年収400万円台でも住宅ローンは組めます。問題は審査に通るかよりいくらまで借りられるかで、その額は金利で数百万円単位で動きます。返済負担率35％の上限まで使うと、年収400万円の借入上限は金利年1.0％なら約4,133万円、フラット35の最頻金利の年3.830％（2026年10月資金受取分）では約2,697万円です。
借入可能額は、住宅金融支援機構が示す返済負担率の考え方で見積もれます。年収400万円台の審査基準と借入額の目安、審査で借りられる額と無理なく返せる額の違いを、2026年10月時点の金利で説明します。
年収400万円台なら多くの金融機関で申し込める
住宅ローンは30代・40代の利用が中心で、年収400万円台はこの世代の給与水準とおおむね重なります。一般的な会社員で年収400万円以上あれば、年収だけを理由に申し込める金融機関がなくなる心配は、あまりありません。
年収に見合わない金額を希望すれば借りられませんが、返済負担率の範囲に収まる額なら、多くの金融機関が対象になります。年収がこれを下回る場合の考え方は、年収300万円台の住宅ローンや年収200万円台の住宅ローンの記事で紹介しています。
金利上昇で借りられる額が下がっている
いまは、借入可能額が金利で大きく動いています。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25％程度へ引き上げ、9月24日から適用しました（日本銀行の公表文）。
全期間固定金利も上がっています。フラット35の最頻金利は、返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きで、2026年10月資金受取分は年3.830％です（住宅金融支援機構）。年利1.0％を前提にした古い試算をそのまま使うと、資金計画が大きくずれます。
借入可能額は総返済負担率で見積もる
住宅ローンは年収の6〜7倍程度までが目安とされますが、具体的に見積もるには、住宅金融支援機構が定める総返済負担率を使います。総返済負担率とは、年収に占める年間の返済額の合計の割合のことです。
この合計には住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシングや分割払い・リボ払いを含む）も入ります。収入合算をする場合は、合算する人の借入も含めて計算します。フラット35の基準は次のとおりです。
| 年収 | 総返済負担率の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
※フラット35のご利用条件（2026年4月1日現在）。年収は原則として、申込年の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額です。
たとえば年収450万円なら、上限は年間157.5万円で、月々に直すと131,250円です。ここまでが基準の上で返せるとみなされる返済額です。
同じ返済額でも、金利で借入上限は1,600万円以上変わる
返済負担率の上限は年収で決まりますが、その返済額でいくら借りられるかは金利で決まります。年収450万円（上限月額131,250円）で、35年・元利均等・ボーナス返済なしとして試算すると、次のようになります。
年1.0％なら約4,650万円だった上限が、年3.830％では約3,034万円まで下がり、差はおよそ1,616万円です。年収も返済額も同じなのに、金利の水準だけで借りられる額がこれだけ変わります。
年収400万円台の借入上限を、20万円刻み・金利別に示すと次のとおりです。
| 年収 | 月々の返済額（上限・返済負担率35%） | 年1.0%の場合 | 年2.0%の場合 | 年3.830%の場合 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 116,666円 | 約4,133万円 | 約3,522万円 | 約2,697万円 |
| 420万円 | 122,500円 | 約4,340万円 | 約3,698万円 | 約2,831万円 |
| 440万円 | 128,333円 | 約4,546万円 | 約3,874万円 | 約2,966万円 |
| 460万円 | 134,166円 | 約4,753万円 | 約4,050万円 | 約3,101万円 |
| 480万円 | 140,000円 | 約4,960万円 | 約4,226万円 | 約3,236万円 |
※当サイトの試算です。35年・元利均等・ボーナス返済なし・諸費用を含まない前提で、返済負担率35％の上限額から逆算した概算です。年3.830％はフラット35の最頻金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下・2026年10月資金受取分）、年1.0％と年2.0％は比較のための仮の金利です。
年収400万円で3,000万円を借りる場合で考えます。35年・元利均等で年3.830％なら毎月の返済は約129,791円、総返済負担率は約38.9％で、35％の基準を超えます。頭金で借入額を2,700万円程度まで下げるか、収入合算などを考える必要があります。
実際の審査では、次の2つで上限がもう一段下がることがあります。
- 審査金利…民間銀行は、実際の適用金利より高い審査用の金利で返済負担率を計算することが多く、適用金利で計算した上限より借入可能額は小さくなります。
- 他のローン…返済負担率には他の借入もすべて合算されます。年収450万円で毎月1万円の自動車ローンがあると、住宅ローンに使えるのは月121,250円となり、年3.830％での上限は約3,034万円から約2,803万円へ下がります。
審査で借りられる額と無理なく返せる額は770万円ほど違う
返済負担率の分母の年収は、税金や社会保険料を引く前の金額です。年収400万円なら、所得税・住民税・社会保険料などで2割程度が差し引かれ、手取りは年320万円ほど、月にすると27万円弱になります。
そこから毎月11〜12万円を返済すると、家計の負担はかなり重くなります。一般に、無理のない返済の目安は返済負担率20〜25％以内とされます。年収400万円・年3.830％・35年で試算すると、次のような水準です。
| 返済負担率 | 月々の返済額 | 借入額の目安（年3.830%・35年） |
|---|---|---|
| 20%（余裕がある水準） | 66,666円 | 約1,541万円 |
| 25%（無理のない上限の目安） | 83,333円 | 約1,926万円 |
| 35%（審査基準上の上限） | 116,666円 | 約2,697万円 |
基準の上限まで借りるか、25％に抑えるかで、借入額はおよそ770万円変わります。物件の価格帯を下げる、頭金を増やす、共働きなら収入合算を考えるなど、どの方法をとるかはこの差を見ながら決めましょう。
頭金で融資率が9割以下になると金利が下がる
融資率とは、住宅の建設費や購入価額に対する借入額の割合のことです。フラット35では融資率9割以下と9割超で金利が分かれ、2026年10月資金受取分の最頻金利は9割以下が年3.830％、9割超が年3.940％です。
機構は、融資率が9割を超える場合は返済の確実性などをより慎重に審査するとしています。物件価格の1割を用意できるかどうかで、金利と審査の両方が変わります。物件の担保評価との関係は住宅ローン審査の物件評価の記事で解説しています。
頭金とは別に、融資手数料・登記費用・火災保険料・印紙税などの諸費用もかかります。手元資金をすべて頭金に回すと、入居後の急な出費に対応できなくなるため、当面の生活費と諸費用は残しておきましょう。
年収以外に審査で見られる項目
住宅ローンの審査は、返済負担率だけで決まるものでもありません。国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」でも、金融機関が年収のほかに複数の項目を確認していることが示されています。主な項目は次のとおりです。
- 借入時・完済時の年齢…多くの銀行が完済時80歳未満を条件にしています。フラット35は申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済なら70歳以上も可）で、借入期間の上限は80歳から申込時の年齢を引いた年数と35年のうち短いほうです。
- 勤続年数・雇用形態…民間銀行は収入の安定性を重視し、勤続年数を確認します。年数の目安は銀行ごとに違います。
- 信用情報…クレジットカードやローンの延滞、多重債務は審査に影響します。リボ払いや分割払いの残高も返済負担率に合算されます。
- 健康状態…民間銀行は団体信用生命保険（団信）への加入が原則として必要です。フラット35は、健康上の理由などで団信に加入しない場合も利用でき、その場合の借入金利は加入時と異なります。
- 物件の担保評価…購入する住宅の担保価値も審査されます。フラット35には床面積（一戸建て等50㎡以上、マンション等30㎡以上）と技術基準の要件もあります。
どの項目をどれだけ重く見るかは金融機関ごとに違います。勤続年数・年齢・健康状態の条件を銀行別に比べたい場合は、住宅ローン審査の勤続年数・年齢・健康状態の記事で紹介しています。
借入先は金利と諸費用の両方で比べる
借入額が3,000万円前後になる年収400万円台では、金利差だけでなく、諸費用の内訳の違いも総支払額に影響します。比べたいのは次の3つです。
- 保証料の有無…保証会社の保証料が必要な商品と、保証料0円で事務手数料に一本化した商品があります。フラット35は保証料と繰上返済手数料が不要で、融資手数料は取扱金融機関ごとに違います。
- 事務手数料の計算方法…借入額に一定の率をかける定率タイプ（例 2.20％〈税込〉）と定額タイプがあり、借入額が大きいほど差が開きます。
- 団信の上乗せ幅…がん保障や全疾病保障を付けると金利が上乗せされる商品が多い一方、上乗せ0円で付けられる商品もあります。
同じ借入額でも、定率の事務手数料2.20％なら3,000万円で66万円かかります。保証料型の商品は、事務手数料が定額でも別に保証料がかかるため、両方を足した額で比べる必要があります。
よくある質問
Q. 年収400万円台で転職したばかりでも住宅ローンは組めますか？
A. 申し込める商品はあります。民間銀行は勤続年数を確認するため、転職直後は条件を満たさないことがあります。フラット35のご利用条件には勤続年数の定めが書かれておらず、返済負担率などの基準で審査されます。転職前後の年収が分かる書類をそろえておくと手続きが進めやすくなります。
Q. 年収450万円の共働きなら、収入合算でいくら借りられますか？
A. 合算した年収で返済負担率を計算するため、上限は上がります。たとえば本人450万円と配偶者100万円を合算すると年収550万円となり、35％の上限は月160,416円です。フラット35は連帯債務者を含め最大2名まで申し込めますが、合算する人の借入も返済負担率に含まれます。
制度や商品の内容は改正・改定されることがあるため、借入前に各機関の最新情報で確かめてください。
