社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役の住宅ローン審査

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社長、経営者、オーナー代表取締役、取締役なのに住宅ローン審査に通らない理由は?

社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役は、一般的に企業で働く従業員と比べると高い事業リスクを負っています。

この記事では、住宅ローン審査において、社長、経営者、代表取締役、取締役からの住宅ローンの申し込みがあった場合、銀行がどのような前提で審査を行っていて、どのような点を重点的に審査しているのかまたその対策を解説しています。

社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役だと住宅ローン審査に厳しいのは本当?

まず、住宅ローンは高額な資金を長期間貸し出す性質の融資なので、継続的かつ安定的な収入があるかという点を銀行は重視して住宅ローン審査が行われます。

いわゆる会社員(サラリーマン)は会社と雇用契約を結んで、会社から給料を受け取る立場であり、雇用保険や労働保険などでセーフティーネットがしっかりしています。

一方、社長、経営者、オーナー、代表取締役はリスクを負い経営を行う立場であるため会社員と比較して慎重な審査が行われます。立場だけで考えると、高額な収入を得ていることが多い社長が、従業員である会社員よりも不利というのは納得がいかないかもしれませんので、銀行は貸したお金を回収していくか?という点を重視しますので、こういう傾向になってしまいます。

前提

住宅ローンは数千万円もの高額な資金を、最大35年もの長い期間融資を続ける金融商品です。継続的に収入を維持、継続的に返済できる人物なのかが審査のポイントになります。

上記の通り、長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役だと銀行・金融機関の視点ではどうしても厳しく見なければなりませんので、さすがに起業後すぐに住宅ローンを申し込んでも審査に落ちてしまう可能性のほうが高いと言わざるを得ません。一定期間、事業を成功させ軌道にのっている状態で売り上げや収入が拡大していれば、非常に魅力的な住宅ローン融資先とみなされるはずです

法人設立後の経過期間・勤続年数について

多くの金融機関において経営者向けの住宅ローン審査基準として、法人設立後、3期は経過し、3期分の納税も終わっていることとしている銀行が多いです。

次の年収・収入の項目と重複しますが、節税のために「赤字」の状態になっている決算書ではいくら法人設立、営業開始から時間が経過していても住宅ローン審査は厳しいでしょう。特に役員報酬を法人の損益を差し引いても赤字が慢性化している場合には極めて厳しい結果なると思われます。

銀行ごとの勤続年数についての基準をご紹介します。

 銀行名 勤続・営業年数
楽天銀行 フラット35 定めなし
ARUHI フラット35 定めなし
住信SBIネット銀行 フラット35 定めなし
じぶん銀行  定めなし
au住宅ローン  定めなし
 イオン銀行  3年以上
新生銀行  2年以上
 みずほ銀行  定めなし
住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン)  定めなし
 ソニー銀行  定めなし

 

年収・収入について

会社員のように源泉徴収表だけで住宅ローン審査が行われるのではなく、法人の業績を含めて住宅ローン審査が行われます。このため住宅ローン審査の際には法人の決算書や確定申告書の提出が求められるでしょう。

経営者はある意味で自由に費用、経費、利益をコントロールできる状況にあります。 各種ローン、クレジットカードの申込などを行うことを考えると費用、経費が多く、利益が少ない「確定申告書」ではそれらの審査に不利になります。

外部からどう見られるか?を意識ししっかりと申告する収入・利益をコントロールし、納税を行っている必要があります。

 

事業内容によっては減価償却費、銀行への融資返済などがプラスされたりマイナスされたりされます。自営業者や個人事業主と同様に過去3年の業績推移や継続的な黒字化などが審査の前提となるでしょう。

事業の業種について

なぜ、収入が安定している会社員の方が住宅ローン審査に有利かという点は冒頭に触れましたが、社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役については会社業績の継続性が重要です。

そのため、あなたが行っている事業の業種が流行り廃りがないか、一過性のものでないかなどは非常に重要な審査項目と考えましょう。

一般的な視点でいえば、ネットビジネスをしている方よりも街のコンビニエンスストアを経営している方が、安定的な業種と銀行は考えるでしょう。

 

頭金について

ご自身でお金の管理、コントロールを出来るという点を銀行からどう見られるかという点で考えると頭金をしっかり揃えることも重要でしょう。
頭金がしっかり揃えられていれば、銀行に対してお金の管理をキチンと行える人物像であることをアピールできることになります。
現在は頭金ゼロでも住宅ローンの借入ができるようになっていますが、社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役は2-3割程度の頭金は用意しておくべきでしょう。

 

健康状態

住宅ローンの借入には各銀行の指定する団体信用生命保険に加入することが必要であるため、持病、健康状態、病歴などにより団信に加入できず、結果的に住宅ローンの借り入れができない場合があります。

これは住宅ローン借入者が死亡した場合に団信より住宅ローン残高が弁済され、残高がゼロになるという特性を持っているためです。
借り入れ希望金額によっては、保険会社所定の診断書の提出が必要になる場合があります。

社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役はイコール会社であり、その会社に万が一のことがあれば役員報酬、収入に影響を及ぼし、住宅ローンの返済にも影響します。そのため、社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役は健康状態も厳密にチェックされるでしょう。

 

なお、健康状態に不安にある方でも住宅ローンを諦める必要はありません。じぶん銀行やイオン銀行では金利に上乗せした手数料を支払うことで加入条件を拡大した団信、「ワイド団信」を扱っており、これに加入することで住宅ローンを借りれる可能性があります。

住宅ローンの返済に2重の安心を

日本では上場をしていないオーナー企業を除き、役員報酬が諸外国と比較して低い水準にあります。
一方で近年では株主代表訴訟などの動きが活発化しており、その賠償要求金額は欧米と変わらない事例も多々あります。

こうした対策としては是非「会社役員賠償責任保険」への加入を行っておきましょう。

あなたに万が一のことがあった場合、健康上の問題であれば団信で補償がありますが、善管注意義務がといわれるなど業務遂行上で発生するリスクにもしっかり備えたほうがよいでしょう。

 

楽天銀行のフラット35について

楽天銀行の扱うフラット35は日本国(政府)が実質的に管理する住宅ローンであり、民間金融機関とその存在の目的が全く異なっています。

フラット35は国民に長期固定金利で資金を提供し、マイホーム購入をサポートすることを目的としています。そのため他の民間金融機関と住宅ローン審査の基準が大きく違っている訳です。そのため民間金融機関がリスクが高いとみる社長、経営者、オーナー、代表取締役、取締役という職業の方にも借り入れがしやすい住宅ローンとなっています。。また、こうしたフラット35の中でも楽天銀行が扱うフラット35はフラット35を扱う330あまりの国内金融機関の中で最も低金利です。

 

日本最大のEコマースグループ、楽天グループで安心のサービス。融資事務手数料を含めた実質金利でフラット35最低金利を実現!

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