住宅ローンは、個人が借りるローン商品の中でも特に厳格に審査されます。
カードローンなどの審査と比べて、住宅ローンの審査は複雑です。住宅ローンは数千万円単位のお金を貸して、10年以上かけて返済してもらうため、金融機関としてはさまざまな観点から総合的に審査する必要があるからです。また、その審査基準も金融機関によって大きく異なります。
この記事では、住宅ローンの審査で必ず確認される「勤続年数」「年齢」「健康状態」の3つの視点について、基礎から順を追って整理します。なお「健康状態」は、銀行そのものではなく保険会社が提供する団体信用生命保険（団信）の加入審査という形で確認されます。
マイホームは人生最大の買い物であり、そのために借りる住宅ローンは人生最大の借金です。有利な条件で住宅ローンを利用するためには、どこが審査されるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。
目次
住宅ローンの審査基準や落ちた理由は公表されない
住宅ローンの審査基準をすべて公表している金融機関はありません。
また、審査に落ちた人に対して、なぜ落ちたのかその理由を丁寧に教えてくれる金融機関もありません。近年は住宅ローンの審査にAI（人工知能）が活用されるようになって複雑化しており、金融機関側も簡単には教えられないという事情があります。
ただし、「勤続年数」「年齢」「健康状態」は比較的わかりやすい審査項目です。なぜなら、これらは審査基準（目安）が明示されているケースが多い項目だからです。
それでは、主要な住宅ローンで「勤続年数」「年齢」「健康状態」がどのように扱われているのか、順を追って確認していきましょう。
住宅ローンには「安定した収入」が必要
住宅ローンは「何年もかけて返済するローン」です。そのため審査では、「継続的かつ安定的な収入が期待できるか」が重要視されます。
収入の安定度をはかる指標の1つが「勤続年数」です。あわせて勤め先（会社）も確認されます。どんな会社でどれくらいの期間働いているかという点から、安定して収入を得られる可能性が高い人かどうかが判断されることになります。
会社や仕事を頻繁に変える人よりも長く勤めている人のほうが高く評価されますし、一般的には中小企業よりも大企業や公務員のほうが高く評価される傾向があります。
主要ネット銀行の勤続年数の基準
以下は、主要な金融機関の住宅ローンで採用されている勤続年数の条件を整理した比較表です（各行の商品概要をもとにした一般的な目安です）。
| 金融機関 | 勤続年数の基準 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 条件なし |
| SBI新生銀行 | 2年以上 |
| イオン銀行 | 会社員6ヶ月以上、自営業者3年以上 |
| りそな銀行 | 1年以上 |
| 住信SBIネット銀行 | 条件なし |
| ソニー銀行 | 条件なし |
| SBIアルヒ（フラット35） | 条件なし |
近年は住宅ローンの審査も多様化しており、人気を集める住宅ローンでは「勤続年数を一律に定めない」傾向が強まっています。なお、上記の条件は各行が見直すことがあるため、申し込み前には必ず各金融機関の公式サイトで最新の条件をご確認ください。
ただし「一律に定めないだけ」であり、転職したばかりの人と勤続10年の人が同じ評価になるわけではありません。独立したばかりの自営業者よりは、勤続年数が長いサラリーマンのほうが審査は通りやすくなるでしょう。
なお、SBI新生銀行の「2年以上」は、必ずしも「1つの会社」である必要はありません。複数の会社であっても、間を空けずに働き続けていればこの条件を満たすことができます。
盤石の経営基盤があれば別ですが、「安定的な収入」というよりも「成功すれば資産家になれるかもしれない」という性質があること、会社の借り入れの保証人になっているケースがあること、雇用保険に加入していないため収入が途切れやすいこと、といった不安定さがその理由です。
年齢について
年齢の基準はどの金融機関もほぼ同じです。借入時の年齢だけでなく、完済時の年齢も定められています。完済時の年齢は「80歳未満」が標準的です。以下は主要な住宅ローンの年齢基準の一例です（各行が見直すことがあるため、最新は公式サイトでご確認ください）。
| 借入れ時年齢 | 完済時年齢 | |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 満20歳以上満65歳未満 | 満80歳未満 |
| SBI新生銀行 | 満20歳以上満65歳未満 | 満80歳未満 |
| イオン銀行 | 満20歳以上満71歳未満 | 満80歳未満 |
| りそな銀行 | 満20歳以上満70歳未満 | 満80歳未満 |
| 住信SBIネット銀行 | 満20歳以上満65歳未満 | 満80歳未満 |
| ソニー銀行 | 満20歳以上満65歳未満 | 満80歳未満 |
| SBIアルヒ（フラット35） | 満70歳未満 | 満80歳未満 |
完済時年齢が「満80歳未満」でほぼ統一されている大きな理由は、住宅ローンと同時に加入する団信（団体信用生命保険）の加入可能年齢が80歳までとなっているためです。80歳完済を守りながら35年返済で住宅ローンを借りるには、45歳までに住宅ローンを契約する必要があります。
45歳を過ぎても、完済時の年齢が80歳未満になるように返済期間を調整すれば、住宅ローンを借りること自体はまったく問題ありません。ただし、返済期間が短くなると毎月の返済負担は増えるため、家計の支出をしっかり確認しておきましょう。
特に、多くの人は65歳～70歳ごろに収入が途絶えるか大きく減少します。老後の生活を安定させるために、退職金を使った繰上返済も想定してシミュレーションを立てるなど、退職後の生活についても意識しておきましょう。
もちろん理想は、現役で働いていて収入が大きいうちにローンを完済してしまうことです。退職後のライフプランを立てやすくするためにも、何歳でローンを完済するのかを意識して借り入れるようにしましょう。
健康状態について
健康状態は、銀行そのものが審査するわけではありません。その代わりに「団信」という保険商品を活用して、契約者の健康状態に関するリスクを保険会社に転嫁する仕組みが採用されています。
指定する団信（団体信用生命保険）への加入を必須にすることで、団信に加入できない人（持病・病歴がある人）への貸し出しを抑えつつ、契約者が死亡した際などには保険金で住宅ローンを完済してもらえる仕組みが構築されています。
過去に大病を患ったり、現在治療中の病気があったりすると、住宅ローンを諦めるしかないのか——というと、そんなことはありません。保険料を負担する必要はありますが、通常の団信よりも加入条件が緩和された「ワイド団信」を利用することで住宅ローンに加入できる仕組みがありますし、国の支援で成り立っているフラット35であれば団信に加入しなくても契約できます。
ワイド団信について詳しく説明したこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンのワイド団信とは？ 高血圧、糖尿病、うつ病でも利用可能？！
団信の内容で選ぶなら選択肢の一つに
健康状態や団信の手厚さが気になる人にとっては、団信の内容も金融機関選びの重要なポイントになります。たとえばSBI新生銀行は、上乗せ金利0円の一般団信のほか、ガン団信や全疾病保障付団信（2026年3月開始・上乗せ0円）を用意しており、保証料0円・一部繰上返済手数料0円といった諸費用の分かりやすさもあわせて、検討に値する選択肢の一つです。団信の保障範囲や条件は各行で異なるため、金利だけでなく保障内容もあわせて比較するとよいでしょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 転職したばかりでも住宅ローンは借りられますか？
A. 勤続年数を一律に定めない金融機関も増えており、転職直後でも借りられる可能性はあります。ただし、同業種へのキャリアアップ転職か、勤務先が安定しているかなどが見られます。転職前後で条件が変わることもあるため、申し込み前に各金融機関へ相談すると安心です。
Q. 45歳を過ぎると住宅ローンは組めませんか？
A. 組めます。完済時年齢が80歳未満に収まるよう返済期間を調整すれば契約可能です。ただし返済期間が短くなると毎月の返済額は増えるため、退職後の収入も見据えた無理のない返済計画が大切です。
Q. 持病があると住宅ローンは諦めるしかありませんか？
A. 諦める必要はありません。加入条件が緩和されたワイド団信を扱う金融機関を選ぶ、あるいは団信加入が任意のフラット35を利用するなど、選択肢はあります。健康状態に不安がある場合は、団信の条件を早めに確認しておきましょう。
