社長・経営者・代表取締役の住宅ローン審査｜通すためのポイント

代表取締役やオーナー社長のような「会社経営者・起業家」と、一般的な企業や公務員として働くサラリーマンの明確な違いは、「労働者か、労働者ではないのか」という点です。

会社経営者は、労働法で守られる労働者ではありません。

通常、会社の中では「オーナー」や「経営者」が大きな力を持ち、「社員」である「労働者」は弱い立場にあります。そのため、経営者が労働者を強い権力で不当に扱うことのないよう、労働者を守る法令や制度が整えられています。

一方で、「経営者」側を守る制度もある程度は存在しますが、事業や会社を運営するリスクを補えるほどのものではありません。

この記事では、住宅ローンの審査で「社長・経営者・代表取締役・取締役などの会社経営者」がどのように評価されるのか、また、経営者からの住宅ローン申し込みがどのようなポイントを重視して審査されるのかを解説します。

会社経営者だと住宅ローン審査に厳しいのは本当？

住宅ローンは高額な資金を長期間貸し出すため、継続的かつ安定的な収入を得られるかが重視されます。

たとえば会社員（サラリーマン）は、会社と雇用契約を結び給料を受け取っています。会社の業績で給料が増減することはあっても、会社の借金について責任を負うことはありません。

また、雇用保険や労災保険などの制度が整っているため、仕事がなくなったり収入が途絶えたりすることをできるだけ防ぐセーフティーネットがしっかりしています。

その一方で、社長・経営者・オーナー・代表取締役は、リスクを負って経営を行っているうえに、雇用保険が適用される労働者ですらありません。会社の業績が悪化すれば役員報酬がカットされる可能性があるのはもちろん、即退任を求められる可能性もあり、退任後に雇用保険で一定水準の収入が保障される制度もありません。

社会的地位や会社の中での立場で考えると、高い収入を得て多くの人を雇っている経営者が、住宅ローンの審査で従業員よりも不利な面が多いというのは納得できないかもしれません。しかし、お金を貸す側から見ると、一時的に収入が高い人よりも、安定した収入を維持できる人のほうが優良なお客さまなのです。

前提

ポイントは、やはり住宅ローンが数千万円もの高額な資金を、最大35年もの長期にわたって融資し続ける金融商品であるという点です。つまり、継続的に収入を維持し、返済し続けられる人物に貸す必要があり、それが住宅ローン審査の大きなポイントになります。

前述のとおり、経営者、特に同族企業や中小企業の経営者の住宅ローン審査は厳しく見られる傾向があります。たとえば、起業してすぐに住宅ローンを申し込んでも、かなりの確率で審査に落ちることになります。事業を成功させて利益を出しているだけでなく、事業が中長期的にも軌道に乗っていると判断してもらう必要があるわけです。

法人設立後の経過期間・勤続年数について

経営者に住宅ローンを貸し出すときの審査基準として、「法人を設立して3期が経過（3期分の決算・納税）していること」という基準が設けられているのが一般的です。

また、直近3期に赤字の年度があると、審査ではかなりマイナスになります。赤字があると絶対に審査に落ちるとまでは言いませんが、事業の安定性の観点でマイナス評価されるのは間違いありません。

「税金を払いたくない」「節税したい」という理由で意図的に「赤字」の状態にすると、住宅ローンの審査ではマイナスに響きます。なお、役員報酬を法人の損益から差し引いて考えても赤字になっているような経営状態だと、住宅ローンの審査ではかなり厳しい結果になると覚悟しておきましょう。

参考までに、各金融機関の住宅ローンにおける勤続・営業年数の基準を紹介します（各行が見直すことがあるため、最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

年収・収入について

民間銀行の住宅ローンでは、社長・経営者に対する審査は「個人の源泉徴収票」だけで行われるわけではなく、経営する法人の業績も参照されます。そのため、住宅ローン審査の際に、経営する法人の決算書や確定申告書の提出が求められるわけです。

なお、経営者は法令の許す範囲で経費や利益をコントロールできます。そのため「節税」を目的に「利益を減らす」という行為がよく行われます。法令で許される範囲での節税は会社経営上は大切なことですが、住宅ローンやクレジットカードなど”与信”を伴う金融商品を利用するときには不利になります。

社長・経営者で将来的に住宅ローンの申し込みを考えている人は、事業性ローンを必要以上に抱えるのを避けるだけでなく、2～3年後に決算書を金融機関へ提出したときにどう見られるかも意識した決算を行っておくことをおすすめします。

なお、事業内容によっては減価償却費や銀行への融資返済などが考慮されることもあります。いずれにせよ、過去3年の業績を第三者の視点で分析・評価する気持ちが大切です。

事業の業種について

これは「明確に金融機関から教えてもらえることはない」のですが、事業の業態も審査の材料とされることがあります。たとえば、たまたま流行している可能性があり参入障壁も低いネットビジネスよりも、社会インフラを担っていて業績が大きく変わらない業種のほうが、審査に有利になることがあるようです。

特定の業種の批判になるようなコメントは差し控えますが、業種や取引先企業なども参照されることがある、というわけです。

頭金について

事業性ローンとは違い、住宅ローンを借りるときに「事業計画」のようなものの提出は不要です。そもそも住宅ローンは「マイホーム」を担保に差し出してお金を借りる仕組みなので、住宅の価値に対して借入金額が少なければ、審査に通る可能性はぐっと高まります。

また、会社・個人の資金の移動をコントロールしやすい社長やオーナーであるにもかかわらず、頭金をまったく用意せずに家を買おうとするのは、計画的とは言えないでしょう。銀行に対して「お金の管理をきちんと行える人物」であることをアピールする意味でも、頭金はしっかり用意しておきましょう。

最近は頭金ゼロでも住宅ローンを借り入れできるようになっていますが、それを利用しやすいのは公務員やサラリーマンのような安定収入の期待値が高い人たちです。社長・経営者・オーナー・代表取締役・取締役は、できれば2～3割の頭金を用意しておくべきでしょう。

健康状態

住宅ローンの借り入れには各銀行が指定する団体信用生命保険（団信）への加入が必要なため、持病・健康状態・病歴などにより団信に加入できず、結果的に住宅ローンを借りられない場合があります。

これは、住宅ローン借入者が死亡した場合に団信から住宅ローン残高が弁済され、残高がゼロになるという特性を持っているためです。借入希望金額によっては、保険会社所定の診断書の提出が必要になる場合があります。

社長・経営者・オーナー・代表取締役・取締役は、いわば会社そのものであり、その会社に万が一のことがあれば役員報酬・収入に影響し、住宅ローンの返済にも影響します。そのため、健康状態も厳密にチェックされるでしょう。

なお、健康状態に不安がある方でも、住宅ローンを諦める必要はありません。auじぶん銀行やイオン銀行では、金利に上乗せすることで加入条件を拡大した団信「ワイド団信」を扱っており、これに加入することで住宅ローンを借りられる可能性があります。団信の保障範囲は金融機関ごとに異なるため、金利だけでなく保障内容もあわせて比較するとよいでしょう。

住宅ローンの返済に二重の安心を

日本では、上場していないオーナー企業を除き、役員報酬が諸外国と比較して低い水準にあります。

その一方で、近年は株主代表訴訟などの動きが活発化しており、その賠償要求金額は欧米と変わらない事例も増えてきました。

こうした状況への対策として、「会社役員賠償責任保険」という保険商品があります。

会社経営に携わっている人は、住宅ローン返済中の健康上の問題であれば団信で対応できますが、善管注意義務など会社経営上・業務遂行上のリスクにもしっかり備えるようにしましょう。