このページでは、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」「フラット20」の金利推移と今後の金利動向を、住宅金融支援機構の最新の一次情報をもとに整理します。フラット35は資金の受取時（融資実行時）の金利が完済まで変わらないため、借りるタイミングの金利水準が総返済額を大きく左右します。
なお、金利動向をより詳しく知りたい人は、フラット35の金利動向を予想する記事もあわせて参考にしてください。
目次
2026年9月のフラット35・フラット20の金利は？
住宅金融支援機構は2026年9月1日、【フラット35】の9月資金受取分の借入金利を公表しました。借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの最も多い金利（最頻金利）は年3.460％で、前月の年3.290％から0.170％幅の引き上げです。引き上げは2か月連続で、算出方法が変わった2017年10月以降で最も高い水準となりました（日本経済新聞・読売新聞・共同通信ほか）。
2026年9月資金受取分の借入金利（買取型・取扱金融機関が提供する最も多い金利）は次のとおりです。フラット35は全国の多くの金融機関が取り扱っており、SBIアルヒ・楽天銀行・ドコモSMTBネット銀行などはこの最頻金利の水準で提供しています。
| 商品（借入期間） | 融資率 | 団信あり（新機構団信付き） | 団信なし（参考値） |
|---|---|---|---|
| フラット20（20年以下） | 9割以下 | 年3.140％ | 年2.940％ |
| フラット20（20年以下） | 9割超 | 年3.250％ | 年3.050％ |
| フラット35（21〜35年） | 9割以下 | 年3.460％ | 年3.260％ |
| フラット35（21〜35年） | 9割超 | 年3.570％ | 年3.370％ |
| フラット50（36〜50年） | 9割以下 | 年3.700％ | 年3.500％ |
| フラット50（36〜50年） | 9割超 | 年3.810％ | 年3.610％ |
※いずれも買取型・最頻金利で、2026年9月資金受取分の水準です（2026年9月2日に住宅金融支援機構の公式サイトで確認）。実際の適用金利には金融機関ごとに幅があり、たとえばフラット35（21〜35年・9割以下）は年3.460％〜年5.690％の範囲で設定されています。団信なしは、新機構団信に加入しない場合の引き下げ幅（年▲0.200％）を反映した参考値です。借入金利は毎月第1営業日の正午ごろに更新されるため、2026年10月分は10月1日（木）正午ごろの公表が見込まれます。申込前には必ずフラット35公式サイトや各取扱金融機関で最新の金利をご確認ください。
表のとおり、借入期間が20年以下のフラット20は、21〜35年のフラット35よりも金利が低く設定されています。9月分ではその差は0.320％で、返済期間を短くできる場合はフラット20を選ぶことで適用金利・総返済額の両方を抑えられます。逆に、借入期間が36年以上になるフラット50は、期間が長いぶん金利も高めです。
2026年夏以降のフラット35の金利推移
フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最頻金利は、2026年6月に年3.210％となって3％台に乗ったあと、7月にいったん年3.140％へ下がり、そこから2か月続けて切り上がりました。直近3か月は7月の年3.140％→8月の年3.290％→9月の年3.460％と、合計で0.320％幅の上昇です。
フラット35は全期間固定金利のため、実行月の金利差はそのまま完済までの総返済額の差として残ります。当編集部が各行公式サイトで実測した2026年9月適用金利をもとに、借入3,000万円・35年・元利均等（ボーナス返済なし・諸費用は含まない金利のみの試算）で計算すると、フラット35の最頻金利 年3.460％での月々返済額は123,292円、総返済額は51,782,640円です。同じ条件を8月の年3.290％で計算した場合と比べると、月々の返済額は2,928円増えます（当社試算・端数は円未満切り捨て、総返済額は月々×420回の概算のため、金融機関の公式試算とは数円〜数十円ずれることがあります）。「いつ実行するか」が金額としてはっきり効いてくるのが、全期間固定金利の特徴です。
なぜ上がった？ 固定金利と変動金利は見ている金利が違う
フラット35の金利上昇の背景にあるのは、長期金利（新発10年物国債の利回り）の上昇です。日本経済新聞によると、長期金利は2026年9月1日の東京債券市場で一時3.000％をつけ、夕方には前日比0.065％幅高い3.005％まで上昇しました。3％台は約30年ぶりの水準です（「1996年9月以来」と「1996年10月以来」で報道の起点が分かれているため、ここでは「約30年ぶり」としています）。
ここで押さえておきたいのが、住宅ローンの金利タイプごとに「連動する金利」が違うという点です。
| 金利タイプ | 基準になる金利 | 動き方の特徴 |
|---|---|---|
| フラット35・民間の長期固定 | 長期金利（10年国債利回り）＝機構債の利率に反映 | 市場金利の動きを毎月の適用金利に反映。実行月の水準で完済まで確定 |
| 10年固定などの固定期間選択型 | 同じく長期の市場金利 | 固定期間中は一定。期間終了後に再設定される |
| 変動金利 | 短期プライムレート（＝日銀の政策金利の影響を受ける） | 政策金利が動いてから基準金利へ反映され、返済額への反映時期も契約で異なる |
つまり、長期金利が3％に乗ったこと自体は、変動金利が上がった理由ではありません。実際、2026年8月末に大手5行が公表した9月の金利では、変動型の最優遇金利を引き上げたのは2行で、残る3行は据え置きでした（共同通信・日本経済新聞ほか）。一方、10年固定型は5行すべてが引き上げています。「金利が上がった」と一括りにせず、どの金利タイプの話なのかを分けて考えることが大切です。
今後については、日本銀行が2026年6月に政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げ、7月末の金融政策決定会合では据え置きとしています。次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日で、結果は18日に公表される予定です。市場では追加利上げを見込む観測も報じられていますが、日銀は現時点で何も決定しておらず、先行きを断定することはできません。最新の情報は日本銀行の公表資料でご確認ください。
当社実測：2026年9月は127件中106件が引き上げだった
当編集部では毎月、各金融機関の公式の住宅ローン金利ページを実際に開いて表示金利を取得し、銀行・商品・借入区分（新規／借換）・金利タイプ・固定期間・融資率の単位に分けて集計しています。2026年9月1日に確認した127件のうち、前月から引き上げられたものが106件、据え置きが21件、引き下げは0件でした（当編集部調べ）。
金利タイプ別に見ると、フラット35・フラット50（38件）と固定10年（24件）、固定20年前後（20件）は実測したすべての項目が引き上げだった一方、変動金利は27件中8件の引き上げにとどまり、19件は据え置きでした。長期の固定金利のほうが先に、そして広く動いているという当月の傾向が数字にも表れています。
※この件数は「銀行×商品×借入区分×金利タイプ×固定期間×融資率」の組み合わせ数であり、銀行の社数ではありません。またフラット35・フラット50の38件には、住宅金融支援機構が公表する同一の最頻金利を取扱金融機関ごとに1件として数えたものが含まれます。当社の実測データの蓄積は2026年6月からの4か月分で、それより前の期間の推移を当社実測として語ることはできません。
どこで借りても同じじゃないフラット35・フラット20
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する住宅ローンで、商品の基本的な仕組みはどの金融機関でも同じです。ただし、適用金利や融資事務手数料は金融機関ごとに異なります。最頻金利の水準でフラット35を提供している金融機関であっても、事務手数料やサービス内容には差があります。
たとえば融資事務手数料は「借入額の2.20％（税込）」が標準的で、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の買取型フラット35も2.20％（税込・最低11万円）です。一方、楽天銀行は返済口座を楽天銀行に指定した場合の新規借入で1.10％（税込）、借り換えで0.99％（税込）と、手数料を抑えた設定になっています。SBIアルヒは【フラット35】の実行件数シェアで16年連続No.1（2025年度27.7％）で、業界最低水準の金利を掲げています（※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ））。金利が同水準なら、事務手数料・団信の選択肢・手続きのしやすさ（来店相談の可否やネット完結の可否）まで含めて比較するのがポイントです。手数料率は借入額に対して効くため、3,000万円を借りるなら2.20％と1.10％の差はおよそ33万円になります。
なお、住信SBIネット銀行は2026年8月3日（月）に商号を「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ変更しました（同行公式の案内による）。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はないとされていますが、比較サイトやパンフレットの社名表記が切り替わる時期にあたるため、申込先を確認する際は注意しておくとよいでしょう。
全期間固定金利のフラット35は、契約後に金利が上がっても返済額が増えない安心感が最大のメリットです。金利が上昇している局面では、将来の返済額を確定できる固定金利の価値は相対的に高まっているとも言えます。一方で、当初の返済負担を抑えたい場合は変動金利型も選択肢になります。たとえばSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ金利0円で、融資事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型に一本化されているため、諸費用の見通しを立てやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応している点も含め、比較検討先の一つとして挙げられます。契約から返済終了まで金利が変わらないフラット35・フラット20だからこそ、金利タイプの違いとリスクを理解したうえで、なるべく総コストの低い金融機関を選びましょう。
フラット35・フラット20の金利に関するよくある質問（FAQ）
Q. フラット20はフラット35より金利が低いのはなぜ？
A. フラット20は借入期間が15年以上20年以下のフラット35を指し、返済期間が短いぶん長期の資金調達コストが小さくなるため、21〜35年のフラット35より低い金利（最頻金利）が設定されます。2026年9月資金受取分では、フラット20が年3.140％、フラット35が年3.460％（いずれも団信あり・融資率9割以下）です。短い期間で返済できる場合はフラット20が有利です。
Q. 頭金（自己資金）の有無で金利は変わる？
A. 変わります。フラット35は融資率（建設費・購入価額に対する借入額の割合）が9割以下か9割超かで金利が分かれます。頭金を1割以上用意して融資率を9割以下に抑えると、低いほうの金利が適用されます。2026年9月資金受取分では、9割以下が年3.460％、9割超が年3.570％で、その差は0.110％です。
Q. 団信に加入しないと金利は下がる？
A. フラット35は団体信用生命保険（団信）が任意加入で、加入しない場合は新機構団信付きの借入金利から年0.200％引き下げられます（住宅金融支援機構の公式Q&Aで案内）。ただし団信に入らないと、万一のときに住宅ローンが残るリスクがあります。健康上の理由などで加入できない場合を除き、民間の生命保険で代替するかどうかも含め、保障とのバランスを踏まえて検討しましょう。
Q. 夫婦連生の団信や3大疾病保障を付けると金利はどうなる？
A. 住宅金融支援機構の案内によると、夫婦で加入するデュエット（ペア連生団信）は掲載金利＋0.18％、3大疾病付機構団信は掲載金利＋0.24％となります。9月分の最頻金利（21〜35年・9割以下）で言えば、デュエットなら年3.640％、3大疾病付なら年3.700％です。保障を手厚くするほど適用金利は上がるため、必要な保障内容と上乗せ負担を見比べて選ぶことになります。
Q. 毎月のフラット35の金利はいつ発表される？
A. 住宅金融支援機構の金利情報ページには「毎月の借入金利は毎月第1営業日の正午ごろに更新しております」と明記されています。月初が土日祝にあたる月は、その翌営業日の公表になります。フラット35は申込時ではなく資金の受取（融資実行）月の金利が適用されるため、実行が月をまたぐ場合は最新の公表値を確認しておきましょう。
Q. 今の金利で申し込んでも、実行までに上がったら適用金利は上がる？
A. 上がります。フラット35の適用金利は資金を受け取る月（融資実行月）の金利で決まるため、申込月の金利では確定しません。ここ数か月のように毎月0.1〜0.2％幅で動く局面では、実行月が1か月ずれるだけで総返済額が数十万円単位で変わることもあります。物件の引き渡し時期が読みにくい場合は、実行月がずれた場合の返済額も併せて試算しておくと安心です。
Q. フラット50とは何ですか？
A. フラット50は、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合などに利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンです（借入期間36年以上50年以下）。期間が長いぶん金利はフラット35より高く、2026年9月資金受取分の最頻金利は融資率9割以下で年3.700％です。利用には住宅の要件があるため、対象になるかどうかは取扱金融機関にご確認ください。
