auじぶん銀行などのネット銀行の住宅ローンのつなぎ融資

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンで見落とされがちな審査ポイントや商品性の落とし穴について解説しながら、表面的な人気や高評価に惑わされずに判断するための大切な視点を整理します。

auじぶん銀行の住宅ローンは、累計融資実行額が5兆円を超え、多くの利用者から選ばれてきました。低水準の金利や手厚い団体信用生命保険、さらにau経済圏を活用した金利優遇サービスといった点が、高い満足度につながっています。

ただし、最大限の優遇された金利で利用するには条件が細かく、携帯電話や電気、インターネット、テレビといった指定サービスの利用が前提です。それらの条件を満たすことで、最大年0.15％の優遇が適用されます。

また、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）と高めで、審査の結果によっては保証付き金利プランが提示されることもあります。

人気の住宅ローンだからといって、利用時の審査が甘いわけではありません。年収や勤続年数、他の借入状況、自己資金比率、物件評価などを総合的に判断され、希望額通りに借りられないこともあります。さらに、団信には免責条件や年齢制限があります。

要するに、誰にとっても「理想の住宅ローン」になるわけではないということです。優遇条件を満たせるか、返済期間の設定が総支払額にどのように影響するか、団信オプションの費用対効果、そして自分が審査を通過できるかを冷静に見極めることが欠かせません。数字の良さだけに惹かれず、必ず条件欄の細部や注意書きを確認し、最終的には実際の適用金利と総返済額で判断することが重要です。

注文住宅を建てる際の資金計画は、建売住宅やマンションの購入に比べて格段に複雑です。土地の購入から建築の着工、中間金の支払い、そして引き渡しに至るまで、いくつもの段階で支払いが発生するため、事前に全体の資金の流れを明確にしておく必要があります。

一般的な住宅ローンは、完成した建物を担保として引き渡し時に融資が実行される仕組みです。そのため、家が完成する前に必要となる土地代や建築費の一部は、別の方法で資金を準備しなければなりません。

こうした建築途中の支払いに対応するために利用されるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を一時的に借り入れ、建物完成後に本融資（住宅ローン）で一括返済する仕組みです。土地の決済金や着工金、中間金の支払いなど、自己資金だけでは対応が難しい局面で活用されます。

また、工事の進行に合わせて住宅ローンを段階的に実行する「分割融資」という方法もあります。こちらはつなぎ融資を利用せずに済むケースもありますが、金融機関によって対応可否が異なります。

特にネット銀行では、つなぎ融資や分割融資に対応していないことが多く、注文住宅を検討している人にとっては重要な確認ポイントとなります。金利の低さだけで住宅ローンを選んでしまうと、いざ支払い段階になって資金繰りに困ることもあるため注意が必要です。

さらに、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定される傾向があり、工期が延びるほど利息負担も増加します。融資回数や利用期間に制限が設けられているケースも多いため、建築スケジュールと資金計画を密接に連動させておくことが欠かせません。

注文住宅では、「いつ、どの段階で、いくら支払うのか」を事前に整理し、つなぎ融資や分割融資を含めた全体の資金計画を立てることが、無理のない家づくりにつながります。住宅ローン選びの段階から、金融機関に「つなぎ融資の対応状況」「融資条件」「利息発生のタイミング」などを具体的に確認しておくことが大切です。

それではつなぎ融資の仕組みと具体的な銀行の選び方について解説していきます。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

つなぎ融資の仕組み

注文住宅を建てるための資金計画は、建売住宅の購入とは違い、土地取得と建物建築を別々に進める必要があるため、資金の流れや調達方法が複雑になりがちです。特に土地を持っていない人は、まず「どこに住むか」という土地探しからスタートします。

良い土地が見つかったら、次は建築を依頼するハウスメーカーや工務店を選ぶことになります。最近はハウスメーカーや工務店が土地探しからサポートするケースも増えています。事前に依頼先を決めておくことで、希望エリアでの土地情報を提案してもらえるなど、スムーズな家づくりが可能になるでしょう。

土地と建築の依頼先が決まったら、いよいよ土地の売買契約、建物の請負契約を進める準備に入ります。ただし注意が必要なのは、住宅ローンの本審査より先にこれらの契約を結ぶ場合です。万一ローン審査が通らなかったときのリスクに備えて、「融資利用の特約（ローン特約）」を必ず付けましょう。これは「住宅ローンが否決になった場合は契約を白紙解除できる」という重要な安全弁です。

また、最近では売買契約や請負契約を結ぶ前の段階でも、本審査を受け付けてくれる金融機関が増えてきています。その場合、契約書の（案）を提出することで本審査を進められるため、融資の確実性を高めてから契約に臨むことも可能です。

契約が整ったら、住宅ローンとつなぎ融資をどの金融機関で組むかを並行して検討します。注文住宅では、土地購入代金や着工金、中間金など住宅が完成する前にも多額の支払いが発生します。その間の資金を用意するのが「つなぎ融資」です。すべての金融機関がつなぎ融資を扱っているわけではないので、住宅ローンとつなぎ融資を同じ銀行でまとめて借りられるかをしっかり確認しておくと安心です。

売買契約、請負契約、住宅ローン本審査、つなぎ融資の審査がすべてクリアしたら、土地の引き渡しと建物の着工に進みます。建築中はつなぎ融資の資金で支払いを行い、家が完成して引き渡しを受けたタイミングで住宅ローンを実行し、その資金でつなぎ融資を一括返済するのが基本の流れです。そして住宅引き渡し後は、長期にわたる住宅ローン返済がスタートします。

注文住宅は自由度が高い分、資金計画も綿密に立てる必要があります。土地の売主、建築会社、金融機関それぞれとしっかり打ち合わせを重ね、無理のない返済計画を組むことが、理想の住まいを実現する大切なステップです。

つなぎ融資のメリット

手元資金が十分にない方、もしくは資金はあっても、手元資金を確保しておくために住宅購入資金に多額のお金を投じたくない方にとって、つなぎ融資はとても便利な融資です。（むしろ利用できないと注文住宅そのものが難しい人が大半だと思います）

つなぎ融資利用時のデメリット

つなぎ融資を利用する際には下記のデメリットを留意した上で利用しましょう。

＜つなぎ融資のデメリット＞

つなぎ融資には以下のようなデメリット・注意点があります。

• 手数料や金利が高い
• 住宅ローンとは別に費用がかかる
• 団体信用生命保険（団信）の適用外の場合がある

金利が高い

最近では住宅ローン本体の金利が0.5％前後など、1％を切る超低金利で借りられる商品が珍しくなくなっています。一方で、注文住宅の資金計画に欠かせない「つなぎ融資」の金利は、2％台やそれ以上になることも珍しくありません。

つなぎ融資はあくまで「住宅の完成・引き渡しまでの資金を一時的につなぐ」ためのローンです。支払いの対象は土地購入代金や着工金、中間金などで、期間も原則的には数ヶ月から長くても1年程度と短めです。そのため「多少金利が高くても、期間限定だから大丈夫」と考える人が多いのも事実です。

しかし、ここで注意したいのは、工期が予定より延びてしまった場合のリスクです。天候不順、建材の納期遅れ、施工計画の見直しなどで着工から引き渡しまでが長引くと、その分つなぎ融資の借入期間も伸びてしまいます。短期だからと甘く見ていた金利負担が、思った以上に膨らむケースもあります。

特に最近は人手不足や資材価格の高騰、建築確認申請の厳格化など、工期遅延を引き起こす要因が複雑化しています。注文住宅を計画する際は「金利負担は短期だから大丈夫」という前提だけでなく、余裕を持った工期計画と資金シミュレーションを組むことが重要です。つなぎ融資の条件や手数料も金融機関によって差が大きいため、住宅ローン選びと同様に「どこで借りるか」を比較・検討する視点も欠かせません。

こうした点をしっかり押さえることで、理想のマイホームづくりを安心して進められる資金計画を立てられるでしょう。

住宅ローンとは別に費用がかかる

つなぎ融資を利用する場合は、住宅ローンとは別に事務手数料、契約書に貼り付ける収入印紙代、抵当権設定の司法書士費用および登録免許税、などがかかります。
同じ新築物件を買うという行為でも、つなぎ融資を使わないで済む新築マンション購入のようなケースと注文住宅を買う場合ではこのあたりの費用が異なってくるということです。

団信適用外の場合がある

つなぎ融資は債務者に万が一のことがあった時に残債が保険金で完済される団体信用生命保険（団信）の対象外になっているケースがあります。団信未加入のつなぎ融資を利用し、仮に建築中に債務者に万が一のことがあった場合は、返済が滞ってしまいます。遺産よりも債務の方が多く残ってしまう場合は、遺族は相続放棄の手続きをすることで債務を引き継がないようにする必要があります。団信に加入不可のつなぎ融資を利用する場合は、生命保険で万が一に備えておくという手段もあります。

つなぎ融資を行なっている金融機関

住宅ローンは銀行や信用金庫等で借りるのが一般的ですが、つなぎ融資はノンバンクで利用することもできます。

銀行がつなぎ融資を行なっている場合は、自社の住宅ローンとセットで提供しているケースが多くなっています。つなぎ融資を行なっていない銀行で住宅ローンを借りる際には、つなぎ融資だけノンバンクを利用するのが一般的です。

万が一に備えるための生命保険とは？

団信なしのつなぎ融資とあわせて利用する生命保険は、基本的には死亡保険になります。死亡保険には、いくつかの種類があります。

定期保険は、一定期間のみ加入する死亡保険です。例えば、保険期間が1年のものや10年程度のものなど、種類はさまざまです。会社によっては団体保険で1年更新型の定期保険を扱っている場合もあるため、社内の制度を見てみましょう。

収入保障保険は、万が一のことが起きた時に遺族に年金形式で死亡保険金が支払われるタイプの保険です。本来は遺族の生活費をカバーする目的で加入する保険です。年金形式の保険金を一括で受け取ることもできます。

その場合、保険金額は10〜20％減額になってしまいます。遺族が受け取れる合計の保険金額が段々と減っていく仕組みなので、保険料が定期保険よりも安い傾向があります。本来は長期間の加入を目的とした保険のため、短期間の加入目的でも利用できるのかは、保険会社にきいてみましょう。

終身保険や養老保険は、一定の期間が経過すると支払った保険料以上の解約返戻金や満期保険金が受け取れるタイプの貯蓄型保険です。これらのタイプは保障金額の割に保険料が高額であり、短期間で解約するとかなり損をすることがあるので、団信の代替としては使えません。

つなぎ融資選びのポイント

ここからは、つなぎ融資を利用する前提でネット銀行の対応を見ていきます。つなぎ融資の条件は、下記のポイントをチェックするようにしましょう。なお、金融機関は顧客の状況によっては個別対応をしてくれる場合があります。条件を見て不都合なことがある際には相談をしてみるのも良いでしょう。

＜つなぎ融資のチェックポイント＞

• つなぎ融資商品の有無
•  融資金利
•  事務手数料
•  融資上限金額
•  団信の有無
•  利用条件

ソニー銀行の住宅ローン

ソニー銀行ではつなぎ融資を行なっていませんが、日本モーゲージサービス株式会社（MSJ）と株式会社アプラスといったノンバンクが提供するつなぎ融資を紹介しています。

ソニー銀行専用　MSJ住宅つなぎローン

MSJではソニー銀行専用のMSJつなぎローンという商品を提供しています。融資金利は三菱UFJ銀行の短期プライムレート金利＋年率年1.00～3.00％の範囲内（2026年2月時点では年率3.125％）となっています。
事務手数料は融資額の0.55％＋55,000円（いずれも税込）※で、融資期間を2回以上延長する場合は都度22,000円（税込）がかかります。融資上限額は合計で1億円までとなっています。団体信用生命保険は加入必須となっており、保険料はMSJが負担します。

※最低融資事務手数料165,000円

利用条件はソニー銀行の住宅ローンの本審査が通っていることと、団信に加入できることです。

つなぎ融資商品名：ソニー銀行専用　MSJ住宅つなぎローン

提供金融機関：日本モーゲージサービス株式会社

融資金利 ：3.125%（2026年2月時点）

事務手数料（税込）：融資額の0.55％＋55,000円（延長の場合加算あり）

※最低融資事務手数料165,000円

融資金額: 下記１と２を両方満たす金額まで

１　100万円以上1億円以内かつソニー銀行の住宅ローン承認金額以内
２　土地購入代金：売買契約金額の100％
建物建築着工金：請負契約金額の30％（最大40％　※）
建物建築中間金：請負契約金額の60％（最大80％　※）
建物竣工時金：請負契約金額の100％
※請負契約書で着工時30％、中間時60％を超えている場合

団信の有無：有り

利用条件：ソニー銀行の本審査通過、団信加入

アプラスブリッジローン

アプラスでは、アプラスブリッジローンというつなぎ融資を提供しています。融資金利は三菱ＵＦＪ銀行の短期プライムレート金利＋年率0.500%（2025年2月時点では年率2.125%）となっており、MSJと同水準です。

また、事務手数料も税込16.5万円となっており経済的な条件はMSJと大差ないといえるでしょう。

しかし、アプラスブリッジローンの融資金額の上限は1億円となっていることと、団信が付いていない点が「ソニー銀行専用　MSJ住宅つなぎローン」との違いです。ちなみに、アプラスブリッジローンは「ソニー銀行専用」の商品ではありませんので、他のネット銀行で住宅ローンを借りる方も利用できます。

つなぎ融資商品名： 住宅つなぎローン（アプラスブリッジローン）

提供金融機関：株式会社アプラス

融資金利：2.125%（2025年2月時点）

事務手数料：（税込） 16.5万円

融資金額 ：下記１と２を両方満たす金額まで

１、500万円以上1億円以内（1万円単位）かつ金融機関等が発行する「融資証明書」に記載された住宅ローン予定額まで。

２、<土地購入代金> 売買契約金額の100％以内、<建物建築着工金> 請負契約額の30％以内、<建物建築中間金> 請負契約金額の60％以内（建物建築着工金を含む）

団信の有無：なし

利用条件：金融機関等から住宅ローン融資が内定している方

住信SBIネット銀行

低金利の住宅ローンと就業不能時など将来の病気やケガに備えられる団信に定評がある住信SBIネット銀行ですが、土地のみに対応したつなぎ融資を扱っています。

このサービスを利用することで、建物部分については他社のつなぎ融資を利用し、住信SBIネット銀行の住宅ローンでつなぎ融資を完済するという手法もとれます。

 auじぶん銀行

低金利と充実の疾病保障を無料で付帯することができ、常に人気を集めているauじぶん銀行ですが、独自にはつなぎ融資を取り扱っていません

まとめ：つなぎ融資は銀行選定の基準に入れる必要はあまりない

ここまで見てきたように、多くのネット銀行では注文住宅に必要な「つなぎ融資」を取り扱っていません。しかし、ノンバンクや一部の金融機関が提供しているつなぎ融資を活用すれば、注文住宅を建てる場合でも、金利や条件に優れたネット銀行の住宅ローンを選択できる可能性があります。

つなぎ融資を取り扱っている銀行だけに絞って金融機関を探してしまうと、選択肢が狭まり、本来もっと有利な住宅ローンを見逃してしまうリスクがあります。ネット銀行の住宅ローンは、低金利・手数料の安さ・疾病保障の手厚さなど、総合的に優れていることが多いため、広い視野で検討することが大切です。

注文住宅でマイホームを建てる場合でも、つなぎ融資はノンバンクで利用し、住宅ローン本体はネット銀行を選ぶといったように、異なる金融機関を組み合わせて活用する方法も、現実的で効果的な選択肢の一つです。

住宅ローンは数千万円単位の借り入れとなる上、返済期間も20〜35年と長期にわたるため、わずかな金利差が最終的に数十万円から100万円以上の差になることもあります。目先の利便性だけで判断するのではなく、将来的な支払い総額や保障内容まで含めて、総合的に判断することが重要です。

柔軟な発想で金融機関を比較し、最適な組み合わせを見つけることが、後悔のない住宅ローン選びにつながります。

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