公務員の住宅ローン審査について

公務員として働く人の為の住宅ローン審査特集

国家公務員、地方公務員、法律関係・経済関係・公安関係・教育関係で働く公務員の方は一般的に住宅ローンの審査では有利と言われ、個人信用情報に問題があったり、無理のある借り入れ条件でない限り、審査に落ちにくいとされています。

住宅ローンの審査に強い立場を利用して賃貸目的でマンションを購入している人も多くいると言われています。

公務員は有利な金利で借りられるのは本当か？

公務員専用の優遇金利を提供している金融機関は当サイトの調べでは存在しませんでした。（もし、このご時世で公務員を特別視した専用金利を大々的に打ち出したりしたら、世間から大きな批判を受けるのは目に見えています）

ただし、審査結果によって金利を変更する制度を採用しているメガバンクや大手地銀などの住宅ローンの場合、その審査の中で公務員という職業形態が高く評価され「最優遇金利」の適用を受けられる可能性は高いので、実質的には優遇されていて、金利の決め方は銀行により異なりつつ、公務員という職業は有利に働いています。

公務員だと保証料が無料になる？

金利優遇と同じように「公務員専用」ではありませんが、一部の金融機関で保証料を優遇してもらえる可能性があります。「Ａ銀行なら公務員は一律無料になる」というわけではありませんし、金融機関側から積極的に提示されるわけではありません。

保証料は住宅ローン金利に換算すると０．２％もかかりますので、住宅ローン選びの大事な判断材料です。もし保証料がかかる住宅ローンを検討している場合、優遇の有無について申し込み前に確認してみると良いでしょう。保証料も審査結果で変わることになっているので審査に強い公務員は有利というわけです。

公務員だからこそ幅広い住宅ローン比較を

住宅ローンの審査において有利とされる公務員は、幅広い住宅ローンから申込先を選ぶ権利があるとも言えます。それを最大限生かすために、住宅ローンをしっかりと比較して選ぶことが大事なポイントです。

ネット銀行の住宅ローンは「最初から保証料無料」だったり、「審査で金利を決めるという不透明な金利体系ではなく一律の金利を提示」しており、メガバンクや地方銀行よりも有利な条件の住宅ローンを提示しています。公務員と言う職業であればネット銀行の住宅ローン審査に通る可能性は高く、もし最終的にメガバンクや地方銀行の住宅ローンにする場合でも、ネット銀行の住宅ローンの審査に申し込むことは交渉材料として利用することにも繋がります（特に地方銀行はネット銀行に顧客を奪われることを警戒していますので、交渉を有利に進められる効果が期待できます）。

公務員の方におすすめの住宅ローンは？

公務員の収入は景気に左右されにくいとよく言われます。そう考えると、好景気時に金利が上がって、毎月の返済額が増えるリスクがある変動金利よりは、金利を固定できるタイプの住宅ローンがやや向いていると言えます。

金利を固定できる住宅ローンにも様々な種類がありますが、金利の低さと固定期間のバランスが良い１０年固定金利や全期間の金利を固定できるタイプの住宅ローンがおすすめです。

公務員でも住宅ローン審査に落ちる？その理由は？

次に「公務員なら必ず住宅ローンの審査に通るのか」という話題に移りたいと思いますが、公務員でも住宅ローンの審査に落ちる可能性は十分にあります。

「職業」の面で有利とされる公務員が住宅ローンの審査に落ちる理由にはどのようなものがあるかを考えてみましょう。

そもそも、公務員は「毎月の収入が安定している」だけでなく「賞与（ボーナス）」も安定しています。さらに「退職金」が着実に積みあがりますので、定年時に退職金を使って返済することもできます。どう考えても住宅ローン顧客としては優良顧客です。

ただし、住宅ローンの審査項目は非常に多く「職業」「収入」と言った項目以外にの多くの審査が行われていることを念頭においておきましょう。

公務員が注意したい住宅ローンの審査

個人信用情報

公務員でも、「個人信用情報」を利用した厳格な審査は平等に行われます。個人信用情報とは、国内に３社ある個人信用情報機関により管理される「各種ローン」の契約や利用状況が記録されている情報で、過去５年間分が記録されています。

住宅ローンの審査に落ちた人で、その心当たりがない場合はまず最初にこの個人信用情報の審査を疑いましょう。

個人信用情報は想像以上に細かい情報が記録されています。「クレジットカードの引き落とし日に残高不足になった事がある」、「スマホ本体の費用を２年払いにしていて、携帯電話料金の引き落としが残高不足になった事がある」、「カードローンを利用したことがある、利用していなくてもまだ契約が残っている」というような、本人の印象にもあまり残らないような履歴も記録されています。

個人信用情報の審査への対策

対策にはすぐに対応できるものと対応が難しいものにわかれます。まず、利用していない「カードローン」「クレジットカード」の契約は解約するようにしましょう。 これはすぐにできると思います。

次に、自動車ローンのような他のローンについてはできるだけ返済しておきましょう。住宅購入と近いタイミングで自動車をローンを組んで購入する予定がある場合は、住宅ローンの審査を優先した方が良いので審査に通過してから再検討した方が良いでしょう。

これは自動車ローンに限らず、他のローンや分割払いにも共通して言える事です。

過去の借り入れの返済遅延などに心当たりがある場合は、５年間はそれが個人信用情報に登録されていることを認識する必要があります。クレジットカードやローンの約定返済日に残高不足があったりすることは誰にでも起こりえますが、その頻度が多かったり、連続していると審査上かなり不利になります。

個人信用情報は削除できず対策は難しいのですが、「資金的に余裕があれば頭金の金額を多め（２０％以上が望ましい）に準備する」「申し込み時に正確に申告すると共に事情をしっかりと説明すること」「審査基準が違っている可能性の高い住宅ローンに申し込むこと」、「不利な個人信用情報が消えるまで時間をあけること」などが主な対策です。

個人信用情報は全ての金融機関が必ずチェックしていますが、「審査における重要度」は金融機関により異なります。よくネット銀行は「過去の経歴」よりも「現在の状態」を重視していると言われたりしますので、業態の異なる住宅ローンへの申込みが重要になってきます。

ネット銀行でもメガバンクでも最後の判断は人です。事情をしっかりと説明できるようにしておくことも重要な対策の１つです。くれぐれも嘘をついてごまかすようなことは考えないようにしましょう。金融機関は個人信用情報から簡単に嘘を見破ることができます。信頼を得られやすい公務員という職業を無駄にしないようにしましょう。

健康状態

職業問わず平等に審査される項目に健康状態の審査があります。正確には団体信用生命保険（団信）への加入審査です。この審査に落ちた場合、「団信の加入審査に通らなかった」と金融機関から説明してもらえる可能性は多少あると思いまし、少なくとも本人は心当たりがあると思いますので対策は比較的簡単です。

まず、通常の団信の加入審査に落ちて、金融機関が加入条件を緩和したワイド団信を扱っていればワイド団信への加入をおすすめされるでしょう。

もちろん、ワイド団信の審査は進めてもらって良いのですが、ワイド団信は保険料の負担（金利負担）が大きいということを忘れてはいけません。患った病気の種類や症状によっては「団信の引受保険会社」の異なる住宅ローンに申し込むことで、通常の団信への加入できる可能性があるので複数の住宅ローンへの申込みをおすすめします。

なお、ワイド団信にも加入できなかった場合、団信への加入が不要なフラット３５への申込みを検討すると良いでしょう。フラット３５は金融機関によって手数料が金利が異なりますので、もっとも条件の良い金融機関に申し込むことをおすすめします。

年収

最後に年収と返済負担率について解説したいと思います。住宅ローンの審査では、融資できる上限金額の確定が「年収」と「返済負担率」で行われています。返済負担率とは年収に占めるローン返済の割合を示すもので、基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローンフラット３５では次の通りです。

仮に年収が５００万円の場合、５００万円×３５％＝１７５万円が年間返済額（毎月１５万円）が上限という計算です。この返済負担率には住宅ローン以外の借り入れの返済も含まれますので、住宅ローンの申し込み前に他の借り入れを整理した方が良いと言われるのはこの返済負担率の計算にも影響するためです。