フラット35は、国土交通省が所管する住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。申し込む窓口は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関（銀行やモーゲージバンクなど）になります。幅広い人が優良な住宅に住めることを目的の一つとして提供されている公的な全期間固定金利の住宅ローンが「フラット35」です。
「幅広い国民が優良な住宅に住める」という目的は、言い換えれば「幅広い人が住宅ローンを利用できる」ことを目指すものです。そのため、一般的な銀行の住宅ローンを利用しにくい自営業・個人事業主・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトなどの人でも審査に通るケースが多く、銀行の住宅ローン審査に通らなかった人の受け皿になっている側面があります。
フラット35について
フラット35は、累計で100万組以上の人に利用されてきた日本を代表する住宅ローンです。
商品内容や審査基準を住宅金融支援機構が定めているため、基本的にはどの金融機関から申し込んでも審査結果は同じになりがちです。借入可能額についても、どの金融機関を経由しても同じ結果になります（金利や融資手数料は取扱金融機関により異なります）。
この記事では、フラット35の年収ごとの借入可能額の考え方と、年収基準について解説していきます。
フラット35の審査と年収・借入可能額｜いくら借りられる？
フラット35の借入可能額は、年収そのものに下限を設けるのではなく、「総返済負担率」という指標で決まります。総返済負担率とは、年収に占めるすべての借入（フラット35のほか、ほかの住宅ローン・自動車ローン・教育ローン・カードローンなど）の年間合計返済額の割合のことで、フラット35では次の基準以下であることが条件です。
- 年収400万円未満：総返済負担率30％以下
- 年収400万円以上：総返済負担率35％以下
ここでいう年収は税込みの金額で、カードローンのキャッシングや商品の分割払い・リボ払いも「借入」として合計されます。まずは「年収 × 返済負担率（30〜35％）」で1年間に返せる金額の上限が決まり、そこから借入時の金利・返済期間をもとに借入可能額が計算される、という順序で理解しておくと分かりやすいでしょう。
注意したいのは、同じ年収でも金利が上がると借りられる金額は小さくなるという点です。返済負担率の上限は年収で決まるため、年間に返せる金額の枠は金利が動いても変わりません。その枠のなかで金利負担が増えれば、元金として借りられる部分がその分だけ削られる、という関係にあるからです。
住宅ローン金利は近年上昇傾向にあります。全期間固定であるフラット35や民間の固定金利は、日銀の政策金利ではなく長期金利（10年国債利回り）に連動して動く点も押さえておきたいところです。実際、日本銀行が2026年7月31日の金融政策決定会合で政策金利を年1.0％程度に据え置いた一方で、報道によれば2026年8月の住宅ローン固定金利は大手行が軒並み引き上げとなりました（日本経済新聞は大手5行の10年固定平均が3.698％、朝日新聞は3メガバンクの10年固定「基準金利」平均が6.02％・最優遇3.53％で13か月連続の最高更新と報じています）。「政策金利が据え置かれた＝住宅ローン金利も動かない」とは限らないことを示す分かりやすい例です。
そのため、具体的な借入可能額は、最新の金利を反映できる住宅金融支援機構の公式シミュレーターや、取扱金融機関のシミュレーションで確認するのが確実です。年収・返済期間・他の借入状況を入力すれば、現在の金利での目安をその場で試算できます。フラット35の適用金利は毎月見直され、取扱金融機関によっても異なるため、最新の金利は住宅金融支援機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。
融資限度額は1億2,000万円に拡大（2026年4月実行分から）
住宅価格の高騰を背景に、フラット35の融資限度額は2026年4月の資金実行分から、従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました（2005年に5,000万円→8,000万円となって以来、約20年ぶりの見直しです）。借入額は「100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）」で、建設費または購入価額の範囲内が上限となります。都市部の高額物件でも、全期間固定金利のフラット35一本で資金計画を立てやすくなりました。
ただし、限度額まで借りられるかどうかは別問題です。実際に借りられる金額は前述の総返済負担率で決まるため、限度額の拡大は「上限に達しにくくなった」という意味であって、審査が緩くなったわけではありません。
2026年のその他の制度改正（床面積・子育てプラス・残価設定型）
2026年（令和8年）は、融資限度額のほかにも利用しやすさに関わる改正が重なりました。要点を整理すると次のとおりです。
| 改正の内容 | 変更点 | 適用時期 |
|---|---|---|
| 融資限度額の引き上げ | 8,000万円 → 1億2,000万円 | 2026年4月以降の資金実行分 |
| 一戸建て住宅の床面積要件 | 70㎡以上 → 50㎡以上（マンション等は従来どおり30㎡以上） | 2026年4月以降の物件検査申請分 |
| 【フラット35】子育てプラス | 新規借入に加えて借換融資でも利用可能に | 2026年3月以降の資金実行分 |
| 残価設定型住宅ローン保険 | 将来の住宅価値（残価）を差し引いて返済する仕組みを創設 | 2026年3月以降 |
床面積要件の緩和により、都市部の狭小地に建つ3階建てや50〜69㎡のコンパクトな一戸建てなど、これまで対象外だった住宅も利用できるようになりました。子育てプラスは、子育て世帯・若年夫婦世帯を対象に、こどもの人数等に応じて一定期間の借入金利を引き下げる制度です。適用条件や引下げ幅の詳細は改正のたびに見直されるため、最新の内容はフラット35公式サイトでご確認ください。
フラット35の年収基準とは？
民間の住宅ローンの多くは、申込条件として最低年収（年収基準）を定めています。主な住宅ローンの年収基準は次のとおりです（各行公式・2026年8月時点の確認。最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。
| 銀行名 | 年収基準（前年度税込年収など） |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 200万円以上 |
| りそな銀行 | 100万円以上 |
| SBI新生銀行 | 300万円以上（正社員・契約社員／自営業は業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得） |
| 楽天銀行（金利選択型） | 400万円以上 |
| 住信SBIネット銀行 | 基準なし（明示なし） |
| SBIマネープラザ | 基準なし（明示なし） |
なお住信SBIネット銀行は、2026年8月3日付で商号が「株式会社ドコモSMTBネット銀行」に変わりました（個人向けサービスブランドは「ドコモの銀行」）。2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり、ドコモと三井住友信託銀行の共同経営体制へ移行したことに伴うものです。銀行名が変わっても口座やこれまでの契約はそのまま利用できるとされていますが、資料や比較サイトで社名の表記が新旧混在する時期にあたるため、申し込みの際は現在の名称と商品名を公式サイトで確認しておくと安心です。
一方、フラット35には年収基準がなく、前述の返済負担率という指標が使われます。そのため、年収が100万円程度でも、返済負担率の範囲内であれば審査に通る可能性があります。
特に、パート・アルバイト、自営業・個人事業主で年収100〜200万円程度の方にとっては、フラット35が数少ない選択肢となる貴重な存在です。一方で、年収基準を満たす方であれば、保証料0円や一部繰上返済が1円から手数料無料といった特徴を持つSBI新生銀行など民間銀行の住宅ローンも有力な選択肢になります。フラット35（全期間固定）と民間ローン（変動・固定選択など）を比べたうえで、ご自身に合うものを選ぶとよいでしょう。
フラット35の審査対策とは？
フラット35は、公的機関である住宅金融支援機構が所管する住宅ローンであり、機構は「我が国の住生活の向上に貢献する」という理念を掲げています。この一文からも、公的な役割を強く意識した制度であることがうかがえます。
一般的な住宅ローンは、銀行が利益のために貸し出すため、与信や審査を厳格に行う必要があります。このため、転職直後・起業直後の方、自営業・個人事業主、会社経営者・会社役員、パート・アルバイトなど、継続的な収入という面で金融機関がリスクと判断しやすい属性の場合、審査に通らない、あるいはそもそも審査対象とされないことがあります。一方、フラット35はこうした属性の方にも住宅ローンを貸し出しています。
このため、フラット35はもっとも幅広い人が利用しやすい住宅ローンといってよい存在です。審査対策としては、返済負担率を下げるために他の借入を整理しておく、頭金を用意して借入額を抑える、必要に応じて家族の収入合算を活用する、といった点が有効です。
とくに効果が大きいのは「他の借入の整理」です。返済負担率は住宅ローン単体ではなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン・分割払いをすべて合算して判定されます。年間返済額が10万円ある借入を完済すれば、その分がまるごとフラット35の枠として使えることになります。使っていないカードローンの契約枠やリボ払いの残債は、申し込み前に整理しておくと判断がぶれにくくなります。
よくある質問（FAQ）
フラット35は年収いくらから借りられますか？
フラット35には明確な年収の下限がありません。年収100万円台でも、総返済負担率（400万円未満30％以下／400万円以上35％以下）の範囲内であれば借りられる可能性があります。実際の借入可能額は、年収・他の借入・申込時の金利によって決まります。
フラット35はいくらまで借りられますか？
融資限度額は、2026年4月の資金実行分から1億2,000万円です（建設費または購入価額の範囲内）。ただし、限度額まで借りられるかどうかは年収と返済負担率で決まるため、実際の借入可能額は公式シミュレーターで確認しましょう。
どの金融機関から申し込んでも審査結果は同じですか？
審査基準と借入可能額は住宅金融支援機構が定めるため、基本的にどの取扱金融機関から申し込んでも同じになりがちです。違いが出るのは金利と融資手数料で、これらは取扱金融機関ごとに異なります。条件を比較して選ぶとよいでしょう。
年収が変わらないのに、以前より借入可能額が減ったのはなぜですか？
金利が上がったことが主な理由と考えられます。返済負担率の上限（30〜35％）は年収で決まるため、1年間に返せる金額の枠は金利が上がっても増えません。その枠のなかで利息の占める割合が大きくなれば、元金として借りられる金額はその分だけ小さくなります。数年前の試算をそのまま使わず、最新の金利で試算し直すことが大切です。
自営業ですが、審査ではどの年の所得が見られますか？
フラット35では、自営業・個人事業主の場合、原則として直近の確定申告の所得をもとに判断されます（複数年の平均で見る取扱いもあります）。会社員の前年度税込年収とは基準が異なり、経費控除後の所得で見られる点に注意が必要です。必要書類や具体的な取扱いは申込先の金融機関によって案内が異なるため、事前に取扱金融機関へ確認してください。
まとめ
フラット35は年収基準を設けず、総返済負担率（400万円未満30％以下／400万円以上35％以下）で借入可能額が決まる、間口の広い全期間固定金利の住宅ローンです。2026年4月からは融資限度額が1億2,000万円に拡大し、一戸建ての床面積要件の緩和（70㎡以上→50㎡以上）、借換融資での子育てプラス利用、残価設定型住宅ローン保険の創設など制度も拡充されました。一方で、政策金利が据え置かれた月でも固定金利は上がりうるなど金利環境は動いています。具体的な借入可能額は最新の金利で公式シミュレーターを使って確認し、年収基準を満たす場合はSBI新生銀行など民間ローンとも比較しながら、無理のない返済計画を立てましょう。
