2026年 9月 の投稿一覧

変動金利と固定金利は、どちらか一方を選ばなければならないものではありません。1つの住宅ローンを2本の契約に分け、変動と固定を組み合わせて借りる「ミックスローン」という方法があり、auじぶん銀行でも利用できます。返済額も総返済額も、変動だけ・固定だけで借りた場合のちょうど中間に収まるのが特徴で、「変動の低さは捨てがたいが、金利上昇も怖い」という人の折衷案になります。ただし契約が2本になるぶん登記関連費用が増え、審査結果によっては選べないこともあります。

一般的に変動金利は固定金利よりも低金利ですが、金利上昇リスクがあります。一方で、固定金利は変動金利よりも金利が高く返済負担は重くなります。目先の低金利を取るか、安定を取るか——その二者択一に見える問題を、auじぶん銀行の住宅ローンを例に整理していきます。

※本記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンの内容は、2026年9月時点に同行のウェブサイトで確認した情報に基づき記述しています。

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auじぶん銀行の住宅ローンは、物件価格を超える金額の借り入れに実質的に対応しています。物件価格そのものを水増しして借りられるわけではなく、事務手数料・登記費用・仲介手数料・引っ越し費用といった諸費用を借入金額に含められるため、結果として住宅価格以上の金額を借りる形になる、という仕組みです。

ただし無条件ではありません。諸費用だけを借りることはできず、さらに借入金額が物件価格の80％を超えると適用金利に年0.045％が上乗せされます（2026年9月14日に公式サイトで確認）。諸費用を上乗せするほど、この境界を超えやすくなるという関係です。

（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）

諸費用込みの借り入れは、いまや銀行が用意する正規のサービス

“住宅ローンをオーバーローンで借りる”

この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”ような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金なども住宅ローンに組み込めるのが一般的になってきています。

つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。

様々な銀行が、正式なサービスとして諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金額を、無意識のうちにオーバーローンの状態で利用しています。

（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）

メリットは手元資金の温存、デメリットは返済総額の増加

オーバーローンを活用する最大の魅力は、自己資金をほとんど使わずにマイホームを取得できることにあります。住宅購入時の諸費用や引っ越し費用までまとめて借りられるため、手元資金を別の目的に温存できるのが大きな利点です。

また、住宅ローンは他のローンより金利が低水準であることが多いため、マイカーローンやリフォームローンなど高金利の借り入れをまとめて一本化することで、毎月の返済負担を抑えられるケースもあります。最近は物価高騰や住宅価格の上昇で自己資金を貯めづらい人が増えており、オーバーローンを利用する層も確実に拡大しています。

一方で、オーバーローンは「借りすぎ」のリスクをはらむのも事実です。住宅価格を超える金額を借り入れる以上、当然返済総額は膨らみ、返済期間が長期化する可能性が高くなります。日本銀行は2026年6月15・16日の金融政策決定会合で政策金利を年0.75％程度から年1.0％程度へ引き上げ、7月30・31日の会合ではこれを据え置きました。次回の会合は2026年9月17日・18日に開かれ、結果は18日に公表される予定です（日本銀行「金融政策決定会合の運営」で2026年9月14日に確認）。金利環境が動きうる局面である以上、変動金利で借りる場合は将来の金利上昇で負担が増す可能性を織り込んでおく必要があります。

もっとも、政策金利が動いたからといって翌月から返済額が増えるわけではありません。政策金利→短期プライムレート→各行の基準金利→契約中の適用金利→返済額、と段階があり、後述する5年ルールが適用される契約では、適用金利が上がっても返済額そのものはしばらく据え置かれます。auじぶん銀行の変動金利の基準金利も、見直しは年2回（4月1日・10月1日）です。

加えて、融資額が物件の担保評価を超えていると、万一売却する際に売却代金だけでローンを完済できない状態に陥るリスクがあります。こうした背景も踏まえ、資金計画を立てる際は「借りられる額」ではなく「返せる額」に着目することが、オーバーローン活用を成功させるカギと言えるでしょう。

オーバーローンの定義に注意

ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。

当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む」違法なオーバーローンもおすすめしません。

一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

結論から言うと、auじぶん銀行の住宅ローンは派遣社員・契約社員でも申し込めます。公式のよくあるご質問で「派遣社員・契約社員の方も、安定的かつ継続的な収入の見込みがあれば、お申込みいただけます」と明示されており、条件は前年度の年収（自営業は申告所得）が200万円以上、申込時の年齢が満18歳以上満65歳未満で最終返済時が満80歳の誕生日まで、などです（2026年9月8日時点・公式サイトで確認）。判断の軸は雇用形態そのものではなく「将来にわたる収入の継続性を書類で示せるか」にあります。

• auじぶん銀行が公式に示している申込条件と、年収200万円という下限の意味
• 勤続年数が短い人・派遣先が変わったばかりの人が用意する書類
• 【フラット35】など、非正規雇用でも検討しやすい他の選択肢と返済計画の立て方

住宅ローンを検討する人の働き方は多様です。「自分は派遣社員（または契約社員）だが、住宅ローンは借りられるのだろうか」と不安を感じている人は少なくありません。正社員や公務員と比べると申し込めるローンの種類は限られますが、雇用形態を問わずに検討しやすい選択肢は確かに存在します。

派遣社員や契約社員が不利に見られやすい理由は、雇用の安定性です。業績が悪化したときに雇用契約が終了する可能性が正社員より高い、と評価されやすいため、多くの銀行が非正規雇用を住宅ローンの対象者から外しています。そうしたなかで、auじぶん銀行は公式に「派遣社員・契約社員も申し込める」と明示している数少ないネット銀行です。

この記事では、auじぶん銀行を例に、派遣社員・契約社員が住宅ローンを申し込むときの条件・必要書類・返済計画の立て方を、順を追って整理します。