自由業の住宅ローン審査｜業歴・所得の見方と各行の公表条件

自由業の定義は1つではありません。

基本的には、サラリーマンのように時間に縛られることなく、自分の持っている技術や専門知識を生かして、ビジネス・商売として独立した働き方をしている人を言います。

自営業や個人事業主に似ていますが、より「それらよりも自由な働き方をしている人」といったところです。いずれにせよ、会社組織に雇用されることなく、「契約」という形でご自身の力で仕事をしている人です。

この記事では、自由業という働き方をしている人に対して、住宅ローンを提供している金融機関がどのような審査を行い、特にどのような観点に注目するのかを解説します。あわせて、審査対策や自由業の方に向く住宅ローンも整理していきます。

なお、年齢、健康状態、信用情報、住宅の価値・評価などの審査項目は職業ごとに違いはないため、本ページでは割愛します。
会社オーナーや代表取締役、取締役（役員）の審査についての解説はコチラをご覧ください。

自営業と自由業の違いは？

組織や企業に属さないという点で自営業と自由業は同じですが、「好きな時に好きな場所で仕事ができる」という点が自由業の特徴です。厳密な言葉の定義があるわけではありませんが、例えば飲食店の場合は決まった営業時間があるため、自由業とは言いにくいでしょう。

そう考えると、自由業に分類されやすいのは、作家、マンガ家、コラムニスト、ライター、翻訳家、評論家、小説家、作詞家、脚本家、弁護士、デザイナー、美容師、芸人、芸能人、ミュージシャンなどです（もちろん弁護士にもさまざまな働き方があるので、必ずしも自由業に分類されるわけではありません）。

住宅ローンの審査では、こうした呼び方の違いは重要ではありません。給与所得者かどうか、そして収入を確定申告書で証明する立場かどうかで扱いが決まります。以下の解説は、自由業・自営業・個人事業主のいずれにも共通する内容として読んでください。

自由業の届出について

自由業（に限らず事業を営む場合）は、納税地を所管する税務署へ「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。提出期限について、国税庁のタックスアンサー（令和8年1月1日現在法令等）では「事業の開始等の事実があった日の属する年分の確定申告期限まで」と案内されています。ウェブ上には「開業から1か月以内」と説明している解説も多く見られますが、期限は国税庁の最新の案内でご確認ください。

この届出をしないと「屋号」を利用した銀行口座の開設、創業融資制度を活用した資金調達、青色申告の利用ができなくなるため、開業届の手続きは早めに行っておいたほうがよいでしょう。なお青色申告をするには別途「所得税の青色申告承認申請書」が必要で、その年の1月16日以後に新たに事業を開始した場合は、事業開始等の日から2か月以内が提出期限とされています。

自由業の住宅ローン審査のポイント・前提

住宅ローンは高額な資金を長期間にわたり貸し出す性質のものであるため、継続的に収入を維持できるかが審査のポイントになります。

サラリーマン・会社員の場合、会社と雇用契約を結び、給料を受け取る立場であり、雇用保険などのセーフティーネットが比較的しっかりしているのが一般的です。

一方、自由業は事業リスクを背負って売上を上げ、利益を出す必要があります。もし売上が上がらなくなれば収入もなくなります。したがって、銀行から見た場合には会社員と比較して、住宅ローン審査では慎重に見られると考えてください。
一方で、事業が成功して売上・収入が拡大し、それが安定的なものであれば、銀行から非常に魅力的な住宅ローン融資先とみなされることになります。

事業開始後の経過期間・業歴（勤続年数）について

自由業の方は確定申告（青色申告・白色申告）をご経験されていると思います。会社員のように給料から給与所得控除のみが経費の代わりになるのと違い、自由業は業務に関係のある支出であれば費用・経費を計上でき、利益をある程度コントロールできる状況にあります。

このため、自由業の方が収入・所得を証明する方法は基本的に「確定申告書」になります。
毎年2月から3月の確定申告で、税務署の受付印が押されたもの（またはe-Taxの受信通知）が、対外的な収入証明書となります。

ここで押さえておきたいのが、「業歴◯年以上」という条件を公式に明記している金融機関は、実はそれほど多くないということです。多くの銀行は利用条件を「安定かつ継続した収入があること」とだけ定めており、代わりに必要書類として求める確定申告書の年数が、事実上の下限として機能します。各行が公表している内容を整理すると、次のようになります。

※上記は各金融機関が公表している内容を整理したものです。審査基準・必要書類・取扱内容は改定されることがあり、商品や申込時期によっても異なります。最新の条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。業歴の規定がない金融機関でも、返済能力（所得）や信用情報などは当然審査されます。

なお、確定申告書が3期分そろうまでには時間がかかります。ある年の年初に事業を開始した方が3年分の確定申告書を手にできるのは、その4年後の2月から3月です。
例）2026年2月より事業を開始した場合、2026年・2027年・2028年と3年分の確定申告書がそろうのは2029年2月から3月です。

フラット35は「業歴不問」だが、起業した年のうちは申し込めない

住宅金融支援機構が公表している【フラット35】の申込要件は、①申込時の年齢が満70歳未満②日本国籍・永住許可・特別永住者③総返済負担率が基準（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）を満たすこと——の3点で、業歴・勤続年数の要件は含まれていません。

ただし、「業歴不問＝起業した直後でもすぐ借りられる」という意味ではない点に注意が必要です。機構の公式FAQでは、2026年に自営業として起業した場合は2026年中は申し込みできず、2027年1月から申し込みできると案内されています。前年に起業していれば申し込めますが、その場合は起業後の所得を「所得を得た期間」で1年分に割り戻して年間収入とする（日割計算）とされています。

つまり、【フラット35】でも最低1回は確定申告を終えている必要があるということです。収入を証明する書類としても、申込年の「前年および前々年」の公的収入証明書（納税証明書〈所得金額用〉および確定申告書の写し等）が共通書類として挙げられています。

自由業の所得・収入の考え方・計算について

自由業の所得・収入は、確定申告時に作成する「確定申告書（青色申告決算書の損益計算書）」上の「所得金額」が基準となります。会社員の「年収（額面）」に相当するのが売上ではなく所得である、という点が最大の違いです。

【フラット35】でも年収の定義は明確で、給与収入のみの方は給与収入金額、それ以外の方は所得金額（事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得および給与所得の所得金額の合計額）とされています。

以下の画像をクリックすると、確定申告書（損益計算書）で「収入」として評価される箇所に赤い枠を入れてありますので、参考にしてください。

では、具体的な所得の考え方を計算してみましょう。

上記のケースでは、売上は1,000万円でも審査で見られる所得は335万円となります。住宅ローン審査では、この「所得金額」をベースに返済能力が判断されます。

なお、青色申告特別控除の額は65万円・55万円・10万円の3区分です。複式簿記・貸借対照表の添付・期限内申告という従来の要件を満たすと55万円で、そこに「e-Taxによる電子申告」または「優良な電子帳簿の保存（電子データによる備付け・保存＋届出書の提出）」のいずれかを満たすと65万円になります（簡易な記帳の場合は10万円）。

主要金融機関が自由業に求める年収・所得は？

年収・所得の基準は、業歴以上に金融機関ごとの差が大きい部分です。前掲の表のとおり、ソニー銀行は申告所得400万円以上、SBI新生銀行は2年平均の所得300万円以上、イオン銀行は前年度所得100万円以上と公表しており、同じ「自営業可」でも入り口の高さはまったく異なります。一方、三菱ＵＦＪ銀行やみずほ銀行のように、利用条件に年収額を明示していない銀行もあります。

これに対して【フラット35】は、機構が公表する申込要件に年収額の下限そのものがありません。年収は総返済負担率の分母として使われるだけなので、所得が大きくない自由業の方にとっては現実的な選択肢になります。これは、【フラット35】が日本政府が全額出資する住宅金融支援機構の制度にもとづく公的な性格の住宅ローンであり、民間住宅ローンでは年収・職業の面で組みにくい方にも利用できる商品設計になっているためです。

特に、自由業のように民間金融機関で住宅ローンを組むのが難しい方には、住宅ローン検討時に外せない選択肢となります。なお、【フラット35】でも総返済負担率などの基準は満たす必要があります。最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください。

SBIアルヒでは、2026年3月2日から2027年3月31日までの間にWeb申込（本申込）と電子契約を利用して【フラット35】または「スーパーフラット」を借り入れた場合、1債権あたり融資事務手数料を33,000円（税込）引き下げるキャンペーンが実施されています（事前審査のみの申し込みは対象外）。内容・条件は変わることがあるため、最新情報は公式サイトでご確認ください。　SBIアルヒ（旧ARUHI）公式サイト

赤字での住宅ローン審査は通るのか？

前項で見た「所得金額」が赤字になっている場合、住宅ローン審査は通るのでしょうか。

自由業の住宅ローン審査では、多くの金融機関が直近2〜3年分の確定申告書の提出を求めています。この確定申告書で、金融機関は黒字できちんと稼ぐ力があるのか、返済する能力があるのかを見ています。よって、提出する確定申告書に赤字がある場合、その審査結果は厳しいものとなることを覚悟する必要があります。

また、たとえ所得が右肩上がりでも、SBI新生銀行が「2年平均の所得」を条件として明示しているように、複数年の平均を基準に審査するのが一般的です。なかには最も収入が低い年を基準にする金融機関もあるとされるため、注意が必要です。
もちろん、業歴が足りていても決算書の作成や確定申告を怠っている場合は、必要な書類を提出できないため、審査を受けることすらできません。

事業用資金の借り入れも借金と同じ扱いに

事業者として事業用資金を借り入れている方もいるかもしれませんが、事業用資金も他のローンと同じように借り入れと判断され、住宅ローン審査の重要な項目である返済負担率に影響を与えます。その結果、借入可能額が減ったり、審査に通らないといったことが考えられます。

【フラット35】の総返済負担率も、住宅ローンだけでなく自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシング、分割払いやリボ払いによる購入を含む）などすべての借入れを合算して判定すると明記されています。事業用資金だけでなく何かしらの借り入れがある方は、借入額を減らしてから申し込むほうが、審査に通る確率は上がります。

また、個人で事業をしている場合、所得税や個人事業税、住民税などを自分で納付しなければならず、滞納しがちです。住宅ローンを申し込む際には納税証明書を提出する必要があるため、もし滞納している場合は、納付したあとで申し込みを行いましょう。

住宅ローン審査の必要書類とは？

自由業の方の場合、一般的に次の3点が必須の書類とされます。

• 公的医療保険の資格が確認できる書類
• 確定申告書のコピー（金融機関により2〜3期分）
• 所得税の納税証明書のコピー（同じく2〜3年分）

このほか、本人確認書類や物件関係の書類なども必要になります（詳細は金融機関により異なります）。

健康保険証は「資格確認書」「資格情報のお知らせ」に置き換わっている

従来の紙の健康保険証は2024年12月2日以降は新たに発行されず、2025年12月1日で有効期限が終了しています。さらに厚生労働省は、有効期限切れに気付かず従来の健康保険証を持参した場合に利用可能としていた対応も2026年7月31日で終了すると案内しています。「期限切れの保険証でも当面は使える」という前提での準備はできません。

現在は、マイナンバーカードの健康保険証利用（マイナ保険証）を基本とする仕組みに移行しています。混同しやすいのが、名前の似た2つの書類の役割がまったく逆である点です。

国民健康保険に加入している自由業の方は、手元の書類がどちらに当たるかを確認し、申し込む金融機関の案内に従って準備しましょう。実際に、必要書類の案内を「マイナポータルの健康保険証情報画面」を主とし、マイナ保険証に切り替えていない場合は「資格確認書」と併記する形に更新している銀行もあります。

頭金について

ご自身でお金の管理・コントロールができるという点を銀行からどう見られるかという観点で考えると、頭金をしっかりそろえることも重要でしょう。
頭金がしっかりそろえられていれば、銀行に対して「お金の管理をきちんと行える人物」であることをアピールできます。

現在は頭金ゼロでも住宅ローンの借入ができるようになっていますが、自由業の方は2〜3割程度の頭金を用意しておくと審査で有利になりやすいでしょう。所得が年によって上下しやすい働き方だからこそ、借入額そのものを抑えておくことが、返済負担率の面でも家計の安全余裕の面でも効いてきます。

よくある質問（FAQ）

開業して間もなくても住宅ローンは組める？

民間の金融機関は確定申告書を2〜3期分求めるため、開業直後は選択肢がかなり限られます。業歴の規定がない【フラット35】でも、機構の公式FAQでは起業した年のうちは申し込みできず、翌年1月から申し込みできると案内されています。「業歴不問」ではあっても、最低1回は確定申告を終えている必要があると考えておきましょう。

売上は多いのに借入可能額が伸びないのはなぜ？

審査で使われるのが売上ではなく経費を差し引いたあとの「所得金額」だからです。売上1,000万円でも経費と控除を差し引いた所得が335万円なら、審査上の年収は335万円として扱われます。節税のために経費を多めに計上していると、そのぶん借入可能額は下がります。住宅購入を見据える年は、申告内容と借入計画のバランスを考えておくとよいでしょう。

複数年の所得にばらつきがある場合、どの年で見られる？

金融機関によりますが、複数年の平均で見るのが一般的です。SBI新生銀行は「2年平均の所得（経費控除後）が300万円以上」と公式に明示しています。なかには最も低い年を基準にする金融機関もあるとされるため、収入の変動が大きい方は、直近の申告内容を確認したうえで相談先を選ぶとよいでしょう。

配偶者の収入と合算できる？

収入合算やペアローンに対応している金融機関であれば、配偶者の収入を合算して借入可能額を増やせる場合があります。ただし、合算者にも審査・団信加入が必要になるなど条件があり、【フラット35】では収入合算者の借入れも総返済負担率に合算されます。利用を検討する際は事前に金融機関へ確認しましょう。