フラット35は、商品開発元である住宅金融支援機構に直接申し込むのではなく、住宅金融支援機構と提携する金融機関を経由して申し込む仕組みになっています。提携する金融機関はメガバンクや地方銀行・信用金庫・ネット銀行の他、住宅ローン専門のモーゲージバンクなど300社以上あります。

この記事ではフラット35の審査基準について解説しています。

フラット35とは？通常の住宅ローンと何が違う？

フラット35と民間銀行が提供する住宅ローンの根本的な違いは商品を提供している法人の目的が全く異なると言う点です。

フラット35を提供する住宅金融支援機構は、独立行政法人で国土交通省などが所管しています。

独立行政法人である住宅金融支援機構は、幅広い国民の住環境の改善を支援することを目的としており、その為に提供されているのがフラット35です。一方、住宅ローンを提供している金融機関（銀行・信金・JAなど）は、あくまでも営利目的の法人です。

この違いが、フラット35が公的な役割をになっている住宅ローンと言われる理由です。

このように、フラット35は、「幅広い国民がマイホームを持てるようにすること」「優良・高性能な住宅を日本に普及させること」などの国が定める方向性・戦略に沿って提供されていると言う点を理解しておくようにしましょう。

その為、パート・アルバイトで働いている人でも利用できる可能性がありますし、団体信用生命保険に加入できない人でも利用できます。

住宅ローンの審査基準は、民間金融機関の住宅ローンとかなり異なっています。ダイレクトに言ってしまえば、フラット35は一般的な住宅ローンよりも審査に通りやすい住宅ローン、つまり、審査基準が甘い面がある住宅ローンです。

職業不問！パート・アルバイトでも借り入れ可能

民間の金融機関の住宅ローンの場合、正社員で勤続年数2年～3年以上が融資の条件とされていることが多くあります。アルバイト・パート・契約社員・派遣社員・自営業・会社経営者の人は、住宅ローン審査で厳しく見られがちですし、最初から対象外としているような金融機関もあるほどです。

フラット35の場合、職業による区別がほとんどなく「継続した収入」があれば借り入れできる可能性が高い住宅ローンです。例えば、融資金額は少ないものの50代のパート社員でも借り入れできたという実績も耳にするほどで、フラット35の目的の1つである、「国民に広くマイホームを持ってもらうこと」を達成するために、一般的な銀行が提供する住宅ローンの審査基準とは大きく異なっています。

 転職直後でも利用可能なフラット35

フラット35に限らずどんな住宅ローンでも「継続した収入があるかどうか」が重要視されるのですが、フラット35は転職直後や勤続年数が1年未満でも審査の申し込みが可能となっています。

転職直後の場合は、転職前の勤務先から給与証明書（転職・休職用）を発行してもらって提出を求められるなどの手続き面での違いはありますが、転職直後でもすんなり利用できることが多い住宅ローンです。

年収ごとの借り入れ可能額は？

フラット35はよくも悪くもあらかじめ決められたルールに基づいて運営される住宅ローンで、借入可能額も年収に基づいたルール（計算式）で定められています。

そのルールとは「年収に対する年間の返済金額の割合が一定基準以下であること」で、下記の基準を満たすことが条件になっています。

具体的に35年返済でフラット35を借りた場合のフラット35借り入れ金額を年収ごとにシミュレーションしてみましたので参考にしてください。

なお、ここではシミュレーションを簡略化するため、金利を35年固定1%で計算していますので、最新の金利でシミュレーションしたい人は住宅金融支援機構やフラット35申込11年連続1位のアルヒの公式サイトでシミュレーションするようにしてください。

フラット35の申込の条件

年齢

申込時が７０歳未満、最終返済時８０歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、７０歳以上も申し込み可能）

勤続年数

特に定めなし

雇用形態

社長、自営業、個人事業主、派遣社員、契約社員、パート、アルバイト社員でも可能

年収・収入

100万円程度以上、年収に占めるすべての借入の年間返済額（本件融資を含む）の割合（＝総返済負担率）が下記基準を満たしていること。

年収400万円未満は30%以下、 400万円以上は35%以下

国籍

日本国籍または永住権（特別永住権）を有し、国内に居住していること

資金の用途

• 住宅金融支援機構の定める技術基準に適合することを証明する「適合証明書」の取得が必要です。
• 店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の１／２以上であること
• 新築住宅
  住宅建設費（土地取得費を含む）または住宅購入価額が1億円以下（消費税込）の住宅土地の取得時期がお申し込み日の前々年の４月１日以降であること。また、申し込み時点で竣工から2年以内の住宅でまだ居住していない住宅の購入
• 中古住宅
  住宅購入価額が１億円以下（消費税込）の住宅の購入
  申し込み時点で竣工から２年を超えている住宅、または既に居住している住宅の購入

フラット35の審査に落ちた理由として考えられるのは？

これまで説明したように、一般の住宅ローンよりも審査基準がゆるいと思われるフラット35に申し込んだものの審査に落ちてしまった場合に考えられる理由は以下のものです。その対策についても解説します。

落ちた理由 その1：個人の信用情報に問題がある

過去にクレジットカードやローン、キャッシング、信販会社や保証会社への支払いなどの借金の返済情報に”遅延”など何かしらのマイナスな事故があり、その人の信用情報に傷がついた場合に、金融機関同士で個人情報を交換するネットワーク「信用情報機関」にその情報が登録されていることが原因です。

最近では、スマホなど身近な物が割賦での購入になるため、携帯電話料金の遅延などが個人の信用情報に記載されることもあり、注意が必要です。

支払いの遅延が解消、あるいは破産宣告や契約解消で取引が終了した時点から5年間は、いわゆるブラックリストとして住宅ローンはもちろんクレジットカードなどの審査にも通りません。
対策としてはブラックリストの記載から削除される5年間を待つほかありません。

自身の個人信用情報にご不安な方は下記の各指定信用情報機関のwebサイトから請求し確認することができます。

CIC（webサイトへ）

JICC（webサイトへ）

JBA（webサイトへ）

落ちた理由 その2：借入希望額が多すぎる

前述しましたが、フラット35は融資の際の返済負担率が明確にしています。
フラット35の返済負担率は、年収400万円未満であれば30%以下、年収400万円以上であれば35%以下とされているため、この基準をオーバーしている可能性があります。

返済負担率は、消費者金融での借り入れはもちろん、車のローン、クレジットカードのリボ払いなども含めて算出されます。これらを含めて自身の借入額を算出し返済負担率を計算してみましょう。

落ちた理由 その3：銀行により受け付ける基準が異なっている

契約者からフラット35の申し込みを行うときに、銀行により申し込みを受ける基準が異なる場合があります。
簡単に説明すると、同じ人間がフラット35を申し込んでも、A銀行では落ちたけど、B銀行では審査を通ったといった具合です。また申し込みを受け付けた担当者によっても残念ながら違いがあります。仕事ができる人、出来ない人、愛想の良い人、悪い人などいろいろな人いるため仕方のないことかもしれません。

こういったことを防ぐためにも、フラット35を申し込むときには複数の金融機関に同時に申し込んでおくのが得策です。もともと住宅ローンはとても厳しい審査があるため、落ちたときのことを考えておく必要があります。複数同時に申し込み、融資の実行に確実に間に合うように万全の体制を作っておきましょう。

おすすめのフラット35は？

フラット35は300以上の金融機関で申し込めますが、300を超える金融機関の中で圧倒的な貸し出し実績があるのが住宅ローン専門の金融機関のSBIアルヒです。

SBIアルヒは2009年から連続でフラット35実行件数で1位を獲得している金融機関です。近年は、フラット35の25%程度がSBIアルヒからの申し込みです。

最大手が必ずしも一番良いとは言いませんが、「フラット35は最終的に住宅金融支援機構にいきつくこと」、「審査基準や審査に通る方法を経験豊富なスタッフに相談できること」など、SBIアルヒで申し込むメリットは多くあります。

また、全国に店舗を構えていて相談しやすいというメリットもありますし、審査にノウハウもあり高度なシステムも導入されているので審査のスピード面でも申し分ありません。

SBIアルヒのフラット35の詳細はこちら

住宅ローンは、個人が借りるローン商品の中でも特に厳格に審査されます。

カードローンなどの審査と比べて住宅ローンの審査は複雑です。住宅ローンは、数千万・数億円単位のお金を貸して、10年以上かけて返済されるため、金融機関としては、様々な観点で総合的に審査する必要があるためです。また、それらの審査基準も金融機関により大きくことなります。

この記事では住宅ローンの審査で必ず確認される「勤続年数」「年齢」「健康状態」について解説したいと思います。なお、「健康状態」は銀行ではなく保険会社が提供する団信の加入審査という形で審査されます。

マイホームは人生最大の買い物です。マイホームを買うために借りる住宅ローンは人生最大の借金です。

有利な住宅ローンを利用するためには、審査される点を把握しておくことが大切です。

住宅ローンの審査基準や落ちた理由は公表されない

住宅ローンの全ての審査基準を公表している金融機関はありまえん。

また、住宅ローンの審査で落とした人大して、なぜその人が審査に落ちたのかその理由を丁寧に教えてくれる金融機関もありません。住宅ローンの審査にはAIが活用されるようになって複雑化していて、金融機関側も簡単に教えることができません。

ただし、「勤続年数」「年齢」「健康状態」は比較的わかりやすい審査項目です。なぜなら、審査基準が明示されているケースが多い審査項目だからです。

それでは、主要な住宅ローンの審査で「勤続年数」、「年齢」、「健康状態」がどのように扱われているのか、順を追って確認していきましょう。

住宅ローンには「安定した収入」が必要

住宅ローンは、「何年もかけて返済するローン」です。そのため、審査では「継続的かつ安定的な収入が期待できるか」が重要視されます。

収入の安定度を図る指標の1つが「勤続年数」です。また、勤め先（会社）も併せて確認されます。

どんな会社でどれぐらいの間働いているかという点から、安定して収入を得られる可能性が高い人なのかが判断されることになります。

会社や仕事を頻繁に変えたりする人よりは、長く勤めている人の方が高く評価されますし、中小企業よりは大企業や公務員の方が高く評価されます。

主要ネット銀行の勤続年数の基準

以下は主要金融機関の住宅ローンの審査における勤続年数の条件を整理した比較表です。

最近は住宅ローンの審査も多様化してきているので、人気を集める住宅ローンは「勤続年数を一律に定めない」傾向が強くなってきています。

「一律に定めないだけ」なので、転職したばかりと勤続10年が同じ評価になるわけではありませんし、独立したばかりの自営業者よりは勤続年数が長いサラリーマンのほうが審査は通りやすくなるでしょう。

なお、SBI新生銀行の2年は「1つの会社」である必要はありません。複数の企業だとしても、間を明けずに働き続けていれば、この条件を満たすことができます。

年齢について

年齢制限はほとんど同じです。借入時の年齢だけでなく完済時の年齢も定められています。完済時の年齢は80歳が標準的です。以下は主要な住宅ローンの年齢基準です。

なお、完済時年齢が満80歳未満でほぼ統一されている大きな理由は住宅ローンと同時に申し込むことになる団信（団体信用生命保険）が80歳までが加入可能となっているためです。80歳完済を守りながら35年返済で住宅ローンを借りるには45歳までに住宅ローンを契約する必要があります。

45歳を過ぎても完済時の年齢を80歳未満になるように返済期間を調整することで住宅ローンを借りることは全く問題ありません。ただし、返済期間が短くなると毎月の返済負担は増加してしまいますので、家計の支出をしっかりと確認しておくようにしましょう。

特に、65歳～70歳ぐらいで収入が途絶えるか大きく減少することになります。老後の生活を安定させるために退職金を使って返済することも想定してシミュレーションを立てるなど、退職後の生活についても意識するようにしましょう。

もちろん、理想は現役で働いていて収入が大きい間にローンを完済してしまうことです。「老後は2000万円以上の費用」が必要と言われている昨今、退職後のライフプランなどを立てやすくするためにも何歳でローンを完済するのかを意識して借り入れるようにしましょう。

健康状態について

健康状態は”銀行”は審査する能力はありません。その代わり、「団信」という商品を活用して「保険会社に契約者の健康状態に対するリスク」を転嫁するような仕組みが採用されています。

指定する団信（団体信用生命保険）に加入することを必須とすることで、団信に加入できない人（持病、病歴がある人）への貸し出しを抑止しながら、死亡した際などに保険金で住宅ローンを完済してもらえるような仕組みが構築されています。

過去に大病を患ったり、現在治療中の病気があると住宅ローンを諦めるしかないのか、と言うとそんなことはありません。保険料を負担する必要がありますが、通常の団信よりも加入条件が緩和されているワイド団信を利用することで住宅ローンに加入できる仕組みも同時に構築されていますし、国の支援で成り立っているフラット35であれば団信に加入しなくても契約できるようになっています。

ワイド団信について詳しく説明したこちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンのワイド団信とは？　高血圧、糖尿病、うつ病でも利用可能？！

住宅ローンの審査は、住宅ローンを契約する人の信用力や返済能力の審査が中心ですが、もう1つ重要になるのが、担保となるマイホーム（物件）に対する審査です。マイホームの審査とは、いわゆる「担保評価」「担保価値」の確認のことです。

住宅ローンを契約する人の審査は、その人の年齢や勤務先・勤続年数・年収など、様々な観点から審査を行うことで、その人の信用度や、将来を通じて安定した収入が得て住宅ローンを返済してくれるのかを確認することを目的に行われます。

それでは、物件の審査はどのようなものなのでしょうか。また、物件の評価が低くなるのはどんな場合なのでしょうか？物件評価が住宅ローンの審査にどのような影響があるのでしょうか？

この記事ではこのような観点から住宅ローンの審査について解説していきたいと思います。

住宅ローンの担保評価とは？

住宅ローンは、何千万円～数億円もの高額なお金を貸すことになる金融商品です。収入だけでなく現時点の勤務先や勤続年数（職歴所）や健康状態など、様々な観点で総合的に審査されます。

カードローンなどの少額のローンに比べるとかなり厳格に審査されます。

前述した通り、住宅ローン審査には契約者（人物）の審査と購入する物件への審査があります。契約者（人物）の審査ではこの人は返済がきちんとできるかどうかという観点を審査し、物件の審査ではその文献の担保価値を評価すること、です。

担保評価額とは、住宅ローンの融資に担保として設定する不動産（土地や建物）の評価額のことです。

銀行が住宅ローンを融資をするときには、契約者が返済できなくなった場合に貸出金を回収できるように、不動産などの担保をとります。担保とは、返済してもらえない状態になった時に、それを売って、資金を回収する権利のことで、その物件が資金回収できるだけ価値ががあるかどうかを評価するのが担保評価になります。

不動産の担保評価額は、まず、金融機関が競売での落札相場を算定し、それに金融機関ごとの一定の掛目を掛けて算出します。担保の掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無によりますが、概ね70パーセント程度に定めらています。

この担保から計算した担保評価額に契約者（人物）の評価を加味して融資可能金額を決定します。従って、物件の担保評価額が低いと、借り入れ可能額が減り、希望金額を借りられなくなる可能性があります。

次に、担保評価額が低くなるのは事例について解説していきます。一般的な新築戸建てやマンションを購入する場合はあまり気にしなくて良いと思いますが、中古の戸建てや一部の新築戸建て住宅を購入する場合は事前に確認しておくと良いでしょう。

担保評価が低くなる事例

傾斜地

傾斜地とは、宅地造成等規制法施行令１条２項に定義が定められています。「この政令において崖とは地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす上地で硬岩盤以外のものをいい、崖面とはその地表面をいう」と定められた土地になります。

崖と言われると、海や山をイメージしがちですが、傾斜のある土地のことを法令で法地（のりち）や崖地といいます。

この法地・崖地には利用制限があり、15度以上の傾斜がある場合は利用不可能です。

法地・崖地を含む土地は、その土地の部分部分の傾斜度に分けて、減価されていくことになります。15度以上は20〜50％の減価、15度未満においては10〜30％の減価が一般的な数字です。

このように、傾斜がある土地の場合は、同じ広さの土地でも担保価値が減額されることになります。なお、傾斜地に関しては、災害のリスクも一定にありますので利用用とは慎重に考えるようにしましょう。

法地・崖地は「眺望が良くて、気持ちいい！」といったメリットもあり、有効活用することもできますが、担保評価の観点ではこのようなデメリットがある点を理解しておきましょう。

私道への立ち入りが必要な場合

当たり前のことですが、購入した土地や物件には出入りする必要があります。

その土地に出入り可能な道路が公道であれば誰でも通行可能ですが、私道の場合には評価が低くなります。

私道は第三者が所有している道です。さらに私道は二通りに分かれます。

• 地主の所有物

売主が保有している土地の一部を売買するケースのことです。土地の売買時に、その私道の利用料が含まれているケースが多いでしょう。場合によっては、別途通行料を支払う必要があるケースもあります。

• 周辺住民の共有

その私道が周辺住民の共有の私道となっているケースがあります。

一般的には、共有されている私道を登記をする必要はなく、前の所有者が私道を日常的に使用していた場合は、原則として購入者も私道の利用権を引き継ぐことになります。

なお、私道の状態が良くない場合、住民対地主や住民の間でトラブルが発生していて、メンテナンスができていない可能性もあります。

私道は公道とは違ってトラブルが発生しがちなことからも担保評価の面では不利になります。

また、私道のトラブルはマイホーム購入後の日常生活に影響を与えますので、権利関係だけではなく現況もしっかり確認するようにしましょう。近隣住人に話を聞いてみるのも良いでしょう。

住宅ローンの担保評価が低い場合の対応策

担保評価が低い場合には住宅ローン審査に不利になるのは事実です。

ただし、住宅ローンの審査は、契約者本人の人物と建物の2つの評価を行います。無理をした金額を借りなければ問題にならないことの方が多いでしょう。

例えば、担保評価の高いマンションを購入しようとしたとして、収入がほとんどない場合に審査が通るでしょうか？通りませんよね。逆に担保評価が低い物件だったとしても公務員や大企業に勤務している場合には審査が通る可能性が高いのも事実です。

建物の評価よりも人物の評価が重要視される傾向があり、住宅ローンの審査で一番重要なことは「安定した収入」があることになります。もう1つ大事なことは「個人の信用情報に問題がない」ことです。

担保評価が低い物件を購入する場合でも、この2つのポイントを注意しておけば住宅ローン審査に通る可能性が高くなります。

全国には１３のろうきんがあり、中央ろうきんは、 茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨の関東１都７県を営業エリアにしている最大規模のろうきんで、店舗数も100店舗を超えています。

非営利目的の金融機関ですので、営利目的の銀行の住宅ローンとは異なる商品性もあるろうきんの住宅ローン。今回はこのろうきんの住宅ローンの審査基準を確認していきたいと思います。

ろうきんの住宅ローン審査基準

ろうきんの住宅ローン審査申し込みの条件として特徴的なのは、勤続年数１年以上(同一勤務先）から申し込み可能という点です。また、自営業、契約社員、パートでも一定の条件をクリアすれば対象となります。

住宅ローンの審査申し込みに必要な年収も住宅ローンを扱う金融機関で最低水準に近い１５０万円です。

ろうきんの審査基準を見てみると、勤労者のための非営利の金融機関らしい審査基準になっていると感じます。また、親子リレー返済や親子（夫婦）ペア返済などにも対応している点も特徴的です。

一部繰上返済手数料が窓口でもネットでも手数無料である点にも注目です。

住宅ローン申込の条件

1 年齢

借り入れ時の年齢が満２０歳以上で、最終返済時が満７６歳未満であること。

2 勤続年数

同一勤務先に１年以上勤務していること。自営業者などの方は事業開始後３年を経過していること。

3 雇用形態

自営業、契約社員、パートでも一定の条件を満たせば可。

4 年収・収入

安定継続した年収（前年税込み年収）が１５０万円以上。

5 国籍

日本国籍、または永住許可を受けていること。

資金の用途

自己（または２親等以内の親族）が居住するための

・住宅の新築・購入資金（中古含む）
・新築、中古マンションの購入資金
・住宅、マンションの増改築やリフォーム資金
・住宅用土地の購入資金

融資の期間と金額

融資期間

最長35年間（ただし、最終返済時は満76歳未満）

返済期間35年で住宅ローンを借り入れる場合には最終返済時が万76歳未満ということで借り入れが可能なのは60歳までと考えておきましょう。

融資金額

最高1億円（原則として30万円以上、1万円単位）

三井住友銀行の住宅ローンは、元々はメガバンクらしい一般的な住宅ローンでしたが、WEB申込専用住宅ローンにも力を入れていますし、自然災害に被災した際に住宅ローンの返済が一定期間免除される「自然災害時一部返済免除特約」や、夫婦のどちらかが死亡・高度医療の状態になった時に保険金がおりる団信「連生団体信用生命保険付 住宅ローン（クロスサポート）」を提供するなど住宅ローンなど、三井住友銀行ならでは住宅ローンを提供しながら、顧客ニーズに対応する住宅ローンにも力をいれています。

この記事ではそんな三井住友銀行の住宅ローンの審査基準について解説しています。

三井住友銀行の住宅ローンの特徴

三井住友銀行の住宅ローンの基本的な商品性はそれほど大きな特徴もなく、標準的と言えます。もともとメガバンクの一角として住宅ローンを開発・提供していた歴史がありますので、その商品性を引き継いでいます。

そのうえで、最新の住宅ローンに近いサービスを追加してきており、例えば、事前審査の申込みをスマートフォンのアプリから行えることや、インターネット申込専用の住宅ローンを用意したりしています。

これは、住宅ローン業界でシェアを伸ばしてきているインターネット銀行を意識したものなのですが、残念ながらインターネット銀行の住宅ローンに追いつきそうになりつつありますが、インターネット銀行の住宅ローンを追い越すことはできずにいる印象です。

メガバンクの最大のメリットである全国にある店舗での対面相談に関しても、窓口で専門家への相談はできるものの、住宅ローンの申込みは専用アプリからのみの受付となっているため、窓口まで相談にいった方は不親切に感じるかもしれません。

自然災害時一部返済免除特約付住宅ローン

標準的な住宅ローンが多い三井住友銀行ですが、特徴的な住宅ローンが自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン。

金利に上乗せにはなりますが、台風や地震・津波などの自然災害により自宅が被害を受けた場合に、一定期間のローン返済を返済を免除されることで、自然災害時のさまざまな出費に対応できる特約です。

自然災害時返済一部免除特約付住宅ローンは被災した場合、「一定期間の返済免除＜約低返済保障型＞」もしくは「全壊時に残りの住宅ローン残高の半分相当を免除＜残高保障型＞」の2種類から選ぶことができます。

＜約低返済保障型（金利に0.1%上乗せ）＞

＜残高保障型（金利に0.5%上乗せ）＞

三井住友銀行の住宅ローンの審査基準（概要）

それでは、三井住友銀行の住宅ローンの審査基準について確認していきましょう。ここでは三井住友銀行の取り扱う住宅ローンのうち代表的な商品である「三井住友住宅ローン」の審査基準について、商品説明書を参照しながら細かく確認していきたいと思います。

1. 年齢
   借り入れ時の年齢は20歳以上・満70歳の誕生日まで（80歳の誕生日までに完済が必要）
2. 資金使途
   本人が住む住宅・宅地の購入・新築・増改築資金
3. 融資金額
   100万円以上1億円以内（10万円単位）
4. 借入期間
   1年以上35年以内
5. 金利
   変動金利は、三井住友銀行の短期プライムレートに連動する長期貸出金利をもとに決定。（毎年4月と10月の2回適用金利の見直しが行われる）
6. 団体信用生命保険（団信）
   加入が必須。
   8大疾病保障・クロスサポートなども提供。引受保険会社は商品により異なる。
7. 保証人
   三井住友銀行が指定する保証会社による保証が必須となっており、保証会社による審査に通過する必要があります。同居する親子や夫婦で連帯債務として借入することも可能です。
   ※保証会社とは別に「連帯保証人」が必要となる場合あり

まずはこの商品説明書に明記されている基準をクリアしなければ住宅ローンを借りる事は難しそうです。ただ、この基準はどのこの銀行の住宅ローンでも大差はありません。ここに挙げている内容は三井住友銀行だけが厳しいといった項目もなく標準的な物と言えます。

住宅ローン審査の流れ（事前審査と本審査）

三井住友銀行の住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2回に分かれています。

事前審査の必要書類

事前審査の受付はスマートフォンの専用アプリからのみの受付となり、必要書類を揃えスマートフォンで撮影したデータをアップロードすることになります。必要な書類は以下の3種類です。

• 本人確認書類
  有効期限内の免許証など顔写真入のもの
• 年収確認資料
  サラリーマンであれば最新の源泉徴収票、確定申告をされている方であれば確定申告書と納税証明書
• 物件確認資料
  購入する物件の資料（不動産業者や施工業者が用意してくれます。）

この資料を揃え申込みを行うと事前審査の開始となります。その後、仮審査を通れば本審査へと進むことになります。

三井住友銀行の住宅ローン審査基準（補足）

三井住友銀行の住宅ローンの商品説明書はシンプルな内容で必要最低限の情報しか記載されていませんので商品説明書だけでは審査の特徴が把握しにくいため、独自に調査した結果、「返済負担率は年収が300万円未満の場合は30%、年収が300万円以上の場合は35%を上限としているようです。

また、年収や職業について限定的な表現がありませんが、実質的には年収300万円以上で、雇用形態は正社員（または公務員）、さらに勤続年数は3年以上、という条件を全て満たさないと審査に落ちる可能性が高いようです。

三井住友銀行は住宅ローンの事前審査で「スコア」を用いており、合格点が出ないと事前審査に落ちると言われています。そのスコアを構成している主な要素は「年齢」「勤務先（の規模や種類）」、「勤続年数」、「年収」、「希望する借入額」です。「年収」部分のスコアを改善するために「収入合算」することも可能ですが「契約社員」「派遣社員」「パート」「アルバイト」だと収入に合算することもできないことになっています。三井住友銀行が住宅ローン審査で職業・雇用形態を重要視していることがよくわかる例です。

年収300万円以上・雇用形態は正社員のみ・勤続3年以上ということで、三井住友銀行の住宅ローン審査は厳しい物と言えます。
では審査に不安がある場合にはどうしたらよいのでしょうか。

審査に不安がある場合には「フラット35」も候補に

三井住友銀行の住宅ローンは審査が厳しめであることがわかりました。もし審査に不安がある方は「フラット35」を借入候補に入れてみることをおすすめします。

三井住友銀行の20年超～35年以内の固定金利の金利は1.68%（2019年6月現在）となっていますが、同じ35年固定金利の「フラット35」は1.27%（2019年6月現在）とかなり低く設定されています。

更に「フラット35」の審査ではアルバイト・派遣・自営業や個人事業主でも借入れが可能になっています。どうしても三井住友銀行で住宅ローンを借りたいという方でなければ、金利が高い上に審査も厳しい三井住友銀行の住宅ローンにこだわる必要はありませんね。

年収400万円台の方の住宅ローン審査対策とは？

住宅ローンは30代・40代の資産形成層が利用する金融商品です。年収400万円台の人は、30代・40代の平均年収を超えています。

一般的なサラリーマンで年収400万円以上であれば、住宅ローンを借りられないのではないか、と心配しすぎる必要はありません。

もちろん、1億円借りたいと言っても貸してはもらえないので、背伸びし過ぎない範囲での借り入れ希望の場合の話です。

年収400万円あれば年収面での審査基準が厳しいソニー銀行でも利用可能ですし、基本的にはほとんどの金融機関で住宅ローンを利用できる可能性があるでしょう。

選択肢が広いと逆に悩みも増えることもありますが、各金融機関の住宅ローン審査基準を把握してより条件の良い住宅ローンを選ぶようにしましょう。

年収400万円台だと住宅ローンはいくら借りれるのか？上限額は？

一般的に住宅ローンは年収に対して6倍程度までの借り入れにしておくべきと言われますが、もう少し詳細な借り入れ可能額の算出を行うには、金融機関が用意するシミュレーションツールを活用すると良いでしょう。

例えば、フラット３５を提供している住宅金融支援機構が公表している返済負担率を基準に考えることをおすすめします。

この返済負担率は、年収450万円の方がローン返済に年間450万円使う場合はと返済負担率が100％、年間のローン返済額が45万円であれば返済負担率10％というようにシンプルに計算されます。

住宅金融支援機構が定める返済負担率では、400万円以上500万円未満の方は35％が上限となります。年収450万円の方ですと 月々の住宅ローン返済金額で計算すると131,250円が上限となります。

年利1%の住宅ローンを35年返済で借り入れた場合のシュミレーションでは借り入れ可能額は4,640万円となります。
※元利金等返済でボーナスでの返済なし。

なお、返済負担比率には住宅ローン以外のローンの返済も加味した金額が利用されますので、たとえば自動車ローンで毎月1万円の返済を行っている場合には、住宅ローンの返済金額は121,250円（借り入れ可能額は4,286万円）が住宅ローンの限度額となります。

年収400万円台と言っても幅が広いので、年収20万円刻みの借り入れ上限をご紹介したいと思います。

※前提条件：元利金等返済でボーナスでの返済なし。

年収400万円台の方でも頭金なしでも2000万円、2500万円、3000万円、3500万円程度の住宅ローンを組むことは可能そうです。

他にローンが無い場合には4,000万円程度の借り入れも可能な計算ではありますが、「年収」は税引き前の数字ですので、実際の月々の手取りから計算して毎月12万円、13万円の返済が可能なのかしっかりとした判断が必要となるでしょう。

年収400万円台ですと住民税、所得税、厚生年金、健康保険量などで年収の20％程度は差し引かれるため、年収400万の方の手取りは年320万円程度となります。ボーナスなしの年俸制と計算しても、月々の手取り収入は27万円弱ですので、そこから11万円の住宅ローン返済はかなり厳しいと想定されます。

頭金について

頭金を多く貯めておくことは、返済負担比率を低めにしておくなどは銀行の審査対策になるだけではなく、借り入れ後の返済計画にも大きな影響を与えます。家族との生活を守るという意味でも、しっかりと頭金は準備しておくと良いでしょう。

年収400万円台審査に通りやすい？おすすめの住宅ローンは？

auじぶん銀行

無料の疾病保障が充実する低金利住宅ローン。企業背景も問題なく、候補に加えておきたい住宅ローンの１つ。

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今回は住宅ローン審査のときの物件の評価について確認していきましょう。

新築分譲住宅の担保評価の場合

一般的には、不動産会社が販売している住宅の価格、つまり、マイホーム購入価額を担保評価額としていることが多いため、購入価額の100％の金額までの借入れ可能です。

ただし、金融機関によっては不動産担保評価会社を利用して不動産担保評価を行った結果を優先して100％融資してもらえないケースもあります。

建物の建築の場合

一般的に、建築請負契約の価額を担保評価額としているため、建築費の100％の金額までの借入れが可能です。なお、通常はここで承認された融資金額相当分をつなぎ融資で借り入れることになります。

中古住宅の担保評価の場合

購入価額を担保評価額としていることが多いようです。

ただし、一戸建てで、建物が古い場合には、土地だけの評価額となることもあり、購入価額よりも評価額が低い場合には、全額の借入れはできないこともあります。

また、金融機関により中古住宅についてはマンションのみを融資対象とする場合もあります。

その他、建築基準法や都市計画法など各種法令に違反していないかなどの審査も行われます。

権利関係・建築規制について

下記に該当する物件の住宅ローン審査申込には注意が必要です。

■借地権、定期借地権
借地権付の住宅の場合、土地には抵当権が設定出来ないことから、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。

■保留地
区画整理事業の保留地を購入する場合、住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。
なお、当サイトでご紹介しているイオン銀行では、一定条件を満たす場合は保留地上の建物でも借入が可能です。

■建築基準法
建物が建築基準法への適合が必要です。建築確認を受けていること、検査済証の交付を受けていることを確認しましょう。また中古住宅の中には、建築時の建築基準法に適合していても、その後の法改正により、現在の法には適合しないケースがありますので、中古物件の場合は特に注意して事前に確認してください。

■都市計画法
市街化調整区域は、原則一般住宅などの建物を建てることができませんが、一部市街化調整区域の住宅を購入するケースもあるようです。住宅ローンの申込を受け付けない金融機関もあり、借り入れが難しいケースが多いです。注意してください。

年収100万円程度では住宅ローンを借りることもマイホームを持つこともできないと思ってしまいそうですが、実は、年収100万円代で住宅ローンを借りてマイホームを買った人は想像以上にたくさんいます。実際、フラット35最大手のARUHIで住宅ローンを借りている人に年収100万円台人も一定に存在しているという公表データもあります。

年収100万円で住宅ローンは組める？

いくら借りれる？限度額は？

年収100万円台でも住宅ローンを契約できるケースはたくさんあります。ただし、民間の銀行の住宅ローンは年収基準を300万円～400万円ぐらいになっていたり、選択肢が広くはないのは事実です。選択肢と上がってくるのはフラット35で、特にアルヒのフラット35は過去の融資実績も豊富で全国に多数の店舗と住宅ローンのプロを抱えている企業で、最有力候補と言えるでしょう。

で、実際にいくら借りれるのかをシミュレーションしてみたのが以下です。

利用する商品や金利によって違いますが、フラット35の場合、年収100万円で850万円前後、年収200万円1700万円前後の借り入れが上限ですが、年収や商品によって借入可能額は変わってきますので、ご自身の条件でチェックしておくようにしましょう。

シミュレーションはこちら
 

フラット35は年収制限が低いだけでなく、パート・アルバイトなどでも住宅ローンが利用できたり、民間銀行の住宅ローンが利用しにくい環境にある人の心強い味方です。年収100万円台で住宅ローンを利用したいと考えている人は、候補に加えておくべき住宅ローンです。

年収100万円台だと住宅ローン審査に不利？

住宅ローンは数千万円という高額な資金を最長35年間という長い期間にわたり貸し出す性質なものであるため、貸し出す金融機関としては継続的な収入があるかという点を重視し、審査します。継続的な収入とは勤続年数と言い変えてもよいでしょう。その視点から考えると100万円台の年収でも継続的に収入が得られていて、返済もしっかり行える月々の支払い金額であれば住宅ローン審査に通る可能性はあるはずです。

年収100万円以上で利用できる住宅ローンは？

スマホで閲覧されている方は表をスクロールしていただくと表の全体が見れます。

フラット３５はさすがに国策として推進している住宅ローンだけあって年収100万円台でも利用可能な状況です。

フラット35以外では、イオン銀行とARUHIの変動Sが選択肢として挙げらます。

イオン銀行は「健康保険・厚生年金保険の被保険者であり、雇用保険への加入が確認できること」が条件として明記されていますので、アルバイト社員やパート社員で審査に通ることは難しいと思われます。

ARUHIの変動Sは年収100万円からでも利用可能なことはもちろん、フラット35で審査の基準となる年間返済負担率が40%まで上げられます。さらにフラット35で融資を受けるためには住宅基準を満たさなくてはなりませんが、床面積40平方メートル以上であれば条件を満たすため融資のハードルはぐっと低くなる住宅ローンです。

年収100万円台　いくら借りれる？組める？

一般的に年収に対して6倍程度までの借り入れが可能となっているようです。
6倍が目安と言われてはいますが、審査については総合的な判断を行うはずですので、6倍ぎりぎりの申込は避け、頭金を用意するなどを行ったほうがよいでしょう。
たとえば年収150万円の方であれば年収の5倍の借入を希望した場合には750万円程度の借入が行える見込みがあります。

また、同時に年収に対する返済負担比率も重要な審査ポイントです。
年収150万円ですと、年収に対して25％が返済負担率の上限となります。
なお、返済負担比率には住宅ローン以外のローンの返済も加味した金額が利用されます。
たとえば自動車ローンで毎月1万円の返済を行っている倍には、住宅ローンの返済金額は21,250円までが借りられる住宅ローンの限度額となります。

年収100万円台の住宅ローン借入可能額 早見表

次に年収100万円台の方々の住宅ローン借入限度額をご紹介したいと思います。ARUHIのホームページにあるシミュレーション機能より算出しています。

借入可能額はARUHIのフラット35の2020年5月のフラット35の金利より算出しています。

より詳細はシミュレーションを行いたい方はこちらから行えます。

頭金について

頭金を多く貯めておくことは、返済負担比率を低くなるという住宅ローン審査対策だけではなく、ご自身の生活防衛という面でも非常に重要になるでしょう。
住宅の購入に伴う初期費用と住宅ローンの初期費用（事務手数料や保証料）と考えると750万円から960万円の借入を行えた場合でも100万円程度の頭金は必須になるでしょう。
なお、銀行にあなたが信用がおける人間であることを理解させる意味でも、特定の銀行と取引をしておくことを検討されてはいかがでしょう。定期預金などを行っておき、定期的に預金が行えるだけの収入があるなどを銀行に把握させる意味では有効な手段だと考えられます。
本サイトでご紹介する銀行は定期預金でキャンペーンを恒常的に行っており金利が年利1%近い商品を扱っている場合もあり、メガバンクなどと比較して金利が多く得られる副産物もあります。

住宅ローン控除について

住宅ローン控除は住宅ローンを利用し、マイホームを購入した場合に支払った所得税や住民税が還付される仕組みを言います。このため、そもそも所得税や住民税を納めていない場合には還付されません。
具体的に年収190万円だった場合に住宅ローン控除でいくら還付されるか試算してみましょう。
扶養2名（配偶者、16歳以上子供1人）ですと、所得税ゼロ、住民税5000円となります。　これら税金の試算は　http://www.zeikin5.com/calc/　で行えますので活用してみてください。
こうして試算してみると年収190万円の場合には住宅ローン控除を受けることはできない可能性が高いですね。

住宅ローン控除のメリットが受けれない方向けに政府は「すまいの給付金」制度を運用しています。年収510万円以下の方向けの制度となり、購入する住宅がすまい給付金制度の用件を満たしていると一律で50万円がもらえる制度です。こちらをしっかり活用していきたいですね。

住宅ローン控除の代わりに（すまい給付金）

住宅ローン控除は納めた税金が還付される仕組みである一方、すまい給付金は納めている税金が少ない方に向けた現金の支給制度です。

適用要件はありますが、消費税10％時は最大50％の現金支給を受けることが可能です。年収100万円台の方の場合、50万円）の給付を受けることができます。

年収100万円台の方にオススメの住宅ローンは？

変動金利や期間固定型の住宅ローンは金利の上昇により月々の住宅ローン返済額が高くなるリスクがあります。お給料が大きく増えることが見込めない時代ですので、返済まで返済額が変わらない長期固定型のフラット35を住宅ローンの借り入れ先として是非検討ただければと思います。
フラット35は日本政府の出先機関である「住宅金融支援機構」と民間金融機関が協力して提供している住宅ローンで、職業や年収にかかわず多くの国民にマイホームを持ってもらうことを目的とした住宅ローンであるため、一般的な住宅ローンとはまったく審査基準が異なっています。ぜひ検討したいですね。

おすすめのフラット35取扱い金融機関

アルヒ

フラット35は「国策」の住宅ローン商品であり、国民に長期固定金利で資金を提供し、マイホーム購入をサポートすることを目的としています。そのため他の民間金融機関と住宅ローン審査の基準が大きく違う可能性があります。

アルヒ（旧SBIモーゲージ）はフラット35を扱う330あまりの金融機関の中で最も低金利です。また、2020年度のフラット35実行件数シェア28%で11年連続シェアNo.1の実績を誇っています。これはフラット35の取り扱いに一番慣れているということを表しており、同社経由の審査にはノウハウ面、スピード面でメリットがある可能性もありますね。

アルヒ（旧SBIモーゲージ）の詳細はこちら

アルヒ（旧SBIモーゲージ）の審査申込はこちら

アルヒのARUHI 変動Sもおすすめ

そのフラット35で11年連続シェアNo.1のアルヒが提供するオリジナルの住宅ローン、ARUHI 変動Sもおすすめです。

• 年収100万円から利用可能
• 年間返済負担率40%まで対応
• 床面積40平方メートル以上で融資の対象

通常は年収100万円であればフラット35では返済負担率が30%が借入限度額となりますが、ARUHI 変動Sでは40%と上限が緩和されています。この年収についても申込みをした本人の親、子、配偶者またはご契約時までに入籍可能な婚約者の1名を限度として収入を合算して借り入れが可能です。
またフラット35の融資を受けるために必要な住宅の要件についても緩和されており、床面積40平方メートル以上であれば融資の対象になるなど、フラット35を意識してかつ融資の条件を広げたアルヒ独自の住宅ローン、ARUHI 変動Sも借り入れ候補に検討してみてはいかがでしょうか。