遠藤功二（えんどう こうじ）
1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）
CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）
三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。
インターネットとスマートフォンが普及し、パソコンやスマートフォンで銀行取引を行うのが当たり前の時代になりました。すでに住宅ローンはスマホで申し込むのが当たり前の時代と言えます。
さらに時代は進み、すでにAIを利用した住宅ローン審査も定着しています。そうした時代の流れもあって、今、ネット銀行で住宅ローンを借りる人が急激に増えました。
例えば、auじぶん銀行はメガバンクに匹敵する金額の住宅ローンの新規貸し出しを行っています。
一般的に、店舗を持たないネット銀行は銀行サービスを提供するための店舗費や人件費と言った経費がかかりにくいので、その分、預金やローンの金利を良い条件で提示できるとされています。実際、住宅ローンも、ネット銀行は手数料や金利などの諸条件が対面型の銀行よりも有利な傾向があります。
たしかに、ネット銀行の住宅ローンは、金利やサービスなどの融資条件が有利ですが、ネット銀行の住宅ローンはけっして万能な住宅ローンというわけでありません。どんな住宅ローンにもメリットやデメリットが存在するように、ネット銀行の住宅ローンにもデメリットがあります。
もちろん、ネット銀行の住宅ローンの中でも人気が高いauじぶん銀行の住宅ローンは、様々な住宅ローンの人気ランキングでも上位で、デメリットよりもメリットが上回っていると言えます。実際、住宅ローンの残高も順調に増えていて実際に利用している方が非常に多い住宅ローンです。
それでもデメリットや注意点は必ず存在しています。
この記事では、ネット銀行の中でも比較的人気の高いauじぶん銀行について、デメリットや落とし穴になりそうなポイントを中心に解説したいと思います。こちらのサイトでもより詳しくデメリットを解説しているので合わせて参考にしてください。
目次
auじぶん銀行とは
auじぶん銀行は、2008年に「じぶん銀行」として誕生したネット専業銀行です。今では当たり前になったスマホアプリでの口座管理や住宅ローン申込みを、当時から先取りする形で打ち出し、「スマホ銀行」を自称してきました。2008年当時はまだスマートフォンの普及が始まったばかりでしたが、インターネット取引の利便性を徹底追求したことで、急速にユーザーの支持を集めていきました。
住宅ローン事業も独自色が強い点が特徴です。開業当初は三菱UFJ銀行の住宅ローンを代理販売する形でしたが、2015年12月からはauじぶん銀行独自の住宅ローンを提供開始。au経済圏との連携や、団信（団体信用生命保険）に疾病保障を組み込むプラン、ネット専業ならではの低金利などで、特に30代40代の子育て世代を中心に人気を伸ばしてきました。
昨今では、住宅価格の高止まりや物価上昇で「頭金ゼロ」や「諸費用も含めた借り入れ」を選ぶ人が増えていますが、auじぶん銀行はこうした需要にも応える形で、諸費用も住宅ローンに組み込める商品を用意しています。スマホアプリで審査申込みから契約、借入後の残高確認、繰上げ返済まで完結できる利便性は、忙しい現役世代にとって大きな魅力でしょう。
一方で、ネット銀行であるがゆえに店舗を持たず、対面相談ができないのはデメリットと感じる人もいるかもしれません。特に住宅ローンは大きな金額を長期間返済する契約です。自分に合った返済計画をしっかり考えるためには、ウェブやアプリの情報だけでなく、必要に応じてファイナンシャルプランナーや専門家への相談も検討すると良いでしょう。
スマホやネット完結を武器に進化を続けるauじぶん銀行の住宅ローンは、これからの住宅購入を検討する人にとって、選択肢の一つとしてますます注目されています。
参考：https://www.jibunbank.co.jp/corporate/outline/
auじぶん銀行のデメリット：原則として担当者がいない
auじぶん銀行の住宅ローンの最大の弱点は、やはり「店舗で自由に相談できない」点にあります。ネット銀行という性質上、全国どこでもスマホひとつで手続きが完結するのは大きなメリットですが、その反面、顔を合わせてじっくり相談したい人にとっては不安を感じるポイントでしょう。
申し込みや商品内容についてわからないことがあれば、コールセンターで質問はできます。ただし、コールセンターはその都度対応するオペレーターが変わるため、前回の相談内容を最初から説明し直さなければならないケースも多いのが実情です。もちろん、オペレーターはマニュアルに基づいて正確に答えてくれますが、対応できるのは「電話口で話せる範囲」に限られています。
対面型の銀行であれば、ライフプランをヒアリングしながら「子どもの教育費はいつ頃どれくらい必要か」「老後資金と住宅ローン返済をどう両立するか」といったシミュレーションを行い、より細かくアドバイスをもらうことが可能です。auじぶん銀行ではこうした対面提案が原則としてないため、自分自身でしっかり情報を集め、返済計画を立てる必要があります。
とはいえ、全く対面相談が不可能というわけではありません。最新の取り組みとして、一部のauショップ（直営店舗）やSBIアルヒ店舗（直営店舗）では、auじぶん銀行の住宅ローンについて対面でサポートを受けられる窓口が用意されています。これまで「ネットだけだと不安」という声もあった中で、こうした店舗連携はじわじわと拡大しているのが特徴です。
「手軽さとコスト重視でオンライン完結を選ぶか」「対面相談を重視して店舗併用を検討するか」。自分に合ったスタイルを見極めながら選ぶことが、後悔しない住宅ローン選びのコツと言えるでしょう。
新規の借り入れ時に想定されるデメリット
住宅ローンを新規に借り入れる時にしっかりと検討しておきたい項目は、借入金額、期間、金利タイプ、団体信用生命保険（団信）、ペアローンの有無など様々です。
これらを自ら検討しなければならない点がauじぶん銀行のデメリットと言えるでしょう。金利などの条件面が有利な分、自分の判断で決めなければならないポイントが増えているということです。ご参考までに、それぞれの項目の留意点と考え方を記載していきます。
借入金額の考え方
物件の価格や借り入れ可能金額が定まっている場合、最終的な借入金額は頭金をどれだけ用意できるかで決まります。
基本的に借金は少ない方が良いのですが、生命保険や医療保険・がん保険などを手厚くしていないようであれば、住宅ローンを多めに借りることで団信を使って保険による保障を手厚くすることができます。
一方で、事務手数料や金利の支払いを少しでも抑えたい方は頭金を多めにし、借入金額を少なくした方が良いでしょう。
借入期間の考え方
借入期間についても悩まれる方は多いです。長い期間で借りた場合は繰り上げ返済で短くすることができますが、短く借りてしまうと借入期間を延ばすことはできません。
仮に、借入金額が決まっているという前提があり、変動金利のように金利の優遇条件が長期の借り入れでも変わらないのであれば、借入期間は長い方が返済ペースの選択の幅が持てるという意味で良いといえます。
しかしこの点についてはなんとなく「借金は早く返したい」という想いが先行し自分に不利になるにも関わらず短い期間を選択してしまう方がいるので注意しましょう。
金利タイプの考え方
金利タイプに起因するデメリットとして当初期間引下げプランの金利が終了した後に、一気に金利が上がってしまって驚いてしまう金利設定になっていることが多いという点です。慌てて借り換えを考える人もいるほどなので、当初固定金利タイプを選ぶ予定の人は十分注意してください。
それらのケースの多くは、当初固定期間の金利だけが極端に低い金利タイプを借りていながら、商品性を理解して良かったことが理由です。金利が上がらなければ、トータルで考えると、全期間引下げプランである変動金利で借りていた方が有利だったということが十分にありえますので注意しましょう。
また、固定金利を選ぶか、変動金利を選ぶかの判断は難しい選択ですがauじぶん銀行の場合は店頭での相談ができないので、原則として自分で選択することが前提になっています。
当初期間引下げプランが向いている方
上述の説明を見ると、「当初期間引下げプランは、途中から金利が上がってしまう分、金利面では不利な商品なのでは？」と感じる方が多いと思います。実は、当初期間引下げプランは、下記のような方には重宝されています。
- 将来支出が上昇することがわかっているので、金利上昇リスクは取れないため固定金利を選択したい
- 借入期間は当初の低い固定金利期間で完済する予定である
- 借り換えのため、35年などの長期のローンは組めない
1番の具体例としては、子育て世帯の方で住宅ローンの返済期間中に子供の大学費用などが発生する場合などが挙げられます。例えば5歳の子供がいる家庭であれば、20年固定金利を選んでおけば、子供が大学進学の頃に金利が上がり返済額が上昇するという自体を防げます。
2番の具体例としては、「転職や独立起業の際に、住宅ローンの返済があると意思決定に支障が出るため借入はなるべく早く返したい」「国内外への移住を検討しており、今の持ち家は早めに賃貸用にしたい」といったライフプランを立てている方などがあげられます。当初の優遇された固定金利の期間で返済を済ませてしまうので、金利が途中から上がってしまうことは気にしないという考え方です。
そして3番は、記述の通り借り換えのケースです。auじぶん銀行の住宅ローンは借り換え先としても人気です。しかし、借り換えの場合は元の住宅ローンの返済期間を基準に借入期間を決めます。例えば元の銀行の住宅ローンの残存期間が25年であれば、auじぶん銀行で35年ローンに借り換えることはできず、借入期間は約25年程度が限度となります。
このように、ライフプランや諸事情に合わせて当初期間引下げプランを選択する方はいます。
団信の選び方
auじぶん銀行には様々な種類の団信があります。特に金利上乗せなしで加入できるがん50％保障団信（がんと診断されたら残債が半分になる保障が付いた団信）は魅力的です。さらにの金利上乗せすることで加入できるがん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムもあります。
保障が充実している商品が多いのは嬉しいのですが、どのプランが自分に一番合っているかは利用者が自ら精査して決めなければいけません。
auじぶん銀行の団信の内容
auじぶん銀行の団信の保障内容は下記の表の通りです。
| 一般団信 | ワイド団信 | がん50％保障団信 | がん100％保障団信 | がん100％保障プレミアム | |
| 上乗せ金利 | なし | 年＋0.3% | なし | 年＋0.05% | 年＋0.15% |
| 死亡・高度障害、リビングニーズ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| がん診断時の保障 | × | × | 残債が半分になる | ○ | ○ |
| 全疾病長期入院保障 | × | × | ○ | ○ | 〇 |
| 月次返済保障 | × | × | ○ | ○ | 〇 |
| 各種給付金 | × | × | × | × | ○ |
掛け捨て型のがん保険の場合、保険金額は100万円〜200万円程度のものが一般的です。保証の手厚さを重視して探すことで、がん診断時に1,000万円以上の保険金が受け取れる生命保険もありますが、その場合は保険料がかなり高額になってしまいます。
また、がん保険は治療費や療養中の生活支援のためのものですが、がん団信は治療後を含めた生活を支援する役割を実質的に果たしてくれます。
がんになった際に、治療後の収入が減少するような仕事をされている方にとっては、がん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムが安心でしょう。
一方で、勤め先が安定しているからなるべく返済額を下げたい、という方にはがん50％保障団信が合っているかもしれません。
団信に加入したら加入中の保険は解約していい？
住宅購入時には住宅ローンのことばかりを考えがちですが、実は保険の見直し時期でもあります。人によっては、団信への加入によって保険を解約し支出カットができるかもしれません。しかし、「団信加入→保険解約」と安易に考えるのは危険です。これまで加入していた保険の内容によっては、むしろ追加の保険に加入した方が良い人もいるからです。
いずれにしても、団信を検討する機会は、自身の保険を棚卸しし、入れ替えを検討する機会になります。
生命保険の検討順序
団信に加入して生命保険を解約して良いケースは「団信だけで必要保障が十分カバーされた」というケースです。団信だけでは十分でない場合は、保険を残しておくと良いでしょう。必要保障は一般的に下記の順に考えます。
＜必要保障の検討順序＞
- 死亡保障について考える
- 医療保障について考える
- 老後保障について考える
3. の老後保障については、資産形成型の保険の役割になりますので、今回は説明を省きます。
まず、死亡保障については、「遺族が今後生きていくために必要なお金」を準備するのが基本です。配偶者と子供がいる人であれば、生活費、子供の教育費などが準備すべきお金ということになります。
配偶者が専業主婦であれば、世帯主の死亡時に、団信によって住宅ローンがなくなっても、生活費や教育費が工面できない事態が容易に想像できます。遺族年金は基礎年金と厚生年金を合わせてもせいぜい年百数十万円程度です。それだけで生活はできません。会社の弔慰金制度もないよりは良いですが、十分でないケースが多いです。このような専業主婦家庭、もしくは配偶者の収入がさほど多くない家庭の場合は、団信とは別に死亡保険に入っておいた方が良いでしょう。これまで死亡保険に入っていなかった人は、団信と別枠で保険の加入を検討してもよいかもしれません。
逆に、配偶者が高収入で団信の保障だけで十分という家庭であれば、団信の加入と同時に今まで入っていた死亡保険を解約しても問題ない可能性があります。ただ、保険は解約すると同じ保険には再度加入することができない可能性が高いため、生命保険の解約前には、保険の専門家に相談することをおすすめします。
がん保障・医療保障については、団信と医療保険では役割が異なります。団信はあくまでも住宅ローンの支払いを保障するものであり、医療保険は治療費や入院時の費用を保障するものです。「治療費で預貯金が目減りしては困るので、しっかり保険で備えたい」という人はがん保険・医療保険に加入するのは良いでしょう。
ペアローンを組むべきか
共働き世帯の増加、不動産価格の上昇によりペアローンを活用して住宅ローンを組む夫婦が急増しています。
夫婦が1本ずつ合わせて2本の住宅ローンを組む「ペアローン」については、夫婦それぞれのキャリアプランと家庭のライフプランを考えた上で問題がないのかを慎重に考えていく必要があります。
対面型銀行であればじっくり話し合いの中で結論を出せますが、auじぶん銀行では、店舗がないため家庭でよく話し合う時間を設ける必要があります。
ここまで述べてきたような様々な検討事項をauじぶん銀行の顧客は自ら判断していかなければいけません。ご自身で決められる人であれば問題になることはないでしょう。
また、今の時代はネットでたくさんの情報を取得することができます。しかし、自分自身に合った選択肢は専門家に相談することで導き出されることもありますので、決定したことを後悔することが無いようにじっくり検討しましょう。
auじぶん銀行では2025年1月よりペアローン向けの連生団信の取り扱いを開始しています。
借り換え時に想定されるデメリット
現在の銀行で住宅ローンを借りている方の中には、「金利の低いauじぶん銀行へ借り換えたい」と考える人が増えています。実際、金利差によって返済総額を圧縮できるケースは多く、うまく活用すれば家計の大きな節約につながります。
ただし、借り換えの効果を正しく判断するためには、事務手数料や諸費用を含めた総コストで比較することが欠かせません。借り換えによって一見100万円以上お得に見えても、事務手数料（借入額の2.20％）や登記関連費用、司法書士報酬などの諸経費を差し引くと、実際のメリットが数十万円にとどまるケースもあります。
このような“見かけ上の得”を見誤る原因の多くは、ネット銀行特有の「自己判断による試算」にあります。対面型の銀行であれば、担当者が総支払額の見積もりを提示してくれますが、ネット銀行の場合は自分で条件を入力してシミュレーションする必要があります。そのため、費用項目を入力し忘れたり、手数料を正確に反映できていなかったりすると、誤差が生じやすいのです。
auじぶん銀行では、この点を補うために「住宅ローン借り換えシミュレーション」が用意されています。現在の借入金額や金利、残存期間を入力するだけで、借り換え後の総支払額や諸費用を自動的に試算できる仕組みになっており、見落としや誤認を防ぎやすくなっています。特に借り換えを検討している人は、このシミュレーションを活用することで、実際のメリットをより正確に把握できます。
借り換えは「金利差だけ」で判断せず、手数料・諸経費・残り返済期間までを含めて総合的に比較することが、賢い選択の第一歩です。
手続き時に生じるデメリット
auじぶん銀行では住宅ローンの申し込み手続きをウェブサイトのマイページ上で自ら行う必要があります。
必要な書類はウェブサイト上で確認できますので粛々と手続きを進めればさほど難しいものではありません。しかし手取り足取り指示をくれる店舗型の銀行と比較するとどうしても不安を感じる方が多いのが実情です。
実際には「やってみたらネット銀行も簡単だった」という声はよく聞きます。
注文住宅購入時はつなぎ融資を利用する必要がある
注文住宅を購入するときには土地の購入をしてから建物を建て始め、完成してから引き渡しをするという流れになっています。
住宅ローンは完成品の引き渡し時にしか実行できないので、まとまった手元資金がない方は、土地購入時から建物引き渡し時までに必要な資金（着工金、中間金など）を「つなぎ融資」というローンで調達する必要があります。
auじぶん銀行自身ではつなぎ融資を行っていませんが、信販大手のアプラスのつなぎ融資を紹介してくれるサービスを実施しているので、注文住宅でマイホームを購入しようとしている方でも安心してauじぶん銀行に住宅ローンの申し込みをすることができます。
デメリットはあるものの人気が高いauじぶん銀行
ここまで紹介してきたauじぶん銀行の住宅ローンのデメリットは、実は少しの工夫で十分に回避することができます。ポイントを押さえて正しく情報を整理すれば、ネット銀行ならではの利便性と低金利のメリットを最大限に活かすことが可能です。
まず大切なのは、「auじぶん銀行の公式サイトを丁寧に読む」ことです。公式サイトでは、最新の金利条件や各種団体信用生命保険の保障内容、選択プランごとの違いなどがわかりやすく説明されています。専門的な用語も平易な言葉で整理されているため、初めて住宅ローンを利用する人でも理解しやすい内容になっています。
次に活用したいのが「住宅ローンシミュレーション」です。借入金額や期間、金利タイプを入力するだけで、毎月の返済額や総支払額、さらに事務手数料や諸費用まで自動で計算できます。これにより、借り換えや新規借入れ時の判断ミスを防ぐことができます。特にネット銀行では担当者が対面でアドバイスしてくれるわけではないため、このツールを活用することで、総合的な費用を自分でしっかり把握できます。
そして、どうしても判断に迷ったときは、auじぶん銀行のコールセンターを利用するのが安心です。担当スタッフが電話で具体的な質問に答えてくれるため、不明点をその場で解消できます。しかも、土日祝日も営業しているため、平日は仕事で忙しい方でも相談しやすく、店舗に行く時間を取られないという点でも対面型銀行より利便性が高いといえます。
このように、情報を正しく確認し、シミュレーションやサポート体制をうまく使いこなすことで、auじぶん銀行の住宅ローンをより安全かつ有利に利用することができます。
参考：https://www.jibunbank.co.jp/help/inquiry/homeloan
auじぶん銀行のメリット
auじぶん銀行はネット銀行ならではの経営コストの安さを顧客に還元しているためか、金利と団信が嬉しい内容になっています。
また、先述したがん50％保障団信は、死亡・高度障害時に残債が無くなる保障に加え、がんになった場合に残りの住宅ローンが半分になる保障が付いています。さらにけがや病気（精神疾患除く）で一定期間以上（※）入院した場合の保障も付いており、安心度の高い内容になっています。
auじぶん銀行の住宅ローンは、各メディアの人気ランキングでも上位に位置しています。デメリットよりもメリットが上回ると判断し、利用する方が多いのだと推測できます。
※「一定期間以上」の解説
31日以上入院が継続した場合→以降入院30日ごとに毎月の返済額が保障される（月次返済保障）
180日以上入院が継続した場合→入院が継続して180日以上となった際に残債が完済される。（全疾病長期入院保障）
参考：https://www.jibunbank.co.jp/landing/homeloan/insurance/?code=HLJZ1000001F
