フラット35の審査基準 通らない、落ちた理由とその対策

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フラット35は住宅金融支援機構という国の機関と民間の金融機関が提携して提供される長期固定金利の住宅ローンです。

フラット35を扱う金融機関は国内に330余りありますが、原則フラット35を貸し出した後は、債権を住宅金融支援機構が金融機関から買い取るため、フラット35の審査基準は住宅金融支援機構が各金融機関に提示しています。

住宅金融支援機構は、営利目的である民間の住宅ローンとは異なり、公的な機関で国民に低利のローンを貸し出し、優良な住宅の取得を手助けしています。

また、フラット35は団体信用生命保険の加入が強制ではないため、持病などの既往症で保険加入が認められない場合でも申込ができるという特徴があり、住宅ローンの審査基準も民間金融機関の住宅ローンとはまったく異なります。

そのため、フラット35は日本国内で最も住宅ローン審査基準が緩い住宅ローンといっても過言ではなく、住宅ローン審査に不安がある方は申し込むべき住宅ローンです。今回はその理由を解説します。

職業不問!正社員じゃなくても借り入れ可能なフラット35

民間の金融機関では融資の基準として、雇用形態は正社員、更に勤続年数2年以上というのがスタンダードです。つまり、アルバイト・パート・契約社員・派遣社員・自営業・会社経営者の住宅ローン審査は非常に厳しく、明確に審査対象外とされている場合が多くなっています。

ではアルバイト・パート・契約社員・派遣社員・自営業・会社経営者の方は住宅ローンを借りることが出来ないのでしょうか。そんなことはありません。
公的な住宅ローンであるフラット35は、こうした職業による区別がなく「継続した収入」があれば借り入れ可能な住宅ローンとなっています。

実際、50代のパート社員の方が借り入れできたという声もあるほどで、フラット35は国民に広くマイホームを持ってもらうことを目的としており、一般の銀行が扱うプロパー住宅ローンとは位置づけが異なるため、このように審査基準に違いが出てくるのです。

 転職直後でも利用可能なフラット35

前述にもあるように、フラット35は「継続した収入があるかどうか」で住宅ローン審査を重要視しています。そのため、フラット35は転職直後はもちろん、勤続年数が1年二満たない場合でも問題なく審査の申し込みが可能となっています。

転職直後の場合では、現在の勤務先より給与証明書(転職・休職用)を発行してもらい、証明された金額よりその年の年収を算定されます。また、同時に職歴が記載された職歴書を作成して提出することが必要となります。

 

フラット35、いくらまで借りれる?年収ごとの借り入れ可能額は?

フラット35でいくらまで借りることができるかは、年収により定められています。

年間の返済割合(年収に対して何割まで住宅ローンの返済に充てることができるか)は、下記の通りになっています。

 

ここで、35年返済でフラット35を借りた場合の年収ごとのフラット35借り入れ金額を計算・シミュレーションしてみましょう。

※計算を簡略化するため、金利を35年固定1%で計算します。(2019年6月適用金利では1.070%)

 年収 借り入れ可能額
100万円 900万円まで
200万円 1,800万円まで
300万円 2,700万円まで
400万円 3,800万円まで
500万円 4,900万円まで
600万円 6,200万円まで
700万円 7,400万円まで

細かい計算は http://www.flat35.com/simulation/simu_02.html を活用してみてください。

 

申込の条件

年齢

申込時が70歳未満、最終返済時80歳未満の方(親子リレー返済を利用される場合は、70歳以上も申し込み可能)

勤続年数

特に定めなし

雇用形態

社長、自営業、個人事業主、派遣社員、契約社員、パート、アルバイト社員でも可能

年収・収入

100万円程度以上、年収に占めるすべての借入の年間返済額(本件融資を含む)の割合(=総返済負担率)が下記基準を満たしていること。

年収400万円未満は30%以下、 400万円以上は35%以下

国籍

日本国籍または永住権(特別永住権)を有し、国内に居住していること

 

資金の用途

  • 住宅金融支援機構の定める技術基準に適合することを証明する「適合証明書」の取得が必要です。
  • 店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
  • 新築住宅
    住宅建設費(土地取得費を含む)または住宅購入価額が1億円以下(消費税込)の住宅土地の取得時期がお申し込み日の前々年の4月1日以降であること。また、申し込み時点で竣工から2年以内の住宅でまだ居住していない住宅の購入
  • 中古住宅
    住宅購入価額が1億円以下(消費税込)の住宅の購入
    申し込み時点で竣工から2年を超えている住宅、または既に居住している住宅の購入

フラット35の審査に落ちた理由として考えられるのは?

これまで説明したように、一般の住宅ローンよりも審査基準がゆるいと思われるフラット35に申し込んだものの審査に落ちてしまった場合に考えられる理由は以下のものです。その対策についても解説します。

落ちた理由 その1:個人の信用情報に問題がある

過去にクレジットカードやローン、キャッシング、信販会社や保証会社への支払いなどの借金の返済情報に”遅延”など何かしらのマイナスな事故があり、その人の信用情報に傷がついた場合に、金融機関同士で個人情報を交換するネットワーク「信用情報機関」にその情報が登録されていることが原因です。

最近では、スマホなど身近な物が割賦での購入になるため、携帯電話料金の遅延などが個人の信用情報に記載されることもあり、注意が必要です。

支払いの遅延が解消、あるいは破産宣告や契約解消で取引が終了した時点から5年間は、いわゆるブラックリストとして住宅ローンはもちろんクレジットカードなどの審査にも通りません。
対策としてはブラックリストの記載から削除される5年間を待つほかありません。

自身の個人信用情報にご不安な方は下記の各指定信用情報機関のwebサイトから請求し確認することができます。

CIC(webサイトへ)

JICC(webサイトへ)

JBA(webサイトへ)

 

落ちた理由 その2:借入希望額が多すぎる

前述しましたが、フラット35は融資の際の返済負担率が明確にしています。
フラット35の返済負担率は、年収400万円未満であれば30%以下、年収400万円以上であれば35%以下とされているため、この基準をオーバーしている可能性があります。

返済負担率は、消費者金融での借り入れはもちろん、車のローン、クレジットカードのリボ払いなども含めて算出されます。これらを含めて自身の借入額を算出し返済負担率を計算してみましょう。

 

落ちた理由 その3:銀行により受け付ける基準が異なっている

契約者からフラット35の申し込みを行うときに、銀行により申し込みを受ける基準が異なる場合があります。
簡単に説明すると、同じ人間がフラット35を申し込んでも、A銀行では落ちたけど、B銀行では審査を通ったといった具合です。また申し込みを受け付けた担当者によっても残念ながら違いがあります。仕事ができる人、出来ない人、愛想の良い人、悪い人などいろいろな人いるため仕方のないことかもしれません。

こういったことを防ぐためにも、フラット35を申し込むときには複数の金融機関に同時に申し込んでおくのが得策です。もともと住宅ローンはとても厳しい審査があるため、落ちたときのことを考えておく必要があります。複数同時に申し込み、融資の実行に確実に間に合うように万全の体制を作っておきましょう。

複数申込みのためのおすすめのフラット35は?

フラット35は同じ商品にもかかわらず、金利や事務手数料に違いがあります。おすすめは、最低水準の金利と事務手数料で、顧客満足度や取扱シェアの高い2つの金融機関です。その2つの金融機関を紹介しておきましょう。

楽天銀行のフラット35

日本最大のEコマースグループ、楽天グループで安心のサービス。融資事務手数料を含めた実質金利でフラット35最低金利を実現!

楽天銀行のフラット35の詳細はこちら 楽天銀行のフラット35の詳細はこちら

楽天銀行の住宅ローンの顧客満足度

アルヒのフラット35

フラット35は「国策」の住宅ローン商品であり、国民に長期固定金利で資金を提供し、マイホーム購入をサポートすることを目的としています。そのため他の民間金融機関と住宅ローン審査の基準が大きく違う可能性があります。

アルヒ(旧SBIモーゲージ)はフラット35を扱う330あまりの金融機関の中で最も低金利です。また、2018年のフラット35実行件数シェア26%で9年連続シェアNo.1の実績を誇っています。これはフラット35の取り扱いに一番慣れているということを表しており、同社経由の審査にはノウハウ面、スピード面でメリットがある可能性もありますね。

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アルヒのARUHI 変動Sもおすすめ

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  • 年収100万円から利用可能
  • 年間返済負担率40%まで対応
  • 床面積40平方メートル以上で融資の対象

フラット35で審査に落ちてしまった場合には、アルヒ独自の住宅ローンのARUHI 変動Sも借り入れ候補に検討してみてはいかがでしょうか。

 

2つ同時に申し込んでおくと、どちらかがもし落ちた場合でも新たに申し込む場合よりも時間の余裕が生まれます。万が一融資の実行に間に合わないといったことが起きないように、審査に不安がなくても落ちたときの場合を考えて複数同時に申し込んでおくことを強くおすすめします。

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