かつての【フラット３５】は、団信（団体信用生命保険）に加入するための保険料を、住宅ローンの返済とは別に毎年支払う必要がありました。2017年10月に制度が改正され、団信の保険料が住宅ローンの金利に組み込まれる形になったことで、保険料を別途支払う必要はなくなっています。
現在の【フラット３５】では、団信への加入は任意（原則加入）です。団信に加入する場合は借入金利にその分が反映され、加入しない（できない）場合は新機構団信付きの借入金利より年0.2%低い金利で借り入れできます。健康上の理由などで団信に入れない方でも利用できるのが、民間ローンとの大きな違いです。
この記事では、【フラット３５】の団信の仕組みと、団信の代わりに収入保障保険を選ぶ場合との違いを、基礎から整理して解説します。
目次
そもそも団信ってなに？
団信とは、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態などになったときに、契約者に代わって保険金で住宅ローンの残債を返済する生命保険です。
住宅ローン契約者に万が一のことがあっても、残された家族に返済負担が残らないため、生活基盤であるマイホームを失いにくく、比較的安定した生活を続けやすくなります。住宅ローンは何年も返済が続き、その間の健康状態は誰にも保証できませんので、住宅ローンを利用するときは団信に加入しておくと安心です。
フラット35の団信は何が違うの？
民間銀行の住宅ローンと【フラット３５】に付帯できる団信は、基本的な保障の考え方は同じです。ただし、民間銀行は団信への加入を必須としているのに対し、【フラット３５】は団信への加入が必須ではない点が大きく異なります。
民間銀行では、ある程度健康状態が良好でなければ団信に加入できず、結果として住宅ローンを借りにくくなります（持病がある方向けの「ワイド団信」を扱う銀行もあります）。一方で【フラット３５】は団信に加入できない人でも借り入れが可能です。
住宅金融支援機構が提供する団信（新機構団信）には、加入する保障の種類に応じて借入金利が異なります。2026年6月時点では、おおむね次のような構成です。
| 団信の種類 | 借入金利への上乗せ（目安） | 主な保障 |
|---|---|---|
| 団信なし | 新機構団信付きより−0.2% | 保障なし（別途、民間保険などで備える） |
| 新機構団信（一般団信に相当） | 基準（上乗せなし表示） | 死亡・所定の身体障害状態 |
| デュエット（ペア連生団信） | 約+0.18% | 夫婦どちらか一方の死亡・所定の状態で残債弁済 |
| 新3大疾病付機構団信 | 約+0.24% | 死亡・所定の状態＋がん・脳卒中・急性心筋梗塞・介護 |
つまり、団信に加入しない場合は、新機構団信付きの金利から0.2%低い金利で借りられます。これは「団信の保険料相当分が金利に組み込まれている」ことの裏返しです。
次に、団信の代わりに収入保障保険を選ぶ場合との違いを見ていきます。
フラット35の団信と収入保障保険
【フラット３５】は団信への加入が必須ではないため、団信に加入せず、代わりに収入保障保険などの民間保険で備えることを検討する人もいます。団信代わりに収入保障保険を使うと保険料を抑えられるのか、仕組みの面から比較してみましょう。
団信と収入保障保険を試算例で比べると
※以下はあくまで仕組みを理解するための試算例です。実際の金利・保険料は時期や個人の条件で変わります。最新の金利は【フラット３５】公式サイトで、保険料は各保険会社でご確認ください。
金利に保険料を組み込む方式の団信で計算してみます。仮に、同じ条件で4,000万円を金利1.14%・35年元利均等返済で借り入れし、団信込みで金利が1.34%になったとします（団信ありとなしで0.2%差という前提）。
このとき団信込みの毎月返済額は約11万9,362円、総返済額は約5,013万円です。一方、団信に加入しない場合（金利1.14%）は毎月返済額が約11万5,542円、総返済額は約4,853万円となり、その差額約160万円が、団信の保険料として負担している金額と言えます。
同条件で団信の代わりに収入保障保険に加入した場合の支払総額が、仮に約163万8,000円だったとすると、この試算例では金利組み込み型の団信のほうが総支払額をわずかに抑えられる結果になります。ただし、加入者が若く健康体であるなど条件によっては、収入保障保険のほうが安くなるケースもあり得ます。
このように、団信と収入保障保険のどちらが得かは、年齢・健康状態・保険料率によって変わります。金額だけで一律に決められない点に注意しましょう。
金額以外に見落としがちな注意点
収入保障保険を団信代わりにする場合、保険金がそのまま住宅ローン返済に充てられるとは限らない点に注意が必要です。例えば、住宅ローン利用者本人が亡くなり相続人が保険金を受け取った場合、ローンの完済手続きは相続人が行うことになります。相続財産をめぐって遺族間で揉め事があると、保険金をローン完済に充てられないことも考えられます。
一方、【フラット３５】の団信は住宅金融支援機構が保険契約者ですから、利用者本人が亡くなっても、遺族が所定の手続きをとれば機構が保険会社に保険金を請求し、ローンが完済される仕組みです。相続トラブルの有無に関係なく、自動的にローンが完済される点は団信の大きな安心材料です。
支払う保険料や支払い方法、そして本来の目的である「ローン残債のスムーズな完済」を考えると、健康上の問題など特段の理由がなければ、金利組み込み型の【フラット３５】の団信に加入しておくのが無難と言えそうです。
そして、健康上の理由で団信に加入できず民間の住宅ローンを借りられない方でも、【フラット３５】は団信加入が必須ではないため利用できます。ただしその場合でも、万が一に備えて収入保障保険などの保険は別途検討しておきましょう。
フラット35の団信に関するよくある質問（FAQ）
Q. フラット35は団信に必ず入らないといけませんか？
いいえ。【フラット３５】の団信は任意（原則加入）で、加入は必須ではありません。健康上の理由などで団信に加入できない方も【フラット３５】を利用できます。団信に加入しない場合は、新機構団信付きの借入金利より0.2%低い金利が適用されます。
Q. 団信の保険料は別に払うのですか？
2017年10月の制度改正以降、新機構団信の保険料は借入金利に組み込まれているため、別途支払う必要はありません。加入する団信の種類に応じて適用金利が変わる仕組みです。
Q. がんなどの保障も付けられますか？
「新3大疾病付機構団信」を選ぶと、死亡・所定の身体障害状態に加えて、がん・脳卒中・急性心筋梗塞や介護も保障されます。金利への上乗せは2026年6月時点で年0.24%程度が目安です。なお、上乗せ幅は改定される場合があるため、最新の内容は公式サイトでご確認ください。
まとめ：団信は「仕組みの違い」で選ぶ
【フラット３５】の団信は、保険料が金利に組み込まれ、加入は任意で、住宅金融支援機構が自動的にローンを完済してくれる点が特徴です。団信代わりの収入保障保険は条件次第で割安になる場合もありますが、保険金がローン完済に確実に充てられるとは限らないなどの注意点があります。
なお、団信の手厚さを重視するなら民間銀行も選択肢になります。例えばSBI新生銀行は、2026年3月から就業不能までカバーする「全疾病保障付団信」を金利上乗せなし（負担0円）で付帯できるなど、団信が充実しています。【フラット３５】と民間ローンのどちらにするかは、団信の仕組みと保障内容の違いを踏まえて、ご自身の健康状態やライフプランに合わせて検討しましょう。
