ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンは、ネット銀行のなかでも取扱実績が豊富で、業界最低水準の金利と充実した団信を両立していることで知られています。
メガバンクなど他の金融機関からも注目される、日本を代表する住宅ローンの一つにまで事業を拡大しています。
この特集ページではドコモの銀行の住宅ローンの審査基準について解説します。審査が甘いのか厳しいのか、そして審査に落ちた場合の対策を知りたい人にも役立つ情報を、教科書のように順を追って整理していきます。
目次
業界最低水準の金利に「スゴ団信」が無料で付帯
ドコモの銀行の住宅ローンが多くの人に選ばれている理由は、単純に金利が低いからだけではありません。「スゴ団信」と呼ばれる充実した保障が、金利の上乗せなし（無料）で基本付帯する点が大きな魅力です。すべての年齢の人に「全疾病保障」が付き、さらに借入時の年齢が満50歳以下の人には「3大疾病50%保障」（3大疾病50プラン）も金利上乗せなしで基本付帯します（年齢は満年齢基準。2026年8月時点・公式サイトにて確認）。
また、住宅ローン審査へのAI活用など手続きの効率化にも前向きで、審査スピードの向上に努めています。手続き面・条件面・借入後の利便性など、総合的に改善を続けている住宅ローンといえます。
なお、同行は2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり、現在はドコモと三井住友信託銀行の共同経営体制です。2026年8月3日に商号を「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ変更し、個人向けのサービスブランドは「ドコモの銀行」となりました。金融機関コード・支店番号・口座番号は変更されておらず、住宅ローンの商品内容も継続していますが、画面や書面の表記は順次切り替えられているため、最新の名称・条件は公式サイトでご確認ください。
ドコモの銀行の住宅ローンの魅力とは？
ドコモの銀行の住宅ローン（WEB申込コース）は、変動金利から長期固定金利まで幅広い金利タイプで業界最低水準の低金利を実現しています。
さらに、「保証料無料」「団体信用生命保険料無料」「スゴ団信（全疾病保障）無料」「一部繰上返済手数料無料」など、金利以外のサービス性・利便性も高く、高い人気を集めています。保証会社を利用する場合の保証料も銀行負担とされており、借りる側が別途保証料を支払う必要はありません。
第三者機関による評価でも高い位置につけており、2026年8月3日に発表された「2026年 オリコン顧客満足度®調査 住宅ローン（専門家評価）ランキング」では、対象11社のなかで総合第1位を獲得しました。この調査は、oricon MEが独自に選定したファイナンシャルプランナーなどの専門家40名へのインターネット調査（調査期間2026年4月15日〜4月27日）にもとづくもので、実際に住宅ローンを扱うプロの評価という点に特徴があります。利用者アンケートの人気投票とは性格が異なるため、両者は分けて読むのが正確です。
- 全疾病保障が金利上乗せなしで付帯し、満50歳以下なら3大疾病保障特約（50%）も上乗せなし
- 土地購入費用と建物建築費用を2回に分けて借りられる「土地先行プラン」
- 借入期間は最長50年（借入期間により年0.15%の金利上乗せあり）
- 登記費用・事務取扱手数料などの諸費用も借入れの対象にできる
- アプリで申込から実行、借入後の手続きまで完結（繰上返済手数料は変動金利期間中は無料）
ドコモの銀行のスゴ団信・全疾病保障の魅力とは？
「スゴ団信」に無料で含まれる全疾病保障は、正式名称を「団体信用就業不能保障保険」といい、病気やケガの種類を問わず就業不能状態になった場合に備える保障です。就業不能状態には、入院だけでなく医師の指示による自宅療養も含まれます。引受保険会社はSBI生命保険です。
就業不能保障保険に近い保障が無料でついてくるため、すでに就業不能保障保険に加入している人は、その保険を見直して保障のバランスを調整する検討材料にもなるでしょう。
月々の返済と債務残高、2段階で支える仕組み
全疾病保障は、支払われる保険金が2種類に分かれているのが特徴です。商品概要説明書（2026年8月3日現在）では、次のように整理されています。
- 就業不能保険金…保険金支払対象月の予定返済額が支払われる（受取人は契約者本人）。月々の返済をカバーする役割です。
- 債務繰上返済支援保険金…支払事由に該当した時点の住宅ローン残高相当額が支払われる（受取人は銀行）。就業不能が長引いた場合に残高そのものをゼロにする役割です。
- 長期就業不能見舞金（30万円）…特定疾病および重度慢性疾患以外に該当する場合に、上記に加えて支払われます。
支払いの対象となる期間や状態の要件は、特定疾病・重度慢性疾患に該当するかどうかで異なります。また、精神障害など所定の免責事由に該当するものは対象外です。細かな支払条件は改定されることがあるため、加入前に必ず「被保険者のしおり」（契約概要・注意喚起情報）で最新の内容を確認してください。
団信のプランと上乗せ金利
より手厚い保障を選ぶこともできますが、その場合は金利が上乗せされます。プランごとの違いは次のとおりです（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。
| プラン | 3大疾病の保障 | 上乗せ金利 |
|---|---|---|
| 3大疾病50プラン（満50歳以下は基本付帯） | 所定の状態に該当した場合、住宅ローン残高の50%を保障 | なし |
| 3大疾病100プラン（40歳未満） | 所定の状態に該当した場合、住宅ローン残高の100%を保障 | 年0.200% |
| 3大疾病100プラン（40歳以上） | 同上 | 年0.400% |
ここでいう「所定の状態」とは、所定の悪性新生物と診断確定された場合、または急性心筋梗塞・脳卒中を発病して60日以上所定の状態が継続したと判断された場合や所定の手術を受けた場合を指します。なお、健康上の理由で通常の団信に加入できない人向けにワイド団信も用意されています。
※保障の詳細・最新の適用条件は、ドコモの銀行の公式サイトやコールセンターで確認するようにしましょう。
ドコモの銀行の住宅ローンの審査基準は公開されている？
ドコモの銀行が住宅ローン利用者の獲得に積極的なのは金利水準を見ればわかりますが、商品概要説明書などで公開されている情報を見ても、審査基準そのものは明確には記載されておらず、ざっくりとしか把握できないのが実情です。これはドコモの銀行に限らず、多くの金融機関に共通する点です。
とはいえ、同行の累計の住宅ローン取扱実績はネット銀行のなかでもトップクラスで、非常に多くの人が実際に借り入れているのは紛れもない事実です。公開された明確な合格ラインが無いぶん、下でまとめる「一般的に審査で見られるポイント」を押さえておくことが大切です。
住宅ローン審査で一般的に見られる主なポイント
審査基準は非公開ですが、住宅ローン審査で一般的に重視される観点は次のとおりです。自分がどの点で不安があるかを整理する手がかりにしてください。
| 審査で見られる観点 | 見られるポイント | 対策のヒント |
|---|---|---|
| 年収・収入の安定性 | 安定かつ継続した収入があるか、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が過大でないか | 借入額を無理のない範囲に抑える／収入合算・ペアローンを検討する |
| 勤続・雇用形態 | 収入の継続見込み。商品概要説明書では勤続年数・雇用形態そのものの要件は定められていない | 転職直後などは収入の継続性を書面で説明できるようにする |
| 年齢 | 借入時満18歳以上満65歳以下、完済時満80歳未満 | 年齢が上がると返済期間が短くなるため、早めの申込・返済計画を立てる |
| 信用情報 | 他のローンやクレジットの延滞・多重債務の有無 | 申込前に他の借入・カードの延滞を解消し、不要なローンは整理する |
| 物件・担保評価 | 購入する物件の担保価値。投資用物件・賃貸目的は資金使途の対象外。借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島の物件は取扱対象外 | 資金使途と物件の条件（自己または家族の居住用など）を満たしているか事前に確認する |
審査の結果で金利が上乗せされることがある
ドコモの銀行の審査を考えるうえで、「通る／落ちる」の二択ではなく、「どの金利で通るか」という視点も欠かせません。公式サイトの注記には、当社の審査結果によっては表示金利に年0.100%〜0.300%が上乗せとなる場合があると明記されています。表示されている最低金利は、あくまで上乗せがなかった場合の水準だということです。
金利の上乗せ要因は、審査結果のほかにもいくつかあります。WEB申込コース（新規・変動金利・通期引下げプラン）の場合、2026年8月適用金利は次のように案内されています（2026年8月1日現在）。
| 上乗せの要因 | 上乗せ幅 | ポイント |
|---|---|---|
| 審査結果による上乗せ | 年0.100%〜0.300% | 個別の審査結果に応じて適用。事前に分からない |
| 借入総額が物件価格の80%超 | 年0.350% | 頭金を1割〜2割用意できるかで適用金利が変わる |
| 団信のプラン（3大疾病100プラン） | 年0.200%〜0.400% | 保障を厚くするか金利を優先するかの選択 |
| 借入期間（長期） | 年0.150% | 返済期間を長くするほど総返済額は増える |
つまり、頭金を物件価格の2割程度用意できるかどうかは、審査面だけでなく適用金利にも直結します。また、適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利である点にも注意が必要です。上乗せ幅の範囲は申込コースによって異なることがあるため、実際に検討する際は必ず公式サイトの最新の注記を確認してください。
申込から融資までの流れと審査期間の目安
審査に不安がある人ほど、スケジュールを把握しておくことが大切です。公式サイトで案内されているWEB申込コースの流れは次のとおりです（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。
- 仮審査…スマホやパソコンから申込。最短即日（営業日）で結果が通知されます。口座を持っていない場合は同時に口座開設が必要です。
- 正式審査…必要書類をアップロードして申込。1週間〜10日程度で結果が通知されます。団信の告知手続きは、仮審査終了後にSBI生命から届く案内メールから進めます。
- 契約手続き…WEB（または書面）で契約します。
- 融資実行…本人名義の口座に融資額が入金されます。仮審査から融資まで最短1か月程度が目安とされています。
団信の査定結果は住宅ローンの正式審査の結果と一緒に連絡されます。健康状態の告知内容によっては、通常の団信ではなくワイド団信での査定結果になることもあります。住宅の引渡し日から逆算し、余裕をもったスケジュールで動きましょう。
審査に落ちた・不安な場合の対策
審査に通らなかった場合や、通るか不安な場合は、次のような対策が考えられます。
- 借入額・返済期間を見直す：返済負担率を下げると審査に通りやすくなることがあります。頭金を増やす、借入額を抑えるなどを検討しましょう。頭金を物件価格の2割まで積めれば、前述の年0.350%の上乗せも避けられます。
- 他の借入・クレジットを整理する：カードローンやリボ払いの残高、延滞履歴は審査に影響します。申込前に整理・解消しておきます。
- 収入合算・ペアローンを活用する：配偶者などの収入を合算すると、借入可能額が増え、審査面でも有利になることがあります。
- 健康面が理由なら団信の選択肢を見直す：住宅ローン自体の審査ではなく団信の査定で断られるケースもあります。その場合はワイド団信の利用や、団信の加入が任意である【フラット35】も選択肢になります。
- 他の金融機関も検討する：審査基準は銀行ごとに異なります。1行で通らなくても、団信や諸費用の考え方が異なる他行なら選択肢になることがあります。たとえばSBI新生銀行は、事務取扱手数料を借入金額×2.20%（税込）の定率型に一本化した分かりやすい費用体系で、保証料や一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せも0円と、諸費用面の見通しが立てやすい住宅ローンです。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しており、比較検討の候補として検討する価値があります。
夫婦や親子での住宅ローン利用も可能（ペアローン・収入合算）
ドコモの銀行ではペアローンや収入合算を利用した住宅ローンの申込が可能です。利用することで、一人で組むよりも借入限度額を大きく増やせる可能性があります。
ただし組み方には決まりがあります。商品概要説明書（2026年8月3日現在）によると、親子・夫婦で一緒に借りる場合は、原則としてそれぞれローンを分けて借りる（ペアローン）か、どちらか一人を連帯保証人として申し込む形になり、連帯債務型での申込みはできません。また、物件を共有し、原則として同居することが条件です。収入合算者は連帯保証人、担保提供者は物上保証人となり、連帯保証人は同居の家族に限られます。
申込の条件（商品概要説明書の記載事項）
最後に、ドコモの銀行の住宅ローンの主な利用条件を確認しておきましょう（2026年8月3日現在の商品概要説明書に基づく。最新の条件は公式サイトでご確認ください）。
年齢
借入時満18歳以上満65歳以下で、完済時満80歳未満。
※成年年齢の引下げに伴い、従来の「満20歳以上」から「満18歳以上」へ変更されています。
勤続年数・雇用形態
商品概要説明書に要件の定めはなく、「安定かつ継続した収入があること」が条件として示されています。ただし、勤続年数や雇用形態が審査でまったく見られないという意味ではありません。
年収・収入
安定かつ継続した収入があること。最低年収の下限は示されていません（※マンション購入者向けの「期日一括返済併用型」は別の商品で、前年度年収1,000万円以上などの条件があります）。
国籍・居住地
国籍について特に定めはありませんが、国内に住んでいることが条件です。
融資金額・融資期間・取扱地域
融資金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）で、融資対象物件の担保評価額に500万円を加算した金額の範囲内とされています。融資期間は新規で1年以上50年以内（借換えの場合は「35年－借換対象の住宅ローンの経過期間」が上限。当初35年超で借りた住宅ローンの借換えは、その残存期間が上限）。取扱地域は日本国内全域ですが、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島の物件は取扱対象外です。
費用（事務取扱手数料・繰上返済手数料）
借入時の事務取扱手数料は融資金額の2.20%（税込）。一部繰上返済は変動金利期間中・固定金利特約期間中とも無料、全額繰上返済は変動金利期間中は無料で、固定金利特約期間中のみ33,000円（税込）がかかります。金利タイプの変更手数料は無料です。遅延損害金は年14%で日割計算されます。
資金使途について
ドコモの銀行の住宅ローンは、次のような用途で利用できます。
- ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金およびこれにかかわる諸費用
- ご本人またはご家族がお住まいの現在お借入中の住宅ローンの借換資金およびこれにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金
※既にドコモの銀行でお借入れのローンを借換えすることはできません。
※賃貸の目的・投資用物件の購入資金にはご利用いただけません。事業用との併用物件の場合は、居宅部分が延床面積の1/2以上あることが必要です。
※土地先行プランでは、土地購入資金のみの融資には利用できません。
「ドコモの銀行」誕生記念キャンペーンの注意点
2026年8月21日から、住宅ローンの新規借入と対象のドコモサービスの契約で最大10万ポイント（期間・用途限定のdポイント）を進呈するキャンペーンが始まっています（住宅ローンの契約期間は2026年12月30日まで）。ただし、条件はかなり限定的です。
- 借換えは対象外。新規借入のみが対象です。
- 借入額1,000万円未満は対象外。1,000万円以上2,000万円未満で最大5万ポイント、2,000万円以上で最大10万ポイントです。
- 「ローンプラザ」「フラットプラザ」「住宅ローンショップ」「住宅ローンデスク」といった対面拠点経由での借入れが条件で、返済用口座も対象支店の指定が必要です。
- 口座とdアカウントの連携、対象のドコモサービス（ドコモ MAX／ahamo、ドコモ光、ドコモでんき等）のWEB契約が必要です。
ポイント還元を目的に借入先を決めるのは本末転倒です。数十年にわたって払い続ける金利や、団信・諸費用の差のほうが金額としてははるかに大きくなります。キャンペーンは最後の一押しの材料と考え、条件・期間は必ず公式サイトで確認してください。
よくある質問（FAQ）
ドコモの銀行の住宅ローンの審査は厳しいですか？
審査基準は公開されていないため「厳しい／甘い」を断定することはできません。ただし業界最低水準の金利で多くの利用実績があることから、収入の安定性・返済負担率・信用情報・物件の担保評価といった一般的なポイントを満たしていれば、過度に不安になる必要はないと考えられます。
審査に通っても、表示されている金利で借りられないことはありますか？
あります。公式サイトの注記には、審査結果によって表示金利に年0.100%〜0.300%が上乗せとなる場合があると明記されています。加えて、借入総額が物件価格の80%を超える場合は年0.350%、団信のプランや借入期間によっても上乗せがあります。適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利です。
仮審査から融資までどれくらいかかりますか？
公式サイトでは、仮審査は最短即日（営業日）、正式審査は1週間〜10日程度、仮審査から融資まで最短1か月程度が目安と案内されています。物件の引渡し日から逆算して、余裕をもって申し込みましょう。
パート・自営業でも申し込めますか？
商品概要説明書に雇用形態の要件はなく、「安定かつ継続した収入があること」が条件です。ただし収入の安定性は審査で重視されるため、収入合算やペアローンの活用、借入額の調整などで返済負担率を抑える工夫が有効です。
団信の保険料はかかりますか？
一般団信・スゴ団信（全疾病保障。満50歳以下は3大疾病50%保障も基本付帯）は金利の上乗せなし（無料）で利用できます。3大疾病100プランを選ぶ場合は年0.200%（40歳未満）または年0.400%（40歳以上）の上乗せとなります。最新の団信ラインアップと上乗せ幅は公式サイトでご確認ください。
返済期間50年は誰でも選べますか？
新規借入の融資期間は1年以上50年以内ですが、完済時満80歳未満という年齢条件があるため、実際に選べる期間は申込時の年齢によって決まります。また借入期間により年0.150%の金利上乗せがある点、期間が長いほど総返済額が増える点にも注意してください。借換えの場合は上限の考え方が異なります。
