この特集ページでは、大手ネット銀行のドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）が取り扱うフラット35の審査基準や申込条件を、基礎から順に整理して解説します。
結論から言うと、審査そのものは住宅金融支援機構の基準に沿って行われるため、どの取扱金融機関で申し込んでも考え方は同じです。銀行ごとに違うのは、金利・事務取扱手数料・付帯できる保障・手続き方法といった「条件面」だと考えるとわかりやすくなります。
目次
フラット35とは？
フラット35とは、幅広い人にマイホームを取得してもらうことを目的とした全期間固定金利の住宅ローンです。
ドコモの銀行が取り扱っているフラット35も、住宅金融支援機構（国土交通省が所管）と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。長期の固定金利を広く提供してマイホームの購入をサポートすること、そして耐久性や省エネ性の高い優良な住宅の普及を図ることが目的とされています。
そのため、一般的な民間の住宅ローンとは審査の考え方が異なります。たとえばフラット35は団体信用生命保険（団信）の加入が任意で、健康上の理由その他の事情で団信に加入しない場合でも利用できます。この場合、借入金利は団信に加入する場合より年0.200%引き下げられます（ドコモの銀行の2026年8月適用金利で確認）。
また、機構が公表している申込要件には勤続年数・事業継続年数の規定がありません。年収の下限も設けられておらず、判定はすべての借入れを合計した「総返済負担率」で行われます。年収・職業・健康状態など、民間ローンの審査に不安がある人はフラット35を検討候補に加えておくとよいでしょう。
ただし、物件が機構の技術基準に適合していることを示す「適合証明書」が必要になる点、融資率が9割を超える場合は借入金利が高くなり、機構が「返済の確実性等をより慎重に審査します」と明記している点には注意しておきましょう。
ドコモの銀行のフラット35のメリット・特徴とは？！
ドコモの銀行は、NTTドコモの連結子会社（NTTドコモと三井住友信託銀行による共同経営）にあたるネット銀行です。2026年8月3日に商号が「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ変更され、個人向けサービスのブランド名は「ドコモの銀行」となりました（旧・住信SBIネット銀行）。
同行のフラット35（買取型）の主な特徴は次のとおりです（いずれも公式サイトで2026年8月時点に確認した内容です）。
- 自己資金なしでも借入可能……住宅建設費または住宅購入価格の10割まで借り入れできます
- 保証料・繰上返済手数料が0円
- 働き方や勤続期間にとらわれず申込可能……パート・契約社員・派遣社員のほか、転職・就職直後、起業直後でも相談できるとされています（給与受取または確定申告の実績が必要）
- 手続きはWEBと郵送で完結……来店不要で進められるほか、土日も営業する相談店舗も用意されています
- 独自の全疾病保障を任意で付帯できる（詳細は次項）
- 変動金利を50%組み合わせる「フラットパッケージローン」や、最長50年の【フラット50】、ペアローンも選べます
なおフラット35「保証型」は、現在は新規のお申込受付が停止されています（公式サイトのお知らせで2026年8月時点に確認）。現在申し込めるのは買取型です。
ドコモの銀行の全疾病保障
全疾病保障は、病気やケガで働けなくなったときの返済を保障する同行独自の上乗せ保障です。引受保険会社はSBI生命保険株式会社で、保険料は銀行が負担します。保障は大きく3つに分かれます。
| 保障の種類 | 内容 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 月々の返済の保障 | 就業不能状態が続き約定返済日が到来した場合、ローン返済相当額が保険金として支払われる | 1回の就業不能状態につき12回分（8疾病以外は21回分）、借入期間中の通算は36回分まで |
| ローン残高の保障 | 就業不能状態が継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる（残高が0円に） | 8疾病は12か月、8疾病以外の病気・ケガは24か月の継続が必要 |
| 見舞金（特約） | 8疾病以外の病気・ケガで就業不能状態が12か月続いた場合、見舞金30万円が支払われる | ひとりにつき一つ。他の同行住宅ローンで加入済みの場合は付帯されない |
ここでいう8疾病とは、ガン・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎を指します。8疾病以外の病気・ケガも対象ですが、精神障がい等は対象外で、8疾病以外の場合は3か月の免責期間があります。いずれの保障も、借入実行日から3か月を経過した日の翌日以降に生じた就業不能状態が対象です。
費用面で見落としやすいのが手数料です。フラット35（買取型）の事務取扱手数料は借入金額の2.20%（税込・最低110,000円〔税込〕）ですが、公式WEBサイトから全疾病保障に加入する場合は、借入金額の0.55%（税込）が事務取扱手数料に上乗せされます。保険料の負担はありませんが、実質的な初期費用は増える点を理解したうえで判断しましょう。健康状態によっては加入できないこともありますが、その場合でもフラット35（買取型）の借入れ自体は可能です。連帯債務者・連帯保証人は加入できません。
フラット35からフラット35への借り換えもできる
一般的な住宅ローンでは同じ銀行内での借り換えを認めていないことが多いのですが、フラット35からフラット35への借り換えは可能で、同じ金融機関の中で借り換えることもできます。
ただし、借り換えでメリットが出るかどうかは「今の金利と借り換え後の金利の差」で決まります。フラット35の金利は長期金利の上昇を背景に近年上がっており、2026年8月の最頻金利は年3.290%です。数年前の低い金利で借りている人が今フラット35へ借り換えると、かえって返済額が増える可能性が高い点に注意してください。
借り換えを検討する価値があるのは、たとえば次のようなケースです。
- 現在の借入金利が、借り換え後の金利より明確に高い
- 変動金利で借りており、今後の金利上昇リスクを固定して打ち止めにしたい（返済額が増えても、確定させる価値があると判断できる場合）
いずれの場合も、借り換えには事務取扱手数料・登記費用などの諸費用がかかります。金利差だけでなく、諸費用を含めた総額で比較してから判断しましょう。
申込の条件
以下は住宅金融支援機構が公表しているフラット35の申込要件（2026年4月1日現在）です。取扱金融機関ごとに独自の取扱いが加わることがあるため、最終的な条件は申込先の公式サイトでご確認ください。
年齢
申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも申込可能）。借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢」または35年のいずれか短い年数です。
勤続年数
特に定めなし
雇用形態
社長、自営業、個人事業主、派遣社員、契約社員、パート、アルバイト社員でも可能
年収・収入
年収の下限は設けられていません。年収に占めるすべての借入れの年間返済額（本件融資を含む）の割合（＝総返済負担率）が、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下という基準を満たしていることが必要です。ここでいう「すべての借入れ」には、住宅ローン以外の自動車ローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードの分割払いやリボ払いも含まれます。
なお年収は、原則として申込年の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額で、給与収入のみの方は給与収入金額、それ以外の方は所得金額（事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得および給与所得の所得金額の合計額）とされています。
国籍
日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
借入額
100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額（非住宅部分に係るものを除く）以内
保証人・保証料
いずれも不要です。繰上返済手数料もかかりません。
資金の用途と対象になる住宅
- 住宅金融支援機構の定める技術基準に適合することを証明する「適合証明書」の取得ができる住宅
機構が指定した検査機関または適合証明技術者の適合証明書を取得する必要がある。取得費用は利用者負担。 - 床面積が、一戸建て・連続建て・重ね建ては50㎡以上、共同建て（マンションなど）は30㎡以上であること（敷地面積の要件はありません）
- 店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であること
- 申込ご本人またはその親族が住むための新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金であること（第三者へ賃貸する投資用物件には利用できません）
2026年8月時点のフラット35金利と借入の考え方
住宅金融支援機構によると、2026年8月資金受取分のフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最頻金利は年3.290%です（融資率9割超は年3.400%）。フラット20（返済期間20年以下・融資率9割以下）は年2.970%、フラット50（返済期間36年以上50年以下・融資率9割以下）は年3.500%となっています。
金利は長期金利の動向を受けて毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく資金受取（借入実行）月の金利です。申込時点の金利と実際の適用金利が異なることがあるため、資金計画には余裕をもたせておきましょう。
また、【フラット３５】には子育てプラス・中古プラス・S・リノベ・維持保全型・地域連携型といった金利引下げメニューがあり、獲得したポイント数に応じて当初一定期間の借入金利が引き下げられます（最大で年▲1.0%）。ドコモの銀行が公式サイトに掲げている当初期間の低い金利も、この引下げが適用された場合の水準です。引下げ後の金利がずっと続くわけではないため、引下げ期間が終わったあとの返済額もあわせて確認しておくことが大切です。
固定金利は完済まで返済額が変わらない安心がある一方、足元の水準は近年では高い部類に入ります。変動金利型との総返済額を試算したうえで選びましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. ドコモの銀行のフラット35の審査基準は厳しいですか？
フラット35は住宅金融支援機構の基準に沿って審査され、団信加入も任意のため、職業・健康状態に不安がある方でも利用しやすいのが特徴です。同行も、パート・契約社員・派遣社員、転職直後や起業直後の方の相談を受け付けているとしています（給与受取または確定申告の実績は必要）。一方で、物件が機構の技術基準（適合証明書）を満たす必要がある点、融資率9割超はより慎重に審査される点には注意しましょう。
Q. 全疾病保障は無料で付けられますか？
保険料は銀行が負担しますが、公式WEBサイトからフラット35（買取型）の全疾病保障に加入する場合は、借入金額の0.55%（税込）が事務取扱手数料に上乗せされます。借入3,000万円なら16万5,000円（税込）の増額にあたるため、実質的には有料と考えて総額で比較するのが現実的です。
Q. 団信に加入しないと金利はどうなりますか？
フラット35は団信への加入が任意で、加入しない場合の借入金利は加入する場合より年0.200%引き下げられます（ドコモの銀行の2026年8月適用金利で確認）。ただし万一のときにローンが残るため、他の生命保険で備えられているかを確認したうえで判断してください。
Q. 変動金利も含めて比較したいときは？
全期間固定を重視するならフラット35、金利水準を優先するなら変動金利型が候補になります。ドコモの銀行には変動金利型の住宅ローンや、フラットと変動を半分ずつ組み合わせるフラットパッケージローンもあります。民間ローンでは、諸費用と保障の条件が分かりやすいSBI新生銀行（事務取扱手数料は借入金額の2.20%〔税込〕の定率型、保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円）などもあわせて比べると、金利・諸費用・団信のバランスを見比べやすくなります。最新の条件は各行の公式サイトでご確認ください。
