そのSBIアルヒで主力商品として人気を集めているのが「スーパーフラット」です。

スーパーフラットは、一定の頭金（自己資金）を用意することで、通常のフラット３５よりも低い金利で借り入れできるのが最大の特徴です。さらに、ワイド団信やがん団信など団信の選択肢が広い点もメリットです。一方で、頭金が必要になるなど注意すべきデメリットもあります。この記事では、その仕組み・メリット・デメリットを順番に整理します。

スーパーフラットとは？

スーパーフラットの仕組み（「保証型」のフラット35）

多くの金融機関が提供するフラット３５は「買取型」と呼ばれる商品です。これは、フラット３５の融資実行日に、取り扱いをした金融機関から債権を住宅金融支援機構が買い取る仕組みで成り立っています。

一方、スーパーフラットは「保証型」という仕組みで提供されています。保証型のフラット35を扱う金融機関は限られており、現在も数社のみが取り扱っています。

保証型では、住宅金融支援機構が定めた審査基準にもとづく取次ぎ業務や融資をSBIアルヒが行い、その融資に対して住宅金融支援機構が「保証」を行います。

契約者が返済できなくなった場合などの保証を住宅金融支援機構が担うことで、買取型と同様にSBIアルヒは貸し倒れなどの信用リスクを負いません。この仕組みによって、頭金を多く入れた人ほど低い金利が適用される独自の商品設計が可能になっています。

スーパーフラットとフラット35の違いとは？

スーパーフラットは、頭金を物件価格の1割〜5割入れることで適用金利が段階的に下がる仕組みで、頭金が多いほど金利が低くなります（頭金1割の「スーパーフラット9」から頭金5割の「スーパーフラット5」まで複数のタイプがあります）。通常のフラット35との主な違いは次のとおりです。

なお、Web申込（本申込）と電子契約を利用してフラット35またはスーパーフラットを借り入れると、融資事務手数料が1債権あたり33,000円（税込）引き下げられるキャンペーンが実施されています（2026年3月2日〜2027年3月31日／適用条件は公式サイトでご確認ください）。

スーパーフラットはどれくらいお得なのか？／メリットとは？

次に、スーパーフラットがどのくらいお得になるのかをシミュレーションで見てみます。4,000万円の住宅を購入する際に、20％の頭金がある場合で、一般のフラット35とスーパーフラット8を借りたときの総額の違いを比較します。いずれも団信に加入するものとします。

ここでは「金利差のイメージ」をつかむための試算として、通常のフラット35が1.18％、スーパーフラットが1.08％だった場合を想定します（通常、これくらいの金利差があります）。※あくまで金利差を示すための想定値です。2026年6月時点のフラット35の金利は3％台で推移しており、実際の最新金利は公式サイトでご確認ください。

スーパーフラット8を利用するには、フラット35より頭金を400万円多く入れる必要があります。それでも、頭金まで含めた総額では約120万円の差が生まれることが分かりました。頭金を多く準備できる人ほど、スーパーフラットのメリットは大きくなります。

スーパーフラットのデメリット

頭金が必要

最大のデメリットは、頭金（自己資金）を用意する必要があることです。

頭金が1割程度（スーパーフラット9）では通常のフラット35Sと金利があまり変わらないため、メリットを実感しやすいのは頭金を2〜3割以上入れられるスーパーフラット8・7のケースです。

ちなみに、頭金を20％以上用意して住宅ローンを借りている人の割合を確認しておきましょう。

住宅金融支援機構の民間住宅ローンの実態に関する調査では、全期間固定金利を選んでいる人の一定割合が2割以上の頭金を用意しているという結果が示されています。購入する住宅の価格が高いほど頭金の絶対額も大きくなるため、この頭金の条件はデメリットと言えるでしょう。

住宅ローン控除を活用しきれない可能性

頭金を多く用意するということは、借りる住宅ローンの金額が少なくなるということです。借入残高に応じて控除額が決まる住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を活用しきれない可能性が増えるのも、頭金を多く入れる場合のデメリットの一つです。

頭金に回すか、資産運用に回すかの判断

頭金を多く入れれば総返済額は減りますが、その分の資金を手元に残して資産運用に回すという選択肢もあります。たとえば頭金を多く入れて総返済額が大きく減る場合、その「減った分」を、頭金に使った資金を運用して得るリターンと比べてみる考え方です。

頭金を入れて得られる「総返済額の圧縮効果」を年あたりの利回りに換算すると、それほど高い数字にはならないケースもあります。資産運用・投資に資金を回したい人は、頭金を抑えて手元資金を運用に充てる選択肢も含めて検討するとよいでしょう。どちらが有利かは金利水準・運用見込み・リスク許容度によって変わるため、ご自身の状況に合わせて判断してください。

Web完結の事務手数料割引（1.10％）の対象外

SBIアルヒでは、フラット35を「SBIアルヒ ダイレクト支店」でWeb完結（事前審査・本申込・契約手続きをオンラインで完結）すると、通常2.20％（税込）の融資事務手数料が1.10％（税込）になります。ただし、スーパーフラットはこの定率割引の対象外で、融資事務手数料は融資額×2.20％（税込・最低220,000円）となります。

なお、Web申込（本申込）と電子契約を利用した場合は、前述の33,000円（税込）引き下げキャンペーン（2027年3月31日まで・要条件）の対象になります。事務手数料は初期費用として大きいため、申込方法ごとの違いを必ず確認しておきましょう。

スーパーフラットのメリットまとめ

ここまでの内容をふまえ、スーパーフラットのメリット・デメリットと、どんな人に向いているかを整理します。

よくある質問（FAQ）

スーパーフラットは頭金がいくら必要ですか？

物件価格の1割以上の頭金（自己資金）が必要です。頭金の割合に応じてスーパーフラット9（1割以上）〜5（5割以上）が用意されており、頭金が多いほど適用金利が低くなります。頭金1割（スーパーフラット9）の場合は通常のフラット35Sと金利差が小さくなる点に注意しましょう。

スーパーフラットの融資事務手数料はいくらですか？

融資額×2.20％（税込・最低220,000円）です。フラット35のようなWeb完結による1.10％（税込）の定率割引は対象外です。ただし、Web申込＋電子契約による33,000円（税込）引き下げキャンペーンの対象にはなります（期間・条件は公式サイトでご確認ください）。

健康に不安があっても申し込めますか？

スーパーフラットでは、引受条件を緩和したワイド団信を選べます。健康上の理由で通常の団信に加入しづらい場合でも、加入できる場合があります（すべての方が加入できるわけではありません）。また、フラット35の団信加入は任意のため、加入しない選択も可能です。

まとめ

スーパーフラットは、頭金を多めに準備できる人が、全期間固定金利を低めの金利で組めるのが魅力の住宅ローンです。完済まで金利が変わらないため、2026年に入って金利が上昇している局面でも、将来の返済額を確定できる安心感があります。一方で、頭金が必要・事務手数料がやや高い・住宅ローン控除を活用しきれない可能性があるといった注意点もあります。

頭金をあまり用意できない場合や、変動金利・諸費用の分かりやすさも含めて比較したい場合は、SBI新生銀行など民間の住宅ローンも選択肢になります。SBI新生銀行は保証料・一部繰上返済手数料・一般団信が0円で、店舗とオンラインの両方に対応しているため、フラット系と比較検討する候補として確認しておくとよいでしょう。最新の金利・手数料・条件は各社の公式サイトで確認したうえで、総返済額で比較して選ぶことをおすすめします。

この特集ページでは、フラット35業界で圧倒的なシェアを維持し続けているSBIアルヒのフラット35の審査基準について、基礎から順番に解説しています。

SBIアルヒ（旧ARUHI・旧SBIモーゲージ）のフラット35のメリット・特徴とは？！

フラット35は自営業や個人事業主の方でも利用しやすいのはもちろん、パート・アルバイトでも審査に通る可能性がある住宅ローンです。

フラット35は物件の審査がメインと言われるほどで、物件の性能要件や広さなどの条件がフラット35の求める条件に合致すればかなりの確率で審査に通ると言われています。もちろん、借り入れできる金額には上限がありますが、例えば、返済比率を25％以下に抑えることができるのであれば年収100万円でも審査に通る可能性は十分あると言われています。

SBIアルヒはフラット35実行件数の27.7％（2025年度・SBIアルヒ調べ）を占める最大手の金融機関で、2010年度から16年連続でシェア1位を獲得しています。

ネット申込に対応しているのはもちろん、全国約90拠点の店舗網と実績豊富なプロのスタッフに相談できる体制を構築しているからこそ長年高いシェアを維持できているわけですが、それだけでなく、フラット35（保証型）を使った独自商品「スーパーフラット」など魅力的な商品も用意されています。

ARUHIのフラット35の詳細

フラット35は利用しやすい審査基準

フラット35は、アルバイト・パート・契約社員・派遣社員・自営業・会社経営者、転職・就職・起業後間もない方でも借り入れ可能とされています。メガバンクや地方銀行など、一般的な銀行ではアルバイト・パート・契約社員・派遣社員・自営業・会社経営者の住宅ローン審査は非常に厳しく、審査基準で審査対象外とされている場合もあるほどです。

しかし、SBIアルヒ経由で申し込むものも含めて、フラット35は基本的には「物件が条件を満たしていて、継続的な収入があり、無理のない金額であれば借り入れ可能」な住宅ローンと言われています。もちろん、個人信用情報に異動などの履歴が残っていたり、延滞を何度も繰り返したりしていると審査に落ちる可能性は高まります。

フラット35がここまで利用しやすいのには理由があり、まず、国策の住宅ローンで、国民に広くマイホームを持ってもらうことを目的としているという点が挙げられます。

これは、営利目的の銀行が提供している住宅ローンと大きく違う点で、商品の根本にある違いが審査基準の違いに現れているというわけです。

SBIアルヒの仮審査・本審査の期間、日数は？

SBIアルヒは住宅ローン専門の金融機関だけあって、審査スピードに定評があります。ネット申込（SBIアルヒ ダイレクト）と店舗申込の両方に対応しており、店舗では経験豊富なスタッフに相談しながら手続きを進められます。

審査にかかる日数や融資実行までの期間は、申込方法や混雑状況・物件の検査状況によって変わります。資金計画に直結する部分なので、最新の審査日数の目安はSBIアルヒ公式サイトや店舗でご確認ください。一般的には、申し込みから融資実行までは1か月程度の余裕を見ておくと安心です。

団信は任意加入。「一般団信」と「3大疾病付団信」から選べる

フラット35の団体信用生命保険（団信）には、現在「一般団信」と「3大疾病付団信」の2つが用意されています（団体信用生命保険J）。一般団信は死亡・所定の身体障害状態になった場合に以後の返済が不要になる保障で、3大疾病付団信はこれに加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中が原因で所定の要件に該当した場合や、公的介護保険制度の要介護2〜5に該当した場合なども保障されます。

団信特約料は借入金利への上乗せという形で支払います。また、銀行の住宅ローンと大きく違う点として、健康上の理由などで団信に加入できない場合でも、フラット35自体は利用できます。健康面に不安があって銀行の住宅ローン審査（団信審査）に通らなかった方にとって、フラット35が有力な受け皿になっているのはこのためです。

保障内容や特約料率は改定されることがあるため、最新の内容はSBIアルヒ公式サイトでご確認ください。

ARUHIのフラット35の詳細はこちら

SBIアルヒのフラット35の審査基準

年齢

申込時が70歳未満、最終返済時80歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、70歳以上も申し込み可能）

勤続年数

特に定めなし

職業・雇用形態

特にルールなし。正社員や公務員以外にも、パート・アルバイト、契約社員、派遣社員、自営業、医師、代表取締役・社長、取締役、経営者でもOK。

年収・収入

年収に占めるすべての借入（フラット35を含む）の年間返済額の割合（＝総返済負担率）が基準を満たしていること。年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下。

国籍

日本国籍または永住権（特別永住権）を有し、国内に居住していること

資金の用途・物件の条件

1. 住宅金融支援機構の定める技術基準に適合することを証明する「適合証明書」の取得ができること。
2. 店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
3. 借入額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、住宅の建設費（土地取得費を含む）または購入価額以内であること
4. 中古住宅の場合、申し込み時点において竣工から2年を超えている住宅、または既に人が居住したことのある住宅であること

かつては「融資限度額8,000万円以下」という条件がありましたが、現在のフラット35では借入額の上限が1億2,000万円まで広がっています。また、借入期間は最長50年まで選べるようになっており、借入期間が36年〜50年の場合は長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかであることが条件となります。投資用物件（第三者に賃貸する目的の物件）には利用できません。

よくある質問（FAQ）

頭金なし（フルローン）でも借りられますか？

融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割を超える借り入れも可能ですが、9割以下の場合より金利が高くなり、返済の確実性をより慎重に審査されるとされています。可能であれば1割以上の頭金を用意したほうが有利です。

団信に加入できなくても借りられますか？

借りられます。フラット35は団信への加入が任意のため、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます（その場合、万一の際の返済リスクに別途備えておく必要があります）。

ボーナス払いは併用できますか？

6か月ごとのボーナス払い（借入額の40％以内・1万円単位）を併用できます。返済方法は元利均等返済・元金均等返済から選択できます。

まとめ

フラット35は原則として住宅金融支援機構の定める審査基準に基づいて各金融機関が審査手続きを進める住宅ローンです。したがって、どの金融機関から申し込んでも基準そのものは大きく違いません。

ただし、「基準」が同じでも、その基準をクリアするためのサポート体制は金融機関によって大きく違います。店舗スタッフの経験値も大きく影響しますし、商品ラインナップを広げて幅広く貸し出しできるような体制を構築できているかも影響してきます。

店舗網・商品ラインナップ・融資実績のどれをとってもSBIアルヒはトップレベルで、まさに「フラット35の王様」のような存在です。フラット35の申し込み先に迷ったらSBIアルヒに相談すると良いでしょうし、他の金融機関に断られるようなケースでも親身になって相談してくれる傾向が強いのもSBIアルヒの特徴です。（スタッフにあたりはずれはあるようですが、それはどの金融機関でも同じです）

また、実績だけで判断すべきではありませんが、フラット35は最終的に行き着く先が住宅金融支援機構なので、16年連続シェア1位で利用者の約4人に1人が経由しているSBIアルヒを選ぶことは、間違いを減らすうえでもメリットが大きいでしょう。

なお、全期間固定金利のフラット35だけでなく、変動金利など銀行の住宅ローンも含めて比較したい場合は、保証料・一部繰上返済手数料・一般団信の保険料が0円で、店舗とオンラインの両方で相談できるSBI新生銀行の住宅ローンなども候補に加えて検討すると、自分に合った金利タイプを選びやすくなります。

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