住宅ローンシミュレーション

毎月の返済額、年収から借りられる額、繰上返済の効果、住宅ローン控除で戻る税金を、1つのページで計算できます。

最終更新 2026年11月12日2026年11月時点の制度で計算

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借入額・金利別の毎月の返済額（35年）

借入額	金利0.5%	金利1.0%	金利1.5%	金利2.0%
2000万円	51,917円	56,457円	61,237円	66,253円
3000万円	77,876円	84,686円	91,855円	99,379円
4000万円	103,834円	112,914円	122,474円	132,505円
5000万円	129,793円	141,143円	153,092円	165,631円
6000万円	155,751円	169,371円	183,711円	198,758円
8000万円	207,668円	225,829円	244,948円	265,010円

返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は完済まで変わらないとして計算。あなたの条件での金額は、上の計算ツールで確認できます。

年収別の借りられる額の目安（金利1.0%・35年）

年収	返済負担率20%	返済負担率25%	返済負担率30%
300万円	1,771万円	2,214万円	2,656万円
400万円	2,361万円	2,952万円	3,542万円
500万円	2,952万円	3,690万円	4,428万円
600万円	3,542万円	4,428万円	5,313万円
700万円	4,132万円	5,166万円	6,199万円
800万円	4,723万円	5,904万円	7,085万円
1000万円	5,904万円	7,380万円	8,856万円

返済負担率（額面の年収に対する年間返済額の割合）ごとに、金利1.0%・35年・元利均等返済・ほかの借入なしで計算。あなたの条件での金額は、上の計算ツールで確認できます。

計算の条件と注意事項

「毎月の返済額」は、選んだ返済方法（元利均等返済または元金均等返済）で計算します。ボーナス返済は元利均等返済のときだけ指定でき、年2回（6か月ごと）に返す分として計算します。
「借りられる額」「繰上返済」「住宅ローン控除」は、元利均等返済・毎月返済（ボーナス返済なし）で計算します。「金利が変わると」の表も元利均等返済・ボーナス返済なしです。
金利は、返済が終わるまで変わらないと仮定しています。変動金利は金利が上がると返済額や利息が増えます。固定期間が終わった後の金利の変化も反映していません。
事務手数料・保証料・団信の特約で上乗せされる金利・火災保険料などの諸費用は含みません。繰上返済の手数料も含みません。
毎月の返済額は1円未満を四捨五入して表示しています。総返済額と利息は端数を丸めずに計算しているため、金融機関の返済予定表とは差が出ることがあります。
借りられる額は1万円未満を切り捨てています。返済負担率は額面の年収に対する年間返済額（ほかのローンの返済を含む）の割合で、審査の上限の目安は返済負担率35%と入力した審査金利で計算しています。実際に借りられる額は、金融機関の審査（年収ごとの返済負担率の上限、年齢、勤続年数、物件の担保評価など）で決まり、試算の結果は借入ができることを示すものではありません。
繰上返済は、借入から1年後〜完済の1年前までの1回だけとして計算しています。期間短縮型は毎月の返済額を変えずに返済期間を短くし、返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済額を下げます。
住宅ローン控除は、2026年に入居し、入居した年の初めに借り入れたとして、借入から1年ごとのローン残高を各年の年末残高として計算しています。繰上返済はしない前提です。本人1人の名義で、給与所得だけの会社員が、今の年収・家族構成のまま毎年同じ税額と仮定した目安です。床面積などの適用要件は満たしているものとし、夫婦の連帯債務やペアローン、ほかの所得や控除がある場合は控除額が変わります。

毎月の返済額の計算方法

「元利均等返済」は毎月の返済額（元金＋利息）が一定で、はじめは利息の割合が大きくなります。「元金均等返済」は元金を毎月同じ額ずつ返すため、はじめの返済額は多いものの、総返済額は元利均等より少なくなります。多くの人が選ぶのは、家計の見通しを立てやすい元利均等です。

借りられる額の考え方

金融機関は「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」で借入の上限を判断します。審査の上限は30〜35%程度が一般的ですが、実際の金利より高い「審査金利」で計算されることが多く、借りられる額と無理なく返せる額は別物です。手取りの20〜25%に収まる返済額を目安にすると、教育費や老後資金と両立しやすくなります。

繰上返済の2つの方法

期間短縮型：毎月の返済額はそのままで、返済期間が短くなります。利息を減らす効果が大きい方法です。
返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎月の返済額が下がります。家計に余裕をつくりたいときに向きます。

住宅ローン控除を受けている間は、年末残高が減ると控除額も減ります。控除期間中の繰上返済は、効果と控除の減少を比べてから決めましょう。

住宅ローン控除（2026年に入居する場合）

年末のローン残高（借入限度額まで）の0.7%が、所得税（引ききれない分は住民税から最大9.75万円）から差し引かれます。合計所得金額2,000万円以下が条件です。

住宅の性能	新築・買取再販	中古
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円（子育て・若者夫婦 5,000万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）・13年	2,000万円（3,000万円）・13年
その他の住宅	新築は原則対象外／買取再販は2,000万円・10年	2,000万円・10年

子育て・若者夫婦世帯の上乗せは、床面積50㎡以上の住宅に限られます。

よくある質問

3,000万円を金利1%・35年で借りると、毎月の返済額はいくらですか？

元利均等返済・ボーナス返済なしで、毎月84,686円です。総返済額は約3,557万円、利息は約557万円です。

年収500万円だといくらまで借りられますか？

返済負担率25%・金利1%・35年なら約3,690万円です。ただし審査では3%前後の審査金利で計算されることが多く、無理なく返せる額は手取りから考えるのが安心です。ツールの「借りられる額」で3つの目安を比べられます。

繰上返済と投資、どちらを優先すべきですか？

ローン金利より高い利回りが見込めるなら投資、そうでなければ繰上返済が有利という考え方があります。ただし投資は元本割れの可能性があり、繰上返済したお金はすぐには戻りません。手元資金を十分に残したうえで判断しましょう。

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計算の根拠にした資料

このツールの結果は、入力された条件と公表されている制度にもとづく概算です。実際の金額は、勤務先の保険料率・控除の状況・制度改正などで変わります。最終的な金額は、勤務先・税務署・ハローワーク・年金事務所などでご確認ください。入力した内容はお使いのブラウザの中だけで計算・保存し、当サイトのサーバーには送信していません。