50年住宅ローン　フラット50のメリット・デメリットや条件とは？

一般的に住宅ローンは最大35年の返済期間が上限として定められています。

今でも大半の住宅ローンの返済期間の上限は35年なのは変わりませんが、一部の金融機関では返済期間を最大50年とすることができる50年住宅ローンを取り扱っています。

このフラット50とはどういった商品なのでしょうか。

この特集ページではフラット50の利用条件やメリット・デメリット、取扱っている金融機関などについて紹介したいと思います。またフラット35や変動金利などの異なる金利タイプと借入シミュレーションを行った比較でフラット50の特徴を把握しましょう。

フラット50が登場した背景

今から約10年ほど前、「長期優良住宅」と呼ばれる耐久性の高い住宅の普及が積極的に行われ、それと同時に日本の金利は低下し続けていました。

「耐久性が高い住宅の普及」「低金利が進み、住宅ローンの利息返済負担が軽減された」などの背景から登場したのが「50年住宅ローン」で、その50年住宅ローンの代表的な商品が「フラット50」です。

最長で50年間借りることができるフラット50は、フラット35同様に住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している住宅ローンです。そのため利用するにはいくつかの条件が存在します。長期優良住宅（省エネ・耐久性に優れた住宅のこと）に認定された物件を購入する場合に利用する事ができるのもその条件に1つですが、詳しい融資条件を確認してみましょう。

フラット50の利用条件

最大50年の長期間の融資を行うことになりますので、フラット50を利用するには一定の条件があります。

住宅条件

耐久性の高い長期優良住宅に認定されている必要があるほか、以下の条件を満たす必要があります。

• 住宅金融支援機構の技術基準への適合
• 床面積が「一戸建て住宅：70㎡以上、マンション等： 30㎡以上」
• 購入価格が1億円（税込）以下
• 融資限度額は6,000万円、物件価格に対する融資比率が60%以下
• 長期優良住宅

フラット50の融資の対象は、耐震性や省エネなどの一定の基準を満たした長期優良住宅に認定された物件を購入する場合のみとなっています。基準外の物件を購入する場合は利用できませんので注意が必要です。

年齢条件

• 申込時の年齢が44歳以下

※ 完済時年齢が80歳以下が条件です。44歳の場合は36年の返済期間しか利用できません。最長の50年で住宅ローンの融資を受けるには30歳までに申込する必要があります。

親子リレー返済（最初は親が住宅ローンの返済を続け、一定のタイミングから後継者（子）に住宅ローンの引き継ぎを行う住宅ローンの契約方法）を利用する場合は、後継者にあたる「子」の年齢で判定され、満44歳以上の人でも申込みが可能になります。

フラット50のメリット

50年もの長期間で借入ができるフラット50のメリット・デメリットはどんなところでしょうか。

.毎月の返済額を抑えられる

フラット50のメリットは、住宅ローンの返済期間を最長50年とすることで、基本的に毎月の返済額を抑えることができます。

また、毎月の返済額を抑えることは年間の返済負担率の低減に繋がるので、年収などの諸条件が同一の場合だと、35年の住宅ローンよりも物件価格の高い住宅が購入可能になります。

なおフラット50の利用条件の１つである耐久性の高い住宅（長期優良住宅）だと、住宅の建設費用が高くなりますが、購入後のメンテナンス性や耐久性に優れた住宅なので、35年住宅ローンでは返済負担が高くて手が出せなかった価格の住宅でも、フラット50を利用することで毎月の返済金額も無理のない範囲に収められる可能性が高まります。

金利引継特約付き

金利引継特約（アッシュマブルローン）とは、フラットの返済中に融資物件を売却する場合にその物件の購入者にフラット50の債務を引き継ぐことができる特約です。借入時よりも金利が上昇している場合には低い金利契約したフラット50を引き継げるため売却しやすくなります。

金利引継特約（アッシュマブルローン）についての詳細はこちらを参照してみてください。

金利上昇リスクがなくなる

フラット50はフラット35と同様に返済終了まで金利が変わらない長期固定金利型住宅ローンです。この先住宅ローンきんりがいくら上昇しても契約時の金利が適用され返済額が増えることはありません。長期の返済期間で金利上昇リスクを気にして不安になることがない住宅ローンです。

フラット35との併用が可能

先程の利用条件でも説明しましたがフラット50の借入額は、融資限度額は6,000万円、物件価格に対する融資比率が60%以下です。しかしフラット35やフラット20を併用できるため物件価格までの借入れを希望することが可能になります。

フラット50のデメリット

ではフラット50のデメリットはないのでしょうか。

フラット35よりも金利が高い

住宅ローンの総返済額の多くは「金利」と「返済期間」で決定されます。フラット50はフラット35よりも金利が高く、また返済期間も長いため、総返済額は大きくなるというデメリットがあります。

フラット35やフラット35は金融緩和の影響により過去最低水準まで低下しているとは言え、住宅ローンで最も低い金利タイプである変動金利よりも倍以上高い金利となっています。このあたりは金利タイプにより一長一短があるのでどちらが正解とは言えませんが、次の章でフラット50とその他住宅ローンの返済シミュレーションでどのような違いがあるのかを確認してみましょう。

返済期間が超長期

デリット2つ目は返済期間がものすごく長いことです。
フラット50は返済期間が長いため、月々の返済額は抑えられますがデメリット1のように返済総額が大きくなることになります。この返済期間の長さがメリット・デメリットの両方を作っているわけですが、返済期間が仮に25歳で契約した場合には35年住宅ローンであえば60歳までに完済しますが、50年の住宅ローンの場合75歳まで返済を続ける必要があります。

年々退職年齢は引き上げ傾向にありますが、何しろ最長で50年もの長期間の返済が続くわけですから、退職後も住宅ローンの返済を続ける可能性が高くなる事に注意する必要があります。そのため親子リレーローンを活用するのかどうか、さらに退職後のライフプランや収入についてしっかり考えておくべきです。

理想としては月々の返済額は低く抑えられるわけですから貯蓄を行い、繰上返済をうまく使うことで返済期間を短くできます。

フラット50とその他住宅ローンの返済シミュレーション

フラット50のメリットとデメリットに登場した住宅ローンの毎月の返済額と総返済額ですが、どの程度の違いがあるのでしょうか？

2019年5月の住宅ローン金利をもとに実際の返済額をシミュレーションしてみましょう。

（以下のシミュレーションでは、事務手数料や団信保険料などについては加味していません。）

比較してみると、毎月の返済額はやはりフラット50が最も少ないことがわかります。フラット35と比べ毎月15,000円程度の返済額が少なくなっています。ただし、借入期間が他と比べ15年長いため、総返済額は600万円以上増加しています。毎月の返済額と総返済額のどちらを重視すべきかで、考え方が分かれるところです。

50年も社会人を続けていれば収入増も期待できますので、最初はフラット50で借り入れながら余裕資金で繰上返済していくという方法も、選択肢の1つとは言えそうです。

ですが重視する点が「毎月の返済額を減らしたい」ということだけであれば、auじぶん銀行とPayPay銀行が提供する低金利の変動金利住宅ローンを活用するべきでしょう。総返済額をかなり減額することができます。

もちろん変動金利タイプの住宅ローンは金利上昇リスクがありますので、将来の金利上昇に備えたいと考えている人にはおすすめできませんが、毎月の返済額の観点だけであれば選択肢の1つと言えます。

フラット50取り扱い金融機関

フラット35を取り扱う金融機関は300社以上ありますが、フラット50を取り扱う金融機関は約80社です。その80社も地方銀行を中心としているため、インターネット銀行のように全国どこからでも利用できるというわけではなく、取り扱っている地方銀行の営業地域に住んでいる方が利用できる状況です。

また、フラット50もフラット35と同様に金融機関によって手数料や金利が異なりますので注意してください。フラット50の適用金利は1.560％～2.060％（2020年1月現在）と最も低い金利と最も高い金利ではかなりの差があることがわかりますね。

フラット35では業界1位のアルヒ、同じくフラット35で銀行業界1位の楽天銀行などはフラット50は取り扱っていません。

お近くの金融機関で取扱金融機関があるかこちらから検索してみるようにしてください。

住宅金融支援機構　フラット50の取扱金融機関の検索

まとめ

フラット50は返済期間を伸ばすことで月々の返済額を低く抑えることが可能なことから、20歳～25歳でまだ収入がまだ少ない状況でも若さを武器に優良住宅を購入するチャンスを与えてくれる可能性のある住宅ローンです。

年金の支給年齢がどんどん引き上げられ予定であることや、今後、定年が後ろ倒しになり現役期間がより長い時代に到来すると、今よりも人気を集める住宅ローンになる可能性があるかもしれません。

また、親子リレーローンを活用して例えば50歳と20歳の親子での二世帯住宅として購入し、65歳までは父親が返済し、残りの35年を子が返済するというような使い方も考えられますね。

ただし、フラット50のように50年もの超長期でお金を借り入れるとどうしても合計の返済金額が高くなってしまいます。これはフラット50のデメリットの1つですが、反面メリットとして金利上昇リスクを気にする必要がないなど今回解説した特徴やメリット・デメリットをよく把握して利用しましょう。

金利タイプは違いますが、auじぶん銀行のような低金利の住宅ローンも状況に合わせて活用を検討すると良いでしょう。