住宅ローン審査における勤続年数、年齢、健康状態について

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住宅ローンは様々な観点で総合的に審査されます。この記事では住宅ローンの審査で必ず確認される「勤続年数」「年齢」「健康状態」について解説したいと思います。

 

マイホームは人生最大の買い物、そして、住宅ローンは人生最大の借金です。高額な借り入れになるので少しでも有利な金利の住宅ローンを利用することが大切ですし、そのためには住宅ローン審査をクリアする必要があります。

 

住宅ローンの審査基準や審査に落ちた時の理由は公表されることはありませんが、「勤続年数」「年齢」「健康状態」は比較的わかりやすく審査基準が明示されている項目です。

 

それでは、主要住宅ローンの住宅ローン審査における「勤続年数、「年齢」、「健康状態」の扱いについて確認していきましょう。

住宅ローンには「安定した収入」が必要

住宅ローンの審査では「安定的な収入」があるかどうかが重要視されます。収入の安定度を図る指標の1つが「勤続年数」です。どんな勤め先(会社)にどれぐらいの期間務めているのかで安定して収入を得られる可能性が高い人なのかが判断されるというわけです。

 

一般的に住宅ローンを問題なく申し込める勤続年数は「3年以上」と言われています。もちろん、3年未満の勤続でも勤務先が大手企業であったり企業背景がしっかりしていると判断されれば短い勤続年数でも審査に通る可能性はあります。自営業・個人事業主の場合も同様で「勤続年数」の代わりに「起業後の経過年数」が審査の材料になります。サラリーマンや公務員と異なり、自営業・個人事業主の場合、3年以上の事業継続年数は必須に近いような状況で、フラット35以外では起業直後に住宅ローンを契約するのは難しいのが実情です。

 

主要ネット銀行の勤続年数の基準

以下は主要金融機関の住宅ローンの審査における勤続年数の条件を整理した比較表です。

金融機関 勤続年数の基準
auじぶん銀行 条件なし
新生銀行 2年以上
イオン銀行 会社員6ヶ月以上、自営業者3年以上
りそな銀行 1年以上
住信SBIネット銀行 条件なし
ソニー銀行 条件なし
ARUHI(旧SBIモーゲージ/フラット35) 条件なし

最近は住宅ローンの審査も多様化してきているので、人気を集める住宅ローンは「勤続年数を一律に定めない」傾向が強くなってきています。

 

ただし、「一律に定めないだけ」なので、転職したばかりと勤続10年が同じ評価になるわけではありませんし、独立したばかりの自営業者よりは勤続年数が長いサラリーマンのほうが審査は通りやすくなるでしょう。

 

自営業・個人事業主や中小企業勤務で働く人より大企業に勤める人の方が住宅ローンの審査では有利とされています。大企業の方が雇用が安定しているのがその理由です。また、中小企業のオーナー社長はもちろん、代表取締役社長、取締役などの「経営者」は住宅ローンの審査では不利とされています。

 

盤石の経営基盤があれば別ですが、「安定的な収入」と言うよりも「成功すれば資産家になれるかもしれない」が「会社の借り入れの保証人になっていたり」、「雇用保険に加入していないので収入が途切れやすい」と言う不安定さがあることがその理由です。

 

年齢について

各銀行が定める年齢制限は大きく違わないのですが、全く同じではありません。また、借入時の年齢だけでなく完済時の年齢も定められています。完済時の年齢は80歳が標準的です。以下は主要住宅ローンの年齢基準です。

借入れ時年齢 完済時年齢
auじぶん銀行 満20歳以上満65歳未満 満80歳未満
新生銀行 満20歳以上満65歳未満 満80歳未満
楽天銀行 金利選択型 満65歳6ヶ月未満 満80歳未満
楽天銀行 フラット35 満70歳未満 満80歳未満
イオン銀行 満20歳以上満71歳未満 満80歳未満
りそな銀行 満20歳以上満70歳未満 満80歳未満
住信SBIネット銀行 満20歳以上満65歳未満 満80歳未満
ソニー銀行 満20歳以上満65歳未満 満80歳未満
ARUHI(旧SBIモーゲージ/フラット35) 満70歳未満 満80歳未満

 

なお、完済時年齢が満80歳未満でほぼ統一されている大きな理由は住宅ローンと同時に申し込むことになる団信(団体信用生命保険)が80歳までが加入可能となっているためです。80歳完済を守りながら35年返済で住宅ローンを借りるには45歳までに住宅ローンを契約する必要があります。

 

45歳を過ぎても完済時の年齢を80歳未満になるように返済期間を調整することで住宅ローンを借りることは全く問題ありません。ただし、返済期間が短くなると毎月の返済負担は増加してしまいますので、家計の支出をしっかりと確認しておくようにしましょう。

 

特に、65歳~70歳ぐらいで収入が途絶えるか大きく減少することになります。老後の生活を安定させるために退職金を使って返済することも想定してシミュレーションを立てるなど、退職後の生活についても意識するようにしましょう。

 

もちろん、理想は現役で働いていて収入が大きい間にローンを完済してしまうことです。「老後は2000万円以上の費用」が必要と言われている昨今、退職後のライフプランなどを立てやすくするためにも何歳でローンを完済するのかを意識して借り入れるようにしましょう。

 

健康状態について

健康状態は”銀行”は審査する能力はありません。その代わり、「団信」という商品を活用して「保険会社に契約者の健康状態に対するリスク」を転嫁するような仕組みが採用されています。

 

指定する団信(団体信用生命保険)に加入することを必須とすることで、団信に加入できない人(持病、病歴がある人)への貸し出しを抑止しながら、死亡した際などに保険金で住宅ローンを完済してもらえるような仕組みが構築されています。

 

過去に大病を患ったり、現在治療中の病気があると住宅ローンを諦めるしかないのか、と言うとそんなことはありません。保険料を負担する必要がありますが、通常の団信よりも加入条件が緩和されているワイド団信を利用することで住宅ローンに加入できる仕組みも同時に構築されていますし、国の支援で成り立っているフラット35であれば団信に加入しなくても契約できるようになっています。

 

ワイド団信について詳しく説明したこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンのワイド団信とは? 高血圧、糖尿病、うつ病でも利用可能?!

 

フラット35について詳しく知りたいという人は、「10年連続フラット35の融資件数1位のアルヒ」に相談してみると良いでしょう。

フラット35の詳細、アルヒの店舗一覧はこちら

 

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