自由業の住宅ローン審査

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自由業で住宅ローン審査に落ちた?なぜ?住宅ローンの審査が甘い、通りやすい銀行、落ちた理由を知りたい方必見

自由業の方は組織に属さずご自身の力でお仕事をされており、日々の業務に追われる中でマイホーム購入を決意され、本ページにたどり着いていただいたのだと思います。マイホーム購入で日々の生活がよりよくなるため住宅ローン審査において自由業という職業について銀行がどのような前提で審査を行い、どの点に力点を置いて審査を行うのか、また審査対策や自由業の方にオススメの銀行を解説していきたいと思います。
なお、年齢、健康状態、信用情報、住宅の価値・評価など審査項目は職業ごとに違いはないため本ページでは割愛します。
会社オーナーや代表取締役、取締役(役員)の審査についての解説はコチラをご覧ください。

 

自営業と自由業の違いは?

組織や企業に属さないという点で自営業と自由業は同じですが、「好きな時に好きな場所で仕事が出来る」という点が自由業の特徴です。飲食店の場合は決まった営業時間があるため自由業とは言えません。
この点で、自由業とは作家、マンガ家、コラムニスト、ライター、翻訳家、評論家、小説家、作詞家、脚本家、弁護士、デザイナー、美容師、パチプロ、芸人、芸能人、ミュージシャンが該当します。

 

自由業の届出について

自由業は開業後1ヶ月以内に、お住まいの住所を所管する税務署に「個人事業の開業届出」を提出する必要があります。この届出をしないと「屋号」を利用した銀行口座の開設、新規創業融資制度を活用した資金調達、青色申告の利用ができなくなるため開業届けの手続きを行ったほうがよいでしょう。

 

自由業の住宅ローン審査のポイント・前提

住宅ローンは高額な資金を長期間に渡り貸し出す性質なものであるため、継続的に収入を維持できるかが審査のポイントになります。サラリーマン・会社員の場合、会社と雇用契約を結び、給料を受け取る立場であり、雇用保険や労働保険などでセーフティーネットがしっかりしているのが一般的です。
一方、自由業は100%のリスクを背負い売上・利益を稼がなければならず、稼げなければ継続的な収入が直接的に絶たれる特長を持っています。このため銀行から見た場合には会社員と比較して、住宅ローン審査時に厳しい審査が行われていると考えてください。
一方、事業が成功し、事業や収入が拡大、それが安定的なものであれば銀行から非常に魅力的な住宅ローン融資先とみなされるはずです

 

事業開始後の経過期間・業歴(勤続年数)について

自由業の方は確定申告(青色申告・白色申告)をご経験されていると思います。会社員のように給料から給与所得控除のみが経費の代わりになるのと違い、自由業はある業務に関係の有る支出であれば自由に費用、経費を計上でき、利益をコントロールできる状況にあります。
このため、自由業の方が入・所得を証明する方法は「確定申告書」しかありません。
毎年2月から3月に行った際に確定申告で税務署の受領印が押されたものを受け取っていると思います。 これが対外的な収入証明書となります。
多くの金融機関ではこの「確定申告書」が3年分あることが住宅ローンの審査の条件となっている考えましょう。
なお、ある年の年初に事業を開始された方が、3年分の「確定申告書」を手に出来るのは4年後の2月から3月になります。
例)2015年2月より事業を開始した場合、2015年、2016年、2017年と3年分の「確定申告書」が揃うのは2018年2月から3月です。

 

金融機関ごとの業歴については下記の一覧を参考にしてみてください。

金融機関 勤続年数
楽天銀行(フラット35) 規定なし(開業直後でも可)
ARUHI(フラット35) 規定なし(開業直後でも可)
住信SBIネット銀行(フラット35) 規定なし(開業直後でも可)
イオン銀行 3年以上
じぶん銀行 3年以上
au住宅ローン 3年以上
新生銀行 2年以上
住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン) 3年以上
楽天銀行(金利選択型) 2年以上
ソニー銀行 3年以上
三菱東京UFJ銀行 3年以上
みずほ銀行 2年以上
ゆうちょ銀行(スルガ銀行) 規定なし

 

自由業の所得・収入の考え方・計算について

自由業の所得・収入は、確定申告時に作成する、「確定申告書(青色申告決算書の損益計算書)」上の「所得金額」となります。

以下の画像をクリックすると確定申告書(損益計算書)で、「収入」として評価される個所に赤く枠をいれてありますので参考にしてください。

確定申告書の画像をクリックしていただくと拡大表示されます。

確定申告書サンプル

では具体的な所得の考え方を計算してみましょう。

科目 金額
1 売上(収入) 10,000,000円
2 売上げ原価 3,000,000円
7 差し引き金額 7,000,000円
32 経費合計 3,000,000円
33 差し引き金額 4,000,000円
44 青色申告控除 650,000円
45 所得 3,350,000円

上記のケースでは、所得は335万円となります。

 

主要金融機関が自由業に求める年収は?

続いてメガバンク、ネット銀行など主要な金融機関が自営業の方の住宅ローン審査に必要としている年収の基準をご紹介したいと思います。
サラリーマンや公務員と同じ年収基準が適用されています。特別に高い年収を求められることはありません。
審査基準の年収面で特徴的なのが、楽天フラット35、アルヒのフラット35などです。年収100万程度でも借り入れできる点には驚かされます。これはフラット35が日本政府が100%出資している住宅金融支援機構が全面的にバックアップしている公的な住宅ローンともいえるため、民間住宅ローンでは年収・職業の面で住宅ローンを組めない方にも利用が可能な商品設計となっているためです。

特に自由業のように民間金融機関で住宅ローンを組むのが難しい方には住宅ローン検討時に外せない住宅ローンとなります。

楽天銀行の公式サイトはこちらから https://www.rakuten-bank.co.jp

アルヒの公式サイトはこちらから(ネット審査申し込みで融資事務手数料が半額!) https://www.aruhi-corp.co.jp

 

赤字での住宅ローン審査は通るのか?

前項で「所得金額」が赤字になっている場合、住宅ローン審査は通るのでしょうか。自由業の住宅ローン審査において大半の金融機関では直近3年分の確定申告書の提出を求めています。この確定申告書で金融機関はキチンと黒字で稼ぐ力があるのか、返済する能力があるのかを見ています。よって、提出する確定申告書に赤字がある場合、その審査結果は極めて厳しいものとなることを覚悟する必要があるのでしょう。
売上を増やすとともに適正な確定申告が重要となってきます。自由業の方はある程度、販売管理費・経費のコントロールが可能だと思いますが過度な節税はこうした各種信用調査時にマイナスの影響が出ることも認識したほうがよさそうですね。

 

住宅ローン審査も必要書類とは?

・健康保険証(国民健康保険)のコピー
・確定申告書のコピー(3期分)
・所得税の納税証明書のコピー
この3点は必須な書類とされる場合が多いです。

 

頭金について

ご自身でお金の管理、コントロールを出来るという点を銀行からどう見られるかという点で考えると頭金をしっかり揃えることも重要でしょう。
頭金がしっかり揃えられていれば、銀行に対してお金の管理をキチンと行える人物像であることをアピールできることになります。
現在は頭金ゼロでも住宅ローンの借入ができるようになっていますが、自由業は2-3割程度の頭金は用意しておくべきでしょう

 

自由業が住宅ローンが借りれる楽天銀行のフラット35

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し提供されている長期固定金利型の住宅ローンです。具体的には民間金融機関がフラット35の審査や契約に関する窓口業務を行い、フラット35融資の当日に民間金融機関がその債権を住宅金融支援機構に売却しています。このため民間金融機関が貸し倒れなどのリスクを回避し、住宅ローン融資をできることになります。債権を買い取る住宅金融支援機構が政府の機関であるため住宅ローン審査基準が極めて寛容に定められています。

フラット35の仕組み

そのフラット35を2016年度に全国の銀行の中で最も多く取り扱ったのが楽天銀行です。フラット35の金利が常に業界最低水準であるとともに、融資事務手数料が0.972%からと一般的な水準である2.16%の半分以下になっています。

また、雇用保険に加入できない自由業の方でも加入可能な失業保障も付帯できるなどオリジナルティのある展開が好評のようですね。

 

楽天銀行の公式サイトはこちらから https://www.rakuten-bank.co.jp

 

楽天銀行のフラット35

 

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