低い金利と将来の病気やケガに備えることができる疾病保障サービスに加えて、住宅ローンを借りた後の口座の利便性も高いことから、幅広い利用者から人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。
この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンでいわゆる”オーバーローン”の状態で住宅ローンを借りることができるのかを解説しています。
（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）
※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。
結論として、auじぶん銀行の住宅ローンは実質的にオーバーローンに対応しています。無条件に物件価格を超えた金額を借りられるわけではありませんが、住宅ローンの事務手数料や不動産会社への仲介手数料など、数十万円から数百万円の諸費用を住宅ローンの借入額に含めることが可能なため、最終的に住宅価格以上の金額を借りることができる仕組みになっています。
これらの諸費用を住宅ローンに組み込むことで、手元に残る資金に余裕が生まれます。その余裕分を家具や家電の購入費用に充てることで、間接的に家具や家電の購入費を住宅ローンでまかなっているとも言えるでしょう。
上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。
一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。
目次
オーバーローンは当たり前の時代に？
”住宅ローンをオーバーローンで借りる”
この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”のような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金、家具や家電のお金も住宅ローンの中に組み込めるのが常識になってきています。
つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。
様々な銀行が、正式なサービスとして各金融機関が諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金利を無意識にオーバーローンの状態で利用しています。
（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）
オーバーローンにはメリットもあればデメリットもある
オーバーローンを利用するメリットは、手元の資金を利用せずにマイホームを購入できる点です。また、住宅ローンの金利はマイカーローンやリフォームローンより低いので、それらの借り入れをまとめることで総合的に有利になる場合もあります。
もちろん、オーバーローンにはデメリットもあります。オーバーローンは住宅価格以上の借り入れ金額になるため、当然、活用すればするほど借入額が増加して返済期間や返済額も増えます。
住宅ローンの総支払額が増加して、経済的負担が大きくなる点はデメリットと言わざるを得ないでしょう。また、担保となる物件の評価額を超える融資を受けるため、家を売っても住宅ローンを完済できないリスクが高まる点にも考慮する必要があります。
オーバーローンの定義に注意
ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。
当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む違法なオーバーローンもおすすめしません。
一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。
住宅ローンの金利が高い時代は、「住宅ローンを借りるならできるだけ自己資金を用意すべき」という考え方が常識でした。住宅ローンの金利が高いと利息負担が大きくなるので、少しでも住宅ローンの残高が少ない状態にして借りないと、利息も増え、トータルの返済額が大きく増えてしまうことがその理由です。
最近は住宅ローンの金利があがりつつありますが、多くの人が利用している変更金利タイプの住宅ローンの金利は相当低いので、住宅ローンの利息負担は小さくなっていますし、住宅ローン控除のような仕組みも充実しているので、自己資金を全く用意しないで家を買ったりするのは当たり前の時代になりました。それどころか、手数料などの諸費用を住宅ローンに含んで、いわゆる”オーバーローン”で住宅ローンを借りる人もいます。
ただし、金利が低くなったと言っても借りる金額が大きくなれば利息額が増えることに違いはないので、少しでも金利が低い住宅ローンを選ぶことは大切ですし、変動金利で借りる場合は将来の金利上昇も視野に入れておく必要がありますし、借入金額をできるだけ少なくするように努力することも大切なことです。
オーバーローンとは？
住宅ローンのオーバーローンとは「マイホームを購入するために利用するのが住宅ローンをマイホームの価格以上の金額で借りること」です。
この説明だけでは「悪いローンの借り方」という印象を持つと思いますが、住宅ローンのオーバーローンが悪い印象になったのは、過去の悪質な不動産会社の勧誘があります。
今から数年前、「マイホームは欲しいが、マイホーム購入資金は住宅ローンで準備できても、それ以外の新生活準備資金が足りない」というような人に対して、「本来のマイホームの価格よりも高い価格で家を買ったように銀行に嘘をついて住宅ローンを借りませんか？ 実際には不動産会社に少ない額しか支払われないので、その差額を手元資金にできますよ」と悪質な営業行為を行っているハウスメーカーがあり、全国的に問題視されたことがあります。
ひどいケースでは、金融機関から全額返金請求されてマイホームを手放さなければならなくなったケースもあったと言われています。
住宅ローンの金利が高くて借入金額が多いと返済額が大きく増える時代には、オーバーローンは論外で頭金を10%以上用意すべきと言われていました。しかし最近の住宅ローンでは、マイホームを購入して新しく生活するためのお金、つまり、不動産会社への仲介手数料や金融機関に支払う各種手数料、引っ越し費用など新居で新しい生活をスタートするための手続きを住宅ローンの一部として正式に借りることができるようになっています。
「家の価値以上のお金を借りる」ことに違いはないのでオーバーローンと呼ぶことにはなりますが、銀行を騙す不正なオーバーローンとは雲泥の差があります。このように「資金使途」が住宅関連とはっきりしている場合、正々堂々と住宅ローンの中に含むことができる住宅ローンが増えています。
この記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンも諸費用を住宅ローンの中に組み入れることが可能です。
続いて、「オーバーローン・諸費用の借り入れ」について、どのような費用が対象にできるのかauじぶん銀行の住宅ローンを事例として確認していきましょう。
auじぶん銀行の住宅ローンのオーバーローンとは？
auじぶん銀行の住宅ローンは、価格.com、オリコン顧客満足度®︎などの第三者による調査やランキングで常に上位にランクインする人気の住宅ローンの1つで、住宅購入・住宅ローンの利用に関連する諸費用を住宅ローンの金額に含んで借りることができるサービスを提供しています。
このサービスを利用することで、不動産会社にも銀行にも誰にも嘘をつくことなく手元資金に余裕を持たせることができるわけです。
銀行が審査をして正式に融資してくれるわけですから何の問題もありませんし、先ほど説明した不動産会社と結託して本来のマイホームの購入資金以上の金額の住宅ローンを利用するという方法とは全く違います。ただし、最後のできあがり、つまり、「住宅の価格以上の融資を受けることになる」には違いませんが。
auじぶん銀行の住宅ローンで借り入れできる費用とは？
では、具体的にauじぶん銀行の住宅ローンで借りることができる諸費用を確認していきましょう。auじぶん銀行が定めている「住宅ローンに上乗せして借りることができる諸費用」の一覧は以下の通りです。
auじぶん銀行の住宅ローンで借り入れできる諸費用・資金用途一覧
- 印紙代（売買契約書などに貼付）
- 登記にかかる登録免許税
- 司法書士報酬
- 土地家屋調査士報酬
- 住宅ローンの事務手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 不動産仲介手数料
- 引越費用
- 太陽光発電システム（自家消費用）
- 住宅埋め込み型のエアコン、食器洗浄機など
- 他行から借り入れのリフォームローン（借り換え時）
金額が大きいのは不動産仲介手数料・住宅ローンの事務手数料・火災保険料などですね。それぞれ数十万円から１００万円以上の金額になる可能性もあります。これらを住宅ローンの金額に含んで借りることができれば、ほとんど手元資金を使わずにマイホーム購入と新居での生活を開始することができます。
オーバーローンを利用する時の注意点
手元資金を使わずにマイホームを購入できるのは大きなメリットですが、借りたお金は返さなければならないので借り入れ後の返済が問題なく行えるかはしっかりと確認するようにしましょう。
目安を確認できるわかりやすい計算式に「住宅ローンの借入金額の上限の目安＝年収×６倍」という方法があります。年収600万円であれば住宅ローンは3,600万円以内にしてほいた方が良いというように利用します。この金額を大きく超えるようだとせっかくのマイホームが生活の重荷になってしまう可能性もあります。
特にオーバーローンで家を借りると売却しても住宅ローンの残高未満になる可能性が高くなり、マイホームを売っても借金を返せなくなってしまうことがありますので、借り入れ後に問題なく返済を続けていけるかどうかは重要なポイントです。
auじぶん銀行の住宅ローンで諸費用を借り入れる（オーバーローン）メリット
- 住宅ローンの金利がとにかく低金利。
- 様々な諸費用の借り入れに対応している
- 一部繰上返済手数料が無料で気軽に繰上返済できるので住宅ローンの残高を減らしやすい
auじぶん銀行の住宅ローンは業界最低水準の金利で借りることができます。金利の低さは総返済額の削減につながるので何よりも大きなメリットです。
住信SBIネット銀行が2023年11月から物件価格の100％超えの借り入れ（オーバーローン）については表示金利に一定数の金利が上乗せされるようになり、ソニー銀行も年0.05％上乗せさせる商品改定をしています。
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が 3年、 5 年、 10 年に限定されます。
auじぶん銀行の住宅ローンキャンペーン
現在、auじぶん銀行で住宅ローンのキャンペーンは実施されていません。まとめ
オーバーローンという言葉の印象は良くはありませんが、オーバーローンの状態で住宅ローンを借りたとしても、その後の生活に支障がなく借りたお金を返済できるのであれば問題ありません。
そもそも、銀行が正式に提供されているサービスを利用した結果、オーバーローン状態で住宅ローンを借りているだけですし、住宅ローンを借りることができたわけでなので、銀行の審査にも通過していることになります。
単純に、auじぶん銀行が提供している諸費用の上乗せ融資のサービスを利用するだけの話なので、後ろめたい気持ちを持つ必要もありませんし、逆にauじぶん銀行の住宅ローンに諸費用の借り入れを申し込んで審査に通ったということは、「auじぶん銀行に諸費用の融資をしてもこの人は大丈夫」と判断してもらえたと自信をもっても良いぐらいです。
