低い金利と将来の病気やケガに備えることができる疾病保障サービスに加えて、住宅ローンを借りた後の口座の利便性も高いことから、幅広い利用者から人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。
この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンでいわゆる”オーバーローン”の状態で住宅ローンを借りることができるのかを解説しています。
（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）
※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。
結論として、auじぶん銀行の住宅ローンは実質的にオーバーローンに対応しています。無条件に物件価格を超えた金額を借りられるわけではありませんが、住宅ローンの事務手数料や不動産会社への仲介手数料など、数十万円から数百万円の諸費用を住宅ローンの借入額に含めることが可能なため、最終的に住宅価格以上の金額を借りることができる仕組みになっています。
これらの諸費用を住宅ローンに組み込むことで、手元に残る資金に余裕が生まれます。その余裕分を家具や家電の購入費用に充てることで、間接的に家具や家電の購入費を住宅ローンでまかなっているとも言えるでしょう。
上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。金利引き上げから数か月経過して困惑の声そのものは減ってきていますが、時間の経過と共に利用者が”あきらめた”、”慣れてしまった”と言えそうです。
一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。
目次
オーバーローンは当たり前の時代に？
”住宅ローンをオーバーローンで借りる”
この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”のような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金、家具や家電のお金も住宅ローンの中に組み込めるのが常識になってきています。
つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。
様々な銀行が、正式なサービスとして各金融機関が諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金利を無意識にオーバーローンの状態で利用しています。
（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）
オーバーローンにはメリットもあればデメリットもある
オーバーローンを活用する最大の魅力は、自己資金をほとんど使わずにマイホームを取得できることにあります。住宅購入時の諸費用や引っ越し費用、家具・家電の購入費用までまとめて借りられるため、手元資金を別の目的に温存できるのが大きな利点です。
また、住宅ローンは他のローンより金利が低水準であることが多いため、マイカーローンやリフォームローンなど高金利の借り入れをまとめて一本化することで、毎月の返済負担を抑えられるケースもあります。最近は物価高騰や住宅価格の上昇で自己資金を貯めづらい人が増えており、オーバーローンを利用する層も確実に拡大しています。
一方で、オーバーローンは「借りすぎ」のリスクをはらむのも事実です。住宅価格を超える金額を借り入れる以上、当然返済総額は膨らみ、返済期間が長期化する可能性が高くなります。将来的な金利上昇局面では負担がさらに増す懸念も無視できません。
加えて、融資額が物件の担保評価を超えていると、万一売却する際に売却代金だけでローンを完済できない「オーバーローン状態」に陥るリスクがあります。特に近年は金利が上昇基調にあり、住宅ローンの負担増が現実味を帯びています。こうした背景も踏まえ、資金計画を立てる際は「借りられる額」ではなく「返せる額」に着目することが、オーバーローン活用を成功させるカギと言えるでしょう。
オーバーローンの定義に注意
ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。
当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む違法なオーバーローンもおすすめしません。
一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。
住宅ローンの金利が高い時代は、「住宅ローンを借りるならできるだけ自己資金を用意すべき」という考え方が常識でした。住宅ローンの金利が高いと利息負担が大きくなるので、少しでも住宅ローンの残高が少ない状態にして借りないと、利息も増え、トータルの返済額が大きく増えてしまうことがその理由です。
最近は住宅ローンの金利があがりつつありますが、多くの人が利用している変更金利タイプの住宅ローンの金利は相当低いので、住宅ローンの利息負担は小さくなっていますし、住宅ローン控除のような仕組みも充実しているので、自己資金を全く用意しないで家を買ったりするのは当たり前の時代になりました。それどころか、手数料などの諸費用を住宅ローンに含んで、いわゆる”オーバーローン”で住宅ローンを借りる人もいます。
ただし、金利が低くなったと言っても借りる金額が大きくなれば利息額が増えることに違いはないので、少しでも金利が低い住宅ローンを選ぶことは大切ですし、変動金利で借りる場合は将来の金利上昇も視野に入れておく必要がありますし、借入金額をできるだけ少なくするように努力することも大切なことです。
オーバーローンとは？
住宅ローンの「オーバーローン」とは、マイホームの購入価格を超える金額を住宅ローンで借り入れることを指します。聞いた瞬間「危ない借り方なのでは？」と警戒する人も多いでしょう。それもそのはずで、オーバーローンには過去に悪いイメージがつきまとってきた背景があります。
特に以前は、不動産会社やハウスメーカーの一部が「住宅価格を実際より高く見せかけて申請し、差額を現金で手元に残しませんか？」と持ちかける不正な営業を行っていました。実際には銀行をだましている形であり、これが社会問題になりました。最悪の場合、融資の全額返還を金融機関から迫られ、マイホームを手放さざるを得なくなるケースもあったとされています。
こうした歴史から、かつては「頭金を最低10%以上用意するのが常識」とされ、オーバーローンは完全に敬遠されていました。しかし、現在の住宅ローンの仕組みは大きく変わりつつあります。住宅価格の上昇や物価高によって自己資金を貯めにくい時代背景を受け、金融機関は「新生活に必要な諸費用」を含めて借りられるローンを正式に提供するようになっているのです。
たとえば、物件購入時にかかる不動産仲介手数料、金融機関に支払う事務手数料、保証料、登記費用、引っ越し費用、火災保険料など、マイホームを購入するうえで必須の費用を住宅ローンに含めることが認められています。つまり「家の価値を超える金額を借りる」という点では同じでも、資金使途が正当で明確であれば、今は銀行側も積極的に対応するようになりました。
この違いは非常に重要です。過去のように「銀行を騙して現金を抜く」不正行為とは全く別物で、今は銀行が商品として用意し、適正に審査を行ったうえで提供するサービスになっています。特に最近は、住宅取得支援を後押しするために諸費用込みの住宅ローンを選ぶ人が増加傾向です。
例えばauじぶん銀行の住宅ローンも、こうした「諸費用を含めた借り入れ」に対応しており、自己資金が少なくても新居購入から新生活の立ち上げまでをワンストップでカバーできるようになっています。
次は、実際にauじぶん銀行の住宅ローンで「オーバーローン」「諸費用の借り入れ」がどのように使えるのか、具体的にどんな費用が対象になるのかを詳しく解説していきます。これから住宅購入を検討する方は、ぜひ自分に合った資金計画の参考にしてみてください。
auじぶん銀行の住宅ローンのオーバーローンとは？
auじぶん銀行の住宅ローンは、価格.com、オリコン顧客満足度®︎などの第三者による調査やランキングで常に上位にランクインする人気の住宅ローンの1つで、住宅購入・住宅ローンの利用に関連する諸費用を住宅ローンの金額に含んで借りることができるサービスを提供しています。
このサービスを利用することで、不動産会社にも銀行にも誰にも嘘をつくことなく手元資金に余裕を持たせることができるわけです。
銀行が審査をして正式に融資してくれるわけですから何の問題もありませんし、先ほど説明した不動産会社と結託して本来のマイホームの購入資金以上の金額の住宅ローンを利用するという方法とは全く違います。ただし、最後のできあがり、つまり、「住宅の価格以上の融資を受けることになる」には違いませんが。
auじぶん銀行の住宅ローンで借り入れできる費用とは？
では、具体的にauじぶん銀行の住宅ローンで借りることができる諸費用を確認していきましょう。auじぶん銀行が定めている「住宅ローンに上乗せして借りることができる諸費用」の一覧は以下の通りです。
auじぶん銀行の住宅ローンで借り入れできる諸費用・資金用途一覧
- 印紙代（売買契約書などに貼付）
- 登記にかかる登録免許税
- 司法書士報酬
- 土地家屋調査士報酬
- 住宅ローンの事務手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 不動産仲介手数料
- 引越費用
- 太陽光発電システム（自家消費用）
- 住宅埋め込み型のエアコン、食器洗浄機など
- 他行から借り入れのリフォームローン（借り換え時）
金額が大きいのは不動産仲介手数料・住宅ローンの事務手数料・火災保険料などですね。それぞれ数十万円から１００万円以上の金額になる可能性もあります。これらを住宅ローンの金額に含んで借りることができれば、ほとんど手元資金を使わずにマイホーム購入と新居での生活を開始することができます。
オーバーローンを利用する時の注意点
手元資金を使わずにマイホームを購入できるのは大きなメリットですが、借りたお金は返さなければならないので借り入れ後の返済が問題なく行えるかはしっかりと確認するようにしましょう。
目安を確認できるわかりやすい計算式に「住宅ローンの借入金額の上限の目安＝年収×６倍」という方法があります。年収600万円であれば住宅ローンは3,600万円以内にしてほいた方が良いというように利用します。この金額を大きく超えるようだとせっかくのマイホームが生活の重荷になってしまう可能性もあります。
特にオーバーローンで家を借りると売却しても住宅ローンの残高未満になる可能性が高くなり、マイホームを売っても借金を返せなくなってしまうことがありますので、借り入れ後に問題なく返済を続けていけるかどうかは重要なポイントです。
auじぶん銀行の住宅ローンで諸費用を借り入れる（オーバーローン）メリット
- 住宅ローンの金利がとにかく低金利。
- 様々な諸費用の借り入れに対応している
- 一部繰上返済手数料が無料で気軽に繰上返済できるので住宅ローンの残高を減らしやすい
auじぶん銀行の住宅ローンは、ネット銀行の中でも常に業界最低水準の金利を維持しており、総返済額を大きく抑えられる点が最大のメリットです。特に変動金利と10年固定金利の両タイプで優遇幅が広く、借入期間全体で見ると数十万円単位の差が生まれることもあります。
近年、他のネット銀行では金利引き上げの動きも見られます。たとえば、住信SBIネット銀行では2023年11月以降、物件価格を超えるオーバーローンを希望する場合には表示金利に一定の上乗せを行うようになりました。ソニー銀行も同様に、借入条件によっては年0.05％程度の金利上乗せが発生する仕組みに改定されています。こうした流れの中で、auじぶん銀行が引き続き低金利を維持している点は大きな強みと言えます。
ただし、金利の見た目だけで判断するのは危険です。審査の結果によっては「保証付き金利プラン」が適用される場合があり、この場合は広告に記載された金利とは異なる金利水準になります。さらに、保証付きプランでは固定金利特約の選択肢が3年・5年・10年に限定されるため、長期固定を希望する場合には注意が必要です。
また、優遇金利の適用には条件が設けられており、auやUQモバイルの契約、auでんき・インターネットなどの関連サービスの利用が前提となるケースもあります。条件を満たせば金利引き下げのメリットを享受できますが、途中で契約を解約した場合には優遇が外れるリスクもあるため、将来の生活設計を見据えて選択することが大切です。
このように、auじぶん銀行の住宅ローンは低金利という圧倒的な魅力を持ちながらも、金利タイプや優遇条件、審査結果による違いをしっかり理解した上で利用することが、後悔のない選択につながります。
auじぶん銀行の住宅ローンキャンペーン
現在、auじぶん銀行で住宅ローンのキャンペーンは実施されていません。まとめ
オーバーローンという言葉の印象は良くはありませんが、オーバーローンの状態で住宅ローンを借りたとしても、その後の生活に支障がなく借りたお金を返済できるのであれば問題ありません。
そもそも、銀行が正式に提供されているサービスを利用した結果、オーバーローン状態で住宅ローンを借りているだけですし、住宅ローンを借りることができたわけでなので、銀行の審査にも通過していることになります。
単純に、auじぶん銀行が提供している諸費用の上乗せ融資のサービスを利用するだけの話なので、後ろめたい気持ちを持つ必要もありませんし、逆にauじぶん銀行の住宅ローンに諸費用の借り入れを申し込んで審査に通ったということは、「auじぶん銀行に諸費用の融資をしてもこの人は大丈夫」と判断してもらえたと自信をもっても良いぐらいです。
