住宅ローンは原則として完成した住宅の引き渡しと同時に融資が実行されるため、担保になる建物がまだ存在しない建築期間中の支払いには使えません。この時間差を埋める方法が、つなぎ融資と分割融資（分割実行）の2つです。

以下、両者の違い・実際にかかる費用・どの銀行がどこまで対応しているのかを、2026年9月時点の各社公式情報で順に整理します。

つなぎ融資が必要になるのは、注文住宅と建て替え

建売住宅や分譲マンション、中古住宅は、完成した物件の引き渡し時に住宅ローンが実行されます。支払いが1回にまとまるため、つなぎ融資は基本的に必要ありません。

一方、注文住宅と建て替えは、建売住宅とはお金の流れがまったく異なります。土地を購入する時点で土地代が必要になり、建築費用も住宅が完成する前に発生するためです。

土地の購入費用、工事の着工時に支払う着工金、上棟時などに支払う中間金は、それぞれまとまった金額を複数回に分けて支払います。これらを自己資金だけで負担するのが難しい場合に使うのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資がカバーする資金

• 土地購入費用
• 着手金（着工金）
• 中間金

どの資金までカバーできるかは金融機関によって違います。土地代だけ対応している先と、着工金・中間金まで対応している先がある点は、銀行選びの段階で必ず確認しておきたいポイントです。

つなぎ融資と分割融資（分割実行）の違いは「別契約かどうか」

「つなぎ融資」と「分割融資（分割実行）」は混同されがちですが、性格が異なります。

• つなぎ融資：住宅ローンとは別の短期の借入です。建物完成前の支払いを一時的にまかない、住宅ローンの実行時にまとめて返済します。借入期間が短いため、つなぎ融資そのものは住宅ローン控除の対象になりません（理由は下記のFAQで解説します）。
• 分割融資（分割実行）：1回の住宅ローンの申込で、融資実行の時期を土地購入時・建物完成時などに分けて実行する方法です。住宅ローンそのものを分けて受け取るイメージで、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できる場合があります。

どちらが有利かは、土地の決済タイミングや建築スケジュール、金利・手数料によって変わります。おおまかな性格の違いを、判断の材料になる観点で整理すると次のようになります。

つなぎ融資の仕組み｜完成までは利息だけを払う

住宅ローンは完成した物件を担保にお金を借りますが、注文住宅の場合は下の図のように、土地取得費用や建築費用が引き渡し前に必要になります。そこでつなぎ融資を使い、建築中の資金をまかないます。

土地購入資金の調達：まず、土地購入のための資金が必要です。この段階でつなぎ融資が利用されます。

建築代金の支払い：着手金や中間金など、建築が進むにつれて必要になる支払いにもつなぎ融資が利用されます。

住宅ローンへの移行：建物が完成して引き渡しが行われると同時に、つなぎ融資は住宅ローンで返済（一本化）されます。

建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間は、借入分の利息のみを支払うのが一般的な仕組みです。たとえばSBI新生銀行の「元金一括返済型住宅ローン（つなぎ融資）」も、公式のよくあるご質問で毎月の返済は利息のみと案内されています（毎月26日に返済用の円普通預金口座から自動引き落とし）。

つなぎ融資でかかる費用は「利息＋手数料＋登記費用」

つなぎ融資の金利は住宅ローンと比べてやや高めに設定されていることが多く、事務手数料などが別途必要です。見落とされやすいのは、費用が「金利」だけではないという点です。

• 利息：借りた日から住宅ローンで完済する日までの日数分。土地の決済が早いほど、また工期が長いほど膨らみます。
• 事務手数料：金融機関・提携会社に支払う手数料（消費税がかかる役務手数料です）。何回借りても1回目だけでよい先もあれば、実行のたびにかかる先もあります。
• 印紙税：金銭消費貸借契約書に貼付します（電子契約なら不要になる場合があります）。
• 登記関係の費用：抵当権の設定登記が必要になるケースでは、登録免許税と司法書士報酬がかかります。分割融資で実行が2回に分かれる場合、抵当権の設定が2回必要になって費用が増えることがある点は事前に確認しておきたいところです。

見積もりを取るときは、金利だけでなく合計額で比べるようにしてください。金利・手数料の水準は金融機関ごとに異なり、時期によっても変わります。

つなぎ融資に対応している銀行と、対応の仕方

注文住宅で気をつけたいのが、金利の低いネット銀行の住宅ローンは、自行ではつなぎ融資を扱っていないことが多いという点です。ただし「扱っていない＝使えない」ではなく、提携会社やグループ会社のつなぎ融資を紹介する形で対応しているケースが増えています。

一方、メガバンクや地方銀行など店舗型の金融機関は、つなぎ融資・分割融資に対応しやすい傾向があります。主な銀行の対応状況は次のとおりです（2026年9月時点・各社公式で確認）。

このように、SBI新生銀行は土地購入資金を自行のつなぎ融資でまかない、着工金・中間金はグループのアプラスで対応できるため、金利や諸費用の分かりやすさを重視しつつ注文住宅を建てたい人にとって、検討に値する選択肢の一つです。金利水準・手数料・団信などの条件とあわせて、各行を比較して選びましょう。

銀行選びのときは、「つなぎ融資を扱っているか」だけでなく「自分の支払いスケジュールのどこまでをカバーできるか」という視点で確認してください。土地代だけ対応しているのか、着工金・中間金まで対応しているのか、申込経路（窓口・提携不動産会社経由など）に制限はないのか——この3点が、実際に困りやすいポイントです。

ネット銀行ごとの対応の違いはネット銀行の住宅ローンとつなぎ融資の比較記事で詳しく整理しています。

つなぎ融資の注意点｜工期の遅れと自己資金の配分

つなぎ融資を使うときに重要になるのが、完済までのスケジュールと自己資金の使い方です。

土地を先行決済して注文住宅の請負契約を結ぶ場合、借入金額が大きく借入期間が長くなるほど金利負担も大きくなります。ここで土地代金の一部に自己資金を充てすぎると、あとの工事代金の支払いが厳しくなってしまうこともあります。

そうならないよう、どのタイミングでいくら支払いが必要なのかという資金計画をしっかり作り、無駄なく無理のない借入を行うことが大切です。条件の良いつなぎ融資ほど使途が限られていることが多く、借りられるはずのお金を自己資金で払ってしまってあとで後悔する、といったことも起こり得ます。

また、借入に伴って金利負担だけでなく、事務手数料や登記関係の費用も発生します。土地を先行決済する場合、建物完成後に借入を一本化するのか別々の借入を継続するのかによって、設定に伴う登記費用が変わるケースもあります。

もうひとつ気をつけたいのが工期の遅れです。つなぎ融資は住宅ローンの実行日に完済する前提で組み立てられているため、天候や資材の調達、検査のスケジュールなどで引き渡しが後ろにずれると、その分だけ利息が増えます。「完成予定日ちょうど」ではなく、少し余裕をもった資金計画にしておくと安心です。工期が大きく遅れそうなときは、早めに金融機関へ連絡してください。

金利が動く局面では「実行時の金利」がずれることもある

注文住宅は土地の決済から引き渡しまで1年近くかかることもあり、その間に金利情勢が動く可能性があります。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決定しました（日本銀行の公表資料。新しい調節方針の適用は9月24日から）。

ただし政策金利と住宅ローンの適用金利は別のもので、各行が金利をいつ・どれだけ改定するかは金融機関ごとの判断です。住宅ローンの適用金利は原則として審査時ではなく融資実行時のものが適用されるため、引き渡しが遅れると想定と違う金利になることがあります。契約前に、適用金利がどの時点で決まるのかを金融機関に確認しておきましょう。

自己資金とつなぎ融資、そして最終的に利用する住宅ローンの組み合わせが最善のプランになるよう、金融機関にしっかりと相談してください。返済がいつから始まるのかは住宅ローンの支払い開始時期の解説もあわせて確認しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. ネット銀行の住宅ローンではつなぎ融資は使えないのですか？

A. 自行では扱っていないことが多いものの、対応の仕方はさまざまです。ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は銀行代理業者・提携不動産会社を通じた申込みに限ってつなぎ融資を扱い、あわせて土地先行プランも用意しています。auじぶん銀行は提携先のつなぎ融資を紹介する形です。利用したい銀行の取扱いと申込経路の制限を事前に確認しましょう。

Q. つなぎ融資は住宅ローン控除の対象になりますか？

A. つなぎ融資そのものは対象になりません。控除の対象となる借入金は国税庁の案内で「償還期間が10年以上」が要件とされており、短期のつなぎ融資はこれを満たさないためです。ただし償還期間10年未満の借入を受けたあと10年以上の住宅ローンへ借り換えた場合も、一定の要件を満たせば控除を受けられるとされています。最終的に組む住宅ローンが要件を満たしていれば、そちらが対象になると理解しておきましょう。

Q. 住宅ローン控除はいつまでに入居すれば使えますか？

A. 令和8年度税制改正で適用期限が5年間延長され、令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合が対象です（国土交通省の公表による）。

あわせて、省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額の引き上げや、床面積要件を新築・既存とも40㎡以上に緩和する措置もあります（所得や上乗せ措置の利用状況によっては50㎡以上が必要）。注文住宅は入居までに時間がかかるため、見込み時期が期限に収まるかを早めに確認してください。

Q. つなぎ融資の金利や手数料はどれくらいかかりますか？

A. 金利は住宅ローンよりやや高めに設定されることが多く、事務手数料も別途かかります。具体的な水準は金融機関や時期によって異なります。比較するときは、金利だけでなく「借入期間×金利＋事務手数料＋印紙税＋登記費用」の合計で見るのがコツです。

Q. つなぎ融資を使わずに済ませる方法はありますか？

A. 自己資金で土地代や着工金をまかなえる場合や、分割融資に対応している金融機関を選べる場合は、使わずに済むこともあります。住宅会社によっては着工金・中間金の支払い時期や割合が異なるため、支払いスケジュールそのものを相談できる余地もあります。ただし自己資金を使いすぎると引き渡し時の諸費用や引っ越し費用で行き詰まるため、総額と手元資金のバランスで判断してください。

Q. 土地だけ先に買う場合、つなぎ融資と土地先行プランのどちらがよいですか？

A. 土地先行プランのように住宅ローンの金利がそのまま適用される方式は、金利面で有利になりやすい一方、融資のたびに抵当権設定が必要で登記費用が2回分かかります。つなぎ融資は金利が高めでも登記が1回で済む場合があります。建築のスケジュールと、金利差・登記費用の合計を並べて比べるのが現実的です。

※本記事に記載の各金融機関の取扱い・制度内容は2026年9月時点で各社および国土交通省・国税庁の公式サイトにて確認したものです。取扱条件は随時見直されるため、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

一方で、見落とすと損をする「落とし穴」も3つあります。返済口座を楽天銀行以外にすると手数料が1.43％（税込）に跳ね上がること、頭金1割の有無で適用金利が変わること、そしてワイド団信の取り扱いがないことです。

楽天銀行はイーバンク銀行を前身とするネット銀行で、2026年3月には預金口座数が1,800万口座を突破しました。日本政府が100％出資する住宅金融支援機構と提携し、全期間固定金利の「フラット35」を主力商品の一つとして提供しています（変動と固定を選べる「金利選択型」の住宅ローンも別途取り扱っています）。

楽天銀行の住宅ローン（フラット35）のメリット

業界最低水準の金利で、完済まで返済額が変わらない

楽天銀行のフラット35の金利は、フラット35を取り扱う数多くの金融機関の中でも常に業界最低水準です。フラット35は全期間固定金利型のため、金利上昇局面でも完済まで返済額が変わらず、返済計画を立てやすいのが特徴です。

ただし、楽天銀行と同水準の金利を提示している金融機関も複数あります。金利だけでなく事務手数料やサービス内容も含めて比較することが大切です。

金利水準そのものは上昇が続いています。住宅金融支援機構の最新の金利情報によると、2026年9月資金受取分のフラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.460％で、7月の年3.140％、8月の年3.290％から2か月で0.320ポイント上がりました（2026年9月18日確認）。

背景も押さえておきましょう。フラット35など全期間固定金利の水準は、長期金利（新発10年物国債の利回り）の動きを受けます。これに対して、変動金利の基準は短期プライムレートで、こちらは政策金利に連動します。

つまり、固定と変動は見ている金利がそもそも別系統です。「金利が上がった」というニュースを見たときは、どちらの金利の話なのかを分けて受け止めると、固定と変動の選択を落ち着いて判断できます。

家族構成や住宅性能に応じた金利引下げ制度がある

フラット35には、住宅の性能や家族構成などに応じて借入金利を一定期間引き下げる金利引下げ制度があります。省エネ住宅などを対象とする【フラット35】Sや、子育て世帯・若年夫婦世帯を対象とする【フラット35】子育てプラスが代表例です。

これらを組み合わせると、ポイントに応じて最大で年▲1.0％の金利引下げが受けられる場合があります（条件・引下げ期間は制度により異なります）。該当する世帯にとっては、当初の返済負担を大きく抑えられる可能性があります。

このうち子育てプラス単体の引下げ幅は、楽天銀行の公式ページで次のように案内されています（2026年9月時点）。

若年夫婦世帯とは、借入申込時に夫婦であり、いずれかが借入申込年度の4月1日時点で40歳未満の世帯を指します。こどもは借入申込年度の4月1日時点で18歳未満が対象です。

なお、楽天銀行では2026年3月以降、借り換えでも【フラット35】子育てプラスを利用できるようになりました（借り換え時は、すでに利用したポイント数を差し引いた分が利用可能ポイントになります）。

融資事務手数料は標準の半分程度で済む

楽天銀行のフラット35の融資事務手数料は、新規借り入れ時でお借入額×1.10％（税込）、借り換え時でお借入額×0.99％（税込）です（返済口座を楽天銀行に指定した場合）。

フラット35を扱う金融機関の標準的な融資事務手数料は2.20％（税込）程度ですので、楽天銀行は半分程度のコストで済む計算です。借入額が大きいほど、差額も大きくなります。

事務手数料は借入時に自己資金（現金）で支払うのが一般的です。手元の現金を残すうえでも、初期費用は少しでも少ないほうが有利になります。事務手数料の安さは、楽天銀行でフラット35を借りる大きな理由の一つです。

保証料・繰上返済手数料が0円

楽天銀行のフラット35は、保証料と繰上返済手数料がいずれも0円です（公式サイトに明記・2026年9月時点）。民間の住宅ローンでは保証料が数十万円単位で必要になるケースもあるため、諸費用の総額を比べるうえで見逃せないポイントです。

ただし、これらのほかに収入印紙代・登記関連費用は別途かかります。「事務手数料が安い＝諸費用がすべて安い」ではないので、諸費用は項目ごとに積み上げて比較しましょう。

来店不要でオンライン申込が完結する

楽天銀行のフラット35は来店不要のオンライン申込型です。事前審査の申込から書類のやりとりまでをWEB上のマイページで進められるため、金融機関に出向く時間が取りにくい方でも手続きを進めやすくなっています。

公式サイトでは、事前審査の回答は最短翌日〜、借り換えの手続き全体はおおむね最短35日程度と案内されています（状況により異なります）。なお、フラット35を申し込む際は、購入物件が住宅金融支援機構の基準を満たすことを証明する適合証明書が必要になる点も押さえておきましょう。

パート・アルバイト、個人事業主・自営業の方でも利用しやすい

楽天銀行のフラット35は、住宅金融支援機構と提携して提供される住宅ローンです。公的な機関が関わっているため、民間金融機関が独自に提供するプロパー住宅ローンとは性質が大きく異なります。

特に、民間の金融機関では住宅ローンを組みにくいパートやアルバイトの方でも、フラット35なら利用できる可能性があります。民間の審査に通りにくいとされる個人事業主・自営業の方も同様です。勤務形態ごとの見られ方はパート・アルバイトの住宅ローン審査｜通る条件とフラット35の使い方で整理しています。

借り換えなら返済期間を最長40年ベースで計算できる

借り換えを検討している方にとって見逃せないのが、2026年3月以降の融資実行分から、借入期間の算出基準が35年から40年へ延長された点です（楽天銀行公式サイトにて確認）。

従来は「35年－経過年数」で借り換え後の年数が決まっていたため、たとえば5年返済した人は残り30年までしか組めませんでした。これが「40年－経過年数」になり、同じ例で35年まで組めるようになります（36年以上になる場合は35年が上限）。

期間を延ばせば月々の負担は軽くなりますが、その分だけ総返済額は増えます。「毎月がラクになる」ことと「トータルで得をする」ことは別だという点を、必ず数字で確認してから決めましょう。

楽天銀行の住宅ローン（フラット35）のデメリット・落とし穴

落とし穴①：返済口座を楽天銀行以外にすると手数料が1.43％に上がる

前述のとおり楽天銀行のフラット35の融資事務手数料は新規1.10％・借り換え0.99％（税込）と低水準ですが、これは返済口座を楽天銀行に指定した場合の手数料です。

楽天銀行以外を返済口座に指定すると、新規・借り換えともにお借入額×1.43％（税込）となります。給与振込口座をそのまま返済口座にしたい方は、手数料の差額と口座を分ける手間を比べて判断しましょう。

また、融資事務手数料には最低金額があります。新規借入は110,000円（税込）、借り換えは165,000円（税込）が下限です。借入額が小さいほど、率で計算した金額より割高になる点に注意してください。

落とし穴②：頭金が1割ないと金利区分が上がる

フラット35では、融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割を超えると、9割以下の場合より高い金利が適用されます。2026年9月資金受取分の最も多い金利で見ると、借入期間21年以上35年以下は融資率9割以下が年3.460％、9割超が年3.570％で、その差は年0.110％です。

頭金が用意できず物件価格の100％を借り入れる場合は割高な金利になります。可能であれば1割以上の頭金を用意し、融資率を9割以下に抑えるのが望ましいでしょう。

なお、民間の金融機関には頭金の有無で金利が変わらない住宅ローンもあります。頭金が少ない方は、この点を比較材料にするとよいでしょう。自己資金の割合で金利が変わる商品の代表例はスーパーフラットのデメリット・メリット｜金利と頭金の条件で解説しています。

落とし穴③：ワイド団信の取り扱いがない

フラット35は、自営業・個人事業主・パート・アルバイトなど、民間の住宅ローンでは審査に通りにくい方にも幅広く貸し出しを行っており、審査の柔軟性が高いのが特徴です。

一方で、団体信用生命保険については、加入条件を緩和したワイド団信の取り扱いがありません。持病などで通常の団信に加入しづらい方の救済措置がない点はデメリットといえます。

ただし、健康上の理由などで団信に加入できない場合は、団信なしでフラット35を借りることも可能です。団信の種類によって借入金利は次のように変わります（機構の2026年9月資金受取分の案内および楽天銀行公式サイトにて確認）。

民間金融機関の住宅ローンでは団信加入が必須のことが多いため、団信なしでも借りられるのはフラット35ならではの選択肢といえます。ただし団信に入らなければ、万一のときに住宅ローンが家族に残ります。金利0.200％分の差と、保障が無くなるリスクを天秤にかけるという視点で検討してください。

借り換えには「返済実績1年」の条件がある

借り換えでフラット35を使う場合、楽天銀行の公式サイトでは次の条件が案内されています（2026年9月時点）。申し込む前に自分が当てはまるかを確認しておきましょう。

• 申込時点で、現在の住宅ローンの返済実績が1年未満の方は利用できない
• 申込日までの直近1年間に延滞がある方は利用できない
• 借入額は100万円以上1億2,000万円以下、かつ当初の住宅の建設費または購入価額（土地取得費を含む）の100％以内
• 現在加入中の団信は終了するため、新機構団信を希望する場合はあらためて加入審査が必要
• 抵当権設定登記は楽天銀行が指定する司法書士を利用する（登記費用が別途必要）

とくに「返済実績1年未満は不可」「直近1年の延滞は不可」は見落としやすい条件です。借り換えを急ぐ場合ほど、先に確認しておきましょう。

キャンペーンのエントリー忘れに注意

楽天銀行では、住宅ローンの借り入れ・借り換えで楽天ポイントやキャッシュバックが受けられるキャンペーンを実施することがあります。エントリーが必要な場合もあるため、対象となる場合は忘れずに手続きをしましょう。キャンペーンの内容・条件・期間は時期によって変わります。

【まとめ】楽天銀行のフラット35が向く人・向かない人

楽天銀行のフラット35は、業界最低水準の金利と格安の融資事務手数料、そして保証料・繰上返済手数料0円という組み合わせで、諸費用を抑えてトータルコストを下げたい人に向いています。職業や年収の面で民間ローンの審査に不安がある方、完済まで金利を固定したい方にとっても、有力な選択肢の一つです。

逆に向かないのは、返済口座を楽天銀行にしたくない人、頭金をまったく用意できない人、持病があってワイド団信が必要な人です。いずれも前述の3つの落とし穴に直接あたります。

また、フラット35は金利水準そのものが上がってきている点にも留意が必要です。全期間固定の安心感を重視するならフラット35、当初の返済負担を抑えたいなら変動金利型という選び方になります。

変動・固定を選べるネット銀行や、保証料・一部繰上返済手数料が0円で店舗とオンラインの両方で相談できるSBI新生銀行の住宅ローンなども候補に入れ、金利・諸費用・団信・手続きのしやすさを総合的に比較して、ご自身に合った住宅ローンを選びましょう。

楽天銀行のフラット35に関するよくある質問（FAQ）

Q. 楽天銀行のフラット35の事務手数料は結局いくらですか？

A. 返済口座を楽天銀行に指定する場合、新規借入はお借入額×1.10％（税込）、借り換えは0.99％（税込）です。楽天銀行以外を返済口座にすると、いずれも1.43％（税込）になります。最低金額は新規110,000円・借り換え165,000円（いずれも税込）です。保証料と繰上返済手数料は0円ですが、収入印紙代・登記関連費用は別途かかります。

Q. 楽天銀行のフラット35は団信なしでも借りられますか？

A. 借りられます。健康上の理由などで新機構団信に加入しない場合は、団信ありの金利から年0.200％引き下げられます。ただし団信に入らないと万一のときに住宅ローンが残るため、保障とのバランスを考えて検討しましょう。夫婦で備えたい場合はデュエット（年0.180％上乗せ）、保障を厚くしたい場合は新3大疾病付機構団信（年0.240％上乗せ）も選べます。

Q. フラット35の金利引下げ制度はどんな人が使えますか？

A. 省エネ性能などの基準を満たす住宅（【フラット35】S）や、子育て世帯・若年夫婦世帯（【フラット35】子育てプラス）などが対象です。家族構成や住宅性能をポイント評価し、合計ポイントに応じて引下げ幅・期間が決まります。条件を満たせば最大で年▲1.0％の引下げが受けられる場合があります。楽天銀行では2026年3月以降、借り換えでも子育てプラスが利用できるようになりました。

Q. 2026年9月のフラット35の金利はどのくらいですか？

A. 新機構団信付きで最も多い金利は、借入期間21年以上35年以下が融資率9割以下で年3.460％、9割超で年3.570％です。借入期間20年以下（【フラット２０】）は9割以下が年3.140％、9割超が年3.250％となっています（2026年9月資金受取分）。金利は毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく融資実行時の金利です。

Q. 借り換えで返済期間はどこまで延ばせますか？

A. 2026年3月以降の融資実行分から、借入期間の算出基準が35年から40年へ延びました。「40年－現在の住宅ローンの経過年数（1年未満は切上げ）」が借り換え可能年数となり、36年以上になる場合は35年が上限です。月々の返済額は軽くなりますが、総返済額は増える点に注意してください。

※本記事に記載の金利・手数料・条件は2026年9月18日時点で公式サイトを確認したものです。フラット35の金利は毎月見直され、取扱金融機関ごとにも異なるため、最新の金利・取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。