住宅ローンの分割借入(つなぎ融資)とは?おすすめの銀行は?

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住宅ローンは引き渡しと同時に融資の実行を受け一括決済する場合が一般的です。この場合に対象となるのはすでに出来上がっている物件、新築建売住宅やマンション、中古住宅になります。
しかし、今住んでいる建物を建て替える、土地を購入しそこに住宅を立てる場合、いわゆる注文住宅を立てる場合には、土地購入費用、建築代金の着手金や中間金の支払いといった、建築請負工事契約に沿って複数回に分けて代金を支払うことが必要になります。

この場合には、引き渡し時に融資を受ける一般的な住宅ローンでは対応できません。こんなときはどうするのでしょうか。
それが住宅ローンの分割借入(つなぎ融資)です。

ここではつなぎ融資について解説し、更におすすめの銀行を紹介します。

住宅ローンの分割借入(つなぎ融資)とは?

冒頭でもお話しましたが、住宅ローンは購入した戸建や分譲マンション・中古住宅など住宅が完成して引渡しをするときに融資を受けるのが一般的です。融資を受けるタイミングは引渡し時になので、その前に申し込みを行い審査を通り融資を受けられる状態にしておくことが必要です。

しかし注文住宅の場合には手順が違います。
注文住宅の場合には、土地を購入する場合にはその購入費用、建築にかかる費用が住宅の完成前にそれぞれ必要になります。

土地の購入費用、建築費用も工事の着工時に支払う着工金や上棟時などに支払う中間金など複数回に分けて、結構な額を支払う必要があり、それを自己資金で負担するのが難しい場合に利用するのが分割借入(つなぎ融資)です。

分割借入(つなぎ融資)とは、住宅を建てる前に必要な資金を一時的に立て替えてくれるローンになります。

住宅ローンの分割借入(つなぎ融資)の仕組み

住宅ローンは完成した物件を担保にお金を借りますが、注文住宅の場合には下の図のように土地取得費用や建物を建築するための費用が引き渡し前に必要になります。
そこで分割借入(つなぎ融資)でその費用を用意します。

分割融資(つなぎ融資)の流れを示した図です

分割借入(つなぎ融資)は、住宅の完成後の融資の実行までは借入分の利息のみを支払い、完成後に住宅ローンの融資を受けて生産するのが一般的な仕組みです。
分割借入(つなぎ融資)の金利は、住宅ローンと比較すると少し高めに設定されていることが多く、ローンの事務手数料なども別途必要になる場合があります。

住宅ローンの分割借入(つなぎ融資)の注意点

分割借入(つなぎ融資)を行うようなケースで重要となるのが最終決済までのスケジューリングと自己資金の使い方です。
例えば土地を先行決済し、注文住宅を建築する請負契約を締結した場合、借入金額が大きく借入期間が長くなれば金利負担が大きくなるので、土地代金の一部に自己資金を充当すると、後々の工事代金の支払いが厳しくなってしまいます。

そういったことにならないように、まずは何時いくら支払いが必要なのかといった資金計画をしっかりと策定して、土地代金や建築資金の一部といった無駄なく無理のない借入を行うことが重要です。また借入に伴い金利負担だけでなく、事務手数料や登記関係の費用も発生するので資金計画に含めて入念に試算することが必要です。

資金計画を策定するとともに借入形態についてもしっかり理解することが必要です。

土地を先行して決済する場合は土地代のみ借入しますが、後日建物完成後に借入を一本化するのか、別々での借入を継続するのか。設定に伴う登記費用等も変わるケースがありますので最善のプランとなるよう借り入れる金融機関等に相談しましょう。
繰り返しになりますが、最終的に土地及び建物の所有者となるといった結果は同じであれ、分割借入の場合は金融機関や仲介業者、建築業者に任せすぎるとケースによって余分な費用がかかってしまうケースもありますので、専門家へ相談して確認することも重要といえるでしょう。

分割借入(つなぎ融資)のおすすめは?

分割借入(つなぎ融資)の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定されていますが、その分割借入(つなぎ融資)の金利も低く、その後返済することになる住宅ローンの金利も低い住宅ローンを選ぶことが重要です。
分割借入(つなぎ融資)と住宅ローンの金利が低くおすすめできるのが楽天銀行の分割借入(つなぎ融資)です。

楽天銀行の分割借入(つなぎ融資)

楽天銀行は日本最大のIT企業である楽天グループで、日本政府が100%出資している住宅金融支援機構と協力し「フラット35」を提供しています。
フラット35は国内でメガバンク・地銀など300あまりの金融機関が提供をしていますが、楽天銀行は2016年度にみずほ銀行を抜き、銀行業界におけるフラット35取り扱い件数1位となっています。
その理由は金利と事務手数料を最低水準で「フラット35」を提供しているからでしょう。
「フラット35」だけでなく変動金利などの金利選択型でも低い金利と事務手数料を実現しています。

楽天銀行のつなぎ融資のバナーです

楽天銀行の分割借入(つなぎ融資)は、建物竣工後一括融資となる変動金利・フラット35・フラット35Sでの融資までのつなぎ資金として利用でき、分割融資の回数も土地取得資金、着工金、中間金、最大3回まで可能となっています。
金利は2.63%(2019年7月現在)で事務手数料は借入額に関係なく一律で108,000円となっています。

分割借入(つなぎ融資)後の住宅ローンとしては、フラット35がおすすめです。
楽天銀行のフラット35は21年以上35年以下の固定金利が1.180%(住宅建設費に対する借入額が90%以内の場合)と、フラット35を提供している金融機関の中でも最低水準です。事務手数料も借入額の2.16%が一般的なところ、楽天銀行のフラット35は、楽天銀行をローン返済口座にすれば借入額の1.08%(税込)と通常の半分で済むことになります。

電話やオンラインでの相談体制にも力を入れていて、平日は22時まで、土日も対応してくれるので、忙しく銀行に行く時間が取れない方には便利です。

注文住宅での借入を検討している方は楽天銀行のフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。

楽天銀行の公式サイトはこちら https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/  
楽天銀行の住宅ローンのメリット・デメリット・落とし穴を解説したこちらの記事も参考にしてみてください。
楽天銀行 住宅ローンのメリット・デメリット・落とし穴とは?
 
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