自由業の住宅ローン審査｜業歴・所得の見方と通すためのポイント

自由業の定義は1つではありません。

基本的には、サラリーマンのように時間に縛られることなく、自分の持っている技術や専門知識を生かして、ビジネス・商売として独立した働き方をしている人を言います。

自営業や個人事業主に似ていますが、より「それらよりも自由な働き方をしている人」といったところです。いずれにせよ、会社組織に雇用されることなく、「契約」という形でご自身の力で仕事をしている人です。

この記事では、自由業という働き方をしている人に対して、住宅ローンを提供している金融機関がどのような審査を行い、特にどのような観点に注目するのかを解説します。あわせて、審査対策や自由業の方に向く住宅ローンも整理していきます。

なお、年齢、健康状態、信用情報、住宅の価値・評価などの審査項目は職業ごとに違いはないため、本ページでは割愛します。
会社オーナーや代表取締役、取締役（役員）の審査についての解説はコチラをご覧ください。

自営業と自由業の違いは？

組織や企業に属さないという点で自営業と自由業は同じですが、「好きな時に好きな場所で仕事ができる」という点が自由業の特徴です。厳密な言葉の定義があるわけではありませんが、例えば飲食店の場合は決まった営業時間があるため、自由業とは言いにくいでしょう。

そう考えると、自由業に分類されやすいのは、作家、マンガ家、コラムニスト、ライター、翻訳家、評論家、小説家、作詞家、脚本家、弁護士、デザイナー、美容師、芸人、芸能人、ミュージシャンなどです（もちろん弁護士にもさまざまな働き方があるので、必ずしも自由業に分類されるわけではありません）。

自由業の届出について

自由業（に限らず事業を営む場合）は、開業後1ヶ月以内に、納税地を所管する税務署へ「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出する必要があります。

この届出をしないと「屋号」を利用した銀行口座の開設、創業融資制度を活用した資金調達、青色申告の利用ができなくなるため、開業届の手続きを行ったほうがよいでしょう。

自由業の住宅ローン審査のポイント・前提

住宅ローンは高額な資金を長期間にわたり貸し出す性質のものであるため、継続的に収入を維持できるかが審査のポイントになります。

サラリーマン・会社員の場合、会社と雇用契約を結び、給料を受け取る立場であり、雇用保険などのセーフティーネットが比較的しっかりしているのが一般的です。

一方、自由業は事業リスクを背負って売上を上げ、利益を出す必要があります。もし売上が上がらなくなれば収入もなくなります。したがって、銀行から見た場合には会社員と比較して、住宅ローン審査では慎重に見られると考えてください。
一方で、事業が成功して売上・収入が拡大し、それが安定的なものであれば、銀行から非常に魅力的な住宅ローン融資先とみなされることになります。

事業開始後の経過期間・業歴（勤続年数）について

自由業の方は確定申告（青色申告・白色申告）をご経験されていると思います。会社員のように給料から給与所得控除のみが経費の代わりになるのと違い、自由業は業務に関係のある支出であれば費用・経費を計上でき、利益をある程度コントロールできる状況にあります。

このため、自由業の方が収入・所得を証明する方法は基本的に「確定申告書」になります。
毎年2月から3月の確定申告で、税務署の受付印が押されたもの（またはe-Taxの受信通知）が、対外的な収入証明書となります。

多くの金融機関では、この「確定申告書」が3年分（3期分）あることが住宅ローン審査の条件になっていると考えましょう。
なお、ある年の年初に事業を開始された方が、3年分の「確定申告書」を手にできるのは4年後の2月から3月になります。
例）2024年2月より事業を開始した場合、2024年・2025年・2026年と3年分の「確定申告書」がそろうのは2027年2月から3月です。

金融機関ごとの業歴については、下記の一覧を参考にしてみてください。

※上記はあくまで一般的な目安です。審査基準・必要書類・取扱内容は改定されることがあり、商品や申込時期によっても異なります。最新の条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。フラット35のように業歴の規定がない商品でも、返済能力（所得）や信用情報などは審査されます。

自由業の所得・収入の考え方・計算について

自由業の所得・収入は、確定申告時に作成する「確定申告書（青色申告決算書の損益計算書）」上の「所得金額」が基準となります。

以下の画像をクリックすると、確定申告書（損益計算書）で「収入」として評価される箇所に赤い枠を入れてありますので、参考にしてください。

では、具体的な所得の考え方を計算してみましょう。

上記のケースでは、所得は335万円となります（青色申告特別控除は、e-Taxによる申告など一定の要件を満たした場合に最大65万円です）。住宅ローン審査では、この「所得金額」をベースに返済能力が判断されます。

主要金融機関が自由業に求める年収は？

続いて、メガバンクやネット銀行など主要な金融機関が、自由業の方の住宅ローン審査で必要とする年収の基準をご紹介します。
基本的には、サラリーマンや公務員と同じ年収基準が適用され、特別に高い年収を求められることはありません。
審査基準の年収面で特徴的なのが、楽天銀行のフラット35やSBIアルヒのフラット35などです。年収100万円台でも借り入れを検討できる点には驚かされます。これは、フラット35が日本政府が全額出資する住宅金融支援機構の制度にもとづく公的な性格の住宅ローンであり、民間住宅ローンでは年収・職業の面で組みにくい方にも利用できる商品設計になっているためです。

特に、自由業のように民間金融機関で住宅ローンを組むのが難しい方には、住宅ローン検討時に外せない選択肢となります。なお、フラット35でも返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）などの基準は満たす必要があります。最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください。

SBIアルヒの公式サイトはこちらから（ネット審査申し込みで融資事務手数料が割引になる場合があります）　https://www.aruhi-corp.co.jp

赤字での住宅ローン審査は通るのか？

前項で見た「所得金額」が赤字になっている場合、住宅ローン審査は通るのでしょうか。

自由業の住宅ローン審査では、大半の金融機関が直近3年分の確定申告書の提出を求めています。この確定申告書で、金融機関は黒字できちんと稼ぐ力があるのか、返済する能力があるのかを見ています。よって、提出する確定申告書に赤字がある場合、その審査結果は厳しいものとなることを覚悟する必要があります。

また、たとえ所得が右肩上がりでも、3期分の平均を基準に審査するところが多いようです。なかには3期のうち最も収入が低い年を基準にする銀行などもあるようで、注意が必要です。
もちろん、3期経過していても決算書の作成や確定申告を怠っている場合は、必要な書類を提出できないため、審査を受けることすらできません。

事業用資金の借り入れも借金と同じ扱いに

事業者として事業用資金を借り入れている方もいるかもしれませんが、事業用資金も他のローンと同じように借り入れと判断され、住宅ローン審査の重要な項目である返済負担率に影響を与えます。その結果、借入可能額が減ったり、審査に通らないといったことが考えられます。

事業用資金だけでなく何かしらの借り入れがある方は、借入額を減らしてから申し込むほうが、審査に通る確率は上がりそうです。

また、個人で事業をしている場合、所得税や個人事業税、住民税などを自分で納付しなければならず、滞納しがちです。住宅ローンを申し込む際には納税証明書のコピーを提出する必要があるため、もし滞納している場合は、納付したあとで申し込みを行いましょう。

住宅ローン審査の必要書類とは？

・健康保険証（国民健康保険）のコピー
・確定申告書のコピー（3期分）
・所得税の納税証明書のコピー
この3点は必須の書類とされる場合が多いです。このほか、本人確認書類や物件関係の書類なども必要になります（詳細は金融機関により異なります）。

頭金について

ご自身でお金の管理・コントロールができるという点を銀行からどう見られるかという観点で考えると、頭金をしっかりそろえることも重要でしょう。
頭金がしっかりそろえられていれば、銀行に対して「お金の管理をきちんと行える人物」であることをアピールできます。

現在は頭金ゼロでも住宅ローンの借入ができるようになっていますが、自由業の方は2〜3割程度の頭金を用意しておくと審査で有利になりやすいでしょう。なお、金利上昇局面では借入額を抑えること自体が総返済額の圧縮につながるため、頭金の準備は資金計画の面でもプラスに働きます。

よくある質問（FAQ）

開業して間もなくても住宅ローンは組める？

多くの民間金融機関は3年分（3期分）の確定申告書を求めるため、開業直後は選択肢が限られます。一方で、業歴の規定がないフラット35なら、開業直後でも申し込みを検討できます（返済能力などの審査は別途あります）。最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

節税で所得を低く申告していると不利になる？

住宅ローン審査では「所得金額」をベースに返済能力を見るため、経費を多めに計上して所得を圧縮していると、借入可能額が下がる可能性があります。住宅購入を見据える場合は、申告内容と借入計画のバランスを考えておくとよいでしょう。

配偶者の収入と合算できる？

収入合算やペアローンに対応している金融機関であれば、配偶者の収入を合算して借入可能額を増やせる場合があります。ただし、合算者にも審査・団信加入が必要になるなど条件があるため、利用を検討する際は事前に金融機関へ確認しましょう。