マイホームは土地を持っていても、その土地に勝手に家（建物）を好きなように建てられるわけではありません。
建築基準法という法律の定めに沿って適切な手続きを行ったうえで建築する必要があります。
建築基準法以外にも、都市計画法や消防法など住宅建築に影響するさまざまな法律があります。建築基準法では、それらの法律と連携しつつ、家を建てるときに遵守しなければならないルールが明記されています。
基本的には、不動産会社や建築事務所・工務店が、家を建てるだけでなく法に従って必要な手続きを進めてくれますので、詳細まで理解する必要はありませんが、私たち自身もある程度の知識を持っておくことが大切です。
また、家を建てるときには多くの人が住宅ローンを利用しますが、住宅ローンの審査の中で、これらの手続きが適切に行われているかも確認されます。ルールを守っていないと、住宅ローンを借りられないこともあります。
この記事では、建築確認と住宅ローンの審査の関係について、用語の整理から提出のタイミングまで体系的に解説していきます。
目次
建築確認とは？
建築確認とは、家を建てる工事をする前に、建物や敷地の計画が建築基準法に適合しているかを確認する手続きのことです。建築基準法第6条などに基づき、着工前に「建築確認申請」を行い、建築主事や指定確認検査機関の審査を受けます。
法律で定められた建蔽率（建ぺい率）や容積率、北側斜線などの高さ制限、シックハウス対策、居室の採光・換気の確保など、さまざまな観点から法令を遵守して建築される計画になっているかが確認されます。
建築確認は着工前の建築確認申請から始まり、工事の途中で行う中間検査、建物完成後の完了検査など、確認が必要なタイミングも建築基準法で定められています。
建築確認では、火災に強い構造などの防災上の基準、都市計画上の制限など、複数の法律の規制をクリアする必要があります。
「建築確認済証」と「検査済証」の違い（用語整理）
建築確認に関わる書類には、よく似た名前のものがいくつかあります。混同しやすいので、教科書的に整理しておきましょう。
- 建築確認済証（確認済証）……建築確認申請の結果、建築計画が法令に適合していると確認された場合に、着工前に交付される書類。これがないと工事に着手できません。
- 検査済証……建物の完成後に行う完了検査に合格したことを証明する書類。「計画どおり・法令どおりに完成した」ことを示します。
確認済証の交付を受けて初めて着工が可能になり、マンションや建売住宅などの場合は、売出広告も確認済証の交付を受けてから行うことになっています。そして、完了検査に合格すると検査済証が交付され、建物を適法に使用できるようになります。
着工前の建築確認申請から、着工後の中間検査、完成後の完了検査を経て、上記のような証明書が発行される、という流れです。
これらの証明書が住宅ローンを利用する際にも重要になります。その理由を確認していきましょう。
建築確認・検査の書類が住宅ローンの審査に必要
まず、金融機関は違法な建物を担保にお金を貸すわけにはいきません。法律の要件を満たしていない建物は、通常の物件よりも担保としての価値が下がるだけでなく、将来売却できない可能性が高まるためです。
そのため住宅ローンの審査では、建築計画が適法であること・適法に完成したことを示す確認済証や検査済証などの提出が求められます。これらの書類は、その住宅が建築基準法に適合していることを金融機関に対して証明するものです。
確認済証や検査済証が住宅ローン審査のどの時点で必要になるのか、審査の流れを確認しながら解説していきます。
住宅ローン審査の流れと提出が必要になるタイミング
- 住宅ローンの申込み
- 住宅ローンの事前審査（仮審査）
- 住宅ローンの本審査
建築確認に関する書類は、「3．住宅ローンの本審査」の段階で提出を求められるのが一般的です。その後、以下の手続きを経て住宅ローンが実行されます。
- 住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
- 融資の実行（住宅の引き渡し）
本審査で確認済証などの提出が求められても、通常は販売している不動産業者や家を建ててくれた工務店が用意してくれます。住宅ローンを申し込んだ金融機関側も手続きに慣れていて、入手方法などをサポートしてくれますので、通常であればこの書類が準備できないということはまずありません。
なお、提出書類や提出のタイミングは金融機関・商品によって細部が異なります。注文住宅で土地から購入する場合などは、土地の決済（融資）と建物完成後の融資を分けて実行する「分割融資」「つなぎ融資」を使うこともあり、必要書類が増えることがあります。詳細は申し込む金融機関に確認しておくと安心です。
2025年4月から「省エネ基準への適合」も必須に
住宅の建築に関わる法律は改正が多く、細かいルールも多岐にわたります。とくに大きな変更が、建築物のエネルギー消費性能を扱う建築物省エネ法です。
かつては中・大規模の非住宅などに限られていた省エネ基準への適合義務が、令和4年（2022年）の法改正により拡大され、2025年4月1日以降に着工する原則すべての新築住宅・非住宅に、省エネ基準への適合が義務づけられました。これまで努力義務だった省エネ性能の確保が、すべての建築主に求められるようになっています（国土交通省）。
具体的には断熱等性能等級4などの省エネ基準を満たす必要があり、基準を満たさないと建築確認や完了検査が通らず、着工・引き渡しができません。つまり、住宅ローンを実行する前提となる建物の完成・引き渡しにも直結する重要なルールです。国は2030年を目途に、より高いZEH水準（断熱等性能等級5など）を住宅の標準とする方針も示しています。
私たち一般の消費者が建築基準法や省エネ法を細かく理解する必要はありませんが、市街化調整区域や農地など特殊な土地に注文住宅を建てるときや、省エネ性能のグレードを選ぶときは、注意しておくとよいでしょう。といっても、基本は不動産会社や工務店に念のため確認する程度で問題ありません。
よくある質問（FAQ）
建築確認済証や検査済証を紛失したら住宅ローンは組めない？
確認済証・検査済証は再発行されません。紛失した場合でも、建物の所在地を管轄する自治体で「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を取得し、確認・検査を受けた事実を示すことで代替できる場合があります。ただし金融機関や物件によって取り扱いが異なるため、早めに金融機関へ相談することが大切です。
中古住宅でも検査済証は必要？
必要かどうかは金融機関や物件によって異なります。古い住宅のなかには完了検査を受けておらず検査済証がない物件もあり、その場合は別の書類や調査で対応することがあります。検査済証の有無は資産価値や売却のしやすさにも関わるため、中古物件を検討する際は早い段階で確認しておきましょう。
建築確認が必要ない建物はある？
防火地域・準防火地域以外で増改築・移転する床面積10平方メートル以内の工事など、一部の小規模な工事では建築確認が不要となる場合があります。ただし新築の住宅は基本的に建築確認の対象です。判断に迷う場合は、設計・施工を担当する事業者や自治体に確認してください。
住宅ローンの金利が上昇傾向にある局面では、引き渡しの遅れがそのまま適用金利や資金計画に影響することもあります。建築確認・完了検査の流れと必要書類をあらかじめ理解し、スケジュールに余裕をもって進めておくことが、安心してマイホームを取得する第一歩になります。
