フラット35の審査と年収・借入可能額｜いくら借りられる？

フラット35は、国土交通省が所管する住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。申し込む窓口は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関（銀行やモーゲージバンクなど）になります。幅広い人が優良な住宅に住めることを目的の一つとして提供されている公的な全期間固定金利の住宅ローンが「フラット35」です。

「幅広い国民が優良な住宅に住める」という目的は、言い換えれば「幅広い人が住宅ローンを利用できる」ことを目指すものです。そのため、一般的な銀行の住宅ローンを利用しにくい自営業・個人事業主・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトなどの人でも審査に通るケースが多く、銀行の住宅ローン審査に通らなかった人の受け皿になっている側面があります。

フラット35について

フラット35は、累計で100万組以上の人に利用されてきた日本を代表する住宅ローンです。

商品内容や審査基準を住宅金融支援機構が定めているため、基本的にはどの金融機関から申し込んでも審査結果は同じになりがちです。借入可能額についても、どの金融機関を経由しても同じ結果になります（金利や融資手数料は取扱金融機関により異なります）。

この記事では、フラット35の年収ごとの借入可能額の考え方と、年収基準について解説していきます。

フラット35の審査と年収・借入可能額｜いくら借りられる？

フラット35の借入可能額は、年収そのものに下限を設けるのではなく、「総返済負担率」という指標で決まります。総返済負担率とは、年収に占めるすべての借入（フラット35のほか、ほかの住宅ローン・自動車ローン・教育ローン・カードローンなど）の年間合計返済額の割合のことで、フラット35では次の基準以下であることが条件です。

• 年収400万円未満：総返済負担率30％以下
• 年収400万円以上：総返済負担率35％以下

つまり、おおまかには「年収 × 返済負担率（30〜35％）」で年間に返済できる上限が決まり、そこから借入時の金利・返済期間をもとに借入可能額が計算されます。注意したいのは、同じ年収でも金利が上がると借りられる金額は小さくなる点です。フラット35の金利は近年大きく上昇しており（2026年に入って最多金利が3％台に達しました）、低金利だった時期の試算よりも借入可能額は少なくなっています。

そのため、具体的な借入可能額は、最新の金利を反映できる住宅金融支援機構の公式シミュレーターや、取扱金融機関のシミュレーションで確認するのが確実です。年収・返済期間・他の借入状況を入力すれば、現在の金利での目安をその場で試算できます。

融資限度額は1億2,000万円に拡大（2026年4月実行分から）

住宅価格の高騰を背景に、フラット35の融資限度額は2026年4月の資金実行分から、従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました（2005年に5,000万円→8,000万円となって以来、約20年ぶりの見直しです）。借入額は「100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）」で、建設費または購入価額の範囲内が上限となります。都市部の高額物件でも、全期間固定金利のフラット35一本で資金計画を立てやすくなりました。

このほか2026年の制度改正では、一戸建て住宅などの床面積要件が「70㎡以上」から「50㎡以上」に緩和され、これまで対象外だった小規模な一戸建ても利用できるようになりました。また、子育て世帯などの金利引下げ制度「子育てプラス」が借換融資でも利用可能になっています。最新の適用条件は公式サイトでご確認ください。

フラット35の年収基準とは？

民間の住宅ローンの多くは、申込条件として最低年収（年収基準）を定めています。主な住宅ローンの年収基準は次のとおりです（各行公式・2026年7月時点の確認。最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

一方、フラット35には年収基準がなく、前述の返済負担率という指標が使われます。そのため、年収が100万円程度でも、返済負担率の範囲内であれば審査に通る可能性があります。

特に、パート・アルバイト、自営業・個人事業主で年収100〜200万円程度の方にとっては、フラット35が数少ない選択肢となる貴重な存在です。一方で、年収基準を満たす方であれば、保証料0円や繰上返済が1円から手数料無料といった特徴を持つSBI新生銀行など民間銀行の住宅ローンも有力な選択肢になります。フラット35（全期間固定）と民間ローン（変動・固定選択など）を比べたうえで、ご自身に合うものを選ぶとよいでしょう。

フラット35の審査対策とは？

フラット35は、公的機関である住宅金融支援機構が所管する住宅ローンであり、機構は「我が国の住生活の向上に貢献する」という理念を掲げています。この一文からも、公的な役割を強く意識した制度であることがうかがえます。

一般的な住宅ローンは、銀行が利益のために貸し出すため、与信や審査を厳格に行う必要があります。このため、転職直後・起業直後の方、自営業・個人事業主、会社経営者・会社役員、パート・アルバイトなど、継続的な収入という面で金融機関がリスクと判断しやすい属性の場合、審査に通らない、あるいはそもそも審査対象とされないことがあります。一方、フラット35はこうした属性の方にも住宅ローンを貸し出しています。

このため、フラット35はもっとも幅広い人が利用しやすい住宅ローンといってよい存在です。審査対策としては、返済負担率を下げるために他の借入を整理しておく、頭金を用意して借入額を抑える、必要に応じて家族の収入合算を活用する、といった点が有効です。

よくある質問（FAQ）

フラット35は年収いくらから借りられますか？

フラット35には明確な年収の下限がありません。年収100万円台でも、総返済負担率（400万円未満30％以下／400万円以上35％以下）の範囲内であれば借りられる可能性があります。実際の借入可能額は、年収・他の借入・申込時の金利によって決まります。

フラット35はいくらまで借りられますか？

融資限度額は、2026年4月の資金実行分から1億2,000万円です（建設費または購入価額の範囲内）。ただし、限度額まで借りられるかどうかは年収と返済負担率で決まるため、実際の借入可能額は公式シミュレーターで確認しましょう。

どの金融機関から申し込んでも審査結果は同じですか？

審査基準と借入可能額は住宅金融支援機構が定めるため、基本的にどの取扱金融機関から申し込んでも同じになりがちです。違いが出るのは金利と融資手数料で、これらは取扱金融機関ごとに異なります。条件を比較して選ぶとよいでしょう。

まとめ

フラット35は年収基準を設けず、総返済負担率（400万円未満30％以下／400万円以上35％以下）で借入可能額が決まる、間口の広い全期間固定金利の住宅ローンです。2026年4月からは融資限度額が1億2,000万円に拡大し、床面積要件の緩和や子育てプラスの借換対応など制度も拡充されました。金利は上昇傾向にあるため、具体的な借入可能額は最新の金利で公式シミュレーターを使って確認し、年収基準を満たす場合はSBI新生銀行など民間ローンとも比較しながら、無理のない返済計画を立てましょう。