遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

auじぶん銀行の住宅ローンでは、ボーナス払いを選べます。公式の名称は「半年毎増額返済」で、返済方法は「毎月返済」か「毎月返済と半年毎増額返済の併用」から選ぶ形です（2026年9月時点・公式の商品詳細で確認）。

ただし、使い方には二つの枠があります。ボーナス払いに充てられるのは借入金額の50％までで、引き落としは6ヶ月ごとの指定月。上限いっぱいまで使うほど、家計はボーナスの支給額に左右されやすくなります。

ここでは、auじぶん銀行での条件を公式情報で整理したうえで、ボーナス払いそのもののメリット・デメリット、そして金利が上がっている局面で気をつけたい点を順に見ていきます。

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auじぶん銀行のボーナス払いは「半年毎増額返済」＝借入額の50％まで

ボーナス払いは「使える・使えない」だけで判断すると足をすくわれます。実際に家計へ効いてくるのは、どこまで充てられるかといつ引き落とされるかの2点です。まず条件を整理しておきましょう。

（出典：auじぶん銀行 公式「住宅ローン 商品詳細」および公式「手数料・諸費用」の記載をもとに、お金の教科書編集部で整理。2026年9月確認）

もう一点、見落としやすいのが返済方式の選択が後戻りできないことです。元利均等返済と元金均等返済は借入時に選び、借入後は変更できません。ボーナス払いの有無とあわせて、入口の設計を慎重に決める必要があります。

ボーナス払いのメリット｜毎月の返済額を抑えられる

ボーナス払いの利点は、同じ借入額なら、毎月の返済額をボーナス払いなしのケースより小さくできることです。毎月の家計に余白が生まれるぶん、生活のやりくりはしやすくなります。

たとえば5,000万円を借りた場合、①ボーナス払いなし ②借入額の20％をボーナス払い ③借入額の40％をボーナス払い——の順で、毎月の返済額は小さくなっていきます。

ボーナス払いの月は半年ごとに年2回到来し、指定月を選べるので勤務先の支給月に合わせられます。ただし支給が年1回の会社では、ボーナスがない月にも増額返済が発生します。ここは申し込み前に必ず確認したい点です。

下の表は、ボーナス払いの効果だけを取り出して比べるため、auじぶん銀行の実際の金利は使わず、筆者が任意に置いた「年0.5％」で計算しています。足元は金利の上昇局面にあり、変動金利でもこの試算より高い水準です。あくまで仕組みを比べるための数字としてご覧ください。

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毎月の返済額には、たしかに大きな差が出ます。一方で、ボーナス返済の金額は年2回ぶん発生する点を見落としてはいけません。上表の金額は1回分なので、「ボーナス払い40％」なら年間は311,799円×2＝623,598円になります。

つまり、年間のボーナスがこの金額を下回れば、ボーナス払いのために貯蓄を取り崩すことになります。しかもボーナス払いの月は、毎月の返済額に増額分が上乗せされた金額が引き落とされます。

「せっかくもらったボーナスが住宅ローンの支払いで消えた」という事態は、こうして起こります。

ただし、収入に占めるボーナスの割合が大きい方には別の見え方もあります。「毎月の家計は赤字で、ボーナス支給時に貯蓄が回復する」という状態だと、投資に回す意欲が湧かず、資産形成の計画が立ちません。毎月の返済額を抑えられるボーナス払いは、そうした方にとっては合理的な選択になり得ます。

ボーナス払いのデメリット｜総返済額の増加と「借りすぎ」

一方で、ボーナス払いには次の2つの弱点があります。

• 総返済額が大きくなる
• 借りすぎてしまうことがある

総返済額が大きくなる

先ほどの3つのケースで、今度は総返済額を比べてみます。

「ボーナス払いなし」が最も総返済額が少なく、「ボーナス払い40％」が最も多くなります。ただし、この差は35年間の合計で生じたものだという事実も、あわせて押さえておきたいところです。

前述のとおり、「ボーナス払いなしにしたことで毎月の収支が赤字になり、投資する気が起こらず、ボーナスは減った貯蓄を埋めたあと生活費の口座に置いたまま」という方は少なくありません。

逆に「毎月の黒字は投資に回している。ボーナス払いがあるおかげでボーナスを散財せずに済んでいる」という形で資産形成が進むこともあります。投資をしている人としていない人の35年間の資産額の差は、数万円レベルでは収まらないでしょう。

ボーナス払いで総返済額は増えます。しかし、その事実だけで判断しないことが大切です。

借りすぎてしまうことがある

ボーナス払いは「背伸び」に使えてしまいます。ここが、いちばん注意すべき点です。

すでに借入金額が決まっていて、ボーナス払いを使うかどうかを選ぶ段階なら、家計の収入構成を見て多寡を判断すれば足ります。危ないのは、欲しい物件に届く借入額を確保するためにボーナス払いを使うケースです。

次の表は、毎月の返済額を12万円に固定したまま、ボーナス払いの金額だけを変えて借入可能額を計算したものです。

毎月の返済額は同じでも、ボーナス払いの有無で借入可能額は大きく変わります。「この物件が欲しいが、毎月の返済額から考えると予算オーバー」という状況でボーナス払いを足し、背伸びして購入する方がいます。

毎月の返済額が予算ギリギリのうえにボーナス払いまで乗せると、収入に占める住宅費の比率が過大になります。教育費や車の買い替えなど、他のライフイベントに使うお金が貯められなくなるのです。返済で苦しまないために、「背伸び」はしないことを原則にしてください。

なお、上表の借入可能額は、銀行が審査で承認する金額とは別物です。金利・借入期間・毎月の返済額・ボーナス払いの金額から、計算式で逆算しただけの数字にすぎません。

また、銀行の審査は基本的に借入金額をもとに行われます。ボーナス払いを選んでも審査が有利になるわけではないため、ボーナス払いで背伸びしようとしても審査で通らない可能性があります。

金利上昇局面では「ボーナス払い前提の借入額」がとくに重い

ボーナス払いの怖さは、金利が動く局面で増幅します。2026年に入ってからの動きを、性質の違いで分けて押さえておきましょう。

• 政策金利…2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導水準が年1.25％程度へ引き上げられました。適用は翌営業日の9月24日からで、返済額に効いてくるのはこの先の各行の基準金利改定を通じてです。
• 短期プライムレート（変動金利の基準）…三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行はいずれも2026年8月3日から年2.375％です（各行公式サイトにて2026年9月確認）。ボーナス払いの割合を決めるときは、この基準が動く前提で考える必要があります。
• 長期プライムレート（固定金利の目安）…日本銀行の統計では、2026年9月10日実施分が年3.400％です。全期間固定やフラット35は、こうした長めの金利の動きを受けます。

「金利が上がった」とひとまとめにせず、変動金利の基準と固定金利の基準を分けて見るのがポイントです。長期の金利が上がっても、その日のうちに変動金利が上がるわけではありません。

（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年9月18日／日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」）

auじぶん銀行は2026年10月1日から変動金利の基準金利を引き上げ

auじぶん銀行も、2026年9月18日に基準金利の改定を発表しました。全期間引下げプラン・変動金利（新規借入／借り換え）の基準金利を、2026年10月1日から年3.141％→年3.741％（＋0.600％）へ引き上げるという内容です。

ここで混同しやすいのが、基準金利と適用金利は別物だという点です。実際に返済に使われるのは、基準金利から引下幅（優遇幅）を差し引いた適用金利のほう。10月に融資実行を希望する方の適用金利は、9月30日の16時以降に公式サイトで公表されると案内されています。

すでに変動金利で借りている方については、公式が次のように説明しています。

• 変動金利の見直しは年2回（4月1日・10月1日）の基準日に行われる
• 10月1日基準日で決まる新しい借入金利は、同年12月の約定返済日の翌日から適用される
• 元利均等返済の場合、今回の改定による約定返済額の変更はない（後述の5年ルール）
• 元金均等返済の場合は、2027年1月の約定返済から新しい金利で計算した金額になる

（出典：auじぶん銀行「住宅ローン基準金利の改定について」2026年9月18日）

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」も確認しておく

auじぶん銀行の公式の商品詳細では、変動金利・元利均等返済を選んだ場合について、次のように案内されています（2026年9月時点）。

• 返済額は5年ごとに見直されるため、5年以内に借入金利が変動しても、5年後の見直しまで返済額は変わらない（基準日は5年ごとの10月1日）
• 金利が上昇して返済額が増える場合も、それまでの返済額の125％を超えない
• 金利情勢などにより、最終返済期日が来ても返済が終わらず未返済残高が残る可能性がある（その場合は原則として最終返済期日に全額返済）

ここで大切なのは、この2つのルールは「返済額の急増をやわらげる仕組み」であって、利息そのものが減るわけではないということです。抑えられた分は将来に繰り越されます。

返済額が据え置かれている期間に金利が上がると、返済額は一定のまま元金に充てられる額が減り、利息が増えます。ボーナス払いで借入額を目一杯まで伸ばしていると、この繰り越し分と重なって家計の余力が一気に細ります。

さらに、公式の注意書きは元利均等返済を選択した場合のものです。元金均等返済は同じ扱いではなく、金利が上がれば返済額もその都度反映されます。

ボーナス払いを変更できる？止められる？

ボーナスがない会社に転職した場合など、返済の途中で「ボーナス払いをやめたい」と考えることはあります。ここは公式に書かれていることと、書かれていないことを分けて理解しておくのが安全です。

まず、公式の商品詳細に明確に書かれているのは次の2点です（2026年9月時点）。

• 返済方法（元利均等返済／元金均等返済）は、借入時に選んだものを変更できない
• 金利プラン（当初期間引下げプラン／全期間引下げプラン）も、借入後の変更はできない

一方で、契約内容を変更する手続き自体は用意されており、auじぶん銀行の手数料一覧には条件変更手数料5,500円（税込）が定められています（別途、条件変更に伴う印紙代が発生します）。

ただし、半年毎増額返済の中止・割合変更がこの条件変更で必ず認められるかどうかまでは公式サイトに明記がありません。「あとで止められるはず」と決めつけず、申し込みの段階でauじぶん銀行に直接確認しておきましょう。

ボーナス返済部分だけを繰上返済するという手もある

条件変更とは別に、現実的な逃げ道もあります。auじぶん銀行の一部繰上返済は金利タイプを問わず手数料無料で、住宅ローンマイページから申し込む際にボーナス返済部分（半年毎増額返済分）を指定して返済できると案内されています。

つまり、まとまった資金ができたときに増額返済部分を先に減らしておけば、将来のボーナス払いの負担を軽くできます。ただし、半年毎増額返済分のみを繰り上げると毎月の返済額が見直される場合があるとも案内されているため、手続き画面の試算結果を必ず確認してください。

また、各銀行のルールや体制は変わることがあります。「借入当初はボーナス払いの有無を変更できたが、途中からできなくなった」といったことも起こり得るため、ボーナス払いを使うかどうかは入口で慎重に決めましょう。

（参考：auじぶん銀行 公式「住宅ローン ご契約中のお客さま」）

住宅ローンを組んだら家計の見直しを

住宅を買うと「大きな買い物をしたので支出を削りたい」という衝動にかられる方が少なくありません。auじぶん銀行で住宅ローンを組んだ場合、医療保険の見直しも検討できる可能性があります。

auじぶん銀行の住宅ローンには、保障が手厚い団体信用生命保険（団信）を付けられるためです。50歳以下で単独加入の場合、がんと診断されたら残債の半分がなくなる「がん50％保障団信」を上乗せ金利なしで選べます（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。

この上乗せなしのプランには、急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病保障（残高の50％）と、全疾病長期入院保障（精神障害を除く／残高の100％）、月次返済保障も含まれます。

上乗せ金利を払えば、がんと診断確定された時点で残高が0円になる「がん100％保障団信」（上乗せ 年0.050％）や、4疾病でも残高が0円になり給付金も付く「がん100％保障団信プレミアム」（上乗せ 年0.150％）も選べます。健康に不安がある方向けの「ワイド団信」は上乗せ 年0.300％です。

ただし、条件によって上乗せ金利は変わります。51歳以上の方が選べるのは一般団信とワイド団信で、上乗せなしの特約付きプランは対象外です。またペアローン連生団信は体系が別で、がん50％保障団信でも上乗せ 年0.300％、一般団信で 年0.200％などが設定されています。引受保険会社はライフネット生命保険です。

プラン別の保障範囲は、auじぶん銀行の団信｜がん・4疾病50％保障が上乗せ0円の条件と注意点で詳しく整理しています。

auじぶん銀行の公式サイトはこちら

がん100％保障団信プレミアムの内容は、一般的な医療保険やがん保険の保障内容もカバーしているといえます。

団信と医療保険の違い

団信と一般的な生命保険は、次の2点が異なります。

• 解約の自由度
• 保険金額

団信は住宅ローンとセットで加入する保険のため、原則として住宅ローンの返済が終わるまで同じ保険が続きます。途中の切り替えはできません。返済の途中で、がん50％保障団信からがん100％保障団信へ変更することはできないということです。

一方、生命保険は健康状態さえ問題なければ、自由に見直し（切り替え）ができます。

ただし保険金額には差があります。団信で保障されるのは住宅ローン残債の一部または全部です。死亡保険ならともかく、がん保険で数千万円の保障が得られる商品はほとんどありません。「がんと診断されただけで数千万円相当の保障が得られる」のは、団信ならではといってよいでしょう。

万が一ボーナスが止まってしまったら

ボーナス払いを選んだあとで、業績悪化や制度変更によりボーナスが止まることがあります。支払いが苦しくなったとき、どんな打ち手が考えられるのでしょうか。

片働きの世帯で世帯主のボーナスがカットされた場合は、共働きに変えるなど収入源を増やす必要があります。その際には、家事の役割分担も合わせて考え直すことになります。

通信費やスポーツジムなど、固定費のカットは家計改善の基本です。複数の項目を見直せば、月数万円の支出減につながることもあります。

「さまざまな打ち手を考えたが、どうしても返済が苦しい」という場合は、早めに銀行に相談しましょう。銀行によっては返済を一時的に待ってくれたり、返済プランの変更に応じてくれたりします。相談せずに返済をスキップすることだけは避けてください。

延滞すると、auじぶん銀行では遅延している元金に対して年14.0％の遅延損害金が日割りで発生します（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。引き落としは返済日の19時までに口座残高が必要なので、「残高が足りない」状態を放置しないことが何より大切です。

住宅ローンシミュレーションを活用する

ここまでの試算は、住宅ローンシミュレーションを使ってボーナス払いの有無による返済額の違いを計算したものです。auじぶん銀行のウェブサイトにはシミュレーションが公開されており、誰でも使えます。

借入金利や返済期間に任意の数字を入れられるので、変動金利を選ぶ方は「金利が上がった場合に毎月の返済額がどれだけ増えるか」を確かめることもできます。金利が上昇している局面では、余裕を持った返済計画を立てることがこれまで以上に大切です。

試すときのコツは、ボーナス払いの割合を変えた試算と、金利を1％前後上げた試算を組み合わせることです。「ボーナスが出なかった年」と「金利が上がった年」が重なっても家計が回るかどうかを、契約前に数字で確かめておきましょう。

なお、変動と固定を組み合わせる方法については、auじぶん銀行の住宅ローン「ミックス」とは？仕組みと注意点も参考になります。

auじぶん銀行のボーナス払いに関するよくある質問

Q. 借入額のうち、どこまでボーナス払いに充てられますか？

A. 公式の商品詳細では、半年毎増額返済は借入金額の50％まで充当できると案内されています（2026年9月時点）。ただし上限まで使うとボーナスへの依存度が非常に高くなるため、上限は「使ってよい目安」ではありません。

Q. ボーナス払いの月は勤務先の支給月に合わせられますか？

A. 半年毎増額返済は6ヶ月ごとの指定月を選ぶ仕組みなので、多くの方は支給月に合わせられます。一方、支給が年1回の会社では、もう一方の指定月にボーナスがない状態で増額返済が発生します。

Q. ボーナス払いにすると審査に通りやすくなりますか？

A. 審査は基本的に借入金額をもとに行われるため、ボーナス払いを選んでも審査が有利になるわけではありません。毎月の返済額だけを見て「返せる」と判断すると、実態より重い借入になりやすい点に注意してください。

Q. 途中でボーナス払いをやめられますか？

A. auじぶん銀行には条件変更の手続きがあり、条件変更手数料5,500円（税込）が定められています（別途印紙代）。ただし半年毎増額返済の中止・変更が対象になるかは公式サイトに明記がないため、申し込み前に直接ご確認ください。

Q. ボーナス返済の部分だけを繰上返済できますか？

A. 公式の案内では、一部繰上返済の申込画面で半年毎増額返済分を指定して返済できるとされています。一部繰上返済の手数料は金利タイプを問わず無料です。ただし増額返済分のみを繰り上げると毎月の返済額が見直される場合があります。

Q. 10月1日の基準金利引き上げで、すぐに返済額は増えますか？

A. 元利均等返済で変動金利を借りている方は、今回の改定による約定返済額の変更はないと公式が案内しています（5年ルール）。新しい借入金利自体は2026年12月の約定返済日の翌日から適用され、元金と利息の内訳が変わります。

収入に占めるボーナスの割合で決める

ボーナス払いを選ぶかどうかは、ご自身の収入に占めるボーナスの割合で決めるのが基本です。総返済額が増えるという一点だけを取り出して、ボーナス払いが悪いと決めつける必要はありません。

とくに借入金額がまだ決まっていない方は、ボーナス払いを使って借入額を背伸びさせないよう注意しましょう。金利が上がりやすい局面では、「ボーナスが減っても、金利が上がっても回る返済額か」という一段厳しい目線が要ります。

ボーナス払いを含めた返済プランを対面で相談しながら決めたい方には、店舗とオンラインの両方で相談でき、保証料や一部繰上返済手数料が0円のSBI新生銀行の住宅ローンなども比較候補になります。複数の銀行を比べて、自分の家計に合った借り方を選びましょう。

※本記事に記載の商品内容・手数料・団信の条件は2026年9月に公式サイトを確認したものです。最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

一般的に変動金利は固定金利よりも低金利ですが、金利上昇リスクがあります。一方で、固定金利は変動金利よりも金利が高く返済負担は重くなります。目先の低金利を取るか、安定を取るか——その二者択一に見える問題を、auじぶん銀行の住宅ローンを例に整理していきます。

※本記事で解説するauじぶん銀行の住宅ローンの内容は、2026年9月時点に同行のウェブサイトで確認した情報に基づき記述しています。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

日本の住宅ローン金利は上昇局面に入っている

日本では、1999年のゼロ金利政策以来、長期にわたって低金利が続き、住宅ローンの金利は低位安定してきました。つまり、過去20年程度を振り返ると「変動金利を選ぶのが正解だった」時代が続いていたことになります。

しかし、状況は大きく変わりました。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後は段階的に利上げを進めています。2026年6月16日の金融政策決定会合では、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を年0.75％程度から年1.0％程度へ引き上げることが決定され（賛成7・反対1）、2026年7月31日の会合ではこの水準が維持されました。6月の公表文には「経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになると考えている」と明記されています（日本銀行 金融政策決定会合の決定内容）。次の決定会合は2026年9月17日・18日で、結果は18日に公表されます。

固定金利型を中心に住宅ローン金利にも上昇の動きが出ており、住宅ローンは30年以上の長期間の借り入れになるため、金利上昇リスクはもはや「想定しておくべき可能性」ではなく、現実に進行している変化として考えておく必要があります。

変動と固定は「見ている金利」が違う

ミックスローンを考えるうえで最初に押さえたいのが、変動金利と固定金利では基準にしている金利が別系統だということです。変動金利は短期プライムレート（＝政策金利の動きを受ける短期の金利）を基準にし、全期間固定型やフラット35は長期金利（新発10年物国債の利回り）を基準にします。

その長期金利は、2026年9月15日の取引で一時3.0％台と、約30年ぶりの水準まで上昇しました。取引時間中に付いた一時的な値であり確定した水準ではありませんが、固定金利が先に動きやすい局面であることを示しています（当日の値は財務省の国債金利情報で確認できます）。「長期金利が上がったから変動金利も上がる」と直結させて考えるのは誤りです。基準が違うぶん、上がるタイミングも幅も一致しません。

変動金利も「据え置きが続く」とは限らなくなってきた

これまで変動金利は、固定金利ほど目立った動きを見せてきませんでした。しかし、その前提も変わりつつあります。三菱ＵＦＪ銀行は、2026年6月16日発表の短期プライムレートの引き上げに伴い、2026年9月1日より住宅ローンの変動金利の基準金利を見直しました（同行のお知らせ）。同行の金利ページでは、2026年9月1日現在の変動金利の店頭表示金利（基準金利）は年3.375％、優遇後の適用金利は新規借り入れで年1.195％と公表されています。以降は毎月1日を基準日として見直されます。

ここで大切なのは、「基準金利の見直し」＝「返済額がすぐ上がる」ではないということです。実際に適用される金利は基準金利から引下げ幅を差し引いたものであり、既存の借入者への反映時期も契約している変動金利の種類によって異なります（同行の場合、変動金利〈毎月型〉は2026年11月の約定返済分から、〈年2回型〉は2027年1月の約定返済分から反映）。金利プランを選ぶ際は、こうした「見直しのスケジュール」と「返済額への反映の仕方」を分けて理解しておきましょう。

多くの住宅ローン利用者は変動金利を選んでいる

2025年4月〜2025年9月に住宅ローンを借りた方を対象に、住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査・2026年2月20日公表・有効回答1,237件）」の結果によると、金利タイプの内訳は次のとおりです。

• 変動型：75.0%（前回調査比−4.0ポイント）
• 固定期間選択型：14.9%（同＋2.7ポイント）
• 全期間固定型：10.1%（同＋1.3ポイント）

（参考・出典）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/user/index.html

このように、金利が上昇局面に入った後も4人に3人（75.0%）が変動金利を選んでいます。一方で、前回調査（2025年4月調査＝変動型79.0%・固定期間選択型12.2%・全期間固定型8.8%）と比べると変動型は4.0ポイント減り、固定期間選択型・全期間固定型がともに増えており、金利上昇を受けて「固定へシフトする動き」がじわりと出てきていることが読み取れます。

同調査によると、住宅ローン金利の今後1年間の見通しについては、「現状よりも上昇する」と回答した方が73.7%（前回調査から8.0ポイント増加）と多数派になっています。実際に日本銀行の利上げが進んでいることもあり、「低金利がこのまま続く」と考える利用者は少数派になりました。

あわせて見ておきたいのが、同調査の金利リスク理解度です。「将来金利が上昇した場合に返済額がどれくらい増えるか」について、「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた方の合計が52.0％にのぼります。変動型を選んだ人の半数近くが、上昇時に何が起きるかを把握しないまま借りている計算になります。ミックスローンを検討する前に、まずこの「上がったときに自分の返済額はどうなるのか」を押さえておくことが先決です。

ミックスローンとは？

「金利上昇リスクは気になるが、金利が高い固定金利で借りるのは納得できない」という方のためにあるのが、ミックスローンです。

ミックスローンは、2つの種類の金利を合わせて借りる住宅ローン契約の方式です。最もポピュラーな組み合わせが変動金利と固定金利の組み合わせです。

auじぶん銀行の場合は、公式FAQで変動と変動、固定2年と固定10年といった同じ金利タイプ同士の組み合わせも選べると案内されています。借入金額は1契約あたり500万円以上10万円単位で設定でき、たとえば2,000万円を1,000万円ずつ2本に分けるといった形になります。

ミックスローンのメリット

ミックスローンのメリットは、まともに金利上昇の影響を受けない点です。一方で、結局金利が上がらなかった場合には、一部分は変動金利の低金利の恩恵を受けられる利点もあります。

例として4,000万円の住宅ローンを借り、10年後に金利が上がったケースで、毎月返済額と総返済額を計算してみます。ここでは、全額変動金利で借りた場合、全額固定金利で借りた場合、ミックスローンで変動金利と固定金利を半分ずつ借りた場合の3つのパターンを比較してみます。

【前提条件】

借り入れ金額：4,000万円

金利：変動金利 年1.100%（10年後に年2.600%へ上昇と仮定）、固定金利 全期間 年3.300%

借り入れ期間：35年（元利均等返済・ボーナス返済なし）

※実際のauじぶん銀行の住宅ローンの適用金利とは異なります。計算例を簡易にするため、近年の金利水準を踏まえた仮の金利を設定しています。計算過程では事務手数料等の諸費用は考慮していません。

（筆者計算）総返済額は、端数処理はせず毎月の返済額を単純に期間分乗じています。

上記の通り、金利の引き上げ前の1〜10年目までの毎月返済額は、変動金利が最も低く、次いでミックスローン、最も高額なのは固定金利になっています。一方で、金利の引き上げ後である11年目〜35年目の毎月返済額は、金利が変わらない固定金利が最も低く、次いでミックスローン、最も高額なのは変動金利になっています。

35年分の金利と元本を足した総返済額は、変動金利が最も低く次いでミックスローン、最も高額なのは固定金利となっています。

このことから、変動金利と固定金利を合わせる形のミックスローンはちょうど中間の条件に位置することがわかります。変動金利が急激に上昇した場合は、固定金利が最も総返済額が少ないプランだった、ということになりますが、その場合もミックスローンは、中間の順位に位置します。

ミックスローンのデメリットは登記関連費用が2本分かかること

ミックスローンのデメリットは、登記関連費用が2本分かかってしまう点です。2つの住宅ローンを合わせて組む仕組みのため、司法書士に支払う登記関連費用は、かさんでしまいます。auじぶん銀行も公式の解説ページで、ミックスは契約が2本になるため登記関連費用が1契約の場合より増える旨を明記しています。

一方、auじぶん銀行の場合、事務手数料は借入金額に対して2.20%（税込）の定率制をとっているため、ミックスローンでも1種類の金利を選ぶ住宅ローンでも、合計の借り入れ金額が同じであれば、事務手数料は変わりません。諸費用や団信を含めた注意点はauじぶん銀行 住宅ローンのデメリット｜団信・審査・金利の注意点でも整理しています。

（参考・出典）auじぶん銀行の住宅ローン公式サイト

ミックスローンの留意点＝最低1,000万円・保証付金利プランでは選べない

auじぶん銀行でミックスローンを借りる時の留意点の1つとして、借り入れ金額があります。ミックスローンでは同時に2契約を行いますが、1契約あたりの最低借り入れ金額は500万円に設定されています。ということは、ミックスローンとしての最低借り入れ金額は合計1,000万円ということになります。なお、1契約の最高借入額は1億9,500万円で、2契約あわせた借入金額の上限は2億円です。

また、保証付金利プランの利用時にはミックスローンが選択できない点も留意が必要です。

実は、auじぶん銀行では原則、保証会社の利用を義務付けていません。しかし、審査結果によっては保証会社の利用を融資条件に指定されることがあります。これを「保証付金利プラン」といいます。

保証付金利プランは、保証会社への保証料相当額を上乗せした金利が設定されるため、保証会社なしで利用できるプランよりも金利が高めになります。さらに、このプランでは固定金利特約が3年・5年・10年に限定され、ミックスも利用できません。保証付金利プランになるかどうかは申込者が選べるものではなく審査の結果で決まるため、「ミックス前提で資金計画を組んでいたのに使えない」という事態もあり得ると考えておきましょう。雇用形態による申込可否はauじぶん銀行の住宅ローンは派遣社員・契約社員でも借りられる？で解説しています。

変動金利を選ぶなら「5年ルール」「125％ルール」も知っておく

ミックスローンの変動金利部分にも関わるのが、返済額の急変を和らげる2つのルールです。auじぶん銀行は公式サイトでどちらも明記しています。

• 5年ルール：借入後5回目の10月1日を基準日とする借入金利の見直しまで、返済額を一定のままとする。この期間中に借入金利が変わっても返済額は変わらず、元金と利息の内訳だけが変わる。以降は5年ごとに返済額を見直す。
• 125％ルール：見直しで返済額が増える場合も、それまでの返済額の125％を超えない。

重要なのは、これらが「元利均等返済を選んだ場合」のルールであり、元金均等返済には適用されないことです。また、基準日は「借入から5年後」ではなく5年ごとの10月1日である点も押さえておきましょう（変動金利の見直し自体は毎年4月1日・10月1日の年2回行われます）。

なお、返済額が抑えられるということは、その分だけ利息の割合が増えるということでもあります。auじぶん銀行も、金利情勢などにより最終返済期日が到来しても返済が完了せず未返済残高が残る可能性があり、その場合は原則として最終返済期日に全額返済することになると案内しています。5年ルール・125％ルールは「返済額の急変を和らげる仕組み」であって、利息負担を減らす仕組みではありません。

ミックスローンが合う人＝決めきれない人と、繰上返済を計画している人

ミックスローンは、変動金利か固定金利かを選びきれない方に向いているということです。

また、将来金利が上がってしまう可能性があると考えている方で、積極的に繰り上げ返済を計画している方にもミックスローンは合っていると思われます。

仮に金利が上昇するにしても、先述の例のように、10年で1.5ポイント分も一気に上がるとは限りません。実際、日本銀行の直近の利上げは0.25％きざみで段階的に進められており、変動金利が固定金利の水準に追いつくには一定の時間がかかるはずです。

金利が上がりきる前に変動金利部分の繰上返済を積極的に進めていけば、残った固定金利部分は金利上昇の影響を受けないので安心です。「低金利の変動金利は捨てがたい。しかし金利はさらに上がる気がする」という方にミックスローンは向いています。

ミックスローンが合わない人＝最も有利な選択をしたい人

「最も有利な選択をしたい」と考える方にはミックスローンは向きません。住宅ローンは、金利の変動次第で有利不利の結果が決まります。金利が上がらなければ変動金利が有利であり、金利が一定水準以上に上がれば固定金利が有利だったということになります。ミックスローンが最も有利な選択だった、ということはありえません。

また、諸費用を1円でも抑えたい方にも向きません。前述のとおり、契約が2本になることで登記関連費用が増えるためです。

ミックスローンの申し込み方法

auじぶん銀行の住宅ローンは、申し込みから必要書類の提出までをスマートフォンやパソコンで進められます。最初に行うアクションは、住宅ローンのマイページの登録です（口座がなくても登録できます）。マイページ上では仮審査を申し込むことができ、公式サイトによると仮審査の回答は当日〜3営業日、本審査は3〜10営業日が目安とされています。

ただし、すべてがオンラインで完結するわけではありません。契約手続きの段階では、住宅ローン窓口からの電話連絡による契約内容の確認と、司法書士との面談があります（当日立会決済がある場合は事前の面談が不要なこともあります）。

金利タイプについては、公式サイトの契約手続きの案内に「借入希望日、借入金額、金利タイプ、返済日などを入力」とあり、金利プランは借入時に決定し、借入後に変更することはできないとされています。ミックスを希望する場合は、資金計画の段階で組み合わせと配分の希望を固めておき、早めに担当窓口へ相談しておくとよいでしょう。適用される割引の条件はauじぶん銀行の住宅ローン キャンペーンコードは？もあわせて確認してください。

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴

ミックスローンを提供しているauじぶん銀行の紹介をしておきます。

auじぶん銀行は、大手通信会社とメガバンクの出資で設立したネット銀行で店舗はありません。スマホやパソコンでさまざまな手続きを完了させることができます。

特に、住宅ローンはauじぶん銀行の看板商品といっても過言ではないくらい、業界では知られています。経営コストの低さからたたき出される金利は、住宅ローンの低金利競争のトップグループの１つです。また、がんと診断されただけで残債の半分がなくなる「がん50％保障団信」は、50歳以下の方なら金利上乗せなしで加入でき、現役世代に安心を届けています。

au回線や電気などのサービスとセットで金利が引き下げられる「住宅ローン金利優遇割」が用意されている点も特徴です。対象はモバイル・でんき・ネット・TVの4サービスで、組み合わせて最大で年0.150％の引下げとなります（内訳の一部として、auモバイル優遇割が年0.070％引下げ、じぶんでんき優遇割が年0.030％引下げと公表されています）。ただし、povo2.0やUQ mobileは家族割プラスのカウント対象外、「auでんき」はじぶんでんき優遇割の対象外、J:COM系は戸建限定など、対象外となる条件が細かく定められています。「誰でも年0.150％下がる」わけではない点に注意してください。

auじぶん銀行の手厚い団信

前述のとおり、auじぶん銀行には、がん50％保障団信という魅力的な団信があります。以下は同行の団信ページ（2026年8月11日現在の表示）に基づく内容で、2025年1月14日以降に借り入れた方が対象です。引受保険会社はライフネット生命保険株式会社です。

がん50％保障団信は、所定の悪性新生物と診断確定されたときにローン残高の50％が保障されることに加えて、所定の急性心筋梗塞・脳卒中を発病して所定の状態に該当したとき（または所定の手術を受けたとき）、および所定の肝疾患・腎疾患を発病して60日以上継続入院したときにも、ローン残高の50％が保障されます。ただし、がん診断保障と4疾病保障はいずれか1回のみの保障です。

さらに、すべての病気（精神障害を除く）やケガで入院が31日連続し、その後も入院が継続して合計180日以上となったときはローン残高の100％が保障される全疾病長期入院保障も付いています。がん以外の長期療養のケースまで広くカバーしてくれる点は安心だと思います。

auじぶん銀行には、がん50％保障団信の他に、がん100％保障団信、がん100％保障団信プレミアム、ワイド団信などもあります。なお、保障を最小限にして金利の低さを優先したい方向けに、特約を付けない「一般団信限定金利」のプランも用意されています。

がん100％保障団信

がん100％保障団信は、がんと診断されると残債がすべてなくなる団信です。残債が半分になるのと、完全になくなるのとでは、経済的な負担は全く異なりますので、がん100％保障団信を選ぶ人はいます。がん100％保障団信に加入する場合は、金利が年0.050%上乗せされます。がん診断で残高が全額保障される団信としては、業界でも低水準の上乗せ幅です。

がん100％保障団信プレミアム

がん100％保障団信プレミアムには、がん診断時の残債100％保障に加えて、急性心筋梗塞・脳卒中、肝疾患・腎疾患に対する100%保障や各種給付金特約がセットされています。上乗せ金利は年0.150%です。

ワイド団信

上記のがん団信は、50歳以下の方が対象です。51歳以上の方は、保障が死亡・高度障害等に限定される一般団信に加入するのが通常です（一般団信・ワイド団信は65歳以下の方が加入対象と案内されています）。持病や病歴を理由に一般団信に加入できない方は、ワイド団信なら加入できるかもしれません。ワイド団信は、高血圧症、糖尿病、肝機能障害などがあり、なかなか団信の審査に通らなかった人も対象にした団信です。ワイド団信に加入の場合は、上乗せ金利は年0.300%必要です。

なお、夫婦で借りる場合のペアローン連生団信は上乗せ幅の体系が異なります（がん50％保障は年0.300％、一般団信は年0.200％上乗せなど）。単独で借りる場合の数値と混同しないよう注意してください。

金利の選択は慎重に

変動金利か固定金利かを迷ったときに助け舟となるのがミックスローンです。だからといって気軽に選択するのは危険です。住宅ローンの返済期間は長期に渡るため、「ミックスローンを選ばなければよかった」というケースもあり得るからです。

もし、そのような心変わりが生じた場合は、通常は「借り換え」を選択するものですが、auじぶん銀行で住宅ローンを借りている方は、借り換えの選択肢は取りにくいと考えた方が良さそうです。なぜなら、先述のとおり同行の住宅ローンはかなり好条件だからです。

例えば、「ミックスローンの固定金利部分を変動金利に変えたい」といった場合、金利の高い金融機関で住宅ローンを借りているのであれば、auじぶん銀行のような低金利の銀行に借り換えることでメリットが享受できる可能性があります。総返済額や毎月の返済額が下がることが期待できるということです。

しかし、auじぶん銀行で住宅ローンを借りている場合は、借り換えで明確に金利を下げられる先は限られるでしょう。借り換えには、事務手数料や登記関連費用がかかるので、一定以上借入金利が下がらないと総支払額を下げる効果が生まれません。

auじぶん銀行の住宅ローンは、好条件なだけに、借り換えという選択肢を取れる可能性は低いものだと考え、金利プランを選ぶようにしましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. auじぶん銀行のミックスローンは最低いくらから使えますか？

A. 合計1,000万円からです。ミックスは2契約に分ける方式で、1契約あたりの最低借入額が500万円に設定されているためです。上限は1契約1億9,500万円、2契約合計で2億円です。

Q. ミックスにすると事務手数料は2倍になりますか？

A. なりません。auじぶん銀行の事務手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率制なので、合計の借入額が同じなら金額は変わりません。増えるのは登記関連費用で、契約が2本になるぶん司法書士へ支払う費用がかさみます。

Q. 借りたあとで変動と固定の配分を変えられますか？

A. 変えられません。公式サイトでは金利プランは借入時に決定し、借入後の変更はできないとされています。配分は資金計画の段階で決め、申し込み前に窓口へ相談しておきましょう。

Q. ミックスの変動部分にも5年ルールは適用されますか？

A. 元利均等返済を選んだ場合は適用されます。5年ごとの10月1日を基準に返済額を見直し、増える場合もそれまでの125％が上限です。元金均等返済を選ぶとどちらのルールも適用されない点に注意してください。

まとめ

2026年9月時点で日本銀行の政策金利は年1.0％程度となり、2026年7月31日の会合でもこの水準が維持されています。次の決定会合は9月17日・18日で、結果は18日に公表されます。「金利は上がらない」という前提で住宅ローンを組める時代ではなくなりました。三菱ＵＦＪ銀行が2026年9月1日から変動金利の基準金利を見直したように、変動金利についても「いつ・どのように見直されるか」が具体的に示される段階に入っています。

このように住宅ローン金利の上昇が現実のものとなっている局面では、変動金利の低さと固定金利の安定を組み合わせられるミックスローンは、有力な選択肢の1つになるでしょう。ただし合計1,000万円以上という条件や、審査結果によっては選べない点、登記関連費用が増える点を踏まえたうえで判断してください。

なお、金利タイプの組み合わせだけでなく、諸費用や団信の中身で比較する視点も大切です。例えばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料・一部繰上返済手数料・一般団信の上乗せが0円、事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型と、諸費用の内訳が分かりやすい点に特徴があり、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。auじぶん銀行と合わせて比較候補に入れてみる価値があるでしょう。

※本記事の金利・条件は2026年9月時点で各機関の公表情報を確認したものです。金利や商品内容は改定されることがあるため、最新の情報および詳細の商品性は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

（参考・出典）　auじぶん銀行の住宅ローンについて

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

ただし無条件ではありません。諸費用だけを借りることはできず、さらに借入金額が物件価格の80％を超えると適用金利に年0.045％が上乗せされます（2026年9月14日に公式サイトで確認）。諸費用を上乗せするほど、この境界を超えやすくなるという関係です。

（なお、この記事の中では、オーバーローンという言葉の定義を「マイホームの売買価格・建築価格以上の住宅ローンを借りること」として解説しています。）

※auじぶん銀行の住宅ローンの特徴や最新キャンペーンの実施状況はこちらのページを参考にしてください。

auじぶん銀行の住宅ローンに戸惑いの声！？

上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。金利引き上げから数か月経過して困惑の声そのものは減ってきていますが、時間の経過と共に利用者が”あきらめた”、”慣れてしまった”と言えそうです。

一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。

SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報はこちらから

諸費用込みの借り入れは、いまや銀行が用意する正規のサービス

“住宅ローンをオーバーローンで借りる”

この言葉をそのまま受け取ると”悪いことをしている”ような印象を受けますが、今の日本の住宅ローン業界においては、不動産会社や銀行に支払う手数料や引っ越し資金なども住宅ローンに組み込めるのが一般的になってきています。

つまり、”銀行が定める条件や資金使途であれば、オーバーローンで住宅ローンを借りるのは普通のこと”です。

様々な銀行が、正式なサービスとして諸費用の借り入れを可能としているぐらいなので、多くの人が住宅価格以上の金額を、無意識のうちにオーバーローンの状態で利用しています。

（オーバーローンとは、「住宅の価格（価値）＜住宅ローンの借り入れ金額」になることなので、住宅購入や建築費用だけでなく、リフォームや家具・家電の購入費用、登記費用、仲介手数料、消費税等、住宅購入に関連する諸経費を住宅ローンに含んだ時点でオーバーローンです。）

メリットは手元資金の温存、デメリットは返済総額の増加

オーバーローンを活用する最大の魅力は、自己資金をほとんど使わずにマイホームを取得できることにあります。住宅購入時の諸費用や引っ越し費用までまとめて借りられるため、手元資金を別の目的に温存できるのが大きな利点です。

また、住宅ローンは他のローンより金利が低水準であることが多いため、マイカーローンやリフォームローンなど高金利の借り入れをまとめて一本化することで、毎月の返済負担を抑えられるケースもあります。最近は物価高騰や住宅価格の上昇で自己資金を貯めづらい人が増えており、オーバーローンを利用する層も確実に拡大しています。

一方で、オーバーローンは「借りすぎ」のリスクをはらむのも事実です。住宅価格を超える金額を借り入れる以上、当然返済総額は膨らみ、返済期間が長期化する可能性が高くなります。日本銀行は2026年6月15・16日の金融政策決定会合で政策金利を年0.75％程度から年1.0％程度へ引き上げ、7月30・31日の会合ではこれを据え置きました。次回の会合は2026年9月17日・18日に開かれ、結果は18日に公表される予定です（日本銀行「金融政策決定会合の運営」で2026年9月14日に確認）。金利環境が動きうる局面である以上、変動金利で借りる場合は将来の金利上昇で負担が増す可能性を織り込んでおく必要があります。

もっとも、政策金利が動いたからといって翌月から返済額が増えるわけではありません。政策金利→短期プライムレート→各行の基準金利→契約中の適用金利→返済額、と段階があり、後述する5年ルールが適用される契約では、適用金利が上がっても返済額そのものはしばらく据え置かれます。auじぶん銀行の変動金利の基準金利も、見直しは年2回（4月1日・10月1日）です。

加えて、融資額が物件の担保評価を超えていると、万一売却する際に売却代金だけでローンを完済できない状態に陥るリスクがあります。こうした背景も踏まえ、資金計画を立てる際は「借りられる額」ではなく「返せる額」に着目することが、オーバーローン活用を成功させるカギと言えるでしょう。

オーバーローンの定義に注意

ここでいう「オーバーローン」は「返済能力以上にローンを借りること」ではありません。あくまでも「マイホームの販売価格以上の住宅ローンを借りる」という意味です。

当サイトでは、仮に住宅販売価格以内だとしても、返済能力をオーバーするような住宅ローンの借り入れはおすすめしていません。また、「住宅販売価格を実際の価格より水増しして銀行に申告して住宅ローンを組む」違法なオーバーローンもおすすめしません。

一方で「返済能力に余裕があり、金融機関が提供する範囲で借入金額を増やすこと」は全く問題ないと考えています。

オーバーローンとは？かつての不正とは別物になった経緯

住宅ローンの「オーバーローン」とは、マイホームの購入価格を超える金額を住宅ローンで借り入れることを指します。聞いた瞬間「危ない借り方なのでは？」と警戒する人も多いでしょう。それもそのはずで、オーバーローンには過去に悪いイメージがつきまとってきた背景があります。

特に以前は、不動産会社やハウスメーカーの一部が「住宅価格を実際より高く見せかけて申請し、差額を現金で手元に残しませんか？」と持ちかける不正な営業を行っていました。実際には銀行をだましている形であり、これが社会問題になりました。最悪の場合、融資の全額返還を金融機関から迫られ、マイホームを手放さざるを得なくなるケースもあったとされています。

こうした歴史から、かつては「頭金を最低10％以上用意するのが常識」とされ、オーバーローンは完全に敬遠されていました。しかし、現在の住宅ローンの仕組みは大きく変わりつつあります。住宅価格の上昇や物価高によって自己資金を貯めにくい時代背景を受け、金融機関は「新生活に必要な諸費用」を含めて借りられるローンを正式に提供するようになっているのです。

たとえば、物件購入時にかかる不動産仲介手数料、金融機関に支払う事務手数料、登記費用、引っ越し費用、火災保険料など、マイホームを購入するうえで必須の費用を住宅ローンに含めることが認められています。つまり「家の価値を超える金額を借りる」という点では同じでも、資金使途が正当で明確であれば、今は銀行側も積極的に対応するようになりました。

この違いは非常に重要です。過去のように「銀行を騙して現金を抜く」不正行為とは全く別物で、今は銀行が商品として用意し、適正に審査を行ったうえで提供するサービスになっています。特に最近は、住宅取得支援を後押しするために諸費用込みの住宅ローンを選ぶ人が増加傾向です。

例えばauじぶん銀行の住宅ローンも、こうした「諸費用を含めた借り入れ」に対応しており、自己資金が少なくても新居購入から新生活の立ち上げまでをワンストップでカバーできるようになっています。

auじぶん銀行の住宅ローンの枠組み（2026年9月時点）

auじぶん銀行の住宅ローンは、価格.com、オリコン顧客満足度®︎などの第三者による調査やランキングで上位にランクインする人気の住宅ローンの1つで、住宅購入・住宅ローンの利用に関連する諸費用を住宅ローンの金額に含んで借りることができるサービスを提供しています。

このサービスを利用することで、不動産会社にも銀行にも誰にも嘘をつくことなく手元資金に余裕を持たせることができるわけです。

銀行が審査をして正式に融資してくれるわけですから何の問題もありませんし、先ほど説明した不動産会社と結託して本来のマイホームの購入資金以上の金額の住宅ローンを利用するという方法とは全く違います。ただし、最後のできあがり、つまり「住宅の価格以上の融資を受けることになる」には違いありません。

住宅ローンそのものの枠組みは、auじぶん銀行の公式「商品詳細」ページで次のように定められています（2026年9月14日確認）。オーバーローンを検討するうえでの土台になる数字なので、先に押さえておきましょう。

特に見落とされがちなのが事務手数料が「定率型」である点です。借入金額×2.20％（税込）なので、諸費用を上乗せして借入額を増やすと、その分だけ事務手数料そのものも増えます。この点は後ほど注意点の章で詳しく触れます。

借入額に含められる諸費用と、含められないもの

では、具体的にauじぶん銀行の住宅ローンで借りることができる諸費用を確認していきましょう。公式の「商品詳細」「手数料・諸費用」の両ページで案内されているのは次の費目です（2026年9月14日確認）。

借入額に含められる諸費用

• 印紙税（売買契約書などに貼付）
• 登記にかかる登録免許税、司法書士・土地家屋調査士の手数料
• 住宅ローン借り入れの際に発生する事務手数料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 不動産仲介手数料
• 引っ越し費用　など

金額が大きいのは不動産仲介手数料・事務手数料・火災保険料です。それぞれ数十万円から100万円以上になる可能性もあり、これらを借入額に含められれば、ほとんど手元資金を使わずにマイホーム購入と新居での生活を開始することができます。なお公式の案内は「など」で結ばれており、上の7項目以外が一切認められないという意味ではありません。実際に何をいくら含められるかは資金使途と審査で決まるため、見積書を添えて申込先に確認するのが確実です。

「諸費用だけを借りる」「リフォーム資金だけを借りる」はできない

公式の商品詳細ページには、「諸費用のみをお借入れいただくことはできません」と明記されています。あくまで住宅の購入・新築・借り換えという本体の資金使途があってはじめて、それに伴う諸費用を上乗せできる設計です。「頭金は自己資金で払ったので、諸費用だけ借りたい」という使い方はできません。

同じく資金使途の線引きとして、借り換えで対象になるのは住宅ローン単独の借り換え、または住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えまでです。リフォームローンのみの借り換えや、新規のリフォーム資金は資金使途に該当しません。また、借り換え対象となるリフォームローンは「住宅の増改築工事に関する資金」で「銀行から借り入れたもの」に限られます。

なお、借入額に含められる諸費用の上限額について、公開されている商品詳細ページ・手数料/諸費用ページ・よくあるご質問には金額や割合の明示がありません（2026年9月14日に各ページを確認）。上限は資金使途と審査によって個別に判断されると考えられるため、諸費用の総額が読めている段階で仮審査に進み、実際に含められる範囲を確認するのが現実的な進め方です。

諸費用を上乗せすると金利が年0.045％上がることがある

オーバーローンを考えるうえで、金額の上限より先に押さえたいのがこちらです。auじぶん銀行は物件価格に対する借入金額の割合（借入金額割合）で適用金利を分けており、物件価格の80％超で借り入れる場合は表示の金利に年0.045％が上乗せされます。しかも公式の注記によれば、ここでいう「物件価格」には借り入れにかかる諸費用は含まれません。

つまり、諸費用を借入額に上乗せするほど分子だけが増え、80％の線を越えやすくなるということです。たとえば物件価格4,000万円に対し頭金なしで諸費用300万円を上乗せすれば、借入額4,300万円÷物件価格4,000万円＝107.5％となり、当然80％超の区分に入ります。

参考までに、2026年9月に借り入れる場合の金利は、変動金利・全期間引下げプラン（がん50％保障団信の特約付き・借入金額割合80％以下）で年1.134％、固定10年・当初期間引下げプランで年3.270％です（auじぶん銀行 住宅ローン金利一覧・2026年9月14日確認）。ここに80％超の年0.045％、借入期間35年1ヶ月以上の年0.1％が積み上がる構造です。

データで見る「自己資金はどれくらい用意されているのか」

自己資金を抑えて借りるという選択が、実際にどのくらい一般的なのか。全国規模で継続的に取られている統計として、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」があります。フラット35の利用者に限った数字ではありますが、資金計画の相場観をつかむには有用です。

最新版は2025年度（2025年4月〜2026年3月・借換えを除く35,553件／2026年7月24日公表）で、全国平均は次のとおりでした。

• 平均世帯年収：715.9万円（前年度669.4万円）
• 平均所要資金：4,202.9万円（前年度3,868.2万円）
• 手持金（自己資金）：551.2万円＝所要資金の13.1％（前年度486.4万円・12.6％）
• 年収倍率（所要資金÷世帯年収）：6.6倍
• 総返済負担率（月返済額÷世帯月収）：22.8％（前年度23.2％）

自己資金の比率は所要資金の1割強で、実際の平均像も「大半を借り入れでまかなう」形になっていることがわかります。一方で年収倍率は住宅の種類によって差があり、土地から購入する注文住宅ほど倍率が高くなる傾向です。

この数字は「これだけ借りて大丈夫」という基準ではなく、あくまで他の人がどのあたりで借りているかの目安です。自分の家計が同じ倍率に耐えられるとは限らない点は押さえておきましょう。

オーバーローンを利用する時の注意点

手元資金を使わずにマイホームを購入できるのは大きなメリットですが、借りたお金は返さなければならないので、借り入れ後の返済が問題なく行えるかはしっかりと確認するようにしましょう。

目安を確認できるわかりやすい計算式に「住宅ローンの借入金額の上限の目安＝年収×6倍」という方法があります。年収600万円であれば住宅ローンは3,600万円以内にしておいた方が良いというように利用します。この金額を大きく超えるようだと、せっかくのマイホームが生活の重荷になってしまう可能性もあります。

ただし、この「◯倍」という物差しは金利水準によって意味が変わります。同じ借入額でも金利が上がれば毎月の返済額は増えるため、より実態に近いのは前章で紹介した総返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）のほうです。前述の調査では全国平均が22.8％でしたので、この水準を大きく超えるようなら借入額か返済期間を見直すサインと考えるとよいでしょう。

特にオーバーローンで家を買うと、売却しても住宅ローンの残高を下回る価格でしか売れない可能性が高くなり、マイホームを売っても借金を返せなくなってしまうことがありますので、借り入れ後に問題なく返済を続けていけるかどうかは重要なポイントです。

見落としがちな「事務手数料が増える」効果

auじぶん銀行の事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型です。つまり諸費用を上乗せして借入額を増やすと、事務手数料そのものも増えるという構造になっています。

たとえば借入額が4,000万円なら事務手数料は88万円ですが、諸費用300万円を上乗せして4,300万円を借りると94万6,000円になり、差額は6万6,000円です。しかもその事務手数料自体も借入額に含めることができるため、「手数料を借りるために手数料が増える」という関係になります。金額としては大きくありませんが、諸費用を借りるコストは金利だけではないことは知っておきたいところです。

つなぎ融資の取扱いはない（注文住宅は要注意）

注文住宅では、着工金・中間金など建物の完成前に支払いが発生します。auじぶん銀行の住宅ローンは戸建の新築資金の場合、建物完成時に一括での融資となるため、完成前の支払いは自己資金かつなぎ融資でまかなう必要があります。

公式のよくあるご質問によれば、auじぶん銀行自身はつなぎ融資を取り扱っておらず、必要な場合は住宅ローンの借入金額に含めて申し込める東光商事株式会社のつなぎ融資を紹介する形をとっています（2026年9月14日確認）。諸費用込みで資金計画を立てるなら、この時間差は先に織り込んでおきたいポイントです。

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」は返済額を先送りする仕組み

auじぶん銀行の商品詳細ページによると、変動金利タイプ・元利均等返済の場合、次のルールが適用されます。

• 5年ルール：返済額は5年ごとに見直されるため、5年以内に借入金利が変動しても5年後の見直しまで返済額は変わらない（基準日は5年ごとの10月1日）
• 125％ルール：金利が上昇して返済額が増える場合でも、それまでの返済額の125％を超えない

一見すると安心材料ですが、返済額が据え置かれても利息が減るわけではありません。金利が上がった分は「元金と利息の内訳」が変わることで吸収され、元金の減りが遅くなります。商品詳細ページにも、金利情勢などにより最終返済期日が到来しても返済が完了せず未返済残高が残る可能性があり、その場合は原則として最終返済期日に全額返済する、と明記されています。

諸費用を上乗せして借入額を増やすほど、この「元金が減りにくい」効果は大きく効いてきます。なお、これらのルールが適用されるのは元利均等返済の場合で、元金均等返済は対象外です。返済方法は借入時に選んだものを後から変更できないため、申込の段階で決めておく必要があります。

auじぶん銀行で諸費用を借り入れるメリット

1. ネット銀行のなかでも競争力のある金利水準を提示している。
2. 住宅購入に伴う主な諸費用を借入額に含められる。
3. 一部繰上返済手数料が無料で、住宅ローンの残高を減らしやすい。

諸費用を上乗せして借入額が増えるほど、金利差が総返済額に与える影響も大きくなります。auじぶん銀行は変動金利・当初期間引下げの両タイプで引下げ幅が広く、借入期間全体で見ると数十万円単位の差が生まれることもあります。適用金利は申込時ではなく実際に借り入れる日の金利が適用される点にも注意が必要です。

また、繰上返済のしやすさもオーバーローンとは相性のよい特徴です。一部繰上返済は手数料無料なので、諸費用込みで膨らんだ残高を、ボーナスや余剰資金でこまめに削っていくことができます（全額繰上返済は固定金利特約適用中の場合のみ33,000円（税込）がかかります）。複数の金利タイプを組み合わせたい場合はauじぶん銀行の「ミックス」の仕組みもあわせて確認しておくとよいでしょう。

ただし、金利の見た目だけで判断するのは危険です。審査の結果によっては「保証付金利プラン」が適用される場合があり、この場合は当初期間引下げプラン・全期間引下げプランとは基準金利も引下げ幅も異なります。さらに、保証付金利プランでは固定金利特約の選択肢が3年・5年・10年に限定され、複数の金利タイプを組み合わせる「ミックス」も利用できません。長期固定を希望する場合には注意が必要です。雇用形態によって審査の見られ方が変わる点は派遣社員・契約社員が申し込む場合の条件でも整理しています。

このように、auじぶん銀行の住宅ローンは低金利という魅力を持ちながらも、金利タイプや上乗せ条件、審査結果による違いをしっかり理解した上で利用することが、後悔のない選択につながります。諸費用の負担感を左右する事務手数料という観点では、SBI新生銀行も借入金額×2.20％（税込）の定率型で、一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せ金利も0円という分かりやすい設計になっています。総額で比べるときは、SBI新生銀行の住宅ローン審査基準のような他行も候補に入れて検討するとよいでしょう。

オーバーローンと諸費用の借り入れに関するよくある質問

Q. オーバーローンで借りると住宅ローン控除は諸費用分も対象になりますか？

A. 控除の対象になるのは、住宅の新築・取得・増改築等のために直接必要な借入金等とされています。仲介手数料や引っ越し費用などを上乗せした部分は対象外となる場合があるため、取り扱いは国税庁のタックスアンサーや税務署で確認してください。

Q. 諸費用はいくらまで借入額に含められますか？

A. auじぶん銀行の公開ページに金額や割合の上限は明示されていません（2026年9月14日確認）。資金使途と審査で個別に決まると考えられるため、諸費用の見積もりが出た段階で仮審査に進み、実際に含められる範囲を確認するのが確実です。

Q. 諸費用だけを借りることはできますか？

A. できません。商品詳細ページに「諸費用のみをお借入れいただくことはできません」と明記されており、住宅の購入・新築・借り換えという本体の資金使途とセットであることが前提です。

Q. 諸費用を上乗せすると金利は変わりますか？

A. 変わることがあります。auじぶん銀行は借入金額が物件価格の80％を超えると表示の金利に年0.045％を上乗せする取り扱いで、この「物件価格」に諸費用は含まれません。さらに借入期間を35年1ヶ月以上とする場合は年0.1％が上乗せされます。

Q. 家具・家電の購入費用も借りられますか？

A. 公式には案内されていません。一方で、諸費用を住宅ローンに組み込んで手元資金を温存し、その資金を家具・家電の購入に充てるという使い方は可能です。

auじぶん銀行の住宅ローンキャンペーン

まとめ

auじぶん銀行の住宅ローンで諸費用を含めて借り入れる、いわゆるオーバーローンという選択肢に対して、「良くないことではないか」と不安に感じる人は少なくありません。しかし、制度として正式に用意されている上乗せ融資を活用すること自体は、決して特別なことではありません。

住宅購入時には、物件価格以外にも登記費用や火災保険料、仲介手数料、事務手数料など、まとまった諸費用が発生します。自己資金を温存しながら住宅取得を進めたい場合、これらを住宅ローンに組み込むことは合理的な資金戦略のひとつです。

この記事で押さえておきたい要点を、あらためて整理します。

• 印紙税・登記費用・事務手数料・火災保険料・地震保険料・仲介手数料・引っ越し費用などを借入額に含められる
• 諸費用だけを借りることはできない（本体の資金使途とセット）／リフォームローン単独の借り換えも対象外
• 借入額が物件価格の80％を超えると金利に年0.045％の上乗せ（物件価格に諸費用は含まない）
• 事務手数料は定率型（2.20％・税込）なので、借入額が増えれば手数料も増える
• 変動金利の5年ルール・125％ルールは負担をなくす仕組みではなく先送りする仕組み

もちろん前提となるのは「返済可能であること」です。オーバーローン状態でも、毎月の返済額が家計に無理なく収まり、将来の金利上昇やライフイベントにも耐えられる設計であれば、問題視する必要はありません。実際、金融機関は返済負担率や年収、既存借入状況などを踏まえて審査を行っています。諸費用を含めた融資で承認が下りたということは、その時点の与信判断では返済能力が認められたという意味でもあります。

ただし、ここで冷静に押さえておきたいポイントがあります。審査に通った＝安全圏というわけではない、ということです。銀行の審査基準は「貸せるかどうか」の判断であり、「余裕をもって完済できるかどうか」までは保証してくれません。特に変動金利を選択している場合、将来的な金利上昇リスクをどこまで織り込んでいるかが重要になります。

また、諸費用を含めて借りることで借入総額が増えれば、その分支払う利息も増えます。初期の自己資金負担を軽くする代わりに、長期で見ると総返済額は確実に増える構造です。資金を手元に残すメリットと、利息増加のコストを比較したうえで判断する視点が欠かせません。

auじぶん銀行の諸費用上乗せ融資は、制度として透明に設計されています。後ろめたさを感じる必要はありませんが、「借りられるから借りる」のではなく、「借りても家計が崩れないか」を自分自身で検証する姿勢が大切です。

住宅ローンは長期契約です。オーバーローンかどうかよりも重要なのは、将来の収入変動、教育費、老後資金まで見据えたキャッシュフロー設計です。審査通過はスタートラインにすぎません。そこから先の返済戦略こそが、安心できる住宅取得につながります。

※本記事に記載の商品内容・金利・手数料・上乗せ条件は2026年9月14日に公式サイトで確認したものです。最新の取り扱い状況は必ずauじぶん銀行の公式サイトをご確認ください。

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

auじぶん銀行の住宅ローンは、低水準の金利や手厚い団体信用生命保険、さらにau経済圏を活用した金利優遇サービスで多くの利用者に選ばれてきました。

ただし、最大限に優遇された金利で利用するには条件が細かく、携帯電話や電気、インターネット、テレビといった指定サービスの利用が前提になります。金利優遇の幅や適用条件は見直されることがあるため、申込前に条件欄の細目まで目を通しておきましょう。

また、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）で、審査の結果によっては保証付き金利プランが提示されることもあります。人気の住宅ローンだからといって審査が甘いわけではなく、年収や勤続年数、他の借入状況、自己資金比率、物件評価などを総合的に判断され、希望額どおりに借りられないこともあります。団信にも免責条件や年齢制限があります。

要するに、誰にとっても「理想の住宅ローン」になるわけではないということです。優遇条件を満たせるか、返済期間の設定が総支払額にどう影響するか、団信オプションの費用対効果、そして自分が審査を通過できるかを冷静に見極めることが欠かせません。数字の良さだけに惹かれず、必ず条件欄の細部や注意書きを確認し、最終的には実際の適用金利と総返済額で判断することが重要です。

注文住宅を建てる際の資金計画は、建売住宅やマンションの購入に比べて格段に複雑です。土地の購入から建築の着工、中間金の支払い、そして引き渡しに至るまで、いくつもの段階で支払いが発生するため、事前に全体の資金の流れを明確にしておく必要があります。

一般的な住宅ローンは、完成した建物を担保として引き渡し時に融資が実行される仕組みです。そのため、家が完成する前に必要となる土地代や建築費の一部は、別の方法で資金を準備しなければなりません。

こうした建築途中の支払いに対応するために利用されるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を一時的に借り入れ、建物完成後に本融資（住宅ローン）で一括返済する仕組みです。土地の決済金や着工金、中間金の支払いなど、自己資金だけでは対応が難しい局面で活用されます。

また、工事の進行に合わせて住宅ローンを段階的に実行する「分割融資」という方法もあります。こちらはつなぎ融資を利用せずに済むケースもありますが、金融機関によって対応可否が異なります。

特にネット銀行では、つなぎ融資や分割融資に自社では対応していないことが多く、注文住宅を検討している人にとっては重要な確認ポイントとなります。金利の低さだけで住宅ローンを選んでしまうと、いざ支払い段階になって資金繰りに困ることもあるため注意が必要です。

さらに、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定される傾向があり、工期が延びるほど利息負担も増加します。融資回数や利用期間に制限が設けられているケースも多いため、建築スケジュールと資金計画を密接に連動させておくことが欠かせません。つなぎ融資の多くは短期プライムレート（短プラ）に連動しますが、その短プラは2026年8月3日に大手銀行で年2.125％から年2.375％へ引き上げられています（後述）。

注文住宅では、「いつ、どの段階で、いくら支払うのか」を事前に整理し、つなぎ融資や分割融資を含めた全体の資金計画を立てることが、無理のない家づくりにつながります。住宅ローン選びの段階から、金融機関に「つなぎ融資の対応状況」「融資条件」「利息発生のタイミング」などを具体的に確認しておくことが大切です。

それではつなぎ融資の仕組みと具体的な銀行の選び方について解説していきます。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

つなぎ融資の仕組み

注文住宅を建てるための資金計画は、建売住宅の購入とは違い、土地取得と建物建築を別々に進める必要があるため、資金の流れや調達方法が複雑になりがちです。特に土地を持っていない人は、まず「どこに住むか」という土地探しからスタートします。

良い土地が見つかったら、次は建築を依頼するハウスメーカーや工務店を選ぶことになります。最近はハウスメーカーや工務店が土地探しからサポートするケースも増えています。事前に依頼先を決めておくことで、希望エリアでの土地情報を提案してもらえるなど、スムーズな家づくりが可能になるでしょう。

土地と建築の依頼先が決まったら、いよいよ土地の売買契約、建物の請負契約を進める準備に入ります。ただし注意が必要なのは、住宅ローンの本審査より先にこれらの契約を結ぶ場合です。万一ローン審査が通らなかったときのリスクに備えて、「融資利用の特約（ローン特約）」を必ず付けましょう。これは「住宅ローンが否決になった場合は契約を白紙解除できる」という重要な安全弁です。

また、最近では売買契約や請負契約を結ぶ前の段階でも、本審査を受け付けてくれる金融機関が増えてきています。その場合、契約書の（案）を提出することで本審査を進められるため、融資の確実性を高めてから契約に臨むことも可能です。

契約が整ったら、住宅ローンとつなぎ融資をどの金融機関で組むかを並行して検討します。注文住宅では、土地購入代金や着工金、中間金など住宅が完成する前にも多額の支払いが発生します。その間の資金を用意するのが「つなぎ融資」です。すべての金融機関がつなぎ融資を扱っているわけではないので、住宅ローンとつなぎ融資を同じ銀行でまとめて借りられるか、あるいは提携するノンバンクを紹介してもらえるかをしっかり確認しておくと安心です。

売買契約、請負契約、住宅ローン本審査、つなぎ融資の審査がすべてクリアしたら、土地の引き渡しと建物の着工に進みます。建築中はつなぎ融資の資金で支払いを行い、家が完成して引き渡しを受けたタイミングで住宅ローンを実行し、その資金でつなぎ融資を一括返済するのが基本の流れです。そして住宅引き渡し後は、長期にわたる住宅ローン返済がスタートします。

ここで押さえておきたいのが、つなぎ融資の審査は住宅ローンの本審査が通ってからでないと進まない、という順序です。たとえばauじぶん銀行が紹介する東光商事のつなぎ融資は、審査にauじぶん銀行の本審査結果通知が必要とされています。ソニー銀行専用のMSJ住宅つなぎローンも、ソニー銀行の住宅ローンの本審査承認を取得した人が対象です。土地の決済日から逆算して、本審査にかかる期間まで含めたスケジュールを組んでおきましょう。

注文住宅は自由度が高い分、資金計画も綿密に立てる必要があります。土地の売主、建築会社、金融機関それぞれとしっかり打ち合わせを重ね、無理のない返済計画を組むことが、理想の住まいを実現する大切なステップです。

つなぎ融資のメリット

手元資金が十分にない方、もしくは資金はあっても、手元資金を確保しておくために住宅購入資金に多額のお金を投じたくない方にとって、つなぎ融資はとても便利な融資です。（むしろ利用できないと注文住宅そのものが難しい人が大半だと思います）

つなぎ融資利用時のデメリット

つなぎ融資を利用する際には下記のデメリットを留意した上で利用しましょう。

＜つなぎ融資のデメリット＞

つなぎ融資には以下のようなデメリット・注意点があります。

• 手数料や金利が高い
• 住宅ローンとは別に費用がかかる
• 団体信用生命保険（団信）の適用外の場合がある
• 住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象にならない

金利が高い

長く続いた超低金利は転換点を迎えています。日本銀行の政策金利（無担保コールレート翌日物）は2026年6月の金融政策決定会合で年0.75％から年1.0％程度へ引き上げられ、その後の会合ではこの水準で据え置かれています（2026年9月12日時点）。これを受けて、変動型の住宅ローンやつなぎ融資が連動する短期プライムレートにも上昇圧力がかかっています。一方で、つなぎ融資の金利はもともと住宅ローン本体より高めで、2％台やそれ以上になることも珍しくありません。

実際、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行はいずれも2026年6月16日に「短期プライムレートを2026年8月3日に年2.125％から年2.375％へ改定する」と発表し、改定は実施済みです（三菱ＵＦＪ銀行の短期プライムレートのページでも「年2.375％（2026年8月3日より適用）」と掲載されています。2026年9月12日確認）。つなぎ融資の多くは「三菱ＵＦＪ銀行の短期プライムレート＋一定幅」という形で貸付利率が決まるため、この改定はつなぎ融資のコストにも直接効いてきます。

その先の政策金利については、2026年9月11日に日本経済新聞・毎日新聞・共同通信などが「日銀は9月17日・18日の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げる公算が大きい」と相次いで報じました。ただしこれは関係者取材に基づく報道であって、日銀が決定・発表したものではありません。結論が分かるのは、会合の結果が公表される9月18日です（日本銀行の金融政策決定会合の日程）。仮に引き上げられたとしても、政策金利→各行の短期プライムレート見直し→つなぎ融資や変動型住宅ローンの適用利率、という順に時間差で伝わるため、「来月からすぐ返済額が上がる」とは限りません。反映の時期や方式は金融機関と契約によって異なります。

つなぎ融資はあくまで「住宅の完成・引き渡しまでの資金を一時的につなぐ」ためのローンです。支払いの対象は土地購入代金や着工金、中間金などで、期間も原則的には数ヶ月から長くても1年程度と短めです。そのため「多少金利が高くても、期間限定だから大丈夫」と考える人が多いのも事実です。

しかし、ここで注意したいのは、工期が予定より延びてしまった場合のリスクです。天候不順、建材の納期遅れ、施工計画の見直しなどで着工から引き渡しまでが長引くと、その分つなぎ融資の借入期間も伸びてしまいます。短期だからと甘く見ていた金利負担が、思った以上に膨らむケースもあります。

特に最近は人手不足や資材価格の高騰、建築確認申請の厳格化など、工期遅延を引き起こす要因が複雑化しています。注文住宅を計画する際は「金利負担は短期だから大丈夫」という前提だけでなく、余裕を持った工期計画と資金シミュレーションを組むことが重要です。つなぎ融資の条件や手数料も金融機関によって差が大きいため、住宅ローン選びと同様に「どこで借りるか」を比較・検討する視点も欠かせません。

こうした点をしっかり押さえることで、理想のマイホームづくりを安心して進められる資金計画を立てられるでしょう。

住宅ローンとは別に費用がかかる

つなぎ融資を利用する場合、住宅ローン本体とは別に、つなぎ融資の事務手数料、金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代、抵当権設定に関する司法書士報酬や登録免許税などの費用が発生することがあります。

見落としやすいのが「延長したときの追加費用」です。たとえばソニー銀行専用のMSJ住宅つなぎローンでは、融資期間を2回以上延長する場合は都度22,000円（税込）、融資期間が1年を超える場合は別途110,000円（税込）の事務手数料が発生すると公式に明記されています。工期が延びるリスクは、利息だけでなく手数料にも跳ね返ると考えておきましょう。

特に注文住宅では、土地代金の支払いや建物の着工金・中間金など、建物が完成する前にまとまった資金が必要になるケースが少なくありません。住宅ローンは原則として建物完成後、引き渡し時に実行されるため、その前段階の支払いを補うためにつなぎ融資を利用することになります。

一方で、新築マンションや建売住宅のように、完成済みまたは引き渡し時に売買代金を一括で支払うケースでは、住宅ローンの実行タイミングと支払い時期が合いやすく、つなぎ融資が不要になることもあります。

つまり、同じ「新築住宅を取得する」場合でも、購入する物件の種類や資金の支払いスケジュールによって、必要になる諸費用は変わります。注文住宅を検討する際は、建物本体価格や土地代だけでなく、つなぎ融資にかかる費用まで含めて資金計画を立てておくことが大切です。

団信適用外の場合がある

つなぎ融資は債務者に万が一のことがあった時に残債が保険金で完済される団体信用生命保険（団信）の対象外になっているケースがあります。団信未加入のつなぎ融資を利用し、仮に建築中に債務者に万が一のことがあった場合は、返済が滞ってしまいます。遺産よりも債務の方が多く残ってしまう場合は、遺族は相続放棄の手続きをすることで債務を引き継がないようにする必要があります。団信に加入不可のつなぎ融資を利用する場合は、生命保険で万が一に備えておくという手段もあります。なお、後述するソニー銀行専用のMSJ住宅つなぎローンのように、つなぎ融資側でも団信への加入が必須（保険料は提供会社が負担）となっている商品もあります。

住宅ローン控除の対象にならない

意外と知られていないのが、つなぎ融資は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象外だという点です。ソニー銀行も、つなぎ融資利用時の留意点として「つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外です」と公式サイトに明記しています。

住宅ローン控除は、原則として償還期間10年以上の住宅ローンが対象です。つなぎ融資は返済期間が1年以内の短期融資で、建物の完成後に本融資で一括返済されるため、この要件を満たしません。つまり、つなぎ融資の期間中に支払う利息や手数料は、税制上の恩恵で取り返せない純粋なコストということになります。「どうせ控除で戻ってくる」という前提で見積もらないよう注意してください。控除の適用要件は国税庁のタックスアンサー「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」で確認できます。

つなぎ融資を行なっている金融機関

住宅ローンは銀行や信用金庫等で借りるのが一般的ですが、つなぎ融資はノンバンクで利用することもできます。

銀行がつなぎ融資を行なっている場合は、自社の住宅ローンとセットで提供しているケースが多くなっています。つなぎ融資を行なっていない銀行で住宅ローンを借りる際には、つなぎ融資だけノンバンクを利用するのが一般的です。ネット銀行では自社ではつなぎ融資を扱わず、提携するノンバンク（東光商事株式会社、日本モーゲージサービス株式会社など）を紹介する形が主流です。

万が一に備えるための生命保険とは？

団信なしのつなぎ融資とあわせて利用する生命保険は、基本的には死亡保険になります。死亡保険には、いくつかの種類があります。

定期保険は、一定期間のみ加入する死亡保険です。例えば、保険期間が1年のものや10年程度のものなど、種類はさまざまです。会社によっては団体保険で1年更新型の定期保険を扱っている場合もあるため、社内の制度を見てみましょう。

収入保障保険は、万が一のことが起きた時に遺族に年金形式で死亡保険金が支払われるタイプの保険です。本来は遺族の生活費をカバーする目的で加入する保険です。年金形式の保険金を一括で受け取ることもできます。

その場合、保険金額は10〜20％減額になってしまいます。遺族が受け取れる合計の保険金額が段々と減っていく仕組みなので、保険料が定期保険よりも安い傾向があります。本来は長期間の加入を目的とした保険のため、短期間の加入目的でも利用できるのかは、保険会社にきいてみましょう。

終身保険や養老保険は、一定の期間が経過すると支払った保険料以上の解約返戻金や満期保険金が受け取れるタイプの貯蓄型保険です。これらのタイプは保障金額の割に保険料が高額であり、短期間で解約するとかなり損をすることがあるので、団信の代替としては使えません。

つなぎ融資選びのポイント

ここからは、つなぎ融資を利用する前提でネット銀行の対応を見ていきます。つなぎ融資の条件は、下記のポイントをチェックするようにしましょう。なお、金融機関は顧客の状況によっては個別対応をしてくれる場合があります。条件を見て不都合なことがある際には相談をしてみるのも良いでしょう。

＜つなぎ融資のチェックポイント＞

• つなぎ融資商品の有無
•  融資金利（何に連動して決まるか・実行日基準か）
•  事務手数料（延長時の追加費用も含む）
•  融資上限金額と、資金使途ごとの上限割合
•  分割融資の回数（土地・着工・中間・竣工に足りるか）
•  団信の有無
•  利用条件

ソニー銀行の住宅ローン

ソニー銀行の住宅ローンは建物完成時の一括融資です。そのため注文住宅では、土地の購入費用や着工金・中間金・竣工金を建物完成前に支払う必要があり、その資金を別に用意しなければなりません。ソニー銀行は自社ではつなぎ融資を行っていませんが、公式サイトの「注文住宅をご購入予定のかたへ」のページで、日本モーゲージサービス株式会社（MSJ）のつなぎ融資を取扱先として案内しています（2026年9月12日確認）。

MSJのつなぎ融資を利用する予定でソニー銀行の住宅ローンを申し込む場合は、「つなぎローンに関する確認書」をソニー銀行に提出する必要があります。また、ソニー銀行の住宅ローン自体は、つなぎ融資で利用する予定の金額を含めた総額（たとえば土地2,000万円＋建物3,000万円＝5,000万円）まで申し込めます。なお、ソニー銀行の住宅ローンそのものの注意点は「ソニー銀行の住宅ローンの落とし穴｜デメリットと125%ルールの注意点」で整理しています。

ソニー銀行専用　MSJ住宅つなぎローン

「ソニー銀行専用 MSJ住宅つなぎローン」は、ソニー銀行の住宅ローン利用者向けに日本モーゲージサービス株式会社が提供しているつなぎ融資です。融資の対象は土地購入資金・建物着工時金・中間時金・竣工時金で、証書貸付として最大4回まで分割融資を受けられます。利用できるのは、ソニー銀行に住宅ローンを申し込んで本審査承認を取得した人で、MSJが指定する団信に加入できることが条件です。

商品概要は次のとおりです（日本モーゲージサービスの商品概要ページを2026年9月12日に確認）。

貸付利率が「短期プライムレート＋年0.500％」という算式で決まる点は必ず押さえておきましょう。同社の公式ページには参考として2023年5月度の貸付利率が年1.975％と掲載されていますが、これは当時の短プラ（年1.475％）に基づく数値です。前述のとおり短プラは2026年8月3日に年2.375％へ改定されているため、実際に適用される利率は借入時点の短プラで決まります。申込前に取扱会社へ確認しておきましょう。

ソニー銀行はつなぎ融資を自社では取り扱っていないため、この専用商品は実質的にセット利用が前提となります。注文住宅では資金繰りが非常に重要です。金利だけでなく、手数料・延長条件・団信条件まで含めて総コストを試算し、本融資実行までの資金フローを明確にしておくことが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）

低金利の住宅ローンと、就業不能時など将来の病気やケガに備えられる団信に定評があるドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行／2026年8月3日に商号変更）は、注文住宅向けに「土地先行プラン（2回に分けて融資）」を用意しています。これは、1度の住宅ローン申込みで、土地購入時と建物完成時という融資実行時期の異なる2回の融資を行うプランです。

土地の購入資金を先に融資してもらえるため、土地の先行決済のためだけに他社のつなぎ融資を用意する必要がなく、建物完成までの金利や諸費用を抑えやすい点がメリットです。融資事務手数料は1回目の融資時にのみ支払い、2回目は不要です（期間延長時などは別途手数料）。建物が完成するまでの間、土地分の返済は利息だけ（元金据置）にできるため、いま住んでいる家の家賃との二重負担も軽くなります。

利用にあたっては、同行のよくあるご質問で次の条件が示されています（2026年9月12日確認）。

• 借入金額は1本目（土地）と2本目（建物）の合計で500万円以上3億円以下。ペアローンの場合はペアの合計で1,000万円以上6億円以下。1契約あたりの借入金額は10万円以上
• 1回目の融資実行から2回目の融資実行までの期間は原則1年以内
• 1回目・2回目それぞれの融資実行時に、担保として抵当権の設定が必要
• 土地・建物あわせて1回の審査となり、審査申込時に土地の売買契約書と建物の工事請負契約書の提出が必要
• 1回目の融資実行後に計画を変更する場合は、あらためて審査が必要

注意したいのは、土地先行プランは「土地の先行決済」に対応するもので、建築途中の着工金・中間金までカバーするものではないという点です。これらの支払いが必要な場合は、その部分について別途、他社のつなぎ融資を組み合わせて利用する形になります。また、申込みの段階で契約書一式がそろっている必要があるため、土地探しと建築会社選びを並行して進めるスケジュール感が求められます。同行の住宅ローンは審査時に金利が上乗せされる条件があるため、あわせて「ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）住宅ローンの落とし穴｜金利上乗せの条件」も確認しておくと、総コストの見積もりがぶれません。

 auじぶん銀行

低金利と充実の疾病保障を無料で付帯できることで常に人気を集めているauじぶん銀行ですが、独自にはつなぎ融資を取り扱っていません。ただし、提携先である東光商事株式会社の住宅つなぎ融資「とうこうブリッジローン」を紹介しており（2024年8月1日から紹介開始）、そのつなぎ融資の金額をauじぶん銀行の住宅ローンの借入金額に含めて申し込めます。注文住宅を建てる予定の人でも、auじぶん銀行の好条件の住宅ローンを諦める必要はありません。

手続きの順序には注意が必要です。同行のよくあるご質問でも「つなぎ融資の取扱いはありませんが、住宅ローンのお借入金額に含めてお申込みいただける東光商事株式会社のつなぎ融資をご紹介しています」と案内されており、東光商事側の審査にはauじぶん銀行の本審査結果通知が必要とされています（2026年9月12日確認）。つまり、住宅ローンの本審査を通過してからでないとつなぎ融資の審査が進みません。土地の決済日が決まっている場合は、本審査にかかる期間を見込んで早めに動き出しましょう。なお、住宅ローンの実行と同時につなぎ融資は完済される流れになります。

ネット銀行のつなぎ融資対応 早見表

ここまで見てきた主なネット銀行のつなぎ融資・分割融資への対応を整理すると、次のとおりです（各社公式サイトで2026年9月12日に確認）。

つなぎ融資に関するよくある質問

Q. ネット銀行の住宅ローンは注文住宅に使えないのですか？

A. 使えます。多くのネット銀行は自社ではつなぎ融資を扱いませんが、提携するノンバンク（東光商事・日本モーゲージサービスなど）のつなぎ融資を紹介しており、ドコモSMTBネット銀行のように土地先行プランを持つ銀行もあります。建築途中の資金を他社で手当てし、完成後にネット銀行の住宅ローンで一括返済する組み合わせが可能です。

Q. つなぎ融資の金利は住宅ローンよりどのくらい高いですか？

A. 商品や時期によりますが、住宅ローン本体より高く、2％台やそれ以上になることも珍しくありません。多くは短期プライムレートに一定幅を上乗せする算式で決まり、その短プラは2026年8月3日に大手銀行で年2.125％から年2.375％へ引き上げられています。適用されるのは申込時ではなく融資実行日の金利である点にも注意してください。

Q. つなぎ融資でも団信に入れますか？

A. 商品によります。団信の対象外となっているつなぎ融資もある一方、ソニー銀行専用のMSJ住宅つなぎローンのように団信加入が必須（保険料は提供会社が負担）の商品もあります。団信に加入できないつなぎ融資を使う場合は、建築期間中だけでも定期保険などの死亡保険で万が一に備える方法があります。

Q. つなぎ融資の利息も住宅ローン控除の対象になりますか？

A. 対象になりません。ソニー銀行も公式サイトで「つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外です」と案内しています。住宅ローン控除は原則として償還期間10年以上の借入が対象で、返済期間1年以内のつなぎ融資は要件を満たさないためです。つなぎ融資の利息・手数料は税制上の恩恵がない実費として資金計画に織り込んでおきましょう。

Q. つなぎ融資の申込みはいつ動き出せばよいですか？

A. 住宅ローンの本審査が終わってからです。auじぶん銀行が紹介する東光商事のつなぎ融資は審査に同行の本審査結果通知が必要で、ソニー銀行専用のMSJ住宅つなぎローンもソニー銀行の本審査承認が利用条件です。土地の決済日から逆算し、本審査の期間とつなぎ融資の審査期間の両方を見込んだスケジュールを組みましょう。

まとめ：つなぎ融資は銀行選定の基準に入れる必要はあまりない

ここまで見てきたとおり、2026年9月時点でも多くのネット銀行は注文住宅向けの「つなぎ融資」を自社では取り扱っていません。建物完成前に複数回発生する着工金や中間金への対応は、依然として課題のひとつです。

しかし、だからといってネット銀行を選択肢から外してしまうのは早計です。ノンバンクや専門会社が提供するつなぎ融資、あるいはドコモSMTBネット銀行の土地先行プランを活用すれば、住宅ローン本体は低金利かつ保障内容に優れた銀行を選ぶという組み合わせが可能になります。

たとえば、ソニー銀行のように本体ローンの金利競争力が高い銀行を利用し、つなぎ部分は日本モーゲージサービス株式会社のような専門会社の商品を使う方法は、すでに一般的なスキームになりつつあります。ネット銀行の住宅ローンは、低金利に加えて、がん保障や全疾病保障などの団信が充実しているケースも多く、総合力で見ると依然として魅力的です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応し、事務取扱手数料が借入金額の2.20％（税込）の定率型で保証料や一部繰上返済手数料がかからないなど、費用のわかりやすさに定評があるSBI新生銀行のような銀行も、本体の住宅ローンの検討先として選択肢に入れておくとよいでしょう。

つなぎ融資を扱っている銀行だけに絞って金融機関を探すと、どうしても選択肢が限られます。その結果、本来であれば数十万円、場合によっては100万円以上総支払額を抑えられた可能性を逃してしまうこともあります。住宅ローンは数千万円単位、返済期間は20年から35年、最近では40年や50年の商品も登場している超長期の契約です。わずか0.100％の金利差でも、総返済額には大きな影響を及ぼします。

注文住宅の場合は「つなぎはどこで借りるか」「本融資はどこで組むか」を分けて考える視点が重要です。利便性だけで判断するのではなく、金利、事務手数料、団信の保障内容、繰上返済条件まで含めて総合的に比較することが欠かせません。

資金計画を柔軟に設計し、金融機関を組み合わせて活用する。こうした発想こそが、金利上昇局面でも後悔しない住宅ローン選びにつながります。長期にわたる大きな借入だからこそ、視野を広げて最適解を見つけることが何より大切です。※金利・手数料・取扱状況は改定されることがあります。最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

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ただしがん保障が付く団信は借入時（融資実行時）に満50歳以下の方が対象で、51歳以上は一般団信（無料）かワイド団信（年0.300％上乗せ）に限られます。本審査が完了するとプランは変更できないため、保障の中身と上乗せ金利は申込前に決めきる必要があります。以下、保障の内容・年齢条件・上乗せ金利のコストを順に整理していきます。

住宅ローンの団信とは？

団信とは、住宅ローンの債務者（住宅ローンを借りている人）が亡くなった場合などに、住宅ローンの残債が保険金で返済される生命保険のことです。「その銀行の住宅ローンを利用する人」を1つの団体として加入することから、団体信用生命保険、と呼ばれています。

一般的に、住宅ローンを利用する人は団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。auじぶん銀行でも、住宅ローンを借りる際は団信への加入が必須とされています。

今の時代の住宅ローンの場合、団信の保険料は銀行が負担するので私たちが保険会社に直接保険料を支払うケースはほとんどありません。

※住宅ローンの利息の一部が団信保険料に充てられるだけなので、実質的には私たちが負担していることに違いはありませんが。

団信は私たち住宅ローンの利用者が保険会社と契約して加入するものですが、私たちが団信に加入することは、銀行にも住宅ローンの返済が滞納するリスクを回避できるメリットがあります。住宅ローンを借りる側にとっても、家族や遺族にマイホームを残しながら、住宅ローンを残さずに済むというメリットがあります。

疾病保障を利用する目的は？

住宅ローンの団信に疾病保障をセットする目的は、返済期間中に大きな病気や思いがけない事故に見舞われた場合でも、住宅ローンの返済が滞らないように備えることにあります。

近年は死亡・高度障害のみを保障する従来型団信に加え、がんや3大疾病、さらには全疾病を対象とする保障まで広がっています。金利が上昇局面にある2026年は、家計の固定費である住宅ローンのリスク管理がいっそう重要になっており、疾病保障の有無・上乗せ金利の水準が住宅ローン選びの大きな比較ポイントになっています。

一般の保険にたとえるなら、生命保険に加えて就業不能保険や医療保険を組み合わせるイメージです。万が一、命に直結しない病気やケガであっても、所定の条件を満たせば保険金が支払われ、その資金が住宅ローン残高の返済に充てられます。

たとえば、がんと診断された時点で残高が半分になる「がん50％保障」や、一定期間の入院が続いた場合に残高がゼロになる「全疾病保障」など、金融機関ごとに仕組みは異なります。auじぶん銀行やドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）のように、一定の疾病保障を金利上乗せなしで標準付帯するケースもあり、保障内容と金利条件をセットで比較する視点が欠かせません。

生命に危険が及ばなくても、長期療養や休職によって収入が減少すれば、住宅ローンの返済は大きな負担になります。疾病保障によって残高をゼロ、あるいは半分にできれば、家計へのインパクトは大きく変わります。精神的な安心感も小さくありません。

将来の収入減少リスクに備えながらマイホームを取得するという意味で、団信の疾病保障は単なるオプションではなく、住宅ローン設計の中核を担う存在になりつつあります。金利だけでなく、保障範囲、支払条件、年齢制限、金利上乗せの有無まで丁寧に比較することが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。

ただし、疾病保障を充実させるほど上乗せ金利という形でコストが発生することが多いため、家計の状況とリスクのバランスを踏まえて検討することが重要です。

auじぶん銀行について

また、auじぶん銀行は大手銀行と大手通信サービス企業が共同で出資して2008年6月に誕生したネット銀行です（現在はKDDIグループ）。

銀行口座数は2010年5月に100万、2015年に200万、2020年に400万、2022年には500万、2024年には600万を突破し、その後も利用者を増やしています。

住宅ローン融資実行額も2020年9月に1兆円、2022年3月に2兆円、2023年5月に3兆円、2023年10月に3兆5,000億円、2024年3月に4兆円、2024年6月に4兆5,000億円、2024年11月に5兆円を突破しています。このペースはネット銀行の歴史の中でも速く、住宅ローンの利用者を大きく伸ばしてきました。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

業績面では、2025年3月期まで経常収益・当期純利益ともに右肩上がりで伸びてきました。参考として、公表されている過去の経常収益と当期純利益は下記の通りです。

直近の2026年3月期は一転して大幅減益となりました。報道（時事通信・2026年5月）によれば、単体の当期純利益は前期比68.5％減の46億1,200万円、実質業務純益は53億1,800万円（前期197億8,400万円）、自己資本比率は8.10％です。金利上昇局面では、預金金利など調達コストの上昇が銀行の利ざやに先に効きやすい点は、ネット銀行を評価するうえで押さえておきたい論点です。減益の詳細な要因や最新の決算数値は、公式のディスクロージャー資料でご確認ください。

もっとも、利用者側から見た住宅ローンの商品性（低金利・上乗せなしの疾病保障）は現時点で維持されています。店舗を持たないauじぶん銀行が多くの住宅ローン顧客を取り込めている理由には、金利の低さに加えて、上乗せ金利なしで付く疾病保障がある点が挙げられます。スリムな組織体制ゆえに効率的な銀行経営を実現できていることが、有利な商品提供の背景にあると考えられます。

auじぶん銀行の住宅ローンキャンペーン

auじぶん銀行の住宅ローンの魅力

auじぶん銀行の住宅ローンは、金利の低さと疾病保障が充実した団信を両立している点が特徴です。2026年9月に借り入れる場合の変動金利（全期間引下げプラン・借入金額割合80％以下）は年1.134％で、上乗せ金利の条件とあわせて確認したい方はauじぶん銀行 住宅ローンの落とし穴と審査基準の記事もあわせてご覧ください。また、ネット銀行ならではの利便性は、申込時も借り入れ後も高く、忙しい現役世代に適しているといえます。

無料でも手厚い「がん50％保障団信」（がん＋4疾病50％＋全疾病）

auじぶん銀行のがん団信は「がん50％保障団信」と「がん100％保障団信」に分けられます。

がん（所定の悪性新生物）と診断されたら、がん50％保障団信の場合は残債の50％分の保険金が支給され、がん100％保障団信の場合は残債の100％分の保険金が支給されます。がん50％保障団信は金利上乗せなし（無料）で利用することができます。

2023年7月の団信リニューアル（引受保険会社をライフネット生命保険へ変更）により、この無料の「がん50％保障団信」は、がん診断（50％）に加えて「4疾病50％保障」も標準で付帯するようになりました。具体的には、急性心筋梗塞・脳卒中を発病して所定の状態が続いた場合や所定の手術を受けた場合、また肝疾患・腎疾患を発病して継続して60日以上入院した場合に、住宅ローン残高が半分になります（支払要件は公式サイトの注記による。2026年9月10日確認）。がんを含む5つの疾病に50％の備えができる保障が、金利の上乗せなしで付くのは大きな魅力です。

さらに保障を厚くしたい場合は、金利を年0.050％上乗せすると「がん100％保障団信」に切り替えられます（がんと診断された時点で残高が全額保障されます。ただしこの場合、上記の4疾病50％保障は付帯しません）。がん100％保障に0.200％前後の上乗せを求める金融機関が少なくないことを踏まえると、0.050％はかなり割安な水準です（上乗せ金利は2026年9月10日・公式サイトにて確認）。

この2つの疾病保障のどちらを利用するかは多くの方が悩むと思いますが、返済額の差と保障対象となる残債の大きさを確認したうえで、ご自身の考え方を信じて決めると良いでしょう。

がんに備えることができると考えれば、上乗せ金利負担は安いとも言えますが、毎月の返済額の増加が気になる人は、ご自身の仕事や会社の環境を考慮するとよいでしょう。具体的にはがんになることで収入が急激に減少するタイプの職業の方、がんへの備えを万全にしたいという方は、がん100％保障団信を検討しても良いかもしれません。

ちなみに、がんの中でも「皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がん」と「子宮頸がん０期、大腸粘膜内がん、非浸潤がん、食道上皮内がんなどのがん」は軽度ということもあってか、保険金支払いの対象外になることに留意する必要があります。また、責任開始日から90日以内にがんと診断確定された場合も保障の対象外です（いわゆる免責期間）。

がんに対する保障の手厚さを理解すると「がん以外の病気になったら保障はないの？」と不安に思う方は多いと思います。

auじぶん銀行は、そのような不安の声にも応えています。同行のがん団信には、精神障害を除くすべてのケガや病気で入院が31日以上継続した場合に、1か月分の返済額と同額の保険金が支給される「月次返済保障」が付いています。「月次返済保障」は入院状態が続く限り、30日ごとに保険金が支給されるので、事故や病気で長期入院になった際にも住宅ローンの支払いに対する不安はかなり払拭できます。

さらにauじぶん銀行のがん団信には、入院が連続31日となり、その日以後150日継続して入院した場合（合計およそ180日超の入院）に、残債が保険金で精算される「全疾病長期入院保障」も付いています（支払要件の詳細は公式サイトおよび『被保険者のしおり』でご確認ください）。

半年近く入院するような大ケガや大病を患った場合は、後遺症が残ることも想定されます。回復しても、元気な時ほどは仕事に専念できなくなる可能性は否定できません。そのような時でもこの「全疾病長期入院保障」で残債がなくなれば、家計の経済的負担はかなり軽くなります。

各種給付金も受け取れる「がん100％保障団信プレミアム」

auじぶん銀行では金利を年0.150％上乗せすることで「がん100％保障団信プレミアム」を選択することもできます。がん100％保障団信プレミアムは、がん・4疾病を100％保障するほか、診断給付金や入院一時給付金などの各種給付金が手厚くなっているのが特徴です。

3つの団信プランの違いを整理すると、次のとおりです（上乗せ金利・保障内容は2026年9月10日・公式サイトにて確認）。

なお、がん保障が付く各団信は借入時（融資実行時）の年齢が満50歳以下の方が対象です。51歳以上の方は一般団信またはワイド団信を選ぶことになります。

公式サイトを読むうえで、あわせて押さえておきたい注意点が3つあります（auじぶん銀行「団体信用生命保険」・2026年9月10日確認）。

• ここに記載した保障内容は「2025年1月14日以降に借り入れた人」が対象。借入日によって団信の上乗せ金利は異なります。すでに返済中の方は住宅ローンマイページの「照会・手続き」→「お申込・契約内容照会」→「団信特約による上乗せ金利」で自分の適用内容を確認できます。
• 上乗せ金利の適用の有無や内容は、auじぶん銀行が定める基準日に判定されます。審査申込時・契約申込時に案内された内容と異なる場合がある、と公式に明記されています。
• 加入できる保険金額は通算2億円まで（引受保険会社であるライフネット生命保険が引き受ける他の借入と通算。ペアローン連生団信ではペア相手の借入希望額も含む）。借入金額の通算が1億円を超える場合は、保険会社所定の健診書などの提出が必要です。

共働き世帯向けの「ペアローン連生団信」

ペアローンや収入合算を検討している共働き世帯向けに、2025年1月14日から「ペアローン連生団信」の取り扱いが始まっています。通常のペアローンでは、団信はそれぞれの借入分にしか効きません。ペアローン連生団信なら、どちらか一方に万一のことがあった場合に、二人分のローン残高が保障の対象になります。

利用にあたっての注意点は次のとおりです（2026年8月時点）。

• 二人が同じプランを選ぶ必要がある（一般団信・がん50％保障団信・がん100％保障団信・同プレミアムから選択。ワイド団信は対象外）。
• 上乗せ金利は単独で加入する場合と異なる（連生分の保障が上乗せされるため）。具体的な適用金利は公式サイトで確認する。
• 連生の対象になるのは保険金のみで、各種給付金・月次返済保障はそれぞれ単独での保障となる。
• 支払事由に該当していない側の免除された債務は「一時所得」とみなされ、所得税の課税対象になる点に注意が必要（『被保険者のしおり』に重要事項として記載）。
• ペア相手が完済するなどして相手側の保障が終了しても、本人にはペアローン連生団信の上乗せ金利が適用され続ける。

金利上昇局面では「上乗せ金利」の重みが増す

2026年は金利のある世界が本格化しています。日本銀行は2026年6月に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.0％程度へ引き上げ、7月30・31日の金融政策決定会合では据え置きました（次回の会合は2026年9月17日・18日で、結果の公表と総裁会見は18日）。auじぶん銀行の変動金利の基準金利も、2026年4月1日に年2.841％から年3.141％へ引き上げられています（同行の基準金利改定履歴・2026年9月10日確認）。

ここで大切なのは、政策金利が動いてから自分の返済額に届くまでには、いくつもの段階と時間差があるということです。auじぶん銀行の変動金利（全期間引下げプラン）の場合、同行が公式サイトで案内しているルールは次のとおりです。

• 借入金利の見直しは年2回（4月1日・10月1日）の基準日に行う。借入金利は「金利変更時の基準金利」－「引下幅」で決まり、引下幅は契約月などにより人ごとに異なる（住宅ローンマイページで確認できる）。
• 4月1日基準日で決まった新しい金利は同年6月の約定返済日の翌日から、10月1日基準日で決まった金利は同年12月の約定返済日の翌日から適用される。
• 元利均等返済なら5年ルール・125％ルールが適用される（借入後5回目の10月1日基準日の見直しまで返済額は一定で、内訳の元金と利息だけが変わる。増額時も直前の返済額の125％を超えない）。元金均等返済はこれらのルールの対象外で、金利が動けば返済額もその都度変わります。

つまり「政策金利が上がった」というニュースが出ても、返済額に反映されるのは数か月あとです。反対に、返済額が据え置かれている間も利息の負担そのものは増えています。「当面は返済額が変わらない＝影響がない」ではない点に注意してください。反映の時期や5年ルールの有無は銀行・商品ごとに異なるため、他行と比較するときも自分の契約の返済予定表で確認するのが確実です。

ここで意識したいのが、団信の上乗せ金利は「借入期間中ずっと」効き続けるコストだという点です。基準金利そのものが上がる局面では、0.050％・0.150％という上乗せの絶対額も増えます。たとえば借入3,000万円・35年・元利均等（金利1.0％）の場合、上乗せ0.050％で総返済額はおよそ29万円、0.150％ではおよそ89万円増える計算です（当サイト試算・概算）。「保障を厚くする価値があるか」を、金額に換算して比較するのが失敗しないコツです。

返済期間を50年まで延ばすと、団信とは別に年0.100％の上乗せがかかる

上乗せ金利は団信だけの話ではありません。auじぶん銀行の住宅ローンは借入期間が1年以上50年以下ですが、公式サイトには「お借入期間を35年1ヶ月以上（長期返済）としてご契約される場合は、年0.1％の上乗せが発生します」と明記されています（2026年9月10日確認）。しかも借入後に一部繰上返済などで期間が短くなっても、上乗せ後の金利が適用され続けます。返済期間を延ばして毎月の返済額を抑える設計には、団信の上乗せとは別のコストが乗るということです。

この超長期のローンについては、当局も目を向け始めています。共同通信などの報道によれば、片山さつき金融担当相は2026年9月8日の閣議後記者会見で、返済期間40年・50年といった超長期の住宅ローンを扱う銀行への監視を強化する考えを示し、「顧客への説明や審査体制について注視していく」と述べたとされ、近く公表される「金融行政方針」でも取り上げると伝えられています。規制や制度変更ではなく、50年ローンが使えなくなるという話でもありません（金融行政方針も本記事の作成時点では公表されていません）。読み取るべきなのは、期間を延ばして借入可能額を伸ばす使い方には、貸し手側にも十分な説明が求められているという事実のほうです。返済期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、総支払額と完済時の年齢は確実に増えます。団信の上乗せ金利を検討するのと同じ目線で、期間の上乗せ0.100％と完済年齢も金額に換算して比べておきましょう。

auじぶん銀行の団信に加入したら医療保険を見直す

このようにauじぶん銀行の団信は医療保障が充実しています。では、がん団信に加入すれば、医療保険は不要なのでしょうか。

実は、団信に付いている医療保障と医療保険とでは、保障に違いがあります。

がん団信はあくまでも住宅ローンの残債の1部または全部を減額するためのものです。治療費を給付するものではありません。また、がん団信の保障は住宅ローンの返済中に限定されます。

一方で、医療保険やがん保険の場合は、「終身型」で加入できるものが多くなっています。一般的に年齢が上がるほど、大病を患う可能性は高くなります。医療保険やがん保険は、将来の高額な治療費に備えるという役割があります。

実は、医療保険やがん保険に加入する際に、「子育て中などの、現役の時だけに絞る」という考え方もあります。高齢時までに資産形成をしておけば、老後に保険は不要であるという考え方です。

このような考え方をされる方には、がん100％保障団信プレミアムが合っているかもしれません。がん100％保障団信プレミアムには、診断給付金や入院一時給付金などがあり、医療保険に近い役割を果たすからです。住宅ローンの返済期間中に限定して医療保険的な保障を得ることができます。

いつどれだけの医療保険が必要かを検討し、団信と医療保険をうまく組み合わせられると良いでしょう。

上述のがん50％保障団信、がん100％保障団信、がん100％保障団信プレミアムには、特典として「ベストドクターズ・サービス」（適切な医師や医療機関の情報提供・セカンドオピニオンの取得支援）と24時間電話健康相談サービスが付いています（サービスの提供内容は変更されることがあります）。

例えばがんの治療方針は病院によって異なることがあります。かかった病院に先進医療自体がないということもあり得ます。「医者から勧められた治療をそのまま採用して良いのか」という不安にかられた際にはセカンドオピニオンサービスを利用すると良いでしょう。

24時間電話健康相談サービスも、体調を崩した時ほど心の支えになってくれると思います。

一般団信・ワイド団信も利用可能

前述のとおり、各がん団信は借入時に満50歳以下の方が対象です。2024年12月からは「借入時50歳以下で一般団信（特約なし）を選ぶ方」向けの一般団信限定金利も用意され、保障よりも金利の低さを優先したい方の選択肢が増えました。同じタイミングで自己資金の割合に応じた金利引き下げも導入されています（適用条件は2026年9月10日時点）。

また、持病や病歴がある方は疾病保障付き団信の審査が通らない可能性もあります。健康上または年齢を理由に疾病保障付き団信が利用できない方は、一般団信またはワイド団信を選択することができます。一般団信は、保障対象を死亡と所定の高度障害に絞ったシンプルな団信であり金利上乗せはありません。高血圧症、糖尿病、肝機能障害などの持病がある方で一般団信の加入ができない方は、引受基準を緩和したワイド団信であれば利用できる可能性があります。

ワイド団信の保障内容は一般団信と同様ですが、金利を年0.300％上乗せする必要があります。なお、団信のプランは本審査完了以降は変更できません。申込前に保障内容を確認しておきましょう。

ネット銀行であることのメリット・デメリット

auじぶん銀行はネット銀行です。そのため、ネット銀行ならではのメリットとデメリットがあります。

メリット：利便性とコスト安を実現

1、利便性

ネット銀行であることの最大のメリットは、自由な時間に手続きができることです。auじぶん銀行のウェブサイトには住宅ローンシミュレーションが用意されていますので、借り入れ額の試算は自分で行うことができます。

また、借り入れの申し込みを行う際には仮審査と本審査の申し込みが必要になりますが、これらの手続きもウェブサイト上のマイページ内で行うことができます。銀行営業中に店舗で提出する必要はありません。

審査に必要になる書類はウェブ上でリスト化されたものを閲覧できますので、自身で準備を進めていくことができます。

住宅ローンを借りる世代は働き盛りの現役世代です。平日の昼間に銀行の店頭に行くのが難しい人も多いでしょう。auじぶん銀行であれば、真夜中や早朝でも自分のペースで手続きを進められるので現代人向きだといえます。

２、コストが安い

auじぶん銀行では司法書士と行う登記関連手続きを除いて、ウェブ上で借り入れの契約が完了するので、原則は紙の契約書がありません。

そのため、印紙代（例えば借り入れ金額1,000万円超5,000万円以下で2万円）がかからないというメリットがあります。なお、何らかの理由により紙の契約書が必要になり、印紙代が必要になる場合があります。

また、保証会社へ支払う保証料は別途不要です（auじぶん銀行の住宅ローンは保証料相当額を上乗せした金利が適用される仕組みのため、保証会社へ別途支払う必要がありません）。一方で、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）が必要です。借入金額は500万円以上2億円以下、借入期間は1年以上50年以下です。物件価格の80％超を借りる場合は年0.045％、借入期間が35年1ヶ月以上の場合は年0.100％が金利に上乗せされます（2026年9月10日・公式サイトにて確認）。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、その場合、通常の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

さらに一部繰り上げ返済手数料が無料であったり、他の銀行からauじぶん銀行の預金口座に毎月定額で資金を取り寄せる場合の資金移動の手数料も無料です。

このように、あらかじめ用意したシステムでユーザに手続きしてもらうことで、費用を低く抑えているネット銀行ならではのサービスを提供しています。

デメリット：自分で完結する必要がある

auじぶん銀行のデメリットは、ネット銀行ゆえに店舗で担当者と顔を合わせて相談ができない点です。とはいってもauじぶん銀行では住宅ローン相談用のコールセンターが土日祝日含めて運営されており、不明点があればいつでも質問をすることができます。

コールセンターでは丁寧な説明を受けられるため、店舗で相談ができないことはさほど問題にはならないでしょう。対面で相談しながら決めたい方は、店舗とオンラインの両方に対応する銀行を併せて検討するとよいでしょう。

ネット銀行は本当に大丈夫なのか？

住宅を購入する際、多くの人が「本当に無理なく返済を続けられるだろうか」「この物件を選んで後悔しないだろうか」といった不安を抱きます。こうした不安がある中で、「ネット銀行で、しかも担当者と直接会わずに住宅ローンを契約しても大丈夫なのか」と心配するのは自然なことです。

特に住宅は人生で最も高額な買い物の一つであり、その金額の大きさから、金利差による総支払い額の違いが感覚的に小さく思えてしまうこともあります。しかし実際には、わずか0.100％の金利差でも、35年の返済期間を通じて数十万円規模の差が生じます。つまり、金利の低さは見た目以上に家計に影響する重要なポイントなのです。

一方で、ネット銀行は対面サービスを省略する代わりに、店舗維持コストを抑え、その分を低金利や手数料の優遇として利用者に還元しています。加えて、スマートフォンで完結する手続きや、スピーディーな審査など、従来の銀行にはない利便性も魅力です。最近では、住宅ローン契約時にチャット相談や電話サポートを利用できるネット銀行も増え、安心感の面でも向上しています。

結論として、「人と対面しないから不安」という感覚は徐々に過去のものになりつつあります。むしろ、コストとスピード、利便性を重視する現代の住宅購入者にとって、ネット銀行は現実的かつ合理的な選択肢となっています。重要なのは、金利だけでなく、返済シミュレーションやサポート体制まで含めて自分に合った銀行を選ぶことです。

auじぶん銀行の団信に関するよくある質問

Q. 借入後に団信のプランを変更できますか？

A. 本審査が完了した後は、団信のプランを変更できません。がん50％保障団信（無料）にするか、上乗せ金利を払ってがん100％保障団信・がん100％保障団信プレミアムにするかは、申込段階で決めておく必要があります。迷う場合は、上乗せ金利による返済額の増加分を試算し、医療保険・がん保険の加入状況と合わせて判断しましょう。

Q. 51歳以上でもauじぶん銀行の住宅ローンを利用できますか？

A. 利用できますが、がん保障が付く団信は借入時に満50歳以下の方が対象のため、51歳以上の方は一般団信（無料）またはワイド団信（年0.300％上乗せ）を選ぶことになります。がん保障を重視する場合は、51歳以上でも疾病保障を付けられる金融機関があるかどうかを含めて比較検討するとよいでしょう。

Q. がんと診断されれば必ず住宅ローンが半分になりますか？

A. いいえ。上皮内がんや一部の皮膚がんなど「所定の悪性新生物」に該当しないがんは対象外で、責任開始日から90日以内の診断確定も対象外です。支払要件は保険会社（ライフネット生命保険）の約款・『被保険者のしおり』で定められているため、申込前に必ず確認してください。

Q. ペアローン連生団信を使うと税金がかかることがあるのですか？

A. ペアローン連生団信で二人分の保険金が支払われた場合、支払事由に該当していない側の免除された債務は「一時所得」とみなされ、所得税の課税対象になります。二人分のローンが同時に消える大きなメリットの裏側にある論点なので、申込前に『被保険者のしおり』の注意喚起情報を必ず読んでおきましょう。なおワイド団信はペアローン連生団信の対象外です。

Q. 無料の団信が手厚ければ、金利は多少高くても得ですか？

A. 一概には言えません。団信の価値は「発生確率×保障額」、金利差は「確実に発生するコスト」です。借入3,000万円・35年なら、金利差0.100％でおよそ59万円（金利1.0％前提の概算）の総返済額の差になります。まず金利と諸費用で総コストを比較し、そのうえで保障の厚みを上乗せ価値として評価するのが、後悔しない順序です。

Q. 変動金利が上がると、団信の上乗せ金利の負担も増えますか？

A. 上乗せ金利は基準となる金利に加算される形で適用されるため、基準金利が上がれば上乗せ分の利息額も増えます。auじぶん銀行の変動金利の基準金利は2026年4月1日に年2.841％から年3.141％へ引き上げられました。見直しは年2回（4月1日・10月1日）の基準日で、10月1日基準日で決まった金利が返済額に反映されるのは同年12月の約定返済日の翌日からです。上乗せ金利を選ぶ際は、この時間差と金利上昇シナリオも織り込んで試算しておくと安心です。

まとめ

ここまで見てきたように、auじぶん銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利を実現しながら、がん・4疾病50％保障や全疾病長期入院保障などの手厚い団信を金利上乗せなしで付帯できるのが大きな特徴です。保障よりも金利を優先したい方には一般団信限定金利、保障を厚くしたい方にはがん100％保障団信（年0.050％）やプレミアム（年0.150％）と、選択肢が整理されている点も分かりやすいところです。共働きでペアローンを組む世帯には、ペアローン連生団信という選択肢も加わりました。

一方で、がん保障付き団信は借入時50歳以下という年齢条件があり、団信プランは本審査完了後に変更できません。「保障の厚み」と「上乗せ金利という確実なコスト」を、金額に換算して比べることが重要です。金利上昇局面では、この上乗せ分の重みが以前より増している点も意識しておきましょう。

とはいえ、住宅ローンは借入額も返済期間も大きな人生設計の要です。他行にも魅力的なプランや金利優遇、特典、対面相談の充実など、さまざまな強みを持つ商品があります。たとえば店舗とオンラインの両方で相談でき、一般団信・全疾病保障付団信を上乗せ0円で用意しているSBI新生銀行なども、比較検討に値する選択肢の一つです。auじぶん銀行の魅力を正しく理解するためにも、他行の住宅ローン条件としっかり比較して、自分にとってベストな借入先を見つけることが何より重要です。

住宅ローン選びは「金利の差」だけでなく、「ライフプランに沿った備え」「もしものリスクへの対応」「手続きのしやすさ」など多角的に検討してこそ、納得のいく決断ができます。ぜひ、情報を集めて、将来の暮らしをしっかりイメージしながら、後悔のない住宅ローン選びを進めていきましょう。

※本記事の団信の保障内容・上乗せ金利・金利・手数料は、2026年9月10日にauじぶん銀行の公式サイトで確認した内容です。
参考・出典：auじぶん銀行「団体信用生命保険」／auじぶん銀行「住宅ローン金利一覧」／日本銀行「金融政策決定会合の日程」
最新の取り扱い状況は必ずauじぶん銀行の公式サイトをご確認ください。

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

結論から言うと、auじぶん銀行の住宅ローンは派遣社員・契約社員でも申し込めます。公式のよくあるご質問で「派遣社員・契約社員の方も、安定的かつ継続的な収入の見込みがあれば、お申込みいただけます」と明示されており、条件は前年度の年収（自営業は申告所得）が200万円以上、申込時の年齢が満18歳以上満65歳未満で最終返済時が満80歳の誕生日まで、などです（2026年9月8日時点・公式サイトで確認）。判断の軸は雇用形態そのものではなく「将来にわたる収入の継続性を書類で示せるか」にあります。

• auじぶん銀行が公式に示している申込条件と、年収200万円という下限の意味
• 勤続年数が短い人・派遣先が変わったばかりの人が用意する書類
• 【フラット35】など、非正規雇用でも検討しやすい他の選択肢と返済計画の立て方

住宅ローンを検討する人の働き方は多様です。「自分は派遣社員（または契約社員）だが、住宅ローンは借りられるのだろうか」と不安を感じている人は少なくありません。正社員や公務員と比べると申し込めるローンの種類は限られますが、雇用形態を問わずに検討しやすい選択肢は確かに存在します。

派遣社員や契約社員が不利に見られやすい理由は、雇用の安定性です。業績が悪化したときに雇用契約が終了する可能性が正社員より高い、と評価されやすいため、多くの銀行が非正規雇用を住宅ローンの対象者から外しています。そうしたなかで、auじぶん銀行は公式に「派遣社員・契約社員も申し込める」と明示している数少ないネット銀行です。

auじぶん銀行の住宅ローン利用時の注意点などはこちら

この記事では、auじぶん銀行を例に、派遣社員・契約社員が住宅ローンを申し込むときの条件・必要書類・返済計画の立て方を、順を追って整理します。

なお、本記事で使用する雇用契約に関する言葉は下記の意味で使用していることを、予め了解いただければと思います。

働く人の3人に1人が非正規雇用｜審査環境も少しずつ変わっている

総務省「労働力調査」によると、役員を除く雇用者に占める非正規の職員・従業員の割合は、2004年の31.4%から2019年には38.3%まで拡大し、その後は37%前後で推移しています。直近の2025年平均では36.5%（非正規の職員・従業員は2,128万人、役員を除く雇用者は5,837万人）で、比率としてはやや低下したものの、働く人のおよそ3人に1人が非正規雇用という状況は変わっていません（総務省統計局「労働力調査」2025年平均。2026年9月時点で公表されている最新の年平均値）。

数値の推移の詳細は、厚生労働省が公開している下記の資料でも確認できます。

制度面でも変化が続いています。パートタイム・有期雇用労働法（施行日：大企業2020年4月1日、中小企業2021年4月1日）、改正労働者派遣法（施行日：2020年4月1日）により「同一労働同一賃金」が求められ、正規雇用と非正規雇用の間の不合理な待遇差を是正する動きが進みました。

また、同じ会社との有期労働契約が通算5年を超えた労働者は、申し込みによって無期労働契約に転換できる「無期転換ルール」が労働契約法で定められています。一方で、大手企業の一部では、業務の終了とともに雇用も終了しうる「ジョブ型雇用」を採り入れる動きもあります。

どのような雇用形態であれ、生涯にわたる雇用が保証されているわけではありません。終身雇用を前提としない働き方が広がるほど、「正社員」と「派遣社員・契約社員」を単純に分けて審査する必要性は下がっていく可能性があります。その意味で、住宅ローンの対象を正規雇用に限定していないauじぶん銀行の姿勢は、間口の広いものだといえます（もちろん、どの雇用形態であっても審査に通らないことはあります）。

auじぶん銀行の住宅ローンは、申し込みと審査そのものに費用はかかりません。通るかどうかは審査してみないと分かりませんので、条件に当てはまりそうであれば、まずは仮審査で可能性を確かめるのが現実的です。

住宅ローンの仮審査への申込について詳しくはこちら

auじぶん銀行は派遣社員・契約社員のどちらも申込対象

auじぶん銀行のよくあるご質問には、派遣社員・契約社員の申し込みが可能である旨が明記されています。参考として、公式サイトの記載を引用します。

以前は「派遣社員」についてのみ触れられていましたが、現在は契約社員も明示的に対象に含まれ、あわせて年収200万円以上という下限が示されています。判断の軸は雇用形態そのものではなく、「将来にわたり安定的かつ継続的な収入の見込みがあるか」に置かれている、と読み取れます。

申込条件は年齢・年収・物件の3点で押さえる

公式の商品概要に示されている主な条件は次のとおりです（2026年9月8日時点）。

事務手数料は借入金額に対して2.20%（税込）で、保証料は別途かかりません（審査の結果、保証会社を利用する「保証付金利プラン」となる場合も、保証料相当額は金利に含まれます）。一部繰上返済手数料は無料です。

パート・アルバイトの場合はどう考えるか

公式のよくあるご質問で名前が挙がっているのは派遣社員と契約社員で、パート・アルバイトの取り扱いについては明示されていません。可否は個別の審査によるため、この記事で断定はしません。雇用形態の要件が緩やかな選択肢を探すのであれば、次章で触れる【フラット35】も並行して検討しておくと、選択肢を確保しやすくなります。

年収200万円以上は「入口」であって「安全圏」ではない

年収200万円以上という条件は、あくまで申し込みの入口です。実際の審査では、年収に占める年間の返済総額の割合（返済負担率）、勤務先や就業状況、他の借り入れの有無、購入物件の担保評価などが総合的に見られます。年収が下限に近いほど、借りられる金額は小さくなり、審査のハードルも上がると考えておくのが現実的です。借入金額の下限が500万円である点とあわせて、無理のない資金計画を先に立てておきましょう。

勤続年数が短い人向けの提出書類が用意されている

派遣社員や契約社員は、勤務先や就業先が変わる機会が正社員より多くなりがちです。auじぶん銀行では、そうした人のために提出書類のルールが用意されています。公式サイトの案内では、次のとおりです（2026年9月8日時点）。

• 職歴書……転職（転籍を含む）・会社役員就任後1年未満の人。最終学歴から現職までのすべての職歴と転職理由を記入する
• 給与明細書（直近3か月分）・賞与明細書（直近1年分）……前年以降に勤務先や勤務状況が変わった人（転職・転籍、産休・育休明け、海外帰任など）

つまり、直近の年収が源泉徴収票だけでは把握しづらい人についても、別の書類で収入を確認する道筋が用意されているということです。就業先が変わったばかりでも、そこで一律に門前払いにはならない設計になっています。

ネット銀行は担当者の顔が見えにくい分、こうした書類ルールが公開されていることは、申し込む側にとって準備しやすさにつながります。金利の上乗せ条件やデメリットも含めた全体像はauじぶん銀行 住宅ローンのデメリット｜団信・審査・金利の注意点で整理しています。

auじぶん銀行だけに絞らず、選択肢を並べて考える

住宅ローンは1行だけで判断する必要はありません。非正規雇用の人が検討しやすい選択肢を、性格の違いで整理すると次のようになります。

【フラット35】は、申込条件として勤続年数や雇用形態が掲げられていない点が、非正規雇用の人にとって大きな意味を持ちます。金利は全期間固定で、2026年9月に資金を受け取る場合、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの金利は年3.460%（取扱金融機関に提供される金利のうち最も多い金利。融資率9割超は年3.570%）です（住宅金融支援機構「最新の金利情報」・2026年9月8日確認）。取扱金融機関ごとに適用金利は異なります。審査の中身はフラット35の審査基準｜通らない・落ちた理由とその対策で詳しく解説しています。

また、SBI新生銀行は事務手数料が借入金額×2.20%（税込）の定率型で保証料が不要と費用の内訳が分かりやすく、一般団信に加えて全疾病保障付団信も上乗せ0円で用意されています。仮審査を設けずに本審査だけで完結するため、必要書類を一度でそろえる必要はあるものの、手続きの往復が少なくて済みます。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、非正規雇用で相談しながら進めたい人にとっては検討に値する選択肢です。

申し込み前に返済計画を立てる

住宅ローンは、借りられても途中で返せなくなっては意味がありません。返済計画を立てておくことは、派遣社員・契約社員に限らず必要な作業です。

収入と雇用継続の見通しを立てる

派遣社員の方は、派遣元の担当者に相談し、年齢とともに収入がどう推移しそうかを確認しておきましょう。年齢が上がると現在の業務を続けにくくなる可能性があるなら、別途スキルの研鑽が必要かもしれません。勤務先に正社員として登用される可能性があるかどうかも、あわせて確認しておくと判断しやすくなります。

契約社員の方は、同じ会社との有期労働契約が通算5年を超えた場合、労働者からの申し込みによって無期労働契約に転換できる点を覚えておきましょう。転換は自動ではなく、労働者側から申し出る必要があるのが要点です。

契約が更新されない「雇い止め」を心配される方も多いはずです。有期雇用契約である以上、更新されない可能性は残ります。一方で、合理性を欠く雇い止めは無効となる場合もあるため、雇用契約書の内容・社内ルール・法令は一度確認しておきましょう。

住宅ローンシミュレーションをしておく

住宅ローンの返済は、家計の固定費になります。auじぶん銀行の公式サイトでは住宅ローンシミュレーションが利用できるので、申し込み前に毎月の返済額を必ず計算しておきましょう。確認したい観点は次の3つです。

• 毎月の返済額は、今だけでなく将来においても過大ではないか
• 住宅ローン以外の住居関連支出（管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税など）も見込んでいるか
• 金利上昇のリスクを見込んでいるか

60歳以降のように収入が減る時期まで返済が続く場合は、その時期でも返済を続けられるか、あるいは収入が減る前に繰上返済で完済できるかを考えておきましょう。

近年は「金利のある世界」に戻りつつあります。日本銀行は2026年7月30日・31日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.0%程度で据え置きました。次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日に開かれ、結果は18日に公表される予定です（日本銀行 金融政策決定会合の日程）。市場では追加利上げを見込む声も出ていますが、日銀は何も決定しておらず、結論が出るのは会合の後です。予想を前提に借入額を決めないでください。

「金利は上がらない」という前提はもはや置けません。多少金利が上がっても返済に困らない借入額に抑えておくことが、雇用形態にかかわらず最大の防御になります。auじぶん銀行の変動金利は年2回（4月1日・10月1日）の基準日に見直され、元利均等返済を選んだ場合は返済額の見直しは5年ごと、増額となる場合もそれまでの返済額の125%を超えないと公式に明記されています（いわゆる5年ルール・125%ルール。銀行によってはこれらのルールを設けていません）。ただしルールがあっても返済額が据え置かれるだけで利息が減るわけではなく、元金の減り方が遅くなる点は理解しておきましょう。

住宅購入をきっかけに収入増の手立てを考える

マイホームは、一生で一番大きな買い物といわれます。購入をきっかけに「収入を増やして返済に困らないようにしたい」と考える方は多いでしょう。一般的な方法としては、次の3つが挙げられます。

• 正社員になる
• 副業をする
• 自己投資をする

派遣社員や契約社員が正社員になると、責任のある仕事を任される分、月給が増えることは期待できます。「これまで定時退社を優先してきたが、収入を増やすために正社員へ転身する」という形で、住宅購入を機に前向きに働き方を変える方もいます。

副業では、趣味を生かして収入を得る方も増えています。自作のアクセサリーやイラストを販売する、語学力を生かして語学レッスンを行う、といった例は珍しくありません。ただし、副業収入は住宅ローンの審査で年収として算入されないことが一般的です。返済余力を高める手段としては有効でも、借入可能額を増やす前提にはしないほうが安全です。

今の雇用契約のまま月収を上げるにしても、正社員へ転身するにしても、副業をするにしても、通常は一定の自己投資が必要です。スキルや知識への投資は、目的意識を持って行うことが重要です。たとえば英会話力を高めるなら、英語を使う企業へ転職するために学ぶのか、副業に生かすのかを先に決めておくと、途中で挫折しにくくなります。

仕事を辞める可能性がある人は注意

雇用形態を問わない話ですが、「将来仕事を辞めたい」と考えている方は、住宅ローンを組んでよいかを改めて検討してください。転職であれば収入は途絶えませんが、専業主婦（主夫）などになって収入がなくなる場合は、返済が続けられなくなります。

「働かなくなる予定の人が住宅ローンを組むことなんてあるのか」と思われるかもしれません。しかし、たとえば次のようなケースは実際にあります。

「ペアローンを組む予定で、片方が正社員、もう片方が契約社員。契約社員の側は、いずれ専業主婦（主夫）になりたいと考えており、責任の重い仕事を避けるために契約社員を選んでいる」

このようなケースでは、「パートナーの収入が増えたので自分は仕事を辞めたい」「子どもが生まれ、子育てに時間を使いたい」といった考えが後から生じることがあります。しかし、ペアローンはそれぞれが自分の債務を返済し続ける仕組みです。完済前に収入をゼロにする選択は取りづらくなるため、将来の働き方を織り込んだうえで借入額と組み方を決める必要があります（auじぶん銀行のペアローン・収入合算｜団信と住宅ローン控除の違いもあわせてご覧ください）。

auじぶん銀行の団信は上乗せなしでも保障が手厚い

「スキルや実績があれば雇用形態にかかわらず一定の収入は得られる」と考えている方でも、怖いのは病気やケガで働けなくなることです。ここは団体信用生命保険（団信）の出番になります。

上乗せなしで付く保障の範囲

auじぶん銀行では、借入時の年齢が50歳以下で「がん50％保障団信」を単独で選ぶ場合、金利の上乗せなしでがん診断保障・4疾病保障・全疾病長期入院保障が付帯します（2026年9月8日時点・公式サイトで確認）。内容を整理すると次のとおりです。

• がん診断保障・4疾病保障（各50％）……所定のがんと診断確定された場合、または所定の急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態に該当・所定の手術を受けた場合、所定の肝疾患・腎疾患で60日以上継続入院した場合に、住宅ローン残高の50％が保障される（がん診断保障・4疾病保障はいずれか1回のみ）
• 全疾病長期入院保障……精神障害を除くすべての病気・ケガで入院が31日連続し、その後も継続して合計180日以上となった場合に、住宅ローン残高が0円になる
• 月次返済保障……同じく31日連続入院し、その後も入院が継続して30日に達するごとに、月々の返済額が保障される（継続した入院に対し5回・通算36回が限度）

脳梗塞などを患うと、入院が2か月以上に及ぶことは珍しくありません。重い後遺症が残って復職が難しくなることも考えられます。金利上乗せなしでここまで入院に手厚い点が、auじぶん銀行の団信が支持されている理由です。なお、がんの保障には責任開始日から90日間の免責期間があり、上皮内がんなどは対象外である点も押さえておきましょう。

がん100％保障・プレミアム・ペアローン連生団信も選べる

より手厚い保障を求める場合は、金利を上乗せして次の団信を選べます（2026年9月8日時点）。

• がん100％保障団信……上乗せ年0.050%。所定のがんと診断確定された時点で住宅ローン残高が0円になる
• がん100％保障団信プレミアム……上乗せ年0.150%。がんに加えて急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患の4疾病でも所定の条件を満たすと住宅ローン残高の100％が保障され、がん診断時の一時金などの給付金も付く
• ワイド団信……上乗せ年0.300%。高血圧症・糖尿病・肝機能障害などの持病や病歴がある人でも加入できる可能性がある（65歳以下が対象）
• ペアローン連生団信……ペアローンを組む2人が同じプランに加入し、どちらか一方に万一のことがあった場合に2人分の残高が保障される。上乗せはがん50％保障団信で年0.300%、がん100％保障団信で年0.350%、プレミアムで年0.450%、一般団信で年0.200%

残高が0円になるか半分残るかで、その後の選択肢は大きく変わります。完済していれば自宅を貸して家賃収入を得ることも、売却して住み替えることもできます。住宅ローンが残っていると自宅を賃貸に出すことは原則できず、売却しても残債の返済分だけ手元資金が目減りします。収入が途切れると生活が一気に苦しくなる非正規雇用の方こそ、わずかな上乗せで残高が消える保障の価値は大きいといえます。プラン別の保障範囲はauじぶん銀行の団信を解説｜がん・4疾病50％保障が上乗せ0円でも比較しています。

51歳以上の場合の扱い

注意点として、がん保障が付いた団信を選べるのは借入時の年齢が50歳以下の方です。51歳以上の方は一般団信（またはワイド団信）での加入となり、適用される金利プランも異なります。引受保険会社はライフネット生命保険で、保障内容は2025年1月14日以降に借り入れた人が対象です（それ以前に借りた人は上乗せ金利や保障内容が異なります）。

派遣社員・契約社員の住宅ローンでよくある質問

Q. 派遣社員ですが、仮審査に申し込むだけで費用はかかりますか。

A. かかりません。事務手数料などの費用が発生するのは借り入れが実行される段階です。通るかどうかは審査してみないと分からないため、条件に当てはまりそうであれば、まず可能性を確かめるのが合理的です。

Q. 派遣先が変わったばかりでも申し込めますか。

A. 申し込み自体は可能です。ただし、転職（転籍を含む）後1年未満の場合は職歴書、前年以降に勤務先や勤務状況が変わった場合は直近3か月分の給与明細書と直近1年分の賞与明細書の提出を求められます。派遣社員は雇用契約を結んでいるのが派遣元（派遣会社）なので、派遣先が変わっただけで派遣元が同じであれば「転職」には当たりません。どちらに該当するかを整理してから申し込むと、書類の準備がスムーズです。

Q. 契約社員で年収がちょうど200万円台です。借りられますか。

A. 年収200万円以上は申し込みの条件であって、通過の目安ではありません。実際には返済負担率や他の借り入れ、勤務状況などが総合的に見られます。下限に近い年収では借入可能額が小さくなる一方で、auじぶん銀行の借入金額の下限は500万円です。頭金を厚くする、収入合算やペアローンを検討する、物件価格を見直す、といった調整とセットで考えるのが現実的です。

Q. 無期転換すると審査で有利になりますか。

A. 有利になるとは言い切れません。無期労働契約に転換すれば「期間の定めがない雇用」になるため、収入の継続性を説明しやすくなるという意味はありますが、審査でどう評価されるかは金融機関が公表していません。無期転換＝審査に通る、と考えるのは早計です。転換の可否や時期は勤務先の制度によるため、住宅の購入時期と合わせて逆算しておくとよいでしょう。

Q. 審査に通らなかった場合、ほかに選択肢はありますか。

A. 雇用形態や勤続年数を条件に掲げていない【フラット35】は、有力な次の一手です。ただし物件が機構の技術基準に適合している必要があり、総返済負担率の基準（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）も満たさなければなりません。また、短期間に何行も申し込むと信用情報に申込履歴が残るため、条件を整えてから順に検討するほうが得策です。

Q. 借りた後に契約が更新されなかったら、どうなりますか。

A. 返済義務はそのまま残ります。返済が難しくなりそうなときは、延滞する前に借入先へ相談するのが原則です。返済期間の延長など条件変更に応じてもらえる場合があり、延滞してからでは選べる手段が狭まります。借入時に「収入が一時的に途切れても数か月は返済できる現金」を残しておくことが、非正規雇用でもっとも効く備えです。

まとめ：雇用形態より「収入の継続性」を説明できるかが分かれ目

auじぶん銀行は、公式に派遣社員・契約社員を申込対象としており、勤続年数が短い人向けの提出書類も整備されています。上乗せなしの団信が手厚い点も、収入が途切れるリスクを抱えやすい非正規雇用の方にとっては意味のある要素です。年収200万円以上という条件はありますが、雇用形態そのものより「将来にわたって安定した収入が見込めることを書類で示せるか」が実質的な分かれ目になります。

そのうえで、雇用形態を条件に掲げない【フラット35】や、費用の内訳が分かりやすく団信の上乗せがないSBI新生銀行なども並べて比較しておくと、1行の結果に左右されずに済みます。金利のある世界に戻った今は、借りられる額ではなく「返し続けられる額」から逆算することが、どの雇用形態でも変わらない原則です。なお、申込条件・必要書類・団信の保障内容や上乗せ金利は改定されることがあるため、実際に申し込む際は各金融機関の公式サイトで最新の内容をご確認ください。

auじぶん銀行の公式サイトはこちら

（参考文献）

総務省統計局　労働力調査

厚生労働省　同一労働同一賃金特集ページ

厚生労働省　都道府県労働局　無期転換ルールのよくある質問（Q＆A）

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

インターネットとスマートフォンが普及し、パソコンやスマートフォンで銀行取引を行うのが当たり前の時代になりました。すでに住宅ローンはスマホで申し込むのが当たり前の時代と言えます。
さらに時代は進み、AIを利用した住宅ローン審査も定着しています。そうした時代の流れもあって、今、ネット銀行で住宅ローンを借りる人が大きく増えました。

例えばauじぶん銀行は、ネット銀行の中でも住宅ローンの残高を大きく積み上げてきた1行です。

一般的に、店舗を持たないネット銀行は銀行サービスを提供するための店舗費や人件費といった経費がかかりにくいので、その分、預金やローンの金利を良い条件で提示できるとされています。実際、住宅ローンも、ネット銀行は手数料や金利などの諸条件が対面型の銀行よりも有利な傾向があります。

たしかに、ネット銀行の住宅ローンは、金利やサービスなどの融資条件が有利ですが、ネット銀行の住宅ローンはけっして万能というわけではありません。どんな住宅ローンにもメリットやデメリットが存在するように、ネット銀行の住宅ローンにもデメリットがあります。

もちろん、ネット銀行の住宅ローンの中でも人気が高いauじぶん銀行の住宅ローンは、様々な住宅ローンの人気ランキングでも上位で、デメリットよりもメリットが上回っていると言えます。実際、住宅ローンの残高も順調に増えていて、利用している方が非常に多い住宅ローンです。

それでもデメリットや注意点は必ず存在しています。

この記事では、ネット銀行の中でも比較的人気の高いauじぶん銀行について、デメリットや落とし穴になりそうなポイントを中心に解説したいと思います。こちらのサイトでもより詳しくデメリットを解説しているので合わせて参考にしてください。

auじぶん銀行とは

auじぶん銀行は、2008年に「じぶん銀行」として誕生したネット専業銀行です。スマートフォンがまだ広く普及する前から、アプリ完結型の金融サービスを志向し、「スマホ銀行」というコンセプトを掲げてきました。現在では口座管理や振込、住宅ローン申込みをスマホで行うことは一般的ですが、その流れをいち早く具体化した存在と言えます。

住宅ローン分野でも、進化のスピードは早いものでした。創業当初は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンを代理販売する形でしたが、2015年12月からは独自商品を本格展開。以降、au経済圏をはじめとする関連サービスとの連携による金利優遇（住宅ローン金利優遇割。携帯電話・電気・インターネット・TVの組み合わせで最大年0.15％の引下げ／2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）、がん保障や全疾病保障を組み込んだ団体信用生命保険の充実、ネット専業ならではの低コスト運営を活かした金利水準などで、30代・40代の現役世代を中心に利用者を拡大してきました。

2026年現在、住宅価格は依然として高水準で推移し、建築コストや物価上昇の影響も続いています。その結果、「頭金ゼロ」や「諸費用込み」の借入を選択する人は珍しくありません。auじぶん銀行は諸費用（印紙税・登録免許税・司法書士報酬・事務手数料・火災保険料・仲介手数料・引っ越し費用など）を含めた融資にも対応しており、自己資金を温存したい世帯にとって柔軟な設計になっています（諸費用のみの借り入れはできません）。

さらに、審査申込みから契約、借入後の残高管理、繰上げ返済までスマホで完結できる点は大きな強みです。来店不要、書類郵送の手間も最小限で済むため、共働きや子育てで忙しい世帯にとっては時間的コストを抑えられます。一部繰上返済の手数料は無料のため、家計状況に応じた機動的な返済戦略を立てやすいのも特徴です。

一方で、ネット銀行ゆえに店舗窓口での対面相談は基本的にありません。住宅ローンは数千万円規模の長期契約です。商品説明はオンラインで完結しますが、自身の収支バランスや将来設計に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーなど第三者の専門家に相談することも有効です。

スマホ完結という利便性と、経済圏連動型の金利設計を武器に進化を続けるauじぶん銀行の住宅ローンは、これから住宅購入を検討する世代にとって有力な選択肢の一つです。ただし、表示金利の低さだけでなく、優遇条件の継続性や総返済額まで踏み込んで比較することが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。

参考：https://www.jibunbank.co.jp/corporate/outline/

auじぶん銀行のデメリット：原則として担当者がいない

auじぶん銀行の住宅ローンの最大の弱点は、やはり「店舗で自由に相談できない」点にあります。ネット銀行という性質上、全国どこでもスマホひとつで手続きが完結するのは大きなメリットですが、その反面、顔を合わせてじっくり相談したい人にとっては不安を感じるポイントでしょう。

申し込みや商品内容についてわからないことがあれば、コールセンターで質問はできます。ただし、コールセンターはその都度対応するオペレーターが変わるため、前回の相談内容を最初から説明し直さなければならないケースもあるのが実情です。もちろん、オペレーターはマニュアルに基づいて正確に答えてくれますが、対応できるのは「電話口で話せる範囲」に限られています。

対面型の銀行であれば、ライフプランをヒアリングしながら「子どもの教育費はいつ頃どれくらい必要か」「老後資金と住宅ローン返済をどう両立するか」といったシミュレーションを行い、より細かくアドバイスをもらうことが可能です。auじぶん銀行ではこうした対面提案が原則としてないため、自分自身でしっかり情報を集め、返済計画を立てる必要があります。

とはいえ、全く対面相談が不可能というわけではありません。auショップなど一部の窓口でauじぶん銀行の住宅ローンについて対面でサポートを受けられる場合もあります。ただし取扱窓口や対応内容は変わることがあるため、対面相談を希望する場合は最新の対応状況を公式サイトで確認してから来店するのが確実です。なお、モーゲージサービスセンターの住宅ローン窓口は平日9時〜20時、土・日・祝休日も9時〜17時に受け付けています。

「手軽さとコスト重視でオンライン完結を選ぶか」「対面相談を重視して店舗併用を検討するか」。自分に合ったスタイルを見極めながら選ぶことが、後悔しない住宅ローン選びのコツと言えるでしょう。

新規の借り入れ時に想定されるデメリット

住宅ローンを新規に借り入れる時にしっかりと検討しておきたい項目は、借入金額、期間、金利タイプ、団体信用生命保険（団信）、ペアローンの有無など様々です。

これらを自ら検討しなければならない点がauじぶん銀行のデメリットと言えるでしょう。金利などの条件面が有利な分、自分の判断で決めなければならないポイントが増えているということです。ご参考までに、それぞれの項目の留意点と考え方を記載していきます。

借入金額の考え方

物件の価格や借り入れ可能金額が定まっている場合、最終的な借入金額は頭金をどれだけ用意できるかで決まります。auじぶん銀行の借入金額は500万円以上2億円以下（10万円単位）です。

基本的に借金は少ない方が良いのですが、生命保険や医療保険・がん保険などを手厚くしていないようであれば、住宅ローンを多めに借りることで団信を使って保険による保障を手厚くすることができます。

一方で、事務手数料や金利の支払いを少しでも抑えたい方は頭金を多めにし、借入金額を少なくした方が良いでしょう。事務手数料は借入額の2.20％（税込）がかかるため、借入額が大きいほど初期費用も増えます。さらにauじぶん銀行では、物件価格の80％超で借りる場合に年0.045％の上乗せ金利が発生します（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。頭金は初期費用だけでなく適用金利にも影響する、ということです。

借入期間の考え方

借入期間についても悩まれる方は多いです。長い期間で借りた場合は繰り上げ返済で短くすることができますが、短く借りてしまうと借入期間を延ばすことはできません。auじぶん銀行では1年以上50年以内の借入期間を選べますが、返済期間が35年1ヶ月以上（長期返済）となる場合は年0.100％の金利上乗せとなります。しかもこの上乗せは、あとから繰上返済で期間が短くなっても引き続き適用される取り扱いです。

仮に、借入金額が決まっているという前提があり、変動金利のように金利の優遇条件が長期の借り入れでも変わらないのであれば、借入期間は長い方が返済ペースの選択の幅が持てるという意味で良いといえます。ただし35年を超えるかどうかで上乗せの有無が変わるため、「35年ちょうど」と「40年・50年」は分けて試算しておきましょう。

なお、なんとなく「借金は早く返したい」という想いが先行し、自分に不利になるにも関わらず短い期間を選択してしまう方がいるので注意しましょう。

金利タイプの考え方

金利タイプに起因するデメリットとして、当初期間引下げプランの金利が終了した後に、一気に金利が上がってしまって驚いてしまう金利設定になっていることが多いという点です。慌てて借り換えを考える人もいるほどなので、当初固定金利タイプを選ぶ予定の人は十分注意してください。

それらのケースの多くは、当初固定期間の金利だけが極端に低い金利タイプを、商品性を十分に理解しないまま借りていたことが原因です。金利が上がらなければ、トータルで考えると、全期間引下げプランである変動金利で借りていた方が有利だったということが十分にありえますので注意しましょう。auじぶん銀行では変動金利は全期間引下げプランのみ、固定金利特約は当初期間引下げプランと全期間引下げプランから選ぶ仕組みになっています。また、固定金利特約期間が終わると、申し出がない限り自動的に変動金利へ移行します。

変動金利を選ぶ場合は、返済額の見直しルールも理解しておきましょう。auじぶん銀行の変動金利は年2回（4月1日・10月1日）の基準日に見直され、元利均等返済なら5年ごとに返済額を見直し（5年ルール）、増額時も従前の125％を超えない（125％ルール）取り扱いです。返済額が急に跳ね上がらない反面、金利上昇局面では元金が減りにくく、最終返済日が来ても未返済残高が残る可能性があることが公式の商品概要にも明記されています。

実際の水準も見ておきましょう。2026年9月に借り入れる場合（借入金額割合80％以下）の変動金利は年1.134％、固定10年（当初期間引下げプラン）は年3.270％です。ただし固定10年の引下幅は当初10年が年-2.120％なのに対し、特約終了後は年-0.845％まで縮みます（いずれも2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。「当初の金利」と「特約が終わったあとの引下幅」はセットで確認してください。

また、変動金利の基準金利は公式サイトの改定履歴によると、2024年4月1日まで年2.341％で据え置かれていたのが、2024年10月1日に年2.591％、2025年4月1日に年2.841％、2026年4月1日に年3.141％と段階的に引き上げられています。すでに借りている人の適用金利も、この基準金利の動きに連動します。次の基準日は10月1日で、そこで決まる金利は同年12月の返済日の翌日から適用される取り扱いです。

固定と変動のどちらを選ぶかは難しい判断ですが、auじぶん銀行の場合は原則として店頭での相談ができないので、自分で選択することが前提になっています。日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で金融市場調節方針を変更したのち、7月31日の会合では政策金利（無担保コールレート翌日物）を年1.0％程度に据え置きました（日本銀行公表資料）。次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日に予定されています（同行の会合日程）。据え置き＝当面上がらないという意味ではなく、逆に会合のたびに動くとも限りません。変動金利を選ぶ場合は、金利予想を当てにいくのではなく、将来の金利上昇をどこまで許容できるかを先に決めておくと判断がぶれません（最新の決定内容は日本銀行、適用金利は各金融機関の公表情報でご確認ください）。

当初期間引下げプランが向いている方

上述の説明を見ると、「当初期間引下げプランは、途中から金利が上がってしまう分、金利面では不利な商品なのでは？」と感じる方が多いと思います。実は、当初期間引下げプランは、下記のような方には重宝されています。

1. 将来支出が上昇することがわかっているので、金利上昇リスクは取れないため固定金利を選択したい
2. 借入期間は当初の低い固定金利期間で完済する予定である
3. 借り換えのため、35年などの長期のローンは組めない

1番の具体例としては、子育て世帯の方で住宅ローンの返済期間中に子供の大学費用などが発生する場合などが挙げられます。例えば5歳の子供がいる家庭であれば、20年固定金利を選んでおけば、子供が大学進学の頃に金利が上がり返済額が上昇するという事態を防げます。

2番の具体例としては、「転職や独立起業の際に、住宅ローンの返済があると意思決定に支障が出るため借入はなるべく早く返したい」「国内外への移住を検討しており、今の持ち家は早めに賃貸用にしたい」といったライフプランを立てている方などがあげられます。当初の優遇された固定金利の期間で返済を済ませてしまうので、金利が途中から上がってしまうことは気にしないという考え方です。

そして3番は、記述の通り借り換えのケースです。auじぶん銀行の住宅ローンは借り換え先としても人気です。しかし、借り換えの場合は元の住宅ローンの返済期間を基準に借入期間を決めます。例えば元の銀行の住宅ローンの残存期間が25年であれば、auじぶん銀行で35年ローンに借り換えることはできず、借入期間は約25年程度が限度となります。

このように、ライフプランや諸事情に合わせて当初期間引下げプランを選択する方はいます。

団信の選び方

auじぶん銀行には様々な種類の団信があります。特に金利上乗せなしで加入できるがん50％保障団信（がんと診断されたら残債が半分になる保障が付いた団信）は魅力的です。2023年7月のリニューアル以降は、がんに加えて4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）の50％保障も付帯しています。さらに金利を上乗せすることで加入できるがん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムもあります。

保障が充実している商品が多いのは嬉しいのですが、どのプランが自分に一番合っているかは利用者が自ら精査して決めなければいけません。

auじぶん銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

auじぶん銀行の団信の内容

auじぶん銀行の団信の保障内容は下記の表の通りです（2026年8月時点に公式サイトで確認した内容です。上乗せ金利や保障内容・加入年齢は改定されることがあるため、申込前に必ず公式サイトの団体信用生命保険のページで最新をご確認ください）。

なお、50歳以下で一般団信（特約なし）を選ぶ場合は、より低い金利が適用される「一般団信限定金利」のプランが用意されています。2026年9月に借り入れる場合の変動金利は年1.080％（借入金額割合80％以下・2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）で、通常の変動金利（年1.134％）より低く設定されています。疾病保障を手厚くするか、金利水準を優先するかを比べて選ぶ形です。

掛け捨て型のがん保険の場合、保険金額は100万円〜200万円程度のものが一般的です。保障の手厚さを重視して探すことで、がん診断時に1,000万円以上の保険金が受け取れる生命保険もありますが、その場合は保険料がかなり高額になってしまいます。

また、がん保険は治療費や療養中の生活支援のためのものですが、がん団信は治療後を含めた生活を支援する役割を実質的に果たしてくれます。

がんになった際に、治療後の収入が減少するような仕事をされている方にとっては、がん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムが安心でしょう。

一方で、勤め先が安定しているからなるべく返済額を下げたい、という方にはがん50％保障団信が合っているかもしれません。

団信に加入したら加入中の保険は解約していい？

住宅購入時には住宅ローンのことばかりを考えがちですが、実は保険の見直し時期でもあります。人によっては、団信への加入によって保険を解約し支出カットができるかもしれません。しかし、「団信加入→保険解約」と安易に考えるのは危険です。これまで加入していた保険の内容によっては、むしろ追加の保険に加入した方が良い人もいるからです。

いずれにしても、団信を検討する機会は、自身の保険を棚卸しし、入れ替えを検討する機会になります。

生命保険の検討順序

団信に加入して生命保険を解約して良いケースは「団信だけで必要保障が十分カバーされた」というケースです。団信だけでは十分でない場合は、保険を残しておくと良いでしょう。必要保障は一般的に下記の順に考えます。

＜必要保障の検討順序＞

1. 死亡保障について考える
2. 医療保障について考える
3. 老後保障について考える

3. の老後保障については、資産形成型の保険の役割になりますので、今回は説明を省きます。

まず、死亡保障については、「遺族が今後生きていくために必要なお金」を準備するのが基本です。配偶者と子供がいる人であれば、生活費、子供の教育費などが準備すべきお金ということになります。

配偶者が専業主婦であれば、世帯主の死亡時に、団信によって住宅ローンがなくなっても、生活費や教育費が工面できない事態が容易に想像できます。遺族年金の受給額は加入歴や家族構成で大きく変わり、それだけで生活費と教育費をまかなえるとは限りません（実際の見込額は日本年金機構の資料や「ねんきんネット」で確認できます）。会社の弔慰金制度もないよりは良いですが、十分でないケースが多いです。このような専業主婦家庭、もしくは配偶者の収入がさほど多くない家庭の場合は、団信とは別に死亡保険に入っておいた方が良いでしょう。

あわせて、2025年6月13日に成立した年金制度改正法により、遺族厚生年金は2028年4月施行予定で見直される点も押さえておきましょう（厚生労働省）。18歳年度末までの子がいない一定年齢未満の方は原則5年間の有期給付となる一方、給付額には加算が上乗せされます。すでに受給している方、60歳以降に受給権が発生する方、18歳年度末までの子を養育する間にある方は影響を受けません。

逆に、配偶者が高収入で団信の保障だけで十分という家庭であれば、団信の加入と同時に今まで入っていた死亡保険を解約しても問題ない可能性があります。ただ、保険は解約すると同じ保険には再度加入することができない可能性が高いため、生命保険の解約前には、保険の専門家に相談することをおすすめします。

がん保障・医療保障については、団信と医療保険では役割が異なります。団信はあくまでも住宅ローンの支払いを保障するものであり、医療保険は治療費や入院時の費用を保障するものです。「治療費で預貯金が目減りしては困るので、しっかり保険で備えたい」という人はがん保険・医療保険に加入するのは良いでしょう。

ペアローンを組むべきか

共働き世帯の増加、不動産価格の上昇によりペアローンを活用して住宅ローンを組む夫婦が増えています。

夫婦が1本ずつ合わせて2本の住宅ローンを組む「ペアローン」については、夫婦それぞれのキャリアプランと家庭のライフプランを考えた上で問題がないのかを慎重に考えていく必要があります。auじぶん銀行では収入合算も選べますが、収入合算は連帯保証型で、団信に加入するのも住宅ローン控除の対象になるのも申込者本人だけです（連帯債務の取扱いはありません）。この違いは長い返済期間では小さくありません。

対面型銀行であればじっくり話し合いの中で結論を出せますが、auじぶん銀行では、店舗がないため家庭でよく話し合う時間を設ける必要があります。

ここまで述べてきたような様々な検討事項をauじぶん銀行の顧客は自ら判断していかなければいけません。ご自身で決められる人であれば問題になることはないでしょう。

また、今の時代はネットでたくさんの情報を取得することができます。しかし、自分自身に合った選択肢は専門家に相談することで導き出されることもありますので、決定したことを後悔することが無いようにじっくり検討しましょう。

auじぶん銀行では2025年1月14日よりペアローン向けの連生団信の取り扱いを開始しています。夫婦のどちらかに万一のことがあった場合に、2人分のローン残高が保障される仕組みで、上乗せ金利は選ぶプランに応じて年0.200％〜0.450％です。ペアローンの弱点である「残された側の債務」を軽減できる一方、2人が同じプランを選ぶ必要があり、免除された債務が一時所得として課税対象になる点にも注意が必要です。

借り換え時に想定されるデメリット

現在の銀行で住宅ローンを借りている方の中には、「金利の低いauじぶん銀行へ借り換えたい」と考える人が増えています。実際、金利差によって返済総額を圧縮できるケースは多く、うまく活用すれば家計の大きな節約につながります。

ただし、借り換えの効果を正しく判断するためには、事務手数料や諸費用を含めた総コストで比較することが欠かせません。借り換えによって一見100万円以上お得に見えても、事務手数料（借入額の2.20％・税込）や登記関連費用、司法書士報酬などの諸経費を差し引くと、実際のメリットが数十万円にとどまるケースもあります。

このような”見かけ上の得”を見誤る原因の多くは、ネット銀行特有の「自己判断による試算」にあります。対面型の銀行であれば、担当者が総支払額の見積もりを提示してくれますが、ネット銀行の場合は自分で条件を入力してシミュレーションする必要があります。そのため、費用項目を入力し忘れたり、手数料を正確に反映できていなかったりすると、誤差が生じやすいのです。

auじぶん銀行では、この点を補うために住宅ローンシミュレーションが用意されています。現在の借入金額や金利、残存期間を入力することで、借り換え後の返済額や諸費用を試算でき、見落としや誤認を防ぎやすくなっています。なお、固定金利特約の適用期間中に全額繰上返済（＝他行への借り換え）を行うと、33,000円（税込）の手数料がかかります（変動金利期間中は無料。2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。借り換え元の条件も含めて総コストを確認しましょう。

借り換えは「金利差だけ」で判断せず、手数料・諸経費・残り返済期間までを含めて総合的に比較することが、賢い選択の第一歩です。

手続き時に生じるデメリット

auじぶん銀行では住宅ローンの申し込み手続きをウェブサイトのマイページ上で自ら行う必要があります。

必要な書類はウェブサイト上で確認できますので、粛々と手続きを進めればさほど難しいものではありません。しかし、手取り足取り指示をくれる店舗型の銀行と比較すると、どうしても不安を感じる方が多いのが実情です。

実際には「やってみたらネット銀行も簡単だった」という声はよく聞きます。

注文住宅購入時はつなぎ融資を利用する必要がある

注文住宅を購入するときには、土地の購入をしてから建物を建て始め、完成してから引き渡しをするという流れになっています。auじぶん銀行でも、戸建の新築資金は建物完成時に一括での融資となります。

住宅ローンは完成品の引き渡し時にしか実行できないので、まとまった手元資金がない方は、土地購入時から建物引き渡し時までに必要な資金（着工金、中間金など）を「つなぎ融資」というローンで調達する必要があります。

auじぶん銀行自身ではつなぎ融資を行っていませんが、信販大手のアプラスのつなぎ融資を紹介するサービスを実施しているので、注文住宅でマイホームを購入しようとしている方でも安心してauじぶん銀行に住宅ローンの申し込みをすることができます（取り扱い内容は変更されることがあるため、最新は公式サイトでご確認ください）。

よくある質問（auじぶん銀行のデメリット）

Q. ネット銀行だと審査は厳しいのでしょうか？
auじぶん銀行は勤続年数や雇用形態に明確な基準を公表しておらず、最低年収も200万円以上と比較的幅広い層を対象にしています。ただし、収入の安定性や既存借入の状況は確認されるため、他の無担保ローンやカードローンを整理しておくと審査で有利に働きやすくなります。

Q. 対面で相談できないと契約は不安ではありませんか？
手続きはオンラインで完結しますが、土日祝日も営業する住宅ローン窓口で質問でき、返済シミュレーションなどのツールも用意されています。それでも将来設計に不安がある場合は、独立系のファイナンシャルプランナーに相談する方法も有効です。

Q. 注文住宅でも利用できますか？
利用できます。ただし、戸建の新築資金は建物完成時の一括融資となるため、完成・引き渡しまでの資金が必要な場合はauじぶん銀行が紹介するアプラスのつなぎ融資などを併用することになります。つなぎ融資には別途費用がかかるため、総コストを含めて検討しましょう。

Q. 当初固定金利は避けた方がよいですか？
一概には言えません。当初期間引下げプランは、当初の低金利期間で完済・借り換えする予定の人や、期間中の金利上昇リスクを避けたい人には向いています。逆に長く借りる予定なら、全期間引下げの変動金利が結果的に有利になることもあるため、自分の返済計画に合わせて選ぶことが大切です。

Q. 賃貸に出す予定の物件でも借りられますか？
借りられません。auじぶん銀行の住宅ローンは本人または家族が居住する物件が対象で、投資用・事業用・賃貸用物件（店舗・賃貸併用物件を含む）は対象外です。将来的に賃貸へ切り替える可能性がある場合は、事前に取り扱いを確認しておきましょう。

デメリットはあるものの人気が高いauじぶん銀行

ここまで紹介してきたauじぶん銀行の住宅ローンのデメリットは、実は少しの工夫で十分に回避することができます。ポイントを押さえて正しく情報を整理すれば、ネット銀行ならではの利便性と低金利のメリットを最大限に活かすことが可能です。

まず大切なのは、「auじぶん銀行の公式サイトを丁寧に読む」ことです。公式サイトでは、最新の金利条件や各種団体信用生命保険の保障内容、選択プランごとの違いなどがわかりやすく説明されています。専門的な用語も平易な言葉で整理されているため、初めて住宅ローンを利用する人でも理解しやすい内容になっています。

次に活用したいのが「住宅ローンシミュレーション」です。借入金額や期間、金利タイプを入力するだけで、毎月の返済額や総支払額を試算できます。これにより、借り換えや新規借入れ時の判断ミスを防ぐことができます。特にネット銀行では担当者が対面でアドバイスしてくれるわけではないため、このツールを活用することで、総合的な費用を自分でしっかり把握できます。

そして、どうしても判断に迷ったときは、住宅ローン窓口に問い合わせるのが安心です。担当スタッフが電話で具体的な質問に答えてくれるため、不明点をその場で解消できます。しかも、土日祝日も営業しているため、平日は仕事で忙しい方でも相談しやすく、店舗に行く時間を取られないという点でも対面型銀行より利便性が高いといえます。

このように、情報を正しく確認し、シミュレーションやサポート体制をうまく使いこなすことで、auじぶん銀行の住宅ローンをより安全かつ有利に利用することができます。低金利や諸費用の分かりやすさを重視するなら、保証料や一部繰上返済手数料が0円で店舗相談とオンライン手続きの両方に対応するSBI新生銀行など、他行も含めて同じ条件で比較したうえで、自分に合った一社を選ぶとよいでしょう。

参考：https://www.jibunbank.co.jp/help/inquiry/homeloan

auじぶん銀行のメリット

auじぶん銀行はネット銀行ならではの経営コストの安さを顧客に還元しているためか、金利と団信が嬉しい内容になっています。連帯保証人は原則不要で、審査の結果として保証会社を利用する場合も保証料相当額は金利に含まれるため、別途の保証料負担は発生しません。

また、先述したがん50％保障団信は、死亡・高度障害時に残債が無くなる保障に加え、がんと診断された場合に残りの住宅ローンが半分になる保障が付いています。さらに、けがや病気（精神疾患除く）で一定期間以上（※）入院した場合の保障も付いており、安心度の高い内容になっています。

auじぶん銀行の住宅ローンは、各メディアの人気ランキングでも上位に位置しています。デメリットよりもメリットが上回ると判断し、利用する方が多いのだと推測できます。

※「一定期間以上」の解説

31日連続で入院した場合→その後も入院が継続して30日に達するごとに毎月の返済額が保障される（月次返済保障・継続した入院に対し5回、通算36回が限度）

31日連続で入院し、その後も入院が継続して合計180日以上となった場合→残債が100％保障される（全疾病長期入院保障）

参考：https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/insurance/

auじぶん銀行の住宅ローン関連記事

auじぶん銀行はサービス開始以来、住宅ローンの実行額が5兆円を突破したと公表しており、ネット銀行の中でも確固たる存在感を築いています。特に変動金利の水準と、がん保障や全疾病保障を組み込んだ団信のラインアップは強みです。au経済圏との連動による金利優遇も含め、スペック面では非常に競争力があります。

ただし、その「低金利」は無条件ではありません。住宅ローン金利優遇割を最大限活用するには、携帯電話（auモバイル優遇割）・電気（じぶんでんき優遇割）・インターネット（J:COM NET優遇割／コミュファ光優遇割）・TV（J:COM TV優遇割）といった所定の関連サービスの利用が前提です。組み合わせて利用した場合の引き下げ幅は最大年0.15％となります（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。対象サービスや引き下げ幅は見直されることがあり、たとえばpovo2.0とUQ mobileはauモバイル優遇割の適用条件である「家族割プラス」のカウント対象外です。申し込み前に必ず最新の適用条件を公式サイトで確認することが不可欠です。

さらに見落とされがちなのが、優遇の適用開始時期です。申し込みと同時に即時反映されるとは限らず、条件充足後に一定期間を経て適用されるケースがあります。公式サイトではJ:COM NET優遇割・コミュファ光優遇割は適用条件を満たしてから3ヶ月後に適用開始と案内されています（2026年9月5日時点）。また、途中で対象サービスを解約した場合は優遇が終了する取り扱いとなります。つまり、契約時点の金利だけでなく、完済まで条件を維持できるかどうかが実質金利を左右します。

審査面でも注意が必要です。auじぶん銀行はネット完結型で手続きがスムーズな反面、収入の安定性や勤続年数、既存借入状況のチェックは相応に行われます。特に他の無担保ローンやカードローンの利用状況は審査に影響しやすく、事前に整理しておくことが望ましいでしょう。また、団信付きローンである以上、健康状態の告知内容も重要です。疾病保障付き団信を希望する場合は、一般団信より告知項目が増えるため、事前に条件を把握しておくべきです。

商品仕様の面では、事務手数料が借入額の2.20％（税込）である点も見逃せません。加えて、物件価格の80％超で借りる場合は年0.045％、借入期間を35年1ヶ月以上（長期返済）とする場合は年0.100％の上乗せ金利が発生します（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。表示金利だけを比較すると魅力的に見えても、総返済額ベースで他行と並べて試算しなければ、本当の有利不利は判断できません。

まとめると、auじぶん銀行の住宅ローンは、au経済圏を継続的に利用する人にとっては非常に合理的な設計です。一方で、通信や電力を柔軟に乗り換えたい人や、優遇条件を長期維持できるか不透明な人にとっては、想定よりメリットが薄れる可能性があります。

住宅ローンは「いま一番安い銀行」を選ぶ商品ではありません。金利、団信、優遇条件、事務手数料、審査の通りやすさまで含めて、自分の家計とライフプランに合致するかを冷静に見極めることが、後悔しない選択につながります。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合、上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

価格.comの住宅ローン人気ランキングやオリコン顧客満足度®︎調査 住宅ローンでは、各種部門で上位にランクインしています。

ただし、どんなに優れた住宅ローンでもご自身が利用できなければ意味がありませんし、住宅ローンを利用するには総合的な融資審査を通過する必要があります。審査に通過できないとその住宅ローンは利用できないため、誰でも希望する住宅ローンを利用できるわけではありません。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンについて審査基準と、契約後まで含めた落とし穴（デメリット）を、公式の商品概要をもとに順に整理していきます。auじぶん銀行に興味を持ち始めた人、審査に通るか不安に感じている人の参考になれば幸いです。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

auじぶん銀行について

auじぶん銀行は、ネット銀行として最新サービス・最新システムの開発を積極的に推進しています。経営基盤の安定性も強みで、格付投資情報センター（R&I）による長期発行体格付「AA」（方向性：安定的）を取得・維持しており、2025年3月3日時点でもこの格付を公表しています。

また、同社は2025年3月3日付で日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付「AA+」を取得し、「安定的」と評価されています。

預金残高の面でも成長が顕著です。2024年4月12日には預金残高が4兆円を突破し、口座数が600万件超という規模に達しました。

従業員数に関しては、店舗を持たずネット専業というビジネスモデルを活かし、2025年3月31日時点で従業員637名という効率的な体制で運営されています。

これらのデータから、auじぶん銀行は「信用格付・預金規模・効率運営」の三つを兼ね備えたネット銀行であると言えます。

（参考：https://www.jibunbank.co.jp/corporate/history/）

このように、auじぶん銀行は、店舗費や人件費を抑えることで、有利な条件で金融商品を提供したり、安価な手数料で銀行サービスを提供しています。住宅ローンの金利の低さもこのような効率的な銀行経営基盤に支えられていることは言うまでもありません。

続けて、auじぶん銀行が提供している金融サービスを全体的に確認しておきましょう。

円預金

円普通預金・円定期預金などの基礎的な円預金はもちろん、最高6億円のくじ「BIG」を受け取ることができる「BIG付定期預金」などの他の銀行では見かけない独自性の高い円預金を提供しています。また、中途解約ができない代わりに比較的高い金利が受け取れるステップアップ定期預金やプレミアム金利円定期預金なども扱っています。最近は定期預金に力を入れています。

外貨預金

米ドル・ユーロなど多数の外貨預金を割安な為替手数料で取り扱っていることが特徴です。外貨普通預金・外貨定期預金といった基礎的な外貨預金はもちろん、100円から始められる外貨預金積立も利用できます。投資タイミングをAIが判断してくれるAI外貨自動積立も興味深いものとなっています。

住宅ローン

住宅ローンについて詳しくは後述しますが、低金利であることと、独自のサービス内容を付帯するなど、住宅ローン選びにとって重要な「金利の低さ」「長い借入期間を通じての安心感」「借り入れ時と借り入れ後の利便性」が充実していて継続的に高い人気を集めています。

その他

auじぶん銀行ではこちらで紹介した金融商品以外にも、カードローンやFX（外為証拠金取引）、株式・投資信託・NISA、totoやデビットサービスなど多岐にわたる金融商品を提供しています。

auじぶん銀行の住宅ローンの基本スペック

審査基準や落とし穴を見る前に、商品概要を押さえておきましょう。数字を頭に入れておくと、他行と比較したときの違いが見えやすくなります。

※2026年9月5日時点・公式サイトにて確認。条件は改定されることがあるため、申込前に公式サイトで最新の内容をご確認ください。

2026年9月に借り入れる場合の金利水準

金利は毎月見直され、申込時ではなく実際に借り入れる日の金利が適用されます。2026年9月に借り入れる場合の代表的な金利は次のとおりです（いずれも借入金額割合80％以下・2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。

物件価格の80％超で借りる場合は年0.045％、借入期間が35年1ヶ月以上の場合は年0.100％がそれぞれ上乗せされます。最新の金利は必ず公式サイトでご確認ください。

auじぶん銀行の住宅ローンの団信

がん50％保障団信は上乗せ金利なし

auじぶん銀行の住宅ローンには様々な特典や高いサービスが付帯されていますが、特に注目したいのは金利の上乗せなしで利用できる「がん50％保障団信※」です。これはがんと診断された場合に住宅ローンの残高が半分になる特約で、住宅ローンの返済中にがんになった時の返済負担を大きく軽減できる団信です。2023年7月の団信リニューアル以降は、がんに加えて4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）についても50％保障が付帯し、保障範囲がさらに広がっています。

※満50歳までの方が加入可能。上乗せ金利なしで全疾病長期入院保障などが付帯するのは、単独加入のがん50％保障団信の場合です。

また、50歳以下で一般団信（特約なし）を選んだ場合に、より低い金利で借り入れできる「一般団信限定金利」のプランも用意されています。2026年9月に借り入れる場合の変動金利は年1.080％（借入金額割合80％以下・2026年9月5日時点）で、通常の変動金利（年1.134％）より低く設定されています。保障のボリュームよりも金利の低さを優先したい人向けの選択肢です。

日本人の2人に1人ががんになるといわれている現代には頼もしい保障です。

さらに、住宅ローンの金利に所定の金利幅を上乗せすることで、がんと診断されたら住宅ローン残高がゼロになるがん100％保障団信や、給付金などがより手厚いがん100％保障団信プレミアムに変更することもできます。上乗せ幅は改定されることがあるため、最新の上乗せ金利と保障内容は公式サイトの団体信用生命保険のページでご確認ください。

※満50歳までの方が加入可能。

全疾病長期入院保障も上乗せなしで付帯

前述のがん50％保障団信には全疾病長期入院保障も上乗せ金利なしで付いています。

全疾病長期入院保障とは、精神障害を除くすべての病気やケガで入院が31日連続し、その後も入院が継続して合計180日以上となった場合に、住宅ローン残高が100％保障される仕組みです。

月次返済保障も上乗せなしで付帯

auじぶん銀行の住宅ローンには、精神障害を除く全ての病気やケガで入院が連続して31日以上となり、その後の入院が継続して30日に達するごとに毎月の住宅ローン返済額が保険金で支払われる月次返済保障も付いています（継続した入院に対し5回、通算36回が限度）。この保障は「全疾病長期入院保障」の条件を満たすまでの期間の返済負担を軽減するサービスです。

会社員の方が4日以上病気や怪我で休業する場合には傷病手当金が健康保険から支給されますが、支給額は標準報酬月額のおよそ3分の2程度です。月次返済保障があれば、傷病手当金と合わせて長期療養時の経済的負担を軽減できる可能性があります。

保証料は不要・保証会社利用時も別払いなし

auじぶん銀行の住宅ローンは、連帯保証人が原則不要で、保証料も別途かかりません。ただし、2021年1月29日から保証会社の保証付きの住宅ローンも取り扱っています。審査の結果で保証会社を利用することになった場合は、保証料相当額を上乗せした金利で借りることになります（別途支払う保証料はありません）。この「保証付金利プラン」は後述する落とし穴のひとつでもあります。

 auじぶん銀行の住宅ローンの審査基準

商品概要には、auじぶん銀行の住宅ローンに申し込める人の条件が次のように記載されています。

各金融機関の住宅ローンに対する考え方（積極的に取り組んでいきたいか）は、表面上の金利やサービス内容だけでなく審査基準にあらわれることがありますので、しっかりと確認しておくと良いでしょう。

特殊な審査基準が設けられているわけではありませんが、勤続年数や雇用形態や収入などであまり絞り込んでおらず、比較的幅広い人を受け入れられるようにしている印象を受けます。

なお、auじぶん銀行では保証会社の保証が付いた金利プランも提供しています。保証会社を使わない住宅ローンの審査には通らない場合でも、保証付金利プランであれば利用できる可能性があります。

auじぶん銀行の住宅ローンは借り換えで利用される方も少なくありません。現在の住宅ローンの金利が高く、団信の内容が死亡・高度障害のみであれば借り換えを検討したくなるのが自然です。借り換えの際も諸費用を借入額に含めることができるため、手元資金の流出を抑えて借り換えができる場合もあります。

ここまで見てきた通り、auじぶん銀行の住宅ローンは、健康に不安がある方向けにワイド団信を提供したり、審査結果次第で保証付金利プランを提供したりと、可能な限り利用の可能性を広げているような印象を受けます。最低年収基準が200万円であることも、少しでも広範囲の方を対象にする方針の表れではないでしょうか。

ここからは、auじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴・デメリットを確認していきましょう。どんな住宅ローンにもメリット・デメリットは存在します。ネット銀行は対面の担当者がいない分、デメリットを自分で把握しておくことがより重要です。

auじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴（デメリット）

落とし穴1：事務手数料は安くない

auじぶん銀行では、住宅ローンの事務手数料が借入金額に対し2.20％（税込）かかります。3,000万円の借入であれば66万円（税込）、5,000万円の借入であれば110万円（税込）です。多くのネット銀行が同じ「借入金額×2.20％（税込）」の手数料体系を採用しているため、auじぶん銀行が特別高いわけではありませんが、初期費用の多くを事務手数料が占めることは認識しておきましょう。

なお、事務手数料が定額（数万円）の代わりに保証料が別途かかるタイプの住宅ローンもあります。手数料の方式が違う銀行同士は、金利だけでなく「事務手数料＋保証料」を含めた総額で比べるのが正しい比較の仕方です。

落とし穴2：表示金利に上乗せがつく条件がある

広告で目にする金利は、一定の条件を満たした場合の水準です。auじぶん銀行では次の2つで上乗せ金利が発生します（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。

• 物件価格の80％超で借りる場合…年0.045％の上乗せ（物件価格は購入価格・工事請負価格で、諸費用は含みません）
• 借入期間が35年1ヶ月以上（長期返済）の場合…年0.100％の上乗せ

とくに後者は注意が必要です。あとから一部繰上返済などで借入期間が短くなっても、上乗せ金利は適用されたままという取り扱いです。頭金を用意せずフルローンに近い形で、かつ40年・50年といった長期で借りると、表示金利に対して合計年0.145％上乗せされる計算になります。

落とし穴3：当初期間引下げプランは特約終了後に引下幅が縮む

auじぶん銀行の金利プランは「当初期間引下げプラン」と「全期間引下げプラン」の2種類です（変動金利は全期間引下げプランのみ）。当初期間引下げプランは特約期間中の引下幅が大きい代わりに、特約が終わると引下幅が小さくなります。

たとえば2026年9月に固定10年（当初期間引下げプラン・借入金額割合80％以下）で借りた場合、当初10年間の適用金利は年3.270％（引下幅は年-2.120％）ですが、特約終了後の引下幅は年-0.845％にとどまります（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。11年目以降は「その時点の基準金利−0.845％」が適用されるため、基準金利が変わらなくても適用金利は上がります。

また、固定金利特約期間が終わったあとは、申し出がない限り自動的に変動金利へ移行します。当初期間引下げタイプは、借り換えで残り返済期間が10年程度の人や、繰上返済で早期完済する計画の人には合理的ですが、35年かけて返す前提なら特約終了後の負担も試算しておくべきです。

落とし穴4：審査次第で「保証付金利プラン」になる

審査の結果、保証会社を利用することになった場合は保証付金利プランとなり、広告に表示されている金利とは異なる金利が適用されます。2026年9月に借り入れる場合の変動金利は年1.300％〜2.000％で、引下幅は審査によって決まります（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。

さらに保証付金利プランには次の制約があります。

• 固定金利特約は3年・5年・10年に限定される（2年・15年・20年・30年・35年は選べない）
• 変動と固定を組み合わせる「ミックス」は利用できない
• J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割・コミュファ光優遇割、普通預金連動型の利息キャッシュバックプログラムなどは対象外

「広告の金利で借りられる前提」で資金計画を立てていると、想定が崩れる可能性があります。金利は申込時ではなく実際の借入日の金利が適用される点とあわせて押さえておきましょう。

落とし穴5：変動金利の「5年ルール・125％ルール」

auじぶん銀行の変動金利は、年2回（4月1日・10月1日）の基準日に金利が見直され、4月1日基準の金利は同年6月の返済日の翌日から、10月1日基準の金利は同年12月の返済日の翌日から適用されます。

公式サイトが公表している基準金利の改定履歴を見ると、変動金利の基準金利は2024年4月1日まで年2.341％で据え置かれていたのが、2024年10月1日に年2.591％、2025年4月1日に年2.841％、2026年4月1日に年3.141％へと段階的に引き上げられています（2026年9月5日時点で公表されている改定履歴）。すでに借りている人の適用金利も、この基準金利の動きに連動します。次の基準日は10月1日で、そこで決まる金利は同年12月の返済日の翌日から適用される取り扱いです。

元利均等返済を選んだ場合、借入後5回目の10月1日の見直しまで毎月の返済額は変わりません（5年ルール）。この間に金利が上がっても返済額は一定で、元金と利息の内訳だけが変わります。また見直し時に返済額が増えても、それまでの返済額の125％を超えない（125％ルール）取り扱いです。

一見すると安心な仕組みですが、金利上昇局面では注意が必要です。返済額が据え置かれる分だけ元金の減りが遅くなり、最終返済日が来ても返済が終わらず未返済残高が残る可能性があります。この場合は原則として最終返済日に一括で返済することになる、と公式の商品概要に明記されています。返済額の上限だけを見て「金利が上がっても大丈夫」と考えるのは危険です。まずは自分の適用金利と残高を住宅ローンマイページや返済予定表で確認するところから始めましょう。

落とし穴6：金利優遇割は条件を維持できてこそ

冒頭でも触れたとおり、住宅ローン金利優遇割は「携帯電話」「電気」「インターネット」「TV」の各サービスを住宅ローンとあわせて利用することで金利が引き下げられる仕組みで、組み合わせて利用した場合の引き下げ幅は最大年0.15％です（2026年9月5日時点・公式サイトにて確認）。裏を返せば、通信会社や電力会社を乗り換えた時点で、その分の優遇は終了します。

細かい条件も少なくありません。povo2.0とUQ mobileは「家族割プラス」のカウント対象外となるためauモバイル優遇割の条件を満たせない、「auでんき」はじぶんでんき優遇割の対象外、J:COM TV優遇割は戸建てにお住まいの方が対象、といった具合です。通信・電力・回線を柔軟に見直したい人にとっては、この優遇を前提に借りると後で不利になり得るという点を理解しておきましょう。各サービスごとの引き下げ幅と適用条件は改定されることがあるため、申込前に公式サイトで確認してください。

落とし穴7：店舗で相談しにくい

auじぶん銀行の住宅ローンは、基本的にインターネットで商品性を理解する必要があり、借り入れ後もインターネットで手続きすることになる点は認識しておきましょう。auショップなど一部の窓口で対面のサポートを受けられる場合もありますが、取扱状況は変わることがあるため、対面相談を希望する場合は最新の対応窓口を公式サイトで確認しておくと安心です。

もっとも、モーゲージサービスセンターの住宅ローン窓口は平日9時〜20時、土・日・祝休日も9時〜17時に受け付けているため（12月31日〜1月3日を除く）、説明書や手続きの流れでわからないことがあれば電話で問い合わせられます。パソコンが無くてもスマートフォンがあれば借り入れ後の手続きも問題にはならないでしょう。

また、返済計画については住宅ローンシミュレーションで試算しておくことをおすすめします。返済予定表をダウンロードできるため、自分が何歳の時にどれだけの残債が残っているのかをイメージできます。

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よくある質問（auじぶん銀行の審査・落とし穴）

Q. 転職して間もない場合でも申し込めますか？
auじぶん銀行は勤続年数の明確な基準を公表していないため、転職直後でも申し込み自体は可能です。ただし、収入の安定性は審査で確認されるため、直近の収入を証明できる書類の準備や、既存の借入の整理をしておくと安心です。

Q. 持病があると団信に入れず、住宅ローンも利用できませんか？
疾病保障付き団信（がん50％保障団信など）に加入できない場合でも、告知項目を絞った一般団信や、引受基準を緩和したワイド団信（65歳以下・所定の上乗せ金利あり）を選べる可能性があります。健康状態に不安がある場合は、どの団信が対象になるかを事前に確認しておきましょう。

Q. 表示されている金利は必ず適用されますか？
いいえ。審査の結果によっては保証付金利プラン（2026年9月の変動金利は年1.300％〜2.000％）となり、広告の金利とは異なる金利が適用されます。また、金利は申込時ではなく実際の借入日の金利が適用されます。

Q. 頭金なしで長期間借りると金利は上がりますか？
上がります。物件価格の80％超の借り入れで年0.045％、借入期間35年1ヶ月以上で年0.100％の上乗せが発生します。長期返済の上乗せは、繰上返済で期間が短くなっても引き続き適用されます。

Q. 投資用のマンションでも借りられますか？
借りられません。auじぶん銀行の住宅ローンは本人または家族が居住する物件が対象で、投資用・事業用・賃貸用物件（店舗・賃貸併用物件を含む）は対象外です。

Q. 関連サービスを解約すると金利はどうなりますか？
住宅ローン金利優遇割は、対象の携帯電話・電気・インターネット・TVのサービスを利用していることが前提です。途中で解約するとその分の優遇が終了する取り扱いのため、完済まで条件を維持できるかを見据えて選ぶことが実質的な負担を左右します。

Q. すでに借りている場合、変動金利はいつ変わりますか？
年2回（4月1日・10月1日）が基準日です。4月1日基準で決まった金利は同年6月の返済日の翌日から、10月1日基準で決まった金利は同年12月の返済日の翌日から適用されます。元利均等返済なら5年ルールにより返済額自体はすぐには変わりませんが、利息と元金の内訳は変わります。

後悔しないためのチェックポイント

最後に、auじぶん銀行の住宅ローンを検討する際に、金利の低さの裏で見落としやすいポイントを整理しておきます。

金利や団信が充実したauじぶん銀行の住宅ローンでも、比較検討の際には「表示金利」ではなく「総返済額」と「条件維持のしやすさ」で判断することが後悔しないコツです。手数料の方式が違う銀行、たとえば保証料・一部繰上返済手数料が0円で事務手数料の考え方が分かりやすいSBI新生銀行のような選択肢も含め、複数行を同じ条件で並べて試算したうえで、自分の家計とライフプランに合う一社を選びましょう。金利・手数料・団信の最新の条件は、必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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ただし、収入を合算できるからといって、家計の負担を超える借入は避けるべきです。日本銀行は2026年6月に政策金利（無担保コールレート翌日物）を年1.0％程度へ引き上げ、7月30・31日の金融政策決定会合では据え置きました。次回の会合は2026年9月17日・18日で、市場では追加利上げを見込む声が強まっていますが、日銀はまだ何も決定していません。一方で全期間固定の代表であるフラット35は、2026年9月資金受取分が年3.460％（融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下の最も多い金利）と、算出方法が変わった2017年10月以降で最も高い水準になっています。住宅ローンで重要なのは「いくら借りられるか」ではなく「どのくらい無理なく返せるか」です。

なお、変動金利の基準は短期プライムレート（政策金利の動きが波及する指標）、固定金利やフラット35の基準は長期金利で、動く要因が異なります。「固定が上がった＝変動も同じだけ上がる」わけではない点は、2人で借りるかどうかを考えるうえでも押さえておきたいところです。

この記事では、ネット銀行のなかでも共働き世帯の利用が多いauじぶん銀行を例に、ペアローンと収入合算の違い、団体信用生命保険（団信）の扱い、住宅ローン控除や遺族年金との関係までを順に整理します。仕組みを理解しておけば、他行と比較するときの基準にもなります。

この記事を書いた専門家（フィナンシャルプランナー）

遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

auじぶん銀行はペアローン・収入合算のどちらにも対応

auじぶん銀行は、ペアローンと収入合算のどちらにも対応しています（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。ペアローンは主に配偶者や親子などの親族がそれぞれ主債務者となり、同一物件に対して別々に住宅ローンを組む方法です。収入合算は、申込者本人以外の配偶者や親などの収入を合算する方法で、収入合算者は連帯保証人になります。

まず、2つの違いを表で押さえておきましょう。auじぶん銀行の商品ページに記載されている取扱いを整理したものです。

※契約内容によっては住宅ローン控除の対象とならない場合があります。詳細な条件はauじぶん銀行の公式サイトでご確認ください。

なお、同行が2022年3月24日に公表した調査では、2021年にauじぶん銀行で住宅ローンを借りた人の32.1％がペアローンを利用し、20代に限ると61％がペアローンだったとされています。やや前のデータですが、若い共働き世帯にとってペアローンが一般的な選択肢になっていることを示す数字です。

auじぶん銀行の住宅ローンキャンペーン

ペアローンの仕組みと留意点

ペアローンは、1つの物件に対して夫婦や親子がそれぞれ住宅ローンを契約し、合計2本のローンを組む仕組みです。収入合算より借入額を伸ばせるケースが多く、「希望の物件を購入したい」「将来の資産価値を重視したい」という層に選ばれています。auじぶん銀行では、2人がそれぞれ借入条件を満たす必要があり、審査は両者同時に進みます。

注意したいのは、契約が2本になることで諸費用も2本分かかる点です。印紙税（auじぶん銀行は電子契約のため印紙税は不要）、抵当権設定にともなう登録免許税、司法書士報酬などは契約数に応じて増えます。初期費用は必ず2本分でシミュレーションしておきましょう。

さらに重要なのは、リスクの分散が一見できそうで実際には残ることです。ペアローンでは2人がそれぞれ団信に加入するため、パートナーに万が一のことがあればその人のローンは完済されますが、自分のローンはそのまま残ります。子育て中に配偶者を亡くした場合、仕事を続けながら育児をこなし、自分名義のローンを払い続ける負担は決して小さくありません。

このリスクに備える方法は2つあります。1つは掛け捨て型の生命保険や収入保障保険で自分の債務分をカバーしておくこと。もう1つが、次の章で解説するペアローン連生団信を利用することです。

収入合算の仕組みと留意点

収入合算は、申込者本人の収入に配偶者や親などの収入を合算して借入可能額を計算する仕組みです。契約は1本にまとまるため、ペアローンのように2本分の登記関連費用がかからず、諸費用を抑えられるのが利点です。auじぶん銀行では一定の条件のもと、配偶者または親子関係にある場合に利用でき、合算者も同行の借入条件を満たす必要があります。

見落としがちなのは、auじぶん銀行の収入合算は「連帯保証型」で、団信に加入するのは申込者本人だけという点です。連帯保証人となる合算者に万が一のことがあっても団信では保障されません。2人分の収入を前提に組んだ返済計画を、申込者が1人で背負う可能性が残ります。

住宅ローン控除も申込者本人のみが対象です。金融機関によっては「連帯債務型」を扱っており、その場合は合算者も控除を受けられますが、auじぶん銀行の収入合算は連帯保証型である点を押さえておきましょう。合算者側のリスクには、掛け捨ての死亡保険や収入保障保険で別途備えておくのが現実的です。

auじぶん銀行の団信は上乗せ金利なしでも守備範囲が広い

auじぶん銀行の住宅ローンが共働き世帯に選ばれる理由の1つが、団信の内容です。借入時に50歳以下であれば、上乗せ金利なしで「がん50％保障団信」に加入できます（2026年9月時点・公式サイトにて確認）。所定の悪性新生物と診断確定されると、住宅ローン残高の50％が保障される内容です（上皮内がんや皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは対象外。責任開始日から90日以内の診断も対象外）。

名称は「がん50％保障」ですが、実際にはこれに加えて次の保障が付いています。

• 4疾病保障…所定の急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態に該当または所定の手術を受けたとき、所定の肝疾患・腎疾患で60日以上継続入院したときに、残高の50％を保障
• 全疾病長期入院保障…精神障害を除くすべての病気・ケガで31日連続入院し、その後も入院が継続して合計180日以上になったとき、残高の100％を保障
• 月次返済保障…31日連続入院し、その後も入院が継続して30日に達するごとに、毎月の返済額を保障（継続した入院に対し5回、通算36回が限度）
• 重度がん保障…所定の悪性新生物と診断確定され、標準的な治療の効果がなかったなどと保険会社に判断されたとき、残高の100％を保障

がん診断保障と4疾病保障は、いずれか1回のみの支払いです。より手厚くしたい場合は、上乗せ金利を払って保障を引き上げることもできます。

※特約付きの3プランは借入時に50歳以下の方が対象で、51歳以上の方は一般団信またはワイド団信となります。上乗せ金利の適用は同行が定める基準日で判定されるため、申込時の案内と異なる場合があります。引受保険会社はライフネット生命保険で、保障内容は2025年1月14日以降に借入れた人が対象です。最新の内容は公式サイトでご確認ください。

なお、保障よりも金利の低さを優先したい人向けに「一般団信限定金利」という専用プランも用意されています（借入時50歳以下で一般団信を選ぶ場合）。これは上乗せ金利の話ではなく適用される金利プランそのものが変わる仕組みなので、特約付き団信と比べるときは「保障の差」と「金利の差」を並べて確認してください。

ペアローン連生団信という選択肢

auじぶん銀行は2025年1月14日から、ペアローン利用者向けに「ペアローン連生団信」を取り扱っています。2人のうちどちらか一方に保険金の支払事由が生じたとき、相手方のローン残高も保障の対象になる仕組みで、ペアローン最大の弱点だった「残された側の債務が残る」問題を軽減できます。

利用にあたっては、次の点を理解しておく必要があります。

• 2人が同じプランを選ぶ必要がある（片方だけ別プラン・片方だけ連生、という組み方はできない）
• どちらかがワイド団信になる場合は、2人ともペアローン連生団信に加入できない
• 支払事由に該当していない側の免除された債務は「一時所得」とみなされ、所得税の課税対象になる（詳細は同行の『被保険者のしおり』に記載）
• ペア相手のローンが完済などで終了すると相手方の保障は終わるが、本人には引き続き連生団信の上乗せ金利が適用される
• 月次返済保障や各種給付金は連生保障の対象外（支払事由に該当した本人分のみ）

上乗せ金利の負担と、掛け捨ての生命保険で同等の保障を用意した場合の保険料を比べて判断するのが合理的です。なお、住宅ローンを含む借入金額の通算が1億円を超える場合は、別途、保険会社所定の健康診断結果証明書などの提出が必要になります（連生団信の場合はペア相手の借入希望額も含めて通算）。

借入額を増やす方法は「2人で借りる」だけではない

ペアローンや収入合算は「収入を足して借入可能額を伸ばす」方法ですが、auじぶん銀行にはもう1つ、借入期間を延ばして毎月の返済額を抑えるという選択肢もあります。同行は借入期間を35年1ヶ月以上（長期返済）で契約する場合に対応しており、その場合は適用金利に年0.1％が上乗せされます（2026年9月3日現在の公式表示）。

ただし、期間を延ばすと毎月の返済額は下がる一方で利息の総額は増え、完済時の年齢も上がります。実際に何年で借りられるかは完済時年齢などの条件と審査結果によって決まります。「2人で借りる」「長く借りる」はどちらも借入可能額を押し上げる手段ですが、増えるリスクの種類が違うことを意識して、次のように整理して考えると迷いにくくなります。

• 2人で借りる…片方が働けなくなったときに計画が崩れる（＝収入のリスク）
• 長く借りる…総返済額が増え、退職後まで返済が続きやすい（＝期間のリスク）

両方を同時に使えば借入可能額は最大化できますが、その分リスクも積み上がります。まず返せる金額を決め、それに合う手段を選ぶという順番を崩さないことが大切です。

死亡保険を検討する前に遺族年金を把握する

団信や民間の保険を検討する前に、公的な保障である遺族年金を確認しておきましょう。遺族年金で足りない分を民間保険で補うという順番が、保険過多を防ぐ基本です。遺族年金には遺族基礎年金と遺族厚生年金があります。

遺族基礎年金を受け取れるのは、子のいる配偶者、または子です。配偶者には夫も含まれます。年金制度上の「子」とは、18歳になる年度の3月末までの方、または障害等級1級・2級の20歳未満の方を指します。

厚生年金の加入者が亡くなった場合は遺族厚生年金が発生します。現行制度では、夫が亡くなった場合は妻または子が受け取れますが、妻が亡くなった場合、夫は55歳以上でないと受給権が発生しません。つまり55歳未満で子がいない夫が残された場合、遺族基礎年金も遺族厚生年金も受け取れません。妻が残された場合は、子がいれば両方を、子がいなくても遺族厚生年金を受け取れますが、子がいない30歳未満の妻は受給期間が5年間に限られます。遺族基礎年金を受け取れない40歳から65歳までの妻には、中高齢寡婦加算が加算されます。なお遺族年金には、残された配偶者の年収が850万円以上だと受け取れないという原則もあります（子がいる場合は、親が対象外でも子が遺族厚生年金を受け取れます）。

この男女差は、2025年6月13日に成立した年金制度改正法によって見直されます。厚生労働省の説明によれば、遺族厚生年金の見直しは2028年4月施行予定で、男性は2028年4月から、女性は2028年4月から20年かけて段階的に男女差が解消されます。施行直後に原則5年間の有期給付の対象となるのは、18歳年度末までの子がいない、2028年度末時点で40歳未満の女性と、18歳年度末までの子がいない60歳未満の男性です。有期給付には新たな加算が上乗せされて現行のおおむね1.3倍となり、5年経過後も障害状態にある方や収入が十分でない方は増額された年金を受け取れます（継続給付）。すでに受給している方、60歳以降に受給権が発生する方、18歳年度末までの子を養育する間にある方は影響を受けません。遺族基礎年金の子の加算額も、年間約23.5万円から28万円へ増額されます。

ペアローンを組んだ場合と収入合算で組んだ場合、それぞれについて「夫が亡くなったとき」「妻が亡くなったとき」に受け取れる遺族年金を確認しておくと、必要な死亡保障額が具体的に見えてきます。

同性パートナー・事実婚・婚約中でも申し込める

auじぶん銀行のペアローン・収入合算は、法律婚の夫婦だけが対象ではありません。公式サイトには、同居予定の婚約者・事実婚・同性パートナーのいずれについても申込可能と明記されています（2026年9月時点の公式サイトで確認）。

• 同居予定の婚約者…後日、入籍を証する書面の提出を求められる場合があります
• 同性パートナー…本審査時の必要書類として、パートナーシップ証明書等の提出が必要です
• 事実婚…本審査時の必要書類は同行の「必要書類」ページで確認します

同性パートナー・事実婚で申し込む場合、仮審査申込画面（4/8）の「続柄」欄では「その他」を選ぶ運用になっています。求められる書類は変わることがあるため、申込前に必要書類のページで最新の案内を確認してください。

auじぶん銀行での申し込み手順

ネット銀行での手続きは難しそうに見えますが、実際は仮審査の入力画面でペアローンや収入合算の有無を選ぶだけです。ポイントは、仮審査の段階でどちらを使うかを申告することです。

ペアローンの申し込み方法

1. 2人がそれぞれ住宅ローンマイページを登録する
2. 仮審査申込画面で「ペアローンの有無」を選択する
3. 次の画面でペアローン対象者（相手方）の情報を入力し、仮審査を申し込む（それぞれに申込番号が発行される）
4. 引き続き団信の申込み・告知を行い、仮審査承認後にそれぞれ手続きを進める

仮審査で入力する借入希望額はペアローンの総額ではなく、自分の分だけです。借入希望日は2人とも同じ日付にそろえます。どちらか一方しか登録・申込をしていないと、以降の手続きに進めません。物件関連など2人に共通する書類は、まとめて1部の提出で済みます。

収入合算の申し込み方法

1. 申込者本人が住宅ローンマイページを登録する
2. 仮審査申込画面で「収入合算の有無」を選択する
3. 次の画面で収入合算者（連帯保証人となる方）の情報を入力して申し込む

仮審査に書類は不要で、本審査で必要書類を提出します。単独で申し込んだあとにペアローンへ変更したい場合は、auじぶん銀行モーゲージサービスセンターの住宅ローン窓口へ連絡が必要です。

ペアローンか収入合算か、迷ったときの判断軸

判断に迷ったら、住宅ローン控除と団信の2点から考えると整理しやすくなります。

住宅ローン控除の視点

住宅ローン控除は、定められた期間、毎年の年末残高に一定の割合を掛けた金額が所得税から控除される制度です。所得税から引ききれない分は、一部が住民税からも控除されます。ペアローンなら2人がそれぞれ控除を受けられますが、auじぶん銀行の収入合算（連帯保証型）では申込者本人のみが対象です。共働きで2人とも十分な所得税・住民税を納めている世帯ほど、ペアローンの控除メリットは大きくなります。

制度面では、2022年の税制改正で控除率が1％から0.7％に引き下げられ、2026年時点でも控除率0.7％が継続しています。さらに令和8年度税制改正で適用期限が5年延長され、2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までに入居した場合も対象となりました（関連税制法は2026年3月31日に成立）。あわせて、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額の引き上げと控除期間13年への拡充、床面積要件の40㎡以上への緩和（合計所得金額1,000万円超の方や子育て世帯等への上乗せ措置の利用者は50㎡以上）などの見直しも行われています。借入限度額は住宅の環境性能や入居時期で変わるため、適用時は必ず国土交通省・国税庁の最新情報を確認してください。

団信の視点

ペアローンでは2人がそれぞれ団信に加入し、収入合算では申込者のみが加入します。家計を2人で支えている世帯は、双方に保障があるペアローン（できれば連生団信）が向いています。一方、家計を主に世帯主が支えていて、世帯主に万が一があったときのリスクが突出している家庭は、収入合算または単独契約のほうが分かりやすく、諸費用も抑えられます。

検討時はライフプランを作る

ペアローンも収入合算も、借入額を増やすための方法です。その分、家計に占める住宅ローンの負担は重くなりがちで、金利上昇局面では借入時より返済額が増えることも想定しておく必要があります。

「2人で借りれば高額なローンが組めるから」という理由だけで判断せず、ライフプランを作成して「本当に2人で長期間にわたって返済できるのか」を検証しましょう。ライフプランとは、今後のライフイベントと家計の収支を年表にしたキャッシュフロー表を合わせたものです。

＜ライフプランを作成するとわかること＞

• 今後の収支・貯蓄計画
• お互いのキャリアプラン
• お互いの考え方

たとえば教育費が膨らむ時期に資金が足りなければ、キャッシュフロー表では貯蓄がマイナスとして表れます。借入前であれば「借入額を下げる」という選択ができますが、借りてしまってからでは修正が難しくなります。

キャリアプランの共有も重要です。ライフプランを作る過程で一方が「子どもが生まれたら仕事を離れたい」と考えているなら、ペアローンや収入合算は慎重に判断すべきでしょう。住宅ローンは今後も収入があることを前提に組むのが基本だからです。また、「資産性を重視して途中売却も検討したい」のか「終の住処にしたい」のかがズレていると、後々の判断で揉めかねません。これは単独ローンでも同じですが、2人で借りる場合はいっそう重要になります。

ペアローン・収入合算のよくある質問

Q. 単独で申し込んだあとにペアローンへ変更できますか？

ペアローンや収入合算の希望は仮審査の入力画面で申告する設計になっています。単独で申し込んだあとにペアローンを利用したい場合は、auじぶん銀行モーゲージサービスセンターの住宅ローン窓口へ連絡してください。手続きのやり直しが生じるため、申込前に方針を決めておくほうがスムーズです。

Q. ペアローン連生団信は、どちらか一方だけ加入できますか？

できません。ペアローン連生団信は2人が同じプランを選ぶことが条件です。また、どちらかがワイド団信での加入となる場合は、2人ともペアローン連生団信を利用できません。

Q. 収入合算者も住宅ローン控除を受けられますか？

auじぶん銀行の収入合算では、住宅ローン控除の対象は申込者本人のみです（契約内容によっては対象とならない場合もあります）。合算者にも控除を受けさせたい場合は、ペアローンか、連帯債務型を扱う他行を検討することになります。

Q. 借入期間を延ばせば、2人で借りなくても足りますか？

毎月の返済額を抑えるという意味では選択肢になりますが、借入期間を35年1ヶ月以上にすると年0.1％の上乗せがあり、利息の総額も増えます。完済時の年齢も上がるため、退職後の返済をどう見込むかが論点になります。収入を足す（ペアローン・収入合算）か、期間を延ばすかはどちらもリスクの取り方が違うだけで、先に「返せる金額」を決める順番は変わりません。

Q. 借入額が大きいと健康診断書は必要ですか？

住宅ローンを含む借入金額の通算が1億円を超える場合、保険会社所定の健康診断結果証明書などの提出が必要です。ペアローン連生団信を申し込む場合は、ペア相手の借入希望額も含めて通算します。なお、ライフネット生命保険が引き受ける団信の加入最高保険金額は通算2億円です。

Q. 団信の保障内容は借入時期で変わりますか？

変わります。auじぶん銀行の公式サイトに掲載されている保障内容は2025年1月14日以降に借入れた方が対象で、それ以前に借入れた方は借入時期ごとの案内ページを参照する必要があります。契約中の方は、住宅ローンマイページの「お申込・契約内容照会」から団信特約による上乗せ金利を確認できます。

まとめ

ペアローンと収入合算は「借入可能額を増やす」点では似ていますが、債務者の数・団信・住宅ローン控除・諸費用がまったく異なる仕組みです。auじぶん銀行はどちらにも対応しており、上乗せ金利なしのがん50％保障団信や、2025年1月開始のペアローン連生団信など、共働き世帯がリスクを抑えやすい選択肢がそろっています。

2026年は固定金利が上がり、日銀の追加利上げも意識される局面です。借入可能額の上限まで借りるのではなく、金利が上がっても続けられる返済額から逆算する姿勢がこれまで以上に大切になります。まずは有力と思う1行の条件をしっかり理解し、それを基準に他行を比較すると整理がつきます。たとえば店舗相談とオンライン手続きの両方に対応し、保証料や一部繰上返済手数料が0円のSBI新生銀行のように、費用構造が分かりやすい銀行を比較軸に加えるのも一つの方法です。auじぶん銀行は公式サイトに必要な情報がほぼ掲載されているため、最初に調べる銀行としても適しています。金利・団信・手数料は改定されることがあるため、申込前には必ず各行の公式サイトで最新の条件を確認してください。

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遠藤功二（えんどう こうじ）

1級FP（1級ファイナンシャルプランニング技能士）

CERTIFIED FINANCIAL PLANNER、経営管理専攻修了（MBA）

三菱UFJモルガンスタンレー証券、オーストラリア・ニュージーランド銀行にて延べ1,000人以上の顧客の資産運用アドバイスを担当。 現在は独立系FPとして、投資に限らずライフプランニング、保険、住宅などの幅広い分野で相談、講演、執筆業務に携わる。

この記事ではauじぶん銀行の住宅ローンをおトクな金利で借りることができるau金利優遇割について解説しています。記載内容は2026年9月1日にauじぶん銀行の公式サイトで確認した内容にもとづきます。

auじぶん銀行の住宅ローンに戸惑いの声！？

上の画像は、2025年4月にSNS「X」で話題となったauじぶん銀行の住宅ローン利用者の声を示したものです。auじぶん銀行は以前まで「業界最低水準」の金利で多くの利用者を集めていましたが、最近では周囲の銀行よりも急速に金利を引き上げたため、戸惑いや困惑の声が目立っている様子がわかります。金利引き上げから数か月経過して困惑の声そのものは減ってきていますが、時間の経過と共に利用者が”あきらめた”、”慣れてしまった”と言えそうです。

一方、現在特に注目されているのがSBI新生銀行の住宅ローンです。同銀行は金利の上昇幅を比較的小さく抑えているため、他行と比べて相対的に魅力が増し、関心を集めています。住宅ローンを検討する際は、各銀行の最新動向を常に把握することが大切です。注目度の高い銀行の金利状況や特徴的な商品性は、必ずチェックするようにしましょう。

SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報はこちらから

はじめに

「au金利優遇割」は、auの通信サービスやでんきサービスを利用している人がauじぶん銀行の住宅ローンを使うときに、金利の引き下げを受けられる仕組みです。auじぶん銀行が提供する「住宅ローン金利優遇割」という、より広い優遇サービス群の中のひとつに位置付けられています。

具体的には、auじぶん銀行の住宅ローンとau回線、さらにじぶんでんきをセットで利用すると、住宅ローンの金利が合計で最大年0.100％引き下げられます。長期にわたる返済を考えると、この0.1％の差が総返済額に与える影響は軽視できません。

さらに、J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割といった割引も用意されており、対象のインターネットやテレビサービスを追加契約することで優遇幅を広げられます。これらをすべて組み合わせた「住宅ローン金利優遇割」の上限は年0.150％です（2026年9月1日時点の公式サイト表示）。J:COM関連とコミュファ光の優遇割は適用条件を満たしてから3ヶ月後に適用が始まり、J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建住宅にお住まいの方が対象です。

注意点として、じぶんでんきは提供エリアが全国（沖縄県および一部離島を除く）とされている一方で、オール電化住宅は新規受付を停止中のため加入できません。マンションの高圧一括受電や、季節別・時間帯別料金プランを契約している場合なども対象外です。また、各サービスの申し込みや解約のタイミングによって、優遇が途中から適用されたり、逆に対象外になることがあります。なお、必ずしも住宅ローンと同時に申し込む必要はありません。

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も数十年に及びます。わずか年0.1％の違いでも、総支払額には数十万円単位の差が出ることがあります。au金利優遇割を活用する際には、自分が条件を満たせるかどうかを確認し、特にUQモバイルやpovo2.0を利用している方は適用条件を事前にしっかり確認しておくことが大切です。

【重要】au金利優遇割は後付けできる

この記事を見ている人の中には、UQ mobileやpovo2.0など、auじぶん銀行の「auモバイル優遇割」の対象にならないスマホ（通信契約）を利用している人がいると思います。そんな人に覚えておいて欲しい点を先に解説しておきます。

実は、auじぶん銀行の住宅ローンを利用した後に、au金利優遇割の対象になるスマホ契約に切り替えた場合でも、問題なく「auモバイル優遇割」の金利優遇が後付けできる（条件を満たした時点から金利が優遇される）という点を覚えておきましょう。

ポイントは「後付けできる」という点です。公式サイトにも「お借入後でも条件を満たせばauモバイル優遇割は適用となります」と明記されています（じぶんでんき優遇割も同様）。ただし、借入前に適用される場合と借入後に適用される場合では、適用条件と適用開始時期が異なりますので、詳細は必ず公式ページで確認してください。

優遇対象のauの通信サービスやでんきサービスを住宅ローンの申込時点で利用していない場合、住宅ローン申込時点では金利が優遇されませんが、後日、「au金利優遇割の対象になるスマホやでんきサービス」を契約することで、所定のタイミングから金利が優遇されるようになります。

つまり、住宅ローンの契約日にスマホの切り替えなどが間に合わない、という点はさほど気にする必要が無いということです。

au金利優遇割とは

au金利優遇割は、「auモバイル優遇割」と「じぶんでんき優遇割」をセットで利用した場合の総称で、それぞれの優遇割の条件は以下のようになっています。

なお、au金利優遇割（最大年0.100％）と、後述するJ:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割・コミュファ光優遇割まで含めた「住宅ローン金利優遇割」（最大年0.150％）は別物です。この2つの数字は混同されやすいので注意しましょう。

※auじぶん銀行公式サイト「住宅ローン金利優遇割」「auモバイル優遇割」「じぶんでんき優遇割」（2026年9月1日確認）をもとに当サイトが作成。

4つの優遇割は「誰が使えるか」が違う

住宅ローン金利優遇割は「携帯電話」「電気」「インターネット」「TV」の4つのサービスで構成されています。引き下げ幅だけを見ると横並びに見えますが、実際には住んでいる建物の種類や地域によって、そもそも申し込めないものがあります。ここを先に押さえておかないと、「合計年0.150％引き下げ」を前提に試算してしまい、あとで届かないことに気づく——ということになりかねません。2026年9月1日時点の公式案内をもとに整理すると、次のとおりです。

※auじぶん銀行公式サイト「住宅ローン金利優遇割」（2026年9月1日現在の表示）をもとに当サイトが作成。エリア内であっても住所・建物によって利用できない場合があるため、可否は各サービス提供会社の公式サイトでご確認ください。

ここから読み取れる実務的なポイントは3つあります。第一に、マンションにお住まいの方は、中部5県でコミュファ光を使える場合を除き、ネットとTVの優遇割に手が届きません。つまり現実的な上限はau金利優遇割の年0.100％になります。第二に、J:COM NET・J:COM TV・コミュファ光の優遇割は適用条件を満たしてから3ヶ月後に適用開始となるため、借入時点からは効きません。第三に、これらはインターネットやTVの月額料金・工事費が別途かかるサービスです。金利の引き下げ幅と、通信費の増加額を並べて比べる姿勢が欠かせません。

それでは、auモバイル優遇割とじぶんでんき優遇割についてそれぞれ、詳しく解説していきます。

auモバイル優遇割とは

auモバイル優遇割はauじぶん銀行の住宅ローンとau回線をセットで契約することで、住宅ローン金利が年0.070%ディスカウントされる優遇制度です。

au回線とはKDDI株式会社（以下、KDDI）または沖縄セルラー電話株式会社（以下、沖縄セルラー）が提供している電話回線のことで、UQ mobileやpovo2.0は対象外です。一方、公式サイトの一覧ではauマネ活バリューリンクプラン、auマネ活プラン＋、シニアバリュープラン、auバリューリンク マネ活2は「家族割プラス」のカウント対象と案内されています（2026年9月1日時点）。

auモバイル優遇割の適用条件

auモバイル優遇割を利用するためには以下の適用条件を満たす必要があります。家族でauのスマホを利用していると住宅ローンの金利を安くしますよ、と言う仕組みです。

• au IDの回線（auじぶん銀行に登録したau ID）が家族割プラスに加入している
• 家族割プラスのカウント対象回線が２回線以上ある（上記の回線を含む）
• auじぶん銀行の住宅ローンを借りている
• 適用判定日（住宅ローン契約手続申込完了日）までに各種手続きが完了している

auじぶん銀行の住宅ローンの申込ステップは、以下の通りになっています。

1. マイページ登録
2. 仮審査申込み
3. 本審査申込み
4. 契約手続き
5. 住宅ローン借入

借入時から優遇を受けたい場合は、「4」の契約手続き（申込完了）までに、au回線と家族割プラスの申込を完了させ、auじぶん銀行にau IDを登録しておく必要があります。au IDが無効になっていると条件を満たさないため、登録状況もあわせて確認しておきましょう。

無事に適用になってもau回線や家族割プラスを解約すると、auモバイル優遇割も外れてしまいます。「金利優遇を受けるために最初だけ適用条件をクリアする」というのは通じません。公式サイトでも、融資実行以降は毎月月末に適用条件が判定されると説明されています。

金利優遇が適用されるためにはしっかりと条件を満たす必要がありますので、実際の申込み前にはauじぶん銀行のウェブサイトの説明をよく読んでおきましょう。

家族割プラスとは

家族割プラスとは、KDDIと沖縄セルラーが提供する、いわゆる家族割サービスです。家族割プラスによって、対象プランを利用している家族の人数によって、au回線の料金が割り引かれます。auじぶん銀行の住宅ローンでは、この家族割プラスの「カウント対象回線が2回線以上あること」が優遇の前提になります。

なお、タブレットやWi-Fiルーターなどデータ通信のみの「シングル回線」をauじぶん銀行に登録している場合、家族割プラスが2回線以上でも対象外となることがあります。加入状況は「My au」アプリやauのウェブサイトで確認できます。

povoの契約について

KDDIと沖縄セルラーが提供しているサービスにpovoというブランドがあります。2026年9月1日時点の公式案内でも、povo2.0は「家族割プラス」のカウント対象外＝auモバイル優遇割の対象外と明記されています。

なお、旧サービスのpovo1.0は2021年9月に新規受付を終了しており、これから新たに契約することはできません。povoからauの対象プランへ変更した場合の取り扱いは、必ず申込前にauじぶん銀行とKDDIの公式情報で確認してください（プラン・ブランドごとのカウント対象可否は公式サイトの一覧が最新です）。

UQモバイルの契約について

KDDIは格安スマホサービスのUQ mobileも提供しています。残念ながらUQ mobileの契約もauモバイル優遇割の対象外です（2026年9月1日時点の公式一覧でもpovo2.0とともに「家族割プラス」のカウント対象外と明記）。

なお、auじぶん銀行で住宅ローンを契約してから、後日auモバイル優遇割対象のスマホ契約に切り替えればauモバイル優遇割は適用されるようになります。詳しい条件や適用タイミングは公式サイトで確認しておくようにしてください。

auじぶん銀行の公式サイトはこちら

auモバイル優遇割の留意事項

• 法人のau回線契約は対象外
• au回線が次の状態になっている場合は対象外

①解約、②一時休止、③譲渡、④承継

• 以下の2つの契約者の氏名が異なる場合は対象外
  1. auじぶん銀行に登録されているau IDに紐づいているau回線の契約者
  2. 住宅ローン契約者

• auモバイル優遇割は以下に該当すると終了する場合がある
  • auモバイル優遇割の条件を満たさなくなった時
  • 住宅ローンの契約が終了した時
  • 住宅ローン契約やauモバイル優遇割の適用において不正が判明した時
  • 住宅ローンの債務返済が滞った時

• KDDIおよび沖縄セルラーが提供する「au住宅ローンセット割」とは重複して適用されない
• auモバイル優遇割は予告なく中止や変更になる場合がある

上記のことから、auモバイル優遇割は返済期間中にもれなく利用できるとは限らないということを念頭に置いておくと良いでしょう。

優遇が終わるタイミングの考え方

優遇は解約した瞬間に消えるわけではなく、公式サイトでは次のように説明されています。適用条件を満たさなくなった日の当月最終日が判定日となり、その判定日の翌々月の約定返済日が優遇の終了日です。

公式サイトの例では、約定返済日が12日の人が6月25日にau回線を解約した場合、判定日は6月30日、auモバイル優遇割（年0.070％引き下げ）の終了日は8月12日となります。返済額が変わるのは判定日の翌々々月の返済分からです。

au回線利用は得なのか

ここまで見てきたように、auじぶん銀行の「auモバイル優遇割」は、住宅ローンの金利を直接引き下げられる制度です。ただし対象になるのはau回線（家族割プラスのカウント対象）であり、UQ mobileやpovo2.0では適用されない点をあらためて押さえておきましょう。

年0.070％という数字は小さく見えますが、借入額が大きく返済期間が長い住宅ローンでは、総返済額で数十万円規模の差につながることがあります。具体的な金額は借入額・返済期間・金利タイプによって変わるため、auじぶん銀行の公式サイトにある住宅ローンシミュレーションで、自分の条件を入れて確認するのが確実です。

一方で、検討する上では注意も必要です。特に格安SIMユーザーの場合、au回線に切り替えると毎月の通信費が増える可能性があります。月額で数百円から数千円の差が出ることもあり、住宅ローンの金利引き下げ分よりも携帯料金の増加の方が大きいと本末転倒になりかねません。「金利の引き下げ額」と「通信費の増加額」を必ず並べて比べましょう。

ただし、ここも一律に「高い」とは言えません。データ使い放題や家族割、セット割などを活用することで、自宅の固定回線を解約してモバイル一本化するなど、通信費全体を見直せるケースも増えています。つまり、住宅ローンの金利優遇を受けつつ、通信費全体を最適化できれば、家計全体で節約を実現することも可能です。

また、もし将来的に「通信費をもっと抑えたい」と感じたら、途中でau回線から格安SIMに切り替えることも選択肢にできます。その場合はauモバイル優遇割は終了し、金利も優遇前に戻りますが、差額を試算した上で「今は優遇を使い、後で通信費を下げる」という柔軟な戦略も取れるわけです。

なお、前述のとおりauモバイル優遇割は住宅ローンの借入後でも条件を満たせば適用されます。契約時点で条件がそろわないからといって諦める必要はありません。ただし借入後に適用となる場合は適用条件・適用開始時期が異なるため、金利がいつから下がるのかを事前に確認しておきましょう。

じぶんでんき優遇割とは

じぶんでんき優遇割はauじぶん銀行の住宅ローンとじぶんでんきをセットで契約することで、住宅ローンの適用金利が年0.030%ディスカウントされる割引制度です。

先に述べたauモバイル優遇割と合わせて利用すれば、合計で年0.100%の優遇になります。

じぶんでんきとは

じぶんでんきは、auじぶん銀行の住宅ローンの利用者向けにauエネルギー＆ライフ株式会社が提供している電気サービスです。初期費用がかからない点が特徴で、提供エリアは全国（沖縄県および一部離島を除く）とされています。ちなみに、同じKDDIグループの「auでんき」とは別のサービスで、auでんきはじぶんでんき優遇割の対象外です。混同しないようにしましょう。

※オール電化住宅は新規受付停止中のため加入できません。また、マンションの高圧一括受電、電気給湯器（エコキュート等）が設置されている場合、季節別・時間帯別料金プランを契約している場合なども加入できません。加入可否は必ず公式サイトで最新の情報を確認してください。

じぶんでんき優遇割の適用条件

じぶんでんき優遇割の適用条件は以下の通りです。

• auじぶん銀行で住宅ローンを借りる
• 住宅ローン契約手続申込完了までに「じぶんでんき」を申し込む

じぶんでんきの申込みのためには、auじぶん銀行の口座の支店番号と口座番号が必要になりますので、予め普通預金口座の開設を進めておくとスムーズに手続きが進められるでしょう。なお、借入後にじぶんでんきを申し込んだ場合でも優遇の対象になります（適用条件・開始時期は借入前とは異なります）。

じぶんでんき優遇割の留意事項

じぶんでんき優遇割にも留意事項があります。

• 氏名・住所がじぶんでんきの契約者のものと、auじぶん銀行の住宅ローン契約者のもので一致している必要がある。
• ペアローンの場合は、じぶんでんき契約者の分の住宅ローンにしかじぶんでんき優遇割が適用されない
• 以下の場合はじぶんでんき優遇割が終了する
  • じぶんでんきを解約した時（契約が終了した時）
  • 住宅ローンの契約が終了した時
  • 住宅ローンまたはじぶんでんきの契約に不正が見つかった時
  • 住宅ローンの返済が滞った時

じぶんでんき解約時の優遇金利終了の流れ

もし、じぶんでんき優遇割の適用を受けている状態で、じぶんでんきを解約した場合の優遇金利終了の流れは以下の通りです（auモバイル優遇割と同じ考え方です）。

＜じぶんでんき解約後の流れ＞

1. じぶんでんきを解約する
2. 解約日の当月最終日が判定日になる
3. 判定日の翌々月の約定返済日に年0.030%の優遇幅がなくなる

公式サイトの例では、約定返済日が12日の人が6月25日に解約した場合、判定日は6月30日、優遇の終了日は8月12日です。毎月の返済額が変わるのは、その次の返済分からになります。

【2026年9月】次の金利見直しは10月1日の基準日

au金利優遇割を検討している人が、2026年9月というタイミングでもうひとつ意識しておきたいのが変動金利の見直しスケジュールです。auじぶん銀行の変動金利は、借入後に年2回（4月1日・10月1日）の基準日で借入金利の見直しが行われます。公式サイトによれば、10月1日基準日で決まった新しい借入金利は、同じ年の12月の約定返済日の翌日から適用されます（4月1日基準日なら同年6月の約定返済日の翌日から）。つまり、いま返済中の人にとって次の分岐点は目前ということになります。

ただし、元利均等返済を選んでいる場合は「5年ルール」と「125％ルール」が設けられています。5年ルールは、借入後5回目の10月1日基準日の見直しまで毎回の返済額を一定に保つ仕組みで、この間に金利が変わっても返済額は変わらず、内訳（元金と利息の割合）だけが変わります。125％ルールは、返済額を見直す際に、それまでの返済額の125％を超えないようにする仕組みです。返済額が据え置かれることと、利息負担が増えないことはまったく別の話なので、金利が上がる局面では、返済予定明細で元金の減り方も確認しておきたいところです（元金均等返済にはこれらのルールは適用されません）。

では、2026年9月の金利環境はどうなっているのでしょうか。auじぶん銀行の全期間引下げプラン・変動金利（新規借り入れ・物件価格の80％以下）は年1.134％、住宅ローン金利優遇割を最大適用すると年0.984％で、いずれも2026年8月から据え置きです（2026年9月1日現在の公式表示）。一方、当初期間引下げプランの固定10年は年3.180％から年3.270％へ、固定20年は年3.850％から年3.890％へ引き上げられました。

この「変動は据え置き、固定は上昇」という傾向は業界全体に共通しています。当編集部が2026年9月1日に主要14の金融機関・機関の公式金利ページを実際に確認し、127件の適用金利を集計したところ、前月比で引き上げが106件、据え置きが21件、引き下げは0件でした（当社調べ）。とくに固定10年は実測した24件すべてが引き上げだった一方、変動金利は27件のうち引き上げが8件にとどまっています。※件数は「銀行×商品×借入区分×金利タイプ×期間×融資率」の組み合わせ数であり、銀行の社数ではありません。

大手銀行も同じ方向です。報道によれば、大手5行は2026年8月31日に9月適用分の住宅ローン金利を発表し、変動型は三菱ＵＦＪ銀行と三井住友銀行の2行が最優遇金利を0.250％幅引き上げ、残る3行は据え置き。10年固定型は5行すべてが引き上げとなりました。背景には、変動金利の基準となる短期プライムレートに、日本銀行が2026年6月に決めた政策金利の引き上げ（0.75％程度→1.0％程度）が波及していることと、固定金利の基準となる長期金利（新発10年物国債の利回り）が2026年8月31日に一時2.950％＝1996年9月以来およそ30年ぶりの水準まで上昇したことがあります。「変動金利が一斉に上がった」わけではなく、判断は銀行ごとに分かれている点は誤解しないようにしましょう。

こうした環境では、年0.150％という優遇幅の重みが以前より増しています。固定10年が1か月で0.090％幅動く局面において、生活インフラをまとめるだけで得られる0.100〜0.150％の引き下げは決して小さくありません。ただし前章のとおり、住まいの種類やエリアによって届く上限は変わります。自分が現実的に取れる優遇幅はいくらなのかを先に確定させてから、他行の金利と比べるのが順序として正解です。

まとめ

auじぶん銀行の住宅ローンは、「au金利優遇割」を活用することで、ネット銀行の中でも競争力のある金利水準を狙える点が強みです。金利環境を確認しておくと、政策金利（無担保コールレート）は日本銀行が2026年6月に1.0％程度へ引き上げたあと、2026年7月31日の金融政策決定会合で1.0％程度に据え置く方針が維持されています（賛成8・反対1）。短期金利に連動する変動金利はひとまず落ち着いている一方、長期金利に連動する固定金利は2026年9月も引き上げる金融機関が目立ち、金利タイプによって動きが分かれているのが現在の状況です。なお次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日に予定されており、その結果は本稿執筆時点では決まっていません。

特に注目すべきは、金利だけでなく団信保障の充実度です。一定の条件を満たせば、金利上乗せなしで「がん50％保障団信」「4疾病保障（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）」「全疾病長期入院保障」が付帯します。加入できる年齢や条件はプランによって異なるため、申込前に公式サイトで確認しておきましょう。

がん50％保障団信は、契約者が所定のがんと診断確定された場合に住宅ローン残高の50％が保険金で返済される仕組みです。死亡や高度障害だけに限定されない保障設計は、従来型団信との差別化ポイントといえます。また、がん以外の病気やケガによる長期入院が続いた場合にも、一定条件を満たせば返済サポートが受けられるため、収入減少リスクへの備えとしても有効です。

金利優遇の整理をもう一度しておくと、au金利優遇割（auモバイル＋じぶんでんき）は最大年0.100％、J:COM NET・J:COM TV・コミュファ光まで含めた住宅ローン金利優遇割は最大年0.150％です。住宅ローンは数千万円単位の借入となるため、この差でも総返済額では数十万円単位の違いが生じる可能性があります。通信・電力サービスとの連携による金利優遇は、同社ならではの特徴です。

金利だけで比較するのではなく、団信の保障範囲、上乗せ金利の有無、事務手数料（借入金額の2.20％〈税込〉）、優遇条件まで含めて総合的に判断することが重要です。諸費用や団信の分かりやすさを重視するなら、保証料が不要で一般団信の上乗せもないSBI新生銀行なども、あわせて比較対象に入れておくと選択の幅が広がります。

総合的に見ると、auじぶん銀行の住宅ローンは、金利競争力と保障内容のバランスに優れた商品設計となっています。au金利優遇割を活用できる方にとっては、有力な選択肢のひとつといえるでしょう。

au金利優遇割のよくある質問（FAQ）

Q. いまUQ mobileやpovo2.0を使っていても、将来的に優遇を受けられますか？
A. 受けられる可能性があります。本文で解説したとおり、住宅ローンの契約後にauモバイル優遇割の対象となるau回線契約へ切り替えれば、所定のタイミングから金利優遇が「後付け」で適用されます。住宅ローンの契約日までに乗り換えが間に合うかを過度に心配する必要はありません（借入後に適用される場合は適用条件・適用開始時期が異なります。詳細は公式サイトでご確認ください）。

Q. au回線とじぶんでんき、どちらか一方だけでも優遇されますか？
A. されます。auモバイル優遇割（年0.070％）とじぶんでんき優遇割（年0.030％）はそれぞれ独立した優遇で、片方だけの利用でもその分の金利引き下げを受けられます。両方を組み合わせると合計で最大年0.100％の優遇です。

Q. 「au金利優遇割」と「住宅ローン金利優遇割」は何が違うのですか？
A. au金利優遇割は、auモバイル優遇割（年0.070％）とじぶんでんき優遇割（年0.030％）をセットで使ったときの総称で、上限は年0.100％です。これにJ:COM NET（またはコミュファ光）とJ:COM TVの優遇割を加えた全体の枠組みが住宅ローン金利優遇割で、上限は年0.150％になります。ネット上では両者が混同されていることがあるので、どちらの数字なのかを確認しましょう。

Q. 優遇はいつまで続きますか？
A. 対象サービスの契約を維持し、返済が正常に続いている限り適用されます。逆に、au回線や家族割プラス、じぶんでんきを解約するなど条件を満たさなくなった時点で判定が行われ、判定日の翌々月の約定返済日に優遇が終了します（金利は優遇前に戻ります）。なお、2026年9月1日時点のauじぶん銀行の変動金利（全期間引下げプラン・新規借入・物件価格80％以下）は年1.134％、住宅ローン金利優遇割を最大適用した場合で年0.984％です（公式サイトで確認。2026年8月から据え置き。適用金利は実際の借入日の金利により変動します）。優遇の前提となる金利水準も毎月見直されるため、申込前に最新の金利と優遇条件をあわせて確認しておきましょう。

Q. マンションに住んでいても年0.150％の優遇を受けられますか？
A. 条件が限られます。上限の年0.150％に届くには、au金利優遇割（年0.100％）に加えてネット・TVの優遇割が必要ですが、J:COM NET優遇割とJ:COM TV優遇割は戸建てにお住まいの方が対象です。マンションの場合、中部5県（愛知・三重・岐阜・静岡・長野）でコミュファ光を利用できるケースを除き、現実的な上限はau金利優遇割の年0.100％になります（2026年9月1日時点の公式案内）。エリア内でも住所・建物によって利用できないことがあるため、可否は各サービス提供会社の公式サイトで確認してください。

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