではない

混同しやすいのが、購入価格（売買代金）と担保評価額は別のものだという点です。購入価格は売主と買主の合意で決まる金額ですが、担保評価額は「万一のときに売って回収できる金額」という金融機関の見立てにすぎません。人気エリアの新築物件のように両者が近い水準になることもあれば、後述するような条件のある土地では大きく開くこともあります。

両者が開いた分は、原則として自己資金（頭金）で埋めることになります。「売買契約を結んでから担保評価が思ったより低いと分かり、自己資金が足りなくなる」という順番はもっとも避けたい展開です。次に、担保評価額が低くなる事例を解説します。一般的な新築戸建てやマンションを購入する場合はあまり気にしなくてよいですが、中古の戸建てや一部の新築戸建て住宅を購入する場合は、事前に確認しておくとよいでしょう。

用語の整理｜似た言葉を混ぜない

不動産の「評価額」と名の付く数字は複数あり、目的によって金額も算出主体も異なります。担保評価の話をするときは、次の違いを押さえておくと混乱しません。

担保評価が低くなる事例

担保評価が下がりやすい代表的なケースを、理由とあわせて整理すると次のとおりです。

傾斜地

傾斜地に関わる「崖（がけ）」は、宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）の施行令で定義されています。なお、この法律は2021年の熱海市の土石流災害などを受けて旧「宅地造成等規制法」を抜本改正したもので、2023年（令和5年）5月26日に施行されました（令和4年5月27日公布・国土交通省と農林水産省の共管）。施行令では、崖は「地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす土地で、硬岩盤（風化の著しいものを除く）以外のもの」と定められています。

崖と言われると海や山をイメージしがちですが、傾斜のある土地は法地（のりち）や崖地（がけち）と呼ばれます。法地・崖地には利用上の制限がかかる場合があり、傾斜が急なほど建物を建てられる範囲が狭まるなど、土地として使いにくくなります。同じ面積でも「実際に使える部分」が小さくなるため、担保としての価値も下がりやすいわけです。

どの程度減価されるかは金融機関や鑑定の方法によって異なり、一律の基準はありません。参考になるのが、税務上の評価に定めがあることです。相続税・贈与税の計算に使う財産評価基本通達では、通常の用途に使えないがけ地がある宅地について、方位とがけ地の占める割合に応じた「がけ地補正率」で評価額を減額する扱いが定められています。また、土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）内にある宅地にも別途の補正が設けられています。これは税務上の評価であって、金融機関の担保評価そのものではありませんが、「傾斜地は使いにくい分だけ低く評価される」という考え方は共通しています。

傾斜地は災害のリスクも一定にあるため、利用は慎重に検討しましょう。「眺望が良くて気持ちいい」といったメリットがあり有効活用もできますが、担保評価の観点ではこうしたデメリットがある点を理解しておくことが大切です。実際の減価の程度は、申し込む金融機関に個別に確認してください。

私道への立ち入りが必要な場合

当たり前のことですが、購入した土地や物件には出入りする必要があります。出入りする道路が公道であれば誰でも通行できますが、私道の場合は担保評価が低くなることがあります。私道は第三者が所有する道で、大きく次の二通りに分かれます。

• 地主の所有物

売主が保有する土地の一部を売買するケースです。土地の売買時にその私道の利用権が含まれていることが多いですが、場合によっては別途通行料を支払う必要があるケースもあります。

• 周辺住民の共有

その私道が周辺住民の共有になっているケースです。一般的には、共有されている私道を改めて登記する必要はなく、前の所有者が私道を日常的に使用していた場合は、原則として購入者も私道の利用権を引き継ぎます。

なお、私道の状態が良くない場合、住民と地主、あるいは住民同士の間でトラブルが起きていて、メンテナンスができていない可能性もあります。私道は公道と違ってトラブルが発生しがちなことからも、担保評価の面では不利になりやすいといえます。実務では、通行承諾・掘削承諾（水道管やガス管の工事のために私道を掘る許可）が書面で得られているかが確認されることがあります。給排水管の引き直しができないと建て替えにも支障が出るためです。

また、私道のトラブルはマイホーム購入後の日常生活にも影響します。権利関係だけでなく現況もしっかり確認し、必要に応じて近隣住民に話を聞いてみるのもよいでしょう。

接道義務を満たしていない土地（再建築不可）

担保評価がもっとも大きく下がりやすいのが、接道義務を満たしていない土地です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。災害時の避難や消防車・救急車の進入を確保するための決まりです。

この条件を満たさない土地は、いま建物が建っていても取り壊すと新しい建物を建てられない「再建築不可物件」となります。将来の買い手が大きく限られるため、金融機関にとっては「売って回収する」ことが難しい担保であり、住宅ローンの利用自体が難しくなるケースもあります。旗竿地（細い通路で道路とつながる土地）では、通路部分の幅が2m以上あるかが分かれ目になります。

ただし、救済の仕組みもあります。幅員4m未満の道路（いわゆる2項道路）に接する敷地では、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させるセットバックによって建築が認められます。また、建築審査会の同意を得る許可や、一定の基準を満たす場合の認定といった例外規定もあります。いずれも自治体ごとに運用が異なるため、購入前に役所の建築指導課や不動産会社・建築士に確認してください。

借地権付きの建物

建物は自分のものでも、その敷地は地主から借りているのが借地権付きの建物です。土地の所有権が手元にないため、担保として押さえられるのは「建物」と「土地を借りる権利」に限られます。土地そのものを担保にできる所有権付きの物件と比べると、回収できる範囲が狭くなる分だけ担保評価は控えめになりやすい、というのが基本的な考え方です。

実務でつまずきやすいのは、権利ではなく手続きの面です。借地上の建物に抵当権を設定するには地主の承諾が必要になるのが一般的で、承諾料（名義書換料など）が求められることもあります。地主の協力が得られない、あるいは連絡が取れないといった事情があると、契約そのものが前に進まないこともあります。

また、借地権にはいくつかの種類があり、更新して住み続けられるものと、期間満了で土地を返す前提の定期借地権とでは、将来の扱いが大きく異なります。とくに残りの借地期間が住宅ローンの返済期間より短い場合は、返済の途中で土地を返すことになりかねないため、金融機関の見方は厳しくなります。借地権の種類・残存期間・地主の承諾の見通しは、売買契約の前に売主や不動産会社へ確認しておきましょう。借地物件の取り扱いは金融機関によって差が大きいため、条件は申込先ごとに確認してください。

築年数が古い建物

建物の評価は年数の経過とともに下がっていくため、築古の物件では土地の評価が担保評価のほとんどを占める状態になります。土地が付かない中古マンションでは、この影響がより直接的に表れます。

築年数を見るときの実務的な区切りが耐震基準です。【フラット35】で中古住宅を購入する場合、住宅の耐震性の技術基準は「建築確認日が昭和56年（1981年）6月1日以後であること」とされ、それ以前の建物は耐震評価基準などへの適合を確認する必要があります（住宅金融支援機構）。いわゆる新耐震基準の分かれ目で、民間の住宅ローンでも中古物件を見るときの一つの目安になります。

税制でも似た線引きがあります。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）で中古住宅を対象にする場合、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であれば耐震基準に適合するものとして扱われ、それ以前の建物は耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれかが必要になります（国税庁）。担保評価とは別の制度ですが、築古物件では「借りられるか」と「控除を受けられるか」を同時に確認しておくと安心です。適用要件の詳細は国税庁のページで確認してください。

担保評価と「物件検査（適合証明）」は別のもの

中古住宅を検討していると、担保評価とよく似た文脈で「物件検査」「適合証明書」という言葉が出てきます。これは主に【フラット35】で必要になる手続きで、担保評価とは目的も判定する主体も異なります。混同しやすいので整理しておきましょう。

【フラット35】の技術基準では、住宅の規模は一戸建てなどで50㎡以上、マンションで30㎡以上、接道は「原則として一般の道に2m以上接すること」と定められています（住宅金融支援機構）。接道が要件に含まれている点は、担保評価で接道義務が重視されるのと同じ方向を向いています。つまり、接道に問題のある土地は、民間ローンの担保評価でも【フラット35】の技術基準でもハードルになりやすい、ということです。

なお、物件検査には手数料がかかりますが、「中古マンションらくらくフラット35」に登録されたマンションや、新築時に【フラット35】を利用した築10年以内の住宅など、一定の要件を満たす中古住宅では物件検査を省略できる仕組みも用意されています。検討中の物件が該当するかは、取扱金融機関や機構の公式サイトで確認してください。

住宅ローンの担保評価が低い場合の対応策

担保評価が低いと、住宅ローン審査に不利になるのは事実です。ただし、住宅ローンの審査は契約者本人（人物）と物件（建物）の2つを評価するため、無理をした金額を借りなければ問題にならないことの方が多いでしょう。

例えば、担保評価の高いマンションを購入しようとしても、収入がほとんどなければ審査は通りません。逆に、担保評価が低い物件でも、公務員や大企業に勤務しているなど安定収入があれば審査が通る可能性は高くなります。

このように、建物の評価より人物の評価が重視される傾向があり、住宅ローン審査でもっとも重要なのは「安定した収入」があることです。もう一つ大事なのは「個人の信用情報に問題がない」ことです。担保評価が低い物件を購入する場合でも、この2つのポイントを押さえておけば審査に通る可能性が高くなります。

実務的な対応策としては、次の3つが基本になります。

• 自己資金（頭金）を厚くする：購入価格と担保評価額の差を自己資金で埋めれば、借入額が担保評価の範囲に収まりやすくなります。
• 借入額を抑える：物件のグレードや諸費用の組み込み方を見直し、借入希望額そのものを下げます。
• 複数の金融機関に相談する：掛目や物件の見方は金融機関によって異なるため、1行で断られても別の金融機関では通ることがあります。

中古を買ってリフォームするときの資金繰り

担保評価が論点になりやすい中古住宅では、「購入資金は住宅ローンで用意できても、リフォーム代を別に工面しなければならない」という資金繰りの問題がつきまといます。金利の高いリフォームローンを別途組むと、総返済額も手続きの手間も増えてしまいます。

この点について、住宅金融支援機構は2026年（令和8年）9月1日の借入れ分から、中古住宅の購入とあわせて行う「簡易なリフォーム」の工事費用を、リフォーム工事前（物件の引き渡し時）にまとめて融資できる取り扱いを開始しました。対象は内装の変更や設備の設置など、【フラット35】の適合証明の内容に影響を与えない工事に限られます。

ただし、柱位置の変更・間取り変更・床面積の増減・断熱材の交換などは「簡易なリフォーム」に該当しません。また、借入対象に含めた工事を実施しなかった場合は、その費用相当額を繰上返済する必要がある点にも注意が必要です。金利引下げが受けられる【フラット35】リノベ（リフォーム一体タイプ）とは別の取り扱いなので、混同しないようにしましょう。適用条件は機構の公式サイトと取扱金融機関で確認してください。

なお、担保評価の掛目や審査の基準は金融機関によって多少異なります。担保評価に不安がある物件では、複数の住宅ローンを比較・相談し、無理のない借入額にとどめることが、審査を通すうえでも返済を安定させるうえでも有効です。保証料0円で、一部繰上返済が1円から手数料無料のSBI新生銀行のように、諸費用の条件が分かりやすい銀行を候補に含めておくと、総額の比較がしやすくなります。

よくある質問（FAQ）

担保評価が低いと住宅ローン審査に必ず落ちますか？

必ず落ちるわけではありません。審査は物件（担保）だけでなく、契約者の収入や信用情報も総合的に評価します。安定した収入があり信用情報に問題がなく、借入額を担保評価の範囲に抑えれば、評価が低めの物件でも通る可能性は十分あります。

どんな物件で担保評価に注意すべきですか？

傾斜地（法地・崖地）や、私道を通らないと出入りできない土地、再建築が難しい土地などは担保評価が下がりやすい傾向があります。中古戸建てや一部の新築戸建てを購入する際は、事前に確認しておくと安心です。一般的な新築マンション・戸建てではあまり気にしなくてよいケースが多いでしょう。

担保評価額はどうやって決まりますか？

金融機関が競売での落札相場などを算定し、それに金融機関ごとの掛目（おおむね70％程度とされることが多い）を掛けて算出するのが一般的です。算定方法は金融機関によって異なるため、具体的な評価は申し込む金融機関に確認しましょう。

担保評価額は購入価格と同じですか？

同じではありません。購入価格は売主と買主の合意で決まる金額、担保評価額は金融機関が「万一のときに回収できる」と見込む金額です。両者が離れている場合、その差は自己資金で埋めることになります。売買契約を結ぶ前に、資金計画に余裕を持たせておくと安心です。

再建築不可の物件でも住宅ローンは組めますか？

取り扱い自体を見送る金融機関が多く、一般的な住宅ローンでの購入は難しいのが実情です。担保として売却できる見込みが立ちにくいためです。セットバックや例外規定の適用で再建築ができるようになる土地もあるため、まずは役所の建築指導課で道路の種類と接道の状況を確認し、そのうえで金融機関に個別に相談してください。

借地権付きの中古住宅でも住宅ローンは使えますか？

取り扱いの可否や条件は金融機関によって差が大きく、一律に「使える／使えない」とはいえません。実務上は、借地上の建物に抵当権を設定することについて地主の承諾が得られるか、残りの借地期間が返済期間に対して十分かが大きな分かれ目になります。売買契約を結ぶ前に、借地権の種類と残存期間、承諾の見通しを売主・不動産会社に確認し、そのうえで申込先の条件を確認してください。

築40年の中古住宅を買う場合、何を先に確認すべきですか？

まず建築確認日（または新築年月日）を確認しましょう。【フラット35】の中古住宅の技術基準では建築確認日が昭和56年（1981年）6月1日以後であることが求められ、それ以前の建物は耐震評価基準などへの適合確認が必要です。住宅ローン控除でも、昭和57年（1982年）1月1日より前に建築された家屋は耐震基準適合証明書などの書類が必要になります。登記事項証明書や検査済証などで年月日を押さえてから、資金計画を立てるのが確実です。

まとめ

住宅ローン審査では、契約者本人の評価に加えて、担保となる物件の担保評価も行われます。傾斜地や私道に関わる土地、接道義務を満たさない再建築不可の土地、借地権付きの建物、築年数の古い建物などは担保評価が下がりやすいものの、審査でより重視されるのは安定した収入と信用情報です。担保評価額は購入価格とイコールではないため、差額を自己資金で埋められるかを早い段階で確認しておきましょう。中古住宅では、担保評価に加えて【フラット35】の技術基準や住宅ローン控除の築年数要件も同時に確認しておくと、後から資金計画が崩れる事態を避けられます。不安がある物件では、借入額を抑え、複数の住宅ローンを比較・相談しながら、無理のない資金計画を立てることが大切です。